เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2563 กับความพยายามที่จะรู้เขารู้เรา เพื่อให้รบร้อยครั้งชนะร้อยหน

          ช่วงรอยต่อปีเก่าต้อนรับปีใหม่ มีข้อมูลเด็ด ๆ จาก REIC-ศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วิเคราะห์วิจัยกลุ่มลูกค้าต่างชาติ หลังจาก บูมร้อนแรงเป็นอย่างมากในปี 2561 แต่ภาพปีนี้เหมือนฉายหนังคนละม้วน เพราะยอดขายใหม่ลดฮวบฮาบถึง 50%

          แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จริงปี 2562 ถือว่าสอบผ่าน คาดว่าใกล้เคียงกับปี 2561

          ล่าสุด "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการ ผู้อำนวยการ REIC อัพเดตยอดโอนของลูกค้าต่างชาติ ข้อมูลปีฐานจาก กรมที่ดินเริ่มในปี 2561 จนถึง 9 เดือนแรก 2562 หรือเท่ากับมีสถิติ 1 ปี 9 เดือน

          "ยอดโอนปี'62 เป็นยอดซื้อตั้งแต่ปี'60 เมื่อห้องชุดสร้างเสร็จ บวกกับลูกค้าต่างชาติถูกเรียกเก็บเงินดาวน์สูง 30% ขึ้นไปอยู่แล้ว บวกกับราคาอาจเพิ่มขึ้นด้วย ทำให้ยอดโอนปีนี้ต้อง บอกว่าไม่ขี้เหร่สักเท่าไหร่"กทม.-ตะวันออก-เหนือแชร์ 90%

          การถือครองกรรมสิทธิ์คนต่างด้าว ภาพรวมปี 2561 มีหน่วยโอน 13,113 หน่วย อยู่ในกรุงเทพฯ 51% รองลงมา ภาคตะวันออก 35%, ภาคเหนือ 9% รวม 3 ตลาดนี้เท่ากับ 90% ของทั้งประเทศ

          มูลค่าโอน 55,007 ล้านบาท พื้นที่รับโอน 545,518 ตารางเมตร อยู่ในกรุงเทพฯ 37,561 ล้านบาท สัดส่วน 68% ของประเทศ รองลงมาภาค ตะวันออก 20% ภาคเหนือ 5%

          ถ้าดูเปรียบเทียบ 9 เดือน 2562 โซน กทม.-ปริมณฑล หน่วยโอนลดลง จาก 51% เหลือ 49% อยู่ที่ 9,427 หน่วย มูลค่า 35,987 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2561 หน่วยโอน 9,260 หน่วย เท่ากับมากกว่า 1.8% ต่างกันเล็กน้อย

          โดยยอดโอนไปเติบโตในภาค ตะวันออก, ภาคใต้มีส่วนหนึ่งที่เติบโตเล็กน้อย ภาคอีสานเห็นการขยับตัวขึ้นมาบ้าง แต่ภาคเหนือมีการลดสัดส่วนลง

          "ราคา-พื้นที่ใช้สอย" ลดยกแผง

          ดัชนีตัวต่อมาในด้าน "ราคาต่อหน่วย" 9 เดือนแรก 2561 โอนเฉลี่ย 4.13 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2562 มูลค่าโอนต่อหน่วยลดลงเหลือ 3.82 ล้านบาท

          "ขนาดพื้นที่" สถิติ 9 เดือนแรก 2561 เฉลี่ยห้องชุดไซซ์ 42.2 ตารางเมตร เทียบกับช่วงเดียวกันปีนี้ค่าเฉลี่ยลดเหลือ 39.4 ตารางเมตร

          รวมทั้ง "ราคาต่อตารางเมตร" ซึ่ง 9 เดือนแรก 2561 ภาพรวมเฉลี่ยที่ 1 แสนบาท/ตารางเมตร เท่ากับช่วงเดียวกันของปี 2562

          เรียงทำเลดังนี้ กทม.-ปริมณฑลโอนเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.3 แสน รองลงมา ภาคใต้เฉลี่ย 9 หมื่น/ตารางเมตร, ภาคกลางเฉลี่ย 8 หมื่น/ตารางเมตร, ภาคตะวันออกเฉลี่ย 7 หมื่น/ตารางเมตร, ภาคอีสานเฉลี่ย 6 หมื่น/ตารางเมตร และภาคเหนือ+อีสานเฉลี่ยที่ 5 หมื่น/ตารางเมตร

          "มูลค่าซื้อยูนิตที่ถูกลง พื้นที่ก็น้อยลงด้วย เป็นนัยสำคัญว่าต่างชาติซื้อหน่วยลดลง พื้นที่น้อยลงด้วยค่อนข้างชัดเจน"

          "กำลังโอน" จุดเปราะบางลูกค้าจีน

          เนื่องจากสถิตินำเสนอมีเพียง 9 เดือนแรก 2562 คำถามคือ แนวโน้มไตรมาส 4/62 จะมีปาฏิหาริย์เกิดขึ้นหรือไม่

          แนวคำตอบของ "ดร.วิชัย" บอกว่าไม่แตกต่างจากปีที่แล้ว ในแง่ซัพพลายสร้างเสร็จมีส่วนต่างหลักร้อยหน่วย

          แต่มีจุดเปราะบางที่ต้องคำนึงในปี 2563 ซึ่งยอดโอนตามปกติควรจะมาจากซัพพลายที่ทยอยสร้างเสร็จ ซึ่งถ้ามีการรับโอนตามปกติ ตลาดก็ไม่น่าจะผันผวนมากนัก

          ประเด็นคือกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ตั้งแต่ 2 ปีที่แล้ว หรือซื้อในยุคบูมเมื่อปี 2561 ต่างชาติสามารถรับโอนหรือมี "กำลังโอน" ด้วยหรือไม่ เพราะมีปัจจัยกระทบเกิดขึ้นระหว่างทาง ทั้งเงินบาทแข็งค่า เทรดวอร์ที่กระทบการค้าโลกทั้งใบ

          โดยเฉพาะลูกค้าจีนที่ซื้อเกินครึ่งหนึ่งของตลาดต่างชาติ ย่อมหมายถึงเป็น กลุ่มที่ต้องรับโอนเกินครึ่งหนึ่งด้วยเช่นกัน

          ล่าสุด ปรากฏว่ากำลังซื้อลูกค้าจีนเจอปัญหา 2 เด้ง คือ เงินบาทแข็งค่า บวกเงินหยวนอ่อนค่า ทอนออกมาทำให้การจ่ายเงินเพื่อรับโอนห้องชุดในประเทศไทยเต็มจำนวน ทำให้ราคาแพงขึ้น 20%

          "วอลุ่มที่ลูกค้าจีนต้องรับโอนมีขนาดใหญ่มากเพราะเกินครึ่งหนึ่งของตลาดต่างชาติ ยังมองไม่เห็นว่าจะมีสัญชาติใดมาแทนที่ได้ ซึ่งส่วนแบ่งตลาดสูงสุดคือจีน รองลงมาฮ่องกง สิงคโปร์ และมาเลเซียอีกส่วนหนึ่ง"

          6 แฟกเตอร์บ่งชี้ทำเลศักยภาพ

          โอกาสนี้ REIC นำเสนอทำเลศักยภาพ สูงท็อป 5 ตามคำเรียกร้องของ 3 สมาคมวงการธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้เมืองไทย เพื่อทำหน้าที่ส่งสัญญาณเตือนแต่เนิ่น ๆ ว่าทำเลไหนผู้ประกอบการควรจะรุกหรือควรจะเลี่ยง

          วิธีการประเมินท็อป 5 ทำเลศักยภาพสูงมี 6 ตัวชี้วัด ประกอบด้วย 1.เปอร์เซ็นต์การขายสูงต่อเนื่อง 3 รอบ (รอบละ 6 เดือน) หรือสูงต่อเนื่อง 1 ปีครึ่ง ให้น้ำหนักการคำนวณ 20% 2.มีซัพพลายคงเหลือต่ำ นำมาคำนวณ 20%
          3.มีการเปลี่ยนแปลงของอัตราดูดซับ 3 รอบคำนวณในทิศทางเป็นบวกหรือเพิ่มขึ้น ให้น้ำหนัก 30% 4.มองเห็นโพเทนเชียลในการเปิดตัวใหม่ต่อเนื่อง ให้น้ำหนัก 10% 5.ที่ดินรองรับการพัฒนายังรองรับได้จริง หรือมีที่ดินเปล่าในทำเล ให้น้ำหนัก 10% และ 6.ราคาที่ดินสมเหตุสมผล ให้น้ำหนัก 10%

          ท็อป 5 บ้านแนวราบ-

          คอนโดฯ

          แบ่งเป็นทำเลท็อป 5 "คอนโดฯ" เขตกรุงเทพฯ อัตราดูดซับสูงสุด 7.2% ต่อเดือนอยู่ที่มีนบุรีลาดกระบัง รองลงมา วุฒากาศ-บางหว้า ดูดซับ 7.0%, พระโขนง-แยกบางนา ดูดซับ 5.5%, ห้วยขวางจตุจักร-ดินแดง ดูดซับ 5.4% และแจ้งวัฒนะ-งามวงศ์วาน ดูดซับ 5.3%

          ท็อป 5 คอนโดฯ จังหวัดปริมณฑล เรียงลำดับทำเลเมืองนครปฐมกำแพงแสน อัตราดูดซับสูงสุด 6.4% ต่อเดือน รองลงมา ศาลายา ดูดซับ 5.0%, เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ดูดซับ 3.5%, บางใหญ่บางบัวทอง-บางกรวยไทรน้อย ดูดซับ 2.3% และธัญบุรี-คลองหลวง ดูดซับ 1.9%

          สำหรับแนวราบทำเล กทม.-ปริมณฑล ท็อป 5 "บ้านเดี่ยว" อัตราดูดซับสูงสุด 4.0% ต่อเดือนอยู่ที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ รองลงมา แพรกษา-บางปู ดูดซับ 3.3%, บางขุนเทียน-ท่าข้าม ดูดซับ 3.2%, สายไหม-คลองสามวาวงแหวน และราชพฤกษ์-พระราม 5 ดูดซับ 3.1% เท่ากัน

          ท็อป 5 "ทาวน์เฮาส์" อัตราดูดซับ สูงสุด 5.3% ต่อเดือนอยู่ที่พุทธมณฑลสาย 5-วัดไร่ขิง รองลงมา พัฒนาการสวนหลวง-ประเวศ ดูดซับ 4.2%, กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่-เกษตรนวมินทร์ ดูดซับ 3.9%, บางแค-ภาษีเจริญหนองแขม ดูดซับ 3.7% และพุทธสาคร- อ้อมน้อย ดูดซับ 3.1% เท่ากัน

          มองต่างมุม LTV บีบลดราคา

          คำถามสำคัญอีกเรื่องมองจากมาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติ ซึ่งประกาศตั้งแต่ต้นทางว่าออกมาตรการนี้ มาเพื่อสกัดเก็งกำไรคอนโดฯ รวมทั้งเพื่อบีบให้ราคาที่อยู่อาศัยลดราคาลงมา จากนั้น หลังใช้มาตรการ 3-6 เดือน ทางแบงก์ชาติระบุว่า LTV ประสบความสำเร็จทำให้ราคาบ้าน-คอนโดฯ ลดลงมา

          คำถามเพื่อความกระจ่างชัดยิ่งขึ้นแนวโน้มบ้าน-คอนโดฯปี 2563 ลดราคาจริงหรือไม่

          แนวคำตอบมี 2 ประเด็น 1.ดีเวลอปเปอร์ มีการจัดโปรโมชั่น ซึ่งมีผลทางอ้อมเท่ากับลดราคาลงมา

          "เรื่องราคาที่อยู่อาศัยมีด้านมาร์เก็ตติ้ง อยู่ ๆ ไปลดราคาก็เสียแบรนด์ จะไปลดราคาไม่ได้ชัดเจน แต่มีเพิ่มของแถม โปรโมชั่น มูลค่าจริง ๆ ที่ขายได้ลดลง เช่น ฟรีค่าส่วนกลาง 1-2-3 ปี ถือเป็นส่วนลดทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น บ้านราคา ไม่เพิ่มแน่ ๆ สิ่งที่เกิดขึ้นมาอาจมี บางส่วนที่ลดราคาไม่ชัดเจน เช่น จัดโปรโมชั่นราคาเพื่อปิดการขาย 10 ยูนิตสุดท้ายของโครงการ"

          กล่าวคือ ผู้ประกอบการจัดโปรโมชั่น ลดราคาด้วยเหตุผลทางการตลาด แต่ราคาที่ลดลงมายังเป็นราคาแรกหรือราคาตอนเปิดขายโครงการอยู่ดี

          2.ประเด็นจากการประเมินกำลังซื้อ ทำให้ดีเวลอปเปอร์หันมาเจาะเซ็กเมนต์ราคาต่ำลง ทำให้ค่าเฉลี่ยราคาบ้าน- คอนโดฯ ของตลาดภาพรวมมีราคาต่ำลง

          "กรณีนี้ไม่ได้หมายความว่าบ้าน ลดราคาเลย แต่ราคาลดในมุมกลับเพราะมาเล่นเซ็กเมนต์ราคาถูกลง ทำให้ค่าเฉลี่ยภาพรวมตลาดลดลง"

          ลุ้นปี'63 "อสังหาฯฟื้นไข้"

          "ดร.วิชัย" ระบุด้วยว่า ถามถึงคำนิยาม ธุรกิจอสังหาฯปี 2563 คำเดียวสั้น ๆ คือเป็นปีที่เพิ่งจะฟื้นไข้

          "ปี 2563 ประเมินว่าโตสัก 5% จากปี'62 จากเดิมหลังมาตรการ LTV ออกมาเต็มที่เคยคาดการณ์ตัวเลข ทั้งปีติดลบ 7-10% แต่ยอดโอนยังทำหน้าที่ได้ดีทำให้ติดลบเหลือ 2% ปี'63 จึงคาดว่าจะกลับมาเป็นบวกสัก 5% มองโลกแบบคอนเซอร์เวทีฟ ไม่ได้ มองเลิศหรูอะไรมาก มองอย่างเป็นจริงให้มากที่สุด"

          คำถามสุดท้าย ปี 2563 สภาพัฒน์ประเมินจีดีพีต่ำกว่า 3% ทำไมธุรกิจอสังหาฯยังเติบโตได้ ?

          มุมมองบวกของ REIC เทคะแนนให้กับมาตรการรัฐที่ออกมาทั้งกระตุ้นและพยุงอสังหาฯ ซึ่งเริ่มเห็นในไตรมาสสุดท้าย 2562

          "จีดีพีเป็นตัวชี้วัดตัวหนึ่งว่าภาคการใช้จ่ายหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจเติบโตหรือเปล่า ถ้าเรามองภาครัฐที่ต้องการให้เศรษฐกิจเติบโตอยู่ อสังหาฯ เป็นตัวหนึ่งที่จะทำให้เศรษฐกิจโตได้ แต่ถ้าอสังหาฯไม่โตยิ่งทำให้เศรษฐกิจยิ่งแฟบ เพราะมีผลกระทบต่อเนื่องค่อนข้าง เยอะ มีแฟก เตอร์ที่ไปทำให้วงจรธุรกิจต้นน้ำ-กลางน้ำ-ปลายน้ำไปขยับเขยื้อนทางเศรษฐกิจได้เยอะขึ้น"

          ถ้าปี 2563 สามารถเติบโต 5% จริงแปลว่าเริ่มทรงตัว สิ่งที่ต้องระมัดระวังคือ ระหว่างทางในปีอย่าเอาของผิดสำแดงให้คนที่เพิ่งฟื้นไข้กินมากนักของผิดสำแดงสำหรับธุรกิจอสังหาฯปีหน้า มีได้ทั้งเกณฑ์ DSR (สัดส่วนหนี้สินต่อรายได้) ที่แบงก์ชาติเตรียมนำมาควบคุมการปล่อยสินเชื่อ, มาตรการ LTV ยังเข้มงวดโดยไม่มีการผ่อนปรน รวมทั้งภาคเอกชนลงทุนเกินกำลังซื้อที่มีอยู่จริง

          เปรียบเหมือนกับคนเริ่มฟื้นไข้ ถ้ากินของผิดสำแดงจะทำให้ป่วยใหม่ และอาจป่วยหนักกว่าเดิม