สัญญาเช่าคอนโดที่ถูกต้องเป็นอย่างไร เรื่องต้องรู้ไว้ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า
การซื้อคอนโดปล่อยเช่า เป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ที่ได้รับความนิยมมากในปัจจุบัน เนื่องจากไม่เพียงแต่จะช่วยสร้าง Passive Income รายได้ในรูปแบบค่าเช่าได้เท่านั้น แต่เมื่อเวลาผ่านไป หากคอนโดที่ปล่อยให้เช่านั้นเป็นทำเลคุณภาพและเป็นโครงการคุณภาพ ก็มีโอกาสที่จะขายต่อทำกำไรส่วนต่างเป็นเงินก้อนใหญ่ได้อีกด้วย เรียกได้ว่าการลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่านั้น มีความยืดหยุ่นที่สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การทำกำไรให้เหมาะกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปได้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตาม เพื่อการให้ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าเป็นไปอย่างราบรื่นไม่มีปัญหา ผู้ลงทุนจำเป็นจะต้องศึกษาเรื่องการทำสัญญาเช่าคอนโดให้ถูกต้องตามกฎหมายด้วย โดยเรื่องสำคัญที่ควรต้องรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าคอนโดสำหรับนักลงทุนนั้น มีดังต่อไปนี้
- ต้องเป็นสัญญาที่ลงลายมือผู้เช่าเท่านั้น
สัญญาเช่าคอนโดนั้น ในกรณีที่เป็นการเช่าระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี ตามกฎหมายแล้วจะต้องมีการทำเป็นหนังสือสัญญาและลงลายมือชื่อผู้เช่า เพราะหากไม่มีการระบุรายละเอียดของสัญญาเป็นหลักฐานที่มีการเซ็นชื่อรับรองแล้ว เมื่อมีการผิดสัญญาเกิดขึ้น เช่นค้างชำระค่าเช่า ก็จะไม่สามารถเอาผิดกับผู้เช่าได้เลย เพราะถือว่าไม่ได้เป็นไปตามกฎหมายกำหนด ในขณะที่หากเป็นการเช่าระยะยาวที่เกินกว่า 3 ปีขึ้นไป จะต้องเป็นการทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ มิเช่นนั้นหากมีปัญหาก็จะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้
- ต้องเป็นคอนโดที่นิติบุคคลอนุญาตให้ปล่อยเช่าได้
เรื่องนี้ถือเป็นอีกหนึ่งประเด็นที่หลาย ๆ คนมองข้ามไป เพราะคิดว่าไม่น่ามีปัญหาอะไร แต่ในความเป็นจริงแล้ว เราต้องเข้าใจพื้นฐานก่อนว่า โครงการคอนโดต่าง ๆ นั้นจดทะเบียนสร้างมาเพื่อขายเป็นที่อยู่อาศัย ดังนั้น หากมีการซื้อเพื่อนำไปปล่อยเช่า ก็จะเข้าข่ายลักษณะผิดต่อสัญญาตามวัตถุประสงค์ตั้งต้นได้ หรือในระยะหลัง ๆ โครงการคอนโดก็มีการปล่อยเช่าห้องคอนโดเอง ซึ่งก็จะขึ้นอยู่กับสัญญา และกฎระเบียบของนิติบุคคลโครงการที่กำหนดไว้ ดังนั้น นักลงทุนอสังหาฯ ที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า จึงจำเป็นจะต้องสอบถาม แจ้งต่อนิติบุคคลคอนโดโครงการก่อน และทำความตกลงร่วมกันว่าจะปล่อยเช่าห้องคอนโด เพื่อให้ปฏิบัติตามกฎได้อย่างถูกต้อง เพราะหากนิติบุคคลไม่มีนโยบายให้ปล่อยเช่าคอนโดได้ แล้วเกิดมีการร้องเรียนขึ้นมาภายหลัง เพราะผู้เช่าสร้างปัญหารบกวนการอยู่อาศัย ก็จะทำให้เกิดความเสียหายต่อนิติบุคคลและโครงการคอนโดได้ และเมื่อนิติบุคคลเกิดความเสียหายก็จะต้องมาดำเนินการเอาผิดกับนักลงทุนที่ปล่อยเช่าคอนโดโดยไม่ได้ขออนุญาต หรือขัดต่อสัญญาโครงการ ด้วยเหตุนี้เอง จึงเป็นเรื่องพื้นฐานสำคัญมากที่นักลงทุนจะต้องพูดคุยและดำเนินการขออนุญาตเรื่องการปล่อยเช่ากับนิติบุคคลของโครงการก่อน
- ไม่สามารถปล่อยเช่าเป็นรายวันได้
ปัญหาหนึ่งของการซื้อคอนโดปล่อยเช่าคือในหลาย ๆ สถานการณ์ก็อาจหาผู้เช่าระยะยาวแบบรายเดือน รายปีค่อนข้างยาก จึงทำให้หลาย ๆ คนเลือกที่จะปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์แทน เพื่อให้มีกระแสเงินสดเข้ามาบ้าง ดีกว่าปล่อยคอนโดทิ้งไปเปล่า ๆ เสียค่าผ่อนแต่ไม่ทำรายได้ ซึ่งแม้จะเป็นความคิดที่ดี แต่ในทางปฏิบัตินั้นถือว่าผิดกฎหมาย เพราะการปล่อยเช่ารายวันรายสัปดาห์ได้นั้น จะต้องเป็นโครงการที่จดทะเบียนดำเนินกิจการเป็นธุรกิจโรงแรมเท่านั้น ดังนั้น หากเรายังฝืนปล่อยเช่าแบบเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ แล้วถูกตรวจสอบพบก็จะทำให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง
- ถ้าปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติก็ต้องทำให้ถูกกฎหมาย
ผู้เช่าชาวต่างชาตินั้นถือเป็นผู้เช่าชั้นดี มีกำลังจ่ายสูง ถือเป็นหนึ่งในกลุ่มเป้าหมายหลักของการปล่อยเช่าคอนโด แต่ทั้งนี้ ก็ไม่ใช่ว่าอยากปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ ก็จะทำได้เลย เพราะจะถือว่าผิดกฎหมายได้ถ้าไม่ดำเนินการเรื่องเอกสารให้ถูกต้อง เพราะกฎหมายจะมีข้อกำหนดเรื่องการตรวจคนเข้าเมืองกำกับอยู่ เพื่อป้องกันความปลอดภัยหากมีคนต่างด้าวผิดกฎหมายเข้ามาหลบซ่อนตัว ดังนั้น หากต้องการจะปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ ก็ต้องดำเนินการให้ถูกต้องโดยการนำเอกสารยืนยันตัวตนต่าง ๆ ของชาวต่างชาติผู้ขอเช่า มายื่นเรื่องขออนุญาตที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง
การซื้อคอนโดปล่อยเช่านั้น มีขั้นตอนในการดำเนินการที่ถูกต้องกำหนดอยู่อย่างชัดเจน มีรายละเอียดเรื่องสัญญาเช่าคอนโดระบุเอาไว้เป็นเกณฑ์มาตรฐาน ซึ่งสามารถหาตัวอย่างได้ไม่ยาก โดยเรื่องสัญญาเช่าคอนโดนี้ ถือเป็นเรื่องสำคัญพื้นฐานที่นักลงทุนอสังหาฯ ควรให้ความใส่ใจและดำเนินการให้ถูกต้อง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง ที่อาจส่งผลทำให้การลงทุนล้มเหลวไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ได้
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
Estopolis
