เมื่อ ดบ.0% ไม่ใช่แค่โปรฯแต่เป็น "ตั๋วยื้อชีวิต" อสังหาฯ

   ผ่าแคมเปญดอกเบี้ยอสังหาฯ 0% เบื้องลึกวิกฤตตลาดบ้านปี69 เมื่อดบ.0% ไม่ใช่แค่โปรฯแต่เป็น "ตั๋วยื้อชีวิต" อสังหาฯ

   การกลับมาของแคมเปญ "0%" เช่น ดอกเบี้ย 0%, ผ่อน 0 บาท ในตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบนี้ ทำให้ตลาดอสังหาฯในขณะนี้ก้าวเข้าสู่การแข่งขันที่รุนแรง จนเกิดภาวะสงครามราคา เพราะแคมเปญ 0% ถือเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดและการเงินยอดนิยม ที่บริษัทอสังหาฯนำมาใช้ผลักดันยอดขาย ในช่วงที่ตลาดเผชิญหน้ากับภาวะ "กำลังซื้อซบเซา" และ "ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูง" เช่นเดียวกับภาวะตลาดที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ซึ่งพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ ต่างเริ่มงัดสงครามราคามาสู้เพื่อเร่งระบายสต๊อกคงค้าง

   การกลับมาของแคมเปญ "0%" เช่น ดอกเบี้ย 0%, ผ่อน 0 บาท ในตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบนี้ ทำให้ตลาดอสังหาฯในขณะนี้ก้าวเข้าสู่การแข่งขันที่รุนแรง จนเกิดภาวะสงครามราคา เพราะแคมเปญ 0% ถือเป็นกลยุทธ์ทางการตลาด และการเงินยอดนิยม ที่บริษัทอสังหาฯนำมาใช้ผลักดันยอดขาย ในช่วงที่ตลาดเผชิญหน้ากับภาวะ "กำลังซื้อซบเซา" และ "ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูง" เช่นเดียวกับภาวะตลาด ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ซึ่งพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ต่างเริ่มงัดสงครามราคามาสู้เพื่อเร่งระบาย สต๊อกคงค้าง

   จากที่ เดิมทีเครื่องมือเด็ดในการกระตุ้นการซื้อของลูกค้าคือ ทำเลทอง สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ ฯลฯ แต่ ณ ปัจจุบัน ด้วยสมรภูมิการตลาดที่แข่งขันอย่างดุเดือดทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่พร้อมใจกันชูตัวเลข ดอกเบี้ย "0%"เป็นอาวุธสำคัญในการชิงกำลังซื้อหรือลูกค้า เพื่อหวังพยุงธุรกิจ ท่ามกลางภาวะตลาดที่สำนักวิเคราะห์หลายๆ ค่าย อาทิ เกียรตินาคินภัทร (KKP), ศูนย์วิจัยกสิกรไทย และ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ต่างประเมินสถานการณ์ตรงกันว่า นี่คือ "สภาวะที่ซบเซา และท้าทายที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี"

   ย้อนกลับไปพิจารณาถึง ปัจจัยหรือสาเหตุที่ทำให้แคมเปญ 0% ถูกนำกลับมาใช้ จะพบว่ามันคือผลลัพธ์จากห่วงโซ่วิกฤตเศรษฐกิจที่เริ่มต้นจากปัญหาหนี้ครัวเรือนของไทยที่ฝังรากลึกพุ่งสูงเกินกว่า 90% ต่อ GDP ส่งผลบีบคั้นให้สถาบันการเงินพากันตั้งการ์ดสูง เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อสกัดกั้นหนี้เสีย (NPL) จนนำไปสู่ "วิกฤตยอดปฏิเสธสินเชื่อ" หรือ Rejection Rate ที่พุ่งสูงอย่างน่าสะเทือนใจ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในทำเลชานเมือง ที่มียอดกู้ไม่ผ่านทะยานแตะ 70-80% ขณะที่กลุ่มคอนโดมิเนียมโดนปัดตกไปถึงครึ่งหนึ่ง ส่งผลให้ลูกค้าเรียลดีมานด์ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ ถูกตัดสิทธิทางอ้อมจากกำแพงของธนาคาร

   เมื่อสถาบันการเงินเข้มงวดอย่างหนัก แรงเหวี่ยงจึงสะท้อนกลับมาเป็นปัญหาใหญ่ คือปัญหาสต๊อกสะสมพร้อมอยู่ล้นตลาด ซ้ำเติมด้วยภาพรวมยอดขายในปี 2569 ที่หดตัวลงอีกราว 6% และมีแนวโน้มซบเซายาวนานต่อเนื่อง 2-3 ปี นี่ยังไม่นับรวมแรงกดดันด้านต้นทุนค่าก่อสร้างและราคาบ้านที่จ่อขยับขึ้นอีกราว 10% จากปัจจัยราคาพลังงานและปัญหาภูมิรัฐศาสตร์โลก จนสุดท้ายชนวนระเบิดลูกใหญ่ได้มาถึง เส้นตายสำคัญ เมื่อบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีภาระผูกพันต้องชำระและไถ่ถอน "หุ้นกู้แสนล้าน" ที่ครบกำหนดในปีนี้ ท่ามกลางภาวะตลาดเงินที่ตึงตัว ความต้องการกระแสเงินสด จึงพุ่งสู่จุดสูงสุด บีบให้เป้าหมายของดีเวโลเปอร์เปลี่ยนจาก "ทำกำไร" มาเป็น "ทำอย่างไรก็ได้ให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์เร็วที่สุด" เพื่อเปลี่ยนอิฐหินปูนทรายกลับมาเป็นสภาพคล่องหล่อเลี้ยงองค์กร

   ทางรอดของผู้ประกอบการอสังหาฯในนาทีนี้ คือ การที่ผู้ประกอบการต้องลงมาเล่นบทอุ้มภาระทางการเงินแทน ลูกค้าเพื่อทลายกำแพงหนี้และเพิ่มขีดความสามารถในการผ่านเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ จึงเป็นที่มาของสงคราม "Financial Flexibility" หรือความยืดหยุ่นทางการเงิน โดยค่ายบิ๊กแบรนด์ที่มีสายป่านยาวเลือกที่จะเฉือนเนื้อตัวเองเพื่อจ่ายดอกเบี้ยแทนลูกค้า

   โดยที่ผ่านมามีค่ายอสังหาฯค่ายใหญ่เข้ามาเล่น แคมเปญนี้ไม่น้อย เช่น ค่ายแสนสิริ ที่ส่งแคมเปญใหญ่ครึกครื้นอย่าง "เดอะ โปร MUST GO ON" เปิดเกมรุกด้วยโปรโมชันดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี ควบคู่ไปกับสูตร ผ่อนต่ำล้านละ 2,500 บาทต่อเดือน หวังเร่งระบายสต๊อก ทั้งคอนโดฯระดับเริ่มต้นไปจนถึงบ้านหรู

   ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท ยอมหักดิบทำลายสถิติผ่านมหกรรม "SC Days" ด้วยการคลอดแพกเกจดอกเบี้ย 0% นานสูงสุดถึง 5 ปี หรือ 60 เดือน เพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อในระยะยาว พร้อมลดแรงกระแทกเงินก้อนแรกเข้าด้วยการให้สิทธิ์ผ่อนค่าจองและค่าทำสัญญา 0% นาน 10 เดือนผ่านบัตรเครดิตเช่นเดียวกับเจ้าตลาดระดับกลาง-บนอย่าง บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่เลือกใช้วิธีแท็กทีมกับสถาบันการเงินอย่างธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คลอดแคมเปญ "SEE YOU ศูนย์" มอบดอกเบี้ยพิเศษ 0% นาน 6 เดือนแรก เพื่อแบ่งเบาค่าใช้จ่ายงวดผ่อนชำระในช่วงย้ายเข้าอยู่อาศัย

   อย่างไรก็ตาม สงครามหน่วงดอกเบี้ยนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงค่ายยักษ์ใหญ่เท่านั้น แม้แต่สถาบันการเงินที่หันมาจับตลาดอสังหาฯ อย่าง ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ก็ยังกระโดดลงมาร่วมวงศ์ไพบูลย์ ออกแพกเกจสินเชื่อบ้านพิเศษมอบดอกเบี้ย 0% ต่อปี นาน 6 เดือนแรก เพื่อเป็นเครื่องมือทางการเงินซัปพอร์ตโครงการที่เป็นพันธมิตรขนาดกลางและขนาดเล็ก ให้มีแรงไปงัดข้อแย่งชิงลูกค้ากับบิ๊กแบรนด์ได้

   ขณะเดียวกัน กลไกของรัฐผ่านธนาคารเฉพาะกิจของรัฐอย่าง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ก็ได้ลงสนามมาร่วมพยุงและกระตุ้นตลาดอย่างดุเดือดผ่านทรัพย์สินมือสองและโครงการพันธมิตร โดย ธอส. ได้ขับเคลื่อนแคมเปญใหญ่ผ่านงาน "GHB ALL HOME MID YEAR SALE 2026"และ "มหกรรมคอนโดมิเนียม ธอส. ปี 2569" บนช่องทางออนไลน์ ด้วยการหั่นราคาทรัพย์เด่นทั่วประเทศสูงสุดถึง 50% พร้อมพ่วงมาตรการจูงใจทางการเงินแบบไร้ดอกเบี้ย

   โดยเปิดเงื่อนไขพิเศษสำหรับผู้ซื้อที่ประสงค์อยู่อาศัยเองที่เลือกผ่อนชำระเงินดาวน์ตามเกณฑ์ จะได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 0% นานถึง 2 ปี (24 เดือน) รวมไปถึงการอัดโปรโมชันปลอดดอกเบี้ย 0% นาน 12-24 เดือน สำหรับกลุ่มนักลงทุนที่กว้านซื้อทรัพย์ของธนาคารตั้งแต่ 2 รายการขึ้นไป เพื่อเป็นอีกหนึ่งแรงเหวี่ยงในการดูดซับซัปพลายออกจากระบบ

   ปัญหาเงินออมในบัญชีของผู้บริโภคที่หดหาย ได้นำไปสู่การดีไซน์แคมเปญ 0% ในมิติของการทลายกำแพงเงินก้อนแรกเข้า โดยเจ้าตลาดคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าอย่าง อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ออกแคมเปญผ่อน 0% นาน 10 เดือน สำหรับเงินจองและเงินทำสัญญา เพื่อจูงใจให้มนุษย์เงินเดือนตัดสินใจลากกระเป๋าเข้าอยู่ได้ทันทีผ่านโปรฯ "โปรครบ คุ้ม KUB"สอดคล้องกับแนวทางของ บมจ.ศุภาลัย ที่กระจายความคุ้มค่าลงบนแพลตฟอร์ม E-Commerce มอบสิทธิ์ผ่อนเงินงวดดาวน์หรือเงินจอง 0% นานสูงสุด 10 เดือน

   ส่วนกลุ่ม ผู้พัฒนาอสังหาฯ ท้องถิ่น ตามหัวเมืองเศรษฐกิจอย่างชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ และภูเก็ต ที่ไม่มีทุนหนาพอจะไปควักเงินซับสิไดซ์ดอกเบี้ยร่วมกับแบงก์ ก็ต้องใช้แผนฝ่าวิกฤตปฏิเสธสินเชื่อด้วยการงัดโมเดล "โปรแกรมเช่าออม หรือ ผ่อนตรงกับโครงการ 0%" นาน 1-2 ปี เปิดโอกาสให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยก่อนแล้วนำเงินผ่อนไปตัด เงินต้น 100% เพื่อรอจังหวะปรับโครงสร้างการเงินก่อนส่งไม้ต่อให้ธนาคารในอนาคต

   ปรากฏการณ์สงคราม 0% ที่เกิดขึ้นในปี 2569 นี้ ไม่ใช่เพียงแค่สีสันทางการตลาด หรือโปรโมชันฉาบฉวยเหมือน ในอดีต หากแต่เป็นภาพสะท้อนอันเด่นชัดของภาวะ "กลืน ไม่เข้าคายไม่ออก" ในโครงสร้างเศรษฐกิจไทย เป็นสมรภูมิเฉือนกำไรเพื่อแลกชีวิตที่บีบคั้นให้ผู้ประกอบการทุกระดับ และสถาบันการเงินการธนาคาร ต้องยอมแลกเนื้อสดเพื่อดึงเงินสด และมันคือดัชนีชี้วัดสำคัญว่า ในปีที่ซบเซาที่สุดนี้ ใครที่สามารถออกแบบ "เงื่อนไขทางการเงินได้ยืดหยุ่นและตอบโจทย์ความอยู่รอดของลูกค้า" ได้มากที่สุด รายนั้นจึงจะเป็นผู้ที่มีสิทธิ์รอดชีวิตในเกมนัดสำคัญนี้