ลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้จักอัตราดูดซับ

วันที่ : 24 มิถุนายน 2565

ตลาดอสังหาฯ นั้น ถือเป็นหนึ่งในตลาดที่มีผู้ลงทุนสนใจมากที่สุดตลาดหนึ่ง เพราะสามารถให้ผลตอบแทนได้สูง และเป็นได้ทั้งในรูปแบบกำไรจากส่วนต่างราคา รวมถึงรายได้แบบ Passive Income ด้วย แต่อย่างไรก็ตาม การจะประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่ตั้งใจไว้ให้ได้ในการลงทุนอสังหาฯ นั้น ก็ต้องอาศัยความรู้และข้อมูลรอบด้าน โดยหนึ่งในสิ่งที่ทุกคนควรทำความรู้จักไว้เพื่อให้การลงทุนในอสังหาฯ เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นได้ก็คือ “อัตราดูดซับ”

อัตราดูดซับ คืออะไร ทำไมจึงสำคัญ

กับการลงทุนในอสังหาฯ

อัตราดูดซับ หรือ Absorption Rate หมายถึง ตัวเลขที่เป็นดัชนีสะท้อนถึงอุปสงค์ หรือ ปริมาณความต้องการซื้ออสังหาฯ ในพื้นที่นั้น ๆ หรือ เฉพาะโครงการก็ได้ ซึ่งคำนวณได้ง่าย ๆ จากการนำจำนวนหน่วยอสังหาฯ ที่ขายได้เป็นตัวตั้ง หารด้วยจำนวนหน่วยทั้งหมดของโครงการหรือในพื้นที่นั้น ๆ แล้วคูณด้วย 100 ผลลัพธ์ที่ได้จะออกมาเป็น % ซึ่งยิ่งอัตราดูดซับสูงเท่าไร ก็ยิ่งแสดงให้เห็นว่าพื้นที่ทำเลตรงนั้น โครงการอสังหาฯ นั้น ๆ มีความต้องการซื้อสูง จึงช่วยให้ตัดสินใจในการลงทุนได้ดีขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น โครงการคอนโดแห่งหนึ่งมีจำนวนห้องทั้งสิ้น 300 ห้อง ขายไปได้แล้วทั้งสิ้น 250 ห้อง อัตราดูดซับของคอนโดโครงการนี้จะเท่ากับ (250 ÷ 300)x100 = 83.33% บ่งบอกได้ว่า โครงการนี้เป็นที่ต้องการของตลาด หากซื้อไว้จะมีโอกาสขายหรือปล่อยเช่าได้ง่าย

ตัวอย่างที่ 2 สมมติให้โครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่เขตจตุจักรมีทั้งสิ้น 10 โครงการ รวมทั้งหมด 579 หลัง ทุกโครงการรวมกันขายไปได้แล้วทั้งสิ้น 206 หลัง อัตราดูดซับของบ้านจัดสรรในพื้นที่เขตจตุจักร จะเท่ากับ (206 ÷ 579)x100 = 35.75% บ่งอกได้ว่า ความต้องการซื้อบ้านในทำเลเขตจตุจักรนั้นยังไม่ได้สูงมากนัก ในการตัดสินใจซื้อบ้านในเขตนี้เพื่อลงทุนจึงจำเป็นต้องใช้ความรอบคอบ และพิจารณาองค์ประกอบอื่น ๆ ให้มากขึ้น

เราใช้อัตราดูดซับ

ให้เป็นประโยชน์ได้อย่างไรบ้าง

ในการลงทุนหรือซื้ออสังหาฯ

ในเมื่ออัตราดูดซับ คือตัวเลขดัชนีที่ใช้สะท้อนความต้องการซื้ออสังหาฯ ของผู้คน จึงทำให้เราสามารถใช้อัตราดูดซับให้เป็นประโยชน์กับการลงทุนในอสังหาฯ ทุกประเภทได้ ดังต่อไปนี้

ใช้ประเมินสภาพตลาดอสังหาฯ ในภาพรวมของประเทศว่าน่าลงทุนหรือไม่ โดยหากอัตราดูดซับสูง ก็แสดงว่าตลาดมีความต้องการซื้อสูง จึงค่อนข้างเหมาะกับการลงทุน
ใช้ประเมินคุณภาพโครงการที่อยู่อาศัย ว่าโครงการนั้นเป็นที่นิยมหรือไม่ โดยหากอัตราดูดซับของโครงการที่อยู่อาศัยนั้นสูง ก็แสดงว่ามีคนต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโครงการนั้นมาก
ใช้ประเมินคุณภาพทำเลว่ามีศักยภาพมากน้อยแค่ไหน โดยหากอัตราดูดซับของอสังหาฯ ประเภทต่าง ๆ ในพื้นที่ทำเลนั้นสูง ก็แสดงให้เห็นว่า ทำเลนั้นมีคุณภาพ เป็นที่ต้องการของผู้คนจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม แม้อัตราดูดซับจะเป็นดัชนีที่บ่งบอกแนวโน้มความต้องการซื้อในตลาดอสังหาฯ ได้อย่างมีนัยสำคัญ แต่ผู้ลงทุนก็ไม่ควรที่จะใช้เพียงแค่อัตราดูดซับอย่างเดียวในการตัดสินใจลงทุนหรือเข้าซื้ออสังหาฯ เพราะยังมีอีกหลายปัจจัยที่มีผลต่อความเหมาะสมในการตัดสินใจด้วย ยกตัวอย่างง่าย ๆ คือ ในขณะที่เราเห็นอัตราดูดซับสูงนั้น การที่เราเข้าไปซื้อเพื่อลงทุนโดยคิดว่าจะปล่อยขายได้ง่าย ปล่อยเช่าได้ง่าย เพราะตลาดมีความต้องการ ก็จำเป็นต้องประเมินราคาที่เหมาะสมด้วย เพราะเมื่อมีความต้องการสูง ก็อาจเป็นไปได้ว่า “ราคาขาย” ที่กำลังประกาศอยู่นั้น อาจสูงเกินกว่าความเป็นจริงไปมากจนทำให้เรามีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้นได้นั่นเอง

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

Shinyurealestate

Peniaphobia

TerraBkk

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ดัชนีราคาบ้านจัดสรร

ดัชนีราคาห้องชุด

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าฯ

ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน