อยากซื้อขายที่ดินทำกำไร ต้องรู้อะไรบ้าง

วันที่ : 23 กันยายน 2565

การซื้อขายที่ดิน ถือเป็นหนึ่งในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้อย่างมหาศาล เพราะเราต่างรู้กันดีว่าเมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าของที่ดินก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น ยิ่งหากบริเวณที่ดินเหล่านั้นมีการพัฒนาเพิ่มมากขึ้น มีความเป็นเมืองเป็นชุมชนเพิ่มมากขึ้นเท่าไร ก็ยิ่งเพิ่มมูลค่าได้สูงมากขึ้นเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตาม การจะลงทุนซื้อที่ดินเพื่อขายทำกำไร ก็ต้องอาศัยความรู้รอบด้าน เพื่อให้สามารถประสบความสำเร็จในการลงทุนให้ได้มากที่สุด ซึ่งสิ่งสำคัญที่จำเป็นต้องรู้ เพื่อเพิ่มโอกาสสำเร็จในการลงทุนซื้อขายที่ดินนั้น มีดังต่อไปนี้

1. รู้ว่าทำเลไหนดีมีอนาคต

อย่างที่เราทราบกันดีว่า ที่ดินเปล่าบริเวณใดก็แล้วแต่ที่ถูกพัฒนาให้มีความเป็นชุมชนเมือง ให้มีความเจริญ มีรถไฟฟ้าผ่าน ที่ดินบริเวณนั้นก็จะมีราคาสูงมากขึ้นในอนาคตอย่างแน่นอน ดังนั้น ก่อนจะลงทุนซื้อที่ดินเปล่า จึงต้องมีการตรวจสอบและสำรวจทำเลแล้วเป็นอย่างดีว่า เป็นทำเลที่ดีมีอนาคต ซึ่งหนึ่งในเครื่องมือที่จะช่วยประเมินให้เราทราบได้ว่าที่ดินเปล่าบริเวณใดบ้างที่น่าจับตามอง ก็คือ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC โดยจะบอกความเคลื่อนไหวก่อนใครในทุกไตรมาสว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าปรับตัวเพิ่มขึ้น หรือลดลงอย่างไร ทำเลที่ดินเปล่าตรงไหนบ้าง ที่มีความเคลื่อนไหวของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ทำให้เราประเมินอนาคตของทำเลที่ดินได้อย่างแม่นยำมากขึ้น และมีโอกาสได้ที่ดินที่สามารถทำกำไรให้เราได้อย่างมหาศาลในอนาคต

2. รู้จักเลือกซื้อที่ดินที่มีคุณภาพเยี่ยม

นอกจากทำเลที่ตั้งของที่ดินจะสำคัญแล้ว รูปร่างและลักษณะของที่ดินก็เป็นอีกสิ่งหนึ่งต้องให้ความสำคัญไม่แพ้กัน โดยที่ดินที่ขายดี ได้ราคา และเป็นที่นิยมนั้น ควรเป็นที่ดินที่อยู่ติดถนน มีทางทะลุผ่านเข้าออกได้ง่าย ไม่ใช่ที่ดินตาบอด บริเวณรอบ ๆ ที่ดินนั้นควรมีแหล่งชุมชนเดิมอยู่ มีระบบสาธารณูปโภคครบครัน นอกจากนั้นแล้ว ยิ่งหากที่ดินบริเวณนั้นมีจำกัด ก็จะยิ่งถือว่ามีโอกาสเติบโตได้สูง เพราะหากทำเลตรงนั้นกลายเป็นเมืองใหญ่ มีแหล่งงาน แหล่งท่องเที่ยวเกิดขึ้น แต่พื้นที่มีจำกัด ก็จะยิ่งทำให้มูลค่าของที่ดินเพิ่มสูงมากยิ่งขึ้นกว่าเดิมหลายเท่า

3. รู้วิธีประเมินราคาที่ดิน

แน่นอนว่าเราจะได้กำไรจากการขายที่ดินมากเท่าไร ก็อยู่ที่ว่าเราซื้อที่ดินนั้นมาถูกหรือแพงเท่าไรด้วย เพราะต่อให้ราคาที่ดินอาจไม่ได้ขยับเพิ่มสูงมาก แต่ถ้าเราได้ที่ดินมาในราคาต่ำ ก็สามารถทำกำไรได้สูงเช่นกัน อย่างไรก็ตาม หลักสำคัญของการซื้อที่ดินเพื่อลงทุนนั้น เราต้องซื้อในราคาที่เหมาะสมที่สุด เพื่อให้ไม่ซื้อแพงเกินไปจนเสียโอกาส และมีความเสี่ยงหากเศรษฐกิจเกิดการชะลอตัว และราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มช้า โดยราคาประเมินที่ดินที่แม่นยำนั้น สามารถหาได้ง่าย ๆ โดยการขอใช้บริเวณประเมินราคาที่ดิน จากสำนักประเมินทรัพย์สิน หรือจะใช้บริการผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ที่เว็บไซต์ treasury.go.th ก็ได้ ซึ่งจะทำให้เราสามารถประเมินราคาที่ดินเบื้องต้นได้อย่างเหมาะสม และหาจังหวะในการเข้าซื้อได้ในราคาที่ดีที่สุด

4. รู้จักรอเวลาที่เหมาะสม

การลงทุนในที่ดินนั้น สิ่งสำคัญคือการอดทนรอเวลาที่เหมาะสม เพราะจริงอยู่ที่แม้ราคาที่ดินจะขยับเพิ่มสูงขึ้นทุกปี แต่บางทีก็ไม่ได้ขยับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วมากนัก เพราะตราบที่บริเวณที่ดินเปล่านั้นยังไม่ได้มีการพัฒนาที่เป็นรูปเป็นร่างเกิดขึ้นชัดเจน ราคาก็จะยังไม่พุ่งสูงขึ้นจนเป็นไปตามที่เราต้องการ ยกตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินเปล่าบริเวณทำเลที่มีแผนจะสร้างรถไฟฟ้า ราคาจะค่อย ๆ สูงขึ้นจริง แต่จะเพิ่มสูงขึ้นอีกอย่างมากหากโครงการรถไฟฟ้าสร้างเสร็จเปิดให้บริการแล้วตามแผน ดังนั้น ถ้าเราอดทนรอเวลาที่เหมาะสมได้ ก็จะทำให้สามารถทำกำไรได้อย่างมหาศาลมากขึ้นจากการลงทุนซื้อที่ดิน

5. รู้วิธีทำกำไรให้เพิ่มขึ้นได้

เป็นความจริงที่เพียงแค่เลือกทำเลให้ถูก แล้วรอคอยเวลาที่เหมาะสม ก็เพียงพอให้สามารถทำกำไรให้จากการลงทุนซื้อขายที่ดินได้แล้ว แต่ถ้าเราอยากให้การลงทุนซื้อที่ดินของเรานั้นสร้างผลตอบแทนได้อย่างคุ้มค่ามากที่สุด ก็ควรที่จะรู้เทคนิคในการทำกำไรเพิ่มเติมเอาไว้ด้วย เช่น ในระหว่างถือครองนั้น ก็ควรปล่อยเช่าที่ดินบางส่วนเพื่อให้เกิดรายได้ หรือ ถ้าทำเลของเราอยู่ใกล้แหล่งชุมชน ก็สามารถใช้ที่ดินเปล่าที่ซื้อมานั้น ปล่อยเช่าให้เป็นร้านค้า ที่จอดรถ ปั๊มน้ำมัน หรือพัฒนาเป็นแปลงเกษตรกรรมก็ได้ เพื่อให้เราสร้างรายได้จากที่ดินได้แบบเต็มที่ และเมื่อเวลาผ่านไป 5 ปี 10 ปี เมื่อราคาที่ดินทวีคูณเพิ่มขึ้น จึงค่อยตัดสินใจขายก็ยังไม่สาย รูปแบบวิธีนี้จะทำให้เราสามารถทำเงินจากที่ดินเปล่าได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ

6. รู้เรื่องค่าใช้จ่ายที่ต้องแบกรับ

นอกจากรู้วิธีเลือกทำเล มองอนาคตที่ดินเปล่า รู้วิธีประเมินราคาแล้ว อีกสิ่งสำคัญที่จะทำให้เราสามารถทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพจริง ๆ จากการลงทุนซื้อขายที่ดิน ก็คือ ต้องรู้ว่าในการลงทุนนั้นมีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่ต้องรับผิดชอบด้วย ซึ่งแน่นอนว่านอกจากเงินทุนในการซื้อที่ดินแล้ว ถ้าเราซื้อที่ดินหลายผืนหลายแห่ง ก็ต้องคำนวณเรื่องของภาษีที่ดินที่ต้องชำระด้วย ยิ่งเป็นที่ดินที่ปล่อยให้รกร้างทิ้งไว้ ก็ยิ่งต้องใส่ใจเป็นพิเศษ ไหนจะเรื่องค่าดูแลต่าง ๆ ตลอดไปจนถึงตอนเมื่อถึงเวลาจะขาย ช่องทางในการขายของเราจะเป็นทางไหน ต้องมีงบการตลาดประชาสัมมพันธ์เท่าไร หรือถ้าใช้นายหน้าก็ต้องหาความรู้เรื่องค่าใช้จ่ายเตรียมรอไว้ด้วย เพื่อให้เราสามารถคำนวณต้นทุน คำนวณราคาขายได้อย่างเหมาะสม อันจะนำไปสู่การทำกำไรได้อย่างเต็มที่ที่สุด

การซื้อขายที่ดินนั้น เป็นสิ่งที่ต้องอาศัยทั้งความรู้ ความอดทน และความเข้าใจการลงทุนอสังหาฯ อย่างมาก เพราะต้องใช้เงินทุนเริ่มต้นค่อนข้างสูง หากไม่ได้เตรียมพร้อมมาอย่างดี ไม่ได้เข้าใจในความเสี่ยงและสิ่งที่เป็นปัจจัยแวดล้อมสำหรับความสำเร็จอย่างดีพอแล้ว โอกาสที่จะลงทุนแล้วประสบความสำเร็จก็จะเป็นไปได้ยาก เพราะหากเพียงแค่เราเลือกทำเลผิด เห็นราคาที่ดินไม่ขึ้นเร็วอย่างที่ฝัน หรืออดทนรอไม่ได้ ตัดสินใจขายทิ้งไป ก็จะทำให้เป้าหมายที่ตั้งใจไว้ล้มเหลวได้อย่างง่ายดาย

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจลงทุนซื้อขายที่ดิน จึงควรเตรียมความพร้อม ศึกษาหาความรู้ให้รอบด้าน ติดตสถานการณ์เศรษฐกิจ และสถานการณ์ในตลาดอสังหาฯ อย่างใกล้ชิด พร้อมกับถามตัวเองให้ดีด้วยว่า อดทนรอคอยได้หรือได้หรือไม่? เพื่อให้การตัดสินใจของเราเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง และเราพร้อมที่จะลงทุนในที่ดินนั้น ๆ อย่างแท้จริง

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

ธนาคารไทยพาณิชย์

DDproperty

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ดัชนีราคาบ้านจัดสรร

ดัชนีราคาห้องชุด

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าฯ

ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน