ข้อผิดพลาดที่ควรระวัง ในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์
การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ คือขั้นตอนสำคัญของการที่เราจะได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ นั้นจริง ๆ โดยจะเป็นการโอนความเป็นเจ้าของจาก “ผู้ขาย” มาสู่ “ผู้ซื้อ” อย่างสมบูรณ์แบบ ซึ่งเชื่อว่าทุกคนที่ซื้อบ้าน คอนโด หรือว่าที่ดิน ก็ฝันที่จะให้ถึงวันโอนกรรมสิทธิ์เร็ว ๆ ด้วยกันทั้งนั้น แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์มาถึง ก็อาจะมีข้อผิดพลาดหลายประการเกิดขึ้นได้หากเราไม่ได้ตรวจสอบและระมัดระวังให้ดี โดยข้อผิดพลาดสำคัญที่ควรระวังในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ซึ่งควรทราบไว้ก่อนนั้น มีดังต่อไปนี้
- ไม่ตรวจสอบเจ้าของเดิมให้รอบคอบเสียก่อน
เนื่องจากสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นมีรายละเอียดค่อนข้างมาก ทำให้บ่อยครั้งด้วยความไว้ใจในผู้ขายที่ได้มีการติดต่อดำเนินการในขั้นตอนต่าง ๆ ร่วมกันมาอย่างยาวนาน ทำให้ผู้ซื้ออาจเผลอที่จะตรวจสอบว่า “ชื่อในโฉนด” หรือเจ้าของเดิมนั้น ตรงกันกับผู้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้เราหรือไม่ หรือในอีกกรณีหนึ่งคือแต่เดิมอสังหาริมทรัพย์นั้นมีเจ้าของมากกว่า 1 คนหรือไม่ เพราะหากชื่อเจ้าของในโฉนดไม่ตรงกับในสัญญา หรือเจ้าของโฉนดมีมากกว่า 1 คน แล้วในสัญญาไม่ได้ระบุชื่อเจ้าของครบตามจำนวนทั้งหมด ก็จะทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ไม่สมบูรณ์และมีปัญหาตามมาภายหลังได้ ดังนั้น อันดับแรกสุดก่อนที่จะเดินหน้าเซ็นโอนกรรมสิทธิ์ จึงต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเรากำลังซื้ออสังหาฯ กับเจ้าของที่ถูกต้องจริง ๆ อยู่หรือไม่
- ไม่ตรวจสอบรายละเอียดข้อมูลอสังหาฯ ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ดี
เอกสารสิทธิ์ที่ระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ไว้ ไม่ว่าจะเป็นที่ตั้งของที่ดิน เลขที่ฉนด ขนาดพื้นที่ เลขที่บ้าน เลขที่ห้อง ฯลฯ รายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์นั้น ถือว่าเป็นสิ่งที่ต้องตรวจสอบให้รอบคอบครบถ้วนสมบูรณ์ที่สุด เพราะมีความเสี่ยงที่เราอาจถูกปลอมแปลง หรือเข้าใจผิดในข้อมูลการซื้อขายได้ ซึ่งหากไม่ได้ตรวจสอบให้ดีว่าถูกต้องหรือไม่ ก็จะทำให้เมื่อซื้อไปแล้วอาจต้องปวดหัวเพราะได้อสังหาริมทรัพย์มาแบบที่ไม่ครบถ้วน ไม่ตรงปกตามที่เราต้องการได้
- ไม่ตรวจสอบดูว่าที่ดินติดจำนองหรือบ้านคอนโดปลอดหนี้หรือไม่
ถ้าเราไม่ได้ซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดินมือหนึ่ง โอกาสที่อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จะไม่ปลอดหนี้ก็มีสูง โดยบ้าน หรือคอนโดนั้นจะมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางรวมอยู่ด้วย ซึ่งเป็นไปได้ว่าตอนที่นำมาขายต่อให้เรา อาจจะยังไม่ได้เคลียร์หนี้ส่วนกลางค้างชำระนี้ให้เรียบร้อย ก็จะทำให้หนี้เหล่านั้นตกกลายมาเป็นของเราด้วย ทำให้เราต้องไปรับผิดชอบหนี้ที่เราไม่ได้เป็นคนก่อ หรือในกรณีของที่ดิน ถ้าเกิดมีการติดจำนองอยู่ ผู้ที่มาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องเป็นผู้รับจำนอง และจะต้องเคลียร์ค่าใช้จ่ายที่ค้างอยู่ให้เรียบร้อย ซึ่งก็จะต้องไปตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ ดังนั้น ก่อนที่เราจะตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ใด ก็จำเป็นจะต้องตรวจสอบหนี้สินค้างชำระ หรือภาระค่าใช้จ่ายผูกพันที่ติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อให้เรียบร้อย เพื่อให้เกิดการพูดคุยตกลงกันอย่างชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบภาระดังกล่าว เพื่อให้เราไม่เสียเปรียบในการโอนกรรมสิทธิ์
- ไม่ตรวจสอบความเรียบร้อยอสังหาฯ ก่อนโอนกรรมสิทธิ์
ต่อให้เป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดมือหนึ่งที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่จากโครงที่มีชื่อเสียง ก็ไม่อาจวางใจได้ว่าจะไม่มีข้อผิดพลาด เพราะในกระบวนการสร้างบ้านอาจมีปัญหาหลงเหลือเอาไว้ได้ในหลาย ๆ จุด อาทิ งานผนัง งานพื้น งานระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า เป็นต้น ซึ่งถ้าหากเราผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้ดี หรือที่เรียกกันว่า “ตรวจรับบ้าน-คอนโด” แล้วโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว ภาระในการซ่อมทั้งหมดก็จะเป็นของเรา ทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ทั้งยังเสียเวลาและเสียความรู้สึกอีกเนื่องจากซื้อบ้านใหม่แต่กลับได้บ้านที่ไม่สมบูรณ์พร้อมอยู่ได้อย่างมีความสุข ดังนั้น ก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ต้องไม่พลาดที่จะตรวจรับ ตรวจสอบบ้าน คอนโด ในทุกซอกทุกมุมอย่างละเอียด โดยหากเจอจุดบกพร่อง ที่ต้องซ่อมแซม ก็จะได้แจ้งต่อเจ้าของโครงการให้ดำเนินการแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนจึงค่อยเดินหน้าสู่ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ต่อไป
เราจะไม่สามารถครอบครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีความสุขเลย หากเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วต้องมาเจอปัญหาปวดหัวภายหลัง ไม่ว่าจะเป็นการถูกหลอกลวง ปลอมแปลงเอกสาร ได้บ้านที่ไม่สมบูรณ์ มีจุดชำรุดเสียหาย หรือต้องมานั่งชำระหนี้สินที่ตัวเองไม่ได้เป็นคนก่อ ดังนั้น ก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นหน้าที่ของเราผู้ซื้อที่จะต้องตรวจสอบเอกสารข้อมูลต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และตรวจผู้ขาย ตลอดจนตรวจสอบตัวอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกต้องเรียบร้อย เพื่อให้เรามั่นใจได้ว่าจะได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในฝันอย่างถูกต้องและไม่มีปัญหากวนใจตามมาภายหลัง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
