Loading

นานาทรรศนะ อสังหาขานรับ ปลดล็อก LTV

วันที่ : 22 มกราคม 2563
ในที่สุด 20 มกราคม 2563 แบงก์ชาติมีการตั้งโต๊ะแถลงข่าวเพื่อปลดล็อกเกณฑ์ LTV-loan to value มาตรการบังคับเงินดาวน์แพง 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2
          ในที่สุด 20 มกราคม 2563 แบงก์ชาติมีการตั้งโต๊ะแถลงข่าวเพื่อปลดล็อกเกณฑ์ LTV-loan to value มาตรการบังคับเงินดาวน์แพง 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2

          หลังจากมีการบังคับใช้จริงตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 สร้างผลกระทบอย่างรุนแรง ต่อตลาดบ้าน-คอนโดมิเนียมทั่วประเทศ สะท้อนออกมาทั้งยอดขายใหม่ที่คาดว่า ติดลบ 20-30% แม้แต่สินเชื่อก็มีภาวะติดลบในสัญญาที่ 2 ตั้งแต่ 10-25%

          ในขณะที่ตัวเลขของไตรมาส 4/62 ยัง ไม่ประกาศเป็นทางการ ซึ่งยังไม่มีใครรู้ว่าความเสียหายหรือผลกระทบจะถลำลึกลงไปอีกมากน้อยแค่ไหน

          นำไปสู่คำรำพึงรำพันของดีเวลอปเปอร์บิ๊กแบรนด์เมืองไทยที่ให้ความเห็นว่า มาตรการ LTV ทำให้ภาคอสังหาฯ เมืองไทยทำเวลาหายไป 1 ปีเต็ม

          โดยมาตรการที่ปลดล็อก ได้แก่ การซื้อบ้านหลังแรก เดิมขอสินเชื่อได้ 90-95% มาตรการปลดล็อกเพิ่มเป็นกู้ได้ 110%, เงินกู้สัญญาที่ 2 ลดเงินดาวน์จาก 20% เหลือ 10% ควบคู่ลดเวลาผ่อนสัญญาแรก จาก 3 ปี เหลือ 2 ปีที่จะ "ไม่นับเป็นสัญญาแรก"

          ส่วนกลุ่มบ้านราคาเกิน 10 ล้านมี ส้มหล่นด้วย เพราะแบงก์ชาติลดเงินดาวน์เหลือ 10% จากเดิมบังคับ 20% มาตั้งแต่ปี 2540

          พีระพงศ์ จรูญเอก

          ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
          การผ่อนคลาย LTV รอบนี้เป็นบวก มองว่าแบงก์ชาติปรับใหญ่ไม่ใช่ปรับเล็ก เทียบกับช่วงที่ผ่านมา การใช้มาตรการ LTV ยังเกาไม่ถูกที่คันแต่มีผลกระทบทำให้ปีที่แล้วตลาดภาพรวมติดลบ -30% มองว่า การกลับมาผ่อนปรนแบบนี้ถือว่าให้ (ตามข้อเรียกร้อง) มาเกือบหมดยกเว้นหลังที่ 3 กับหลังที่ 2 นิดหน่อย

          ประเมินปีนี้คิดว่าดีมานด์จะฟื้นกลับมาเป็นบวกได้ 20% นั่นคือปีที่บูมคือปี 2561 สมมติยอดขาย 100 ปี 2562 ติดลบ -30% เหลือ 70 และปี 2563 เดิมคาดว่าตลาดจะบวก 5% เป็น 75

          แต่พอมีการปลดล็อก LTV มองว่าเป็นตัวช่วยทำให้ปีนี้จะกลับมาบวก 20% คาดว่าตลาดจะกลับมาที่ตัวเลข 90 ได้ ส่วนเงินกู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 กับหลังที่ 2 เดิมไม่มี LTV ก็อาจจะหายไปนิดนึง

          รอบนี้มองว่าเมเจอร์เชนจ์ เป็นการปรับตัวหลังจากครั้งที่แล้วก็เมเจอร์เชนจ์ LTV ตอนประกาศเมื่อเดือนตุลาคม 2561 บังคับเงินดาวน์ 20% กลายเป็น 1 ปีที่หายไปของพวกเรา (ภาคอสังหาฯ)

          และกลายเป็นทำร้ายตัวเองมากกว่า แบงก์ชาติกลัวหนี้เสียที่เกิดจากการเก็งกำไร

          แต่แก้ไม่ถูกจุด หนี้เสียเพิ่ม 1-2% ที่กลัวกัน แต่อุตสาหกรรม (ที่อยู่อาศัย) หายไป 30% ที่สำคัญ รัฐบาลลงทุนประเทศขนาดนี้ ทำบาลานซ์ชีตประเทศก็คือลงทุน อินฟราสตรักเจอร์ครั้งใหญ่ในรอบ 30 ปี ตั้งแต่อีสเทิร์นซีบอร์ดรอบที่แล้ว แต่เขาสร้าง domestic consumption ไม่ได้เพราะไปเอา regulator มาคุมการพัฒนาทางโพลิซีประเทศ

          การลงทุนส่วนใหญ่ต้องสร้างผลประกอบการหลังจากที่มีการลงทุน ก็คือไปหาพวก income statement ให้มียอดขายยอดโอน ยอดโน่นยอดนี่เยอะ ๆ ไม่มีประเทศไหนที่ลงทุนอินฟราฯ ระดับนี้แล้วยอดขายอสังหาฯ ติดลบ 30%ในโลกนี้ (หัวเราะ)

          สำหรับข้อแนะนำผู้บริโภค ที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องปัจจัย 4 อะไรที่กังวล ตอนนี้แบงก์ชาติคลายกังวล ปลดล็อกให้แล้ว ดอกเบี้ยแบงก์ถูก ไม่ซื้อปีนี้ก็ไม่รู้จะซื้อปีไหน

          ดอกเบี้ยบ้านกู้เหลือ 2.7-2.8% เองมั้ง ถูกยาว ๆ ด้วย เพราะนโยบายเรื่องดอกเบี้ยยังใช้นโยบายดอกเบี้ยต่ำอยู่

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์

          รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.

          ในทรรศนะผมเท่ากับปลดล็อก LTV ไปเลยล่ะ ถ้าไม่ติดอะไร แล้วก็ขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจกับกำลังซื้อ อย่างอื่นรัฐบาลก็น่าจะผ่อนคลายเงื่อนไขต่าง ๆ ที่เป็นอุปสรรคไปหมดแล้ว

          สำหรับการซื้อหลังที่ 3 ก็ต้องเข้าเงื่อนไขเดิมเท่านั้นเอง เพียงแต่ว่าตอนนี้ จุดหนึ่งผมว่าเงื่อนไขเรื่องการปล่อยหลัง 2 หลัง 3 มันก็ยังไม่แรงสำหรับเงื่อนไขแรกที่กู้ได้ 100% แล้วบวกไปอีก 10% เรื่องพวกนี้เป็นการปลดล็อกของกลุ่มใหญ่ กลุ่มหนึ่งเลย ที่เดิมเขาต้องการเงินบางส่วนไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ ไปซื้อของเข้าบ้าน แต่อันนี้เขาไม่สามารถที่จะซื้อได้

          อีกกลุ่มคือกลุ่มที่มักถูก reject เช่น มีดาวน์ 10% แล้ว หรือไม่มีดาวน์เลย พอถึงวันโอนกรรมสิทธิ์เข้าไปเจอเงื่อนไข LTV ปุ๊บ เขาหาเงินดาวน์ไม่ทัน ก็จะมีการ คืนหลังที่จอง อันนั้นก็เป็นจุดหนึ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการ ซัฟเฟอร์ พวกนี้จะถูกปลดล็อก ซึ่งผมคิดว่าพวกนี้จะเป็นกลุ่มใหญ่อันหนึ่งที่จะกลับเข้ามาในตลาด

          ส่วนปลดล็อกเดือนมกราคม แล้วภาพรวมจะทำให้การลงทุนฟื้นกลับมาไหม

          ...ผมว่ามันไม่เร็วขนาดนั้น ไม่ใช่ทันที เพียงแต่ว่าอะไรที่เกิดขึ้นอยู่ตอนนี้ก็คือสิ่งที่สต๊อกในมือขายยาก แล้วก็มีการคืนห้อง คืนบ้าน เลิกผ่อนดาวน์ แล้วก็ทิ้งดาวน์ สิ่งเหล่านี้ก็จะน้อยลง

          ซึ่งอันนี้จะเป็นประโยชน์กับทาง ผู้ประกอบการมาก เพราะว่า backlog (ยอดขายรอโอน) สามารถที่จะไปต่อได้

          ทั้งนี้ทั้งนั้น กฎเกณฑ์ใหม่ LTV รอบนี้ ให้กู้ได้ถึง 110% ถามว่า กระทบต่อยอด

          ปฏิเสธสินเชื่อมากน้อยแค่ไหน ...เป็นอีกเรื่องหนึ่งแล้ว เป็นเรื่องของปลายท่อ เรื่องของต้นน้ำปลดล็อกหมดเลยว่า การซื้อก็ได้ลด ภาษีก็ได้ลดค่าโอน

          พอมาตอนกลางท่อคือการพิจารณาเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้าสู่การพิจารณา ก็ปลดล็อกพวกนี้ไปในระดับหนึ่ง กู้ได้มากขึ้นด้วย แต่ที่เหลือปลายท่อเป็นเรื่องคุณภาพของผู้กู้ เพราะอย่างไรก็ตามคุณภาพสินเชื่อ ก็เป็นเรื่องที่แบงก์ concern อยู่

          อิสระ บุญยัง

          นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

          สาระสำคัญอยู่ที่ 2 ประเด็นแรก ประเด็นที่ 1 ก็คือว่าผ่อนคลายสำหรับสัญญาแรกที่กู้ได้ 100% เทียบกับของเดิม LTV บ้านจัดสรรดาวน์ 5% คอนโดฯ ดาวน์ 10% เป็นหลักเกณฑ์ที่ยึดถือปฏิบัติมาอยู่แล้ว

          พอเป็นอย่างนี้ การแก้ไขบ้านต่ำกว่า 10 ล้านก็คือกู้ได้ 100% แล้วก็กู้พวกเฟอร์นิเจอร์ พวกสินเชื่อท็อปอัพได้ด้วยอีก 10% ก่อนหน้านี้ช่วงที่เข้ม ๆ ขอกู้เพิ่มไม่ได้นะ รวมเป็น 110%

          ตรงจุดนี้มันผ่อนคลาย 2 เรื่อง 1.ผ่อนคลายเรื่องจำนวนเงินกู้ 2.ผ่อนคลายภาระดอกเบี้ยของอุปกรณ์หรือสินค้าที่ต้องใช้ภายในบ้าน เอาบัตรเครดิตไปซื้อก็ดอกเบี้ยแพงกว่านี้

          สัญญาที่ 2 ก็แค่ว่าลดจากระยะเวลาที่อยู่ระหว่างผ่อนสัญญาแรก 3 ปี เหลือ 2 ปี ส่วนเรื่องที่ 3 ก็ไปผ่อนคลายบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปเท่านั้นเอง

          คำถามคือปลดล็อก LTV ครั้งนี้ช่วยในภาพใหญ่ อะไรได้ไหม เรื่องแรก เมื่อประกาศหลักเกณฑ์มาตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 ผมคิดว่าทุกฝ่ายก็เกิดการแพนิก-panic ผู้ซื้อ ผู้ประกอบการ แบงก์เอง ก็แพนิก

          การประกาศหลักเกณฑ์ใหม่อย่างน้อยก็ลดความตื่นตระหนก แล้วก็น่าจะเป็นปัจจัยบวกสำหรับคนที่มีความพร้อมที่จะซื้อ แล้วก็ผ่อนคลายสำหรับแบงก์พาณิชย์ที่มี ความวิตกกังวลว่าปล่อย สินเชื่อไปแบงก์ชาติจะมาตรวจสอบอีก อันนี้ก็ลดความวิตกกังวลของทุกฝ่าย ถามว่า จะช่วยอะไรได้สักแค่ไหน ก็ยังตอบไม่ได้เต็มปากเต็มคำหรอกว่า การคาดการณ์ปีนี้จะโตขึ้นไปถึง 10% หรือเปล่า (เดิมประเมินโต 5%) ต้องดูอีกสักระยะหนึ่ง เพราะภาพรวมของตลาด ภาพรวมของเศรษฐกิจก็ยังกดความเชื่อมั่นอยู่

          ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต

          ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มพฤกษา-พรีเมี่ยม

          บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)

          (มาตรการปลดล็อก)...คิดว่ายังไม่ใช่ที่เอกชนอยากได้ เพราะสัญญาที่ 2 ต้องรอให้สัญญาแรกผ่อนไป 2 ปีก่อนอยู่ดี ทำให้พวกที่กู้ร่วมทั้งหลายกับพวกที่มีบ้านหลังที่ 2 อยู่ชานเมืองไม่ได้แก้ปัญหาทั้ง 100%

          แต่ก็ถือว่าแบงก์ชาติก็เริ่มฟังมากขึ้น แต่ว่าจะให้เห็นผลอย่างเป็นรูปธรรม ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นได้บ้าง แต่จะไปกระตุ้นเศรษฐกิจคงยาก

          สิ่งที่อยากให้แก้ปัญหา อย่างที่เรียนว่า LTV ถ้าไม่เลื่อนบังคับใช้ไป ก็ให้ไปบังคับ ใช้กับสัญญาที่ 3 เพราะสัญญาที่ 2 ก็ยังต้องดาวน์อยู่ 10%

          LTV บังคับใช้ต้นไตรมาส 2/62 แต่มีผลทำให้ผลประกอบการทั้งปี ข้อมูลเป็นทางการตัวเลขยังไม่เห็น แต่คาดการณ์ก็คงประมาณ 20% ไม่น้อยกว่านี้แน่นอน

          ตอนปลายปี 2562 ประเมินว่าอสังหาฯ ปีนี้ไม่โตอยู่แล้ว ผมขอ zero growth อยู่แล้ว แค่ประคองตัวได้ก็โอเคแล้ว

          ทางแบงก์ชาติยังมองว่ามีสัญญาที่ 2 ก็จะมีเรื่องสัญญาณเก็งกำไร เพราะให้เหตุผลในข้อมูลว่า แป๊บเดียวก็กู้สัญญาที่ 2 แล้ว แต่จริง ๆ สัญญาณของการเก็งกำไรมันไม่มีอยู่แล้วในภาวะแบบนี้

          จุดตายที่แบงก์ชาติออกมาปลดล็อก LTV ก็คือ ดาวน์เพย์เมนต์นี่แหละ ต้องยอมรับว่า พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลัง อย่าไปคิดว่ามันเป็นการเก็งกำไร ซึ่งการ เก็งกำไร search for yield มันไม่เห็นแล้ว

          ถ้าจะให้ดีต้องปลดล็อกสัญญาที่ 2 เท่านั้น เพื่อเป็นการส่งเสริมผลักดันให้คนมีตังค์ได้ใช้เงินในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ผมว่าปีนี้ทั้งปี ถ้าสถานการณ์ตัวเลขไม่ดี ก็คิดว่าแบงก์ชาติน่าจะกลับไปดูสิ่งที่เราร้องขอ 1.ก็คือเลื่อนออกไป 2.คือบังคับ LTV 20% เป็นสัญญาที่ 3 ขอสองเรื่องง่าย ๆ เอง