อสังหาริมทรัพย์

          เมื่อกระทรวงการคลังมีแนวคิดที่จะยกระดับและบทบาทของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ให้เป็น "ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ" ให้เป็นหน่วยงานในการนำเสนอข้อมูลและบทวิเคราะห์ต่างๆ เพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องของสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้ภาคเอกชน นักลงทุน ในทุกระดับได้รับรู้ข้อมูลอย่างเท่าเทียม เพื่อประโยชน์ในการวางแผนการลงทุนได้ ภาคประชาชนเข้าใจสถานการณ์ที่แท้จริง ไม่ถูกทำให้เข้าใจผิดพลาดและมีข่าวสารที่น่าเชื่อถือ

          นายปริญญา พัฒนภักดี ประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) กล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เป็นหน่วยงานที่จัดตั้งขึ้นมาตั้งแต่ปี 2547 ซึ่งเห็นว่าในช่วงปี 2539-2542 เกิดปัญหาวิกฤตทางเศรษฐกิจและความตกต่ำอย่างรุนแรงของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะประเทศไทยขาดระบบข้อมูลที่อยู่อาศัยและข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น และเพื่อเป็นการป้องกันมิให้เกิดวิกฤตหรือลดความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาลักษณะเดียวกันในอนาคต จึงได้จัดตั้ง "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์" ขึ้น

          ปัจจุบัน ศขอ.มีอายุครบ 15 ปีและย่างเข้าสู่ปีที่ 16 โดยในช่วง 12 ปีแรก ศขอ.มุ่งในเรื่องการรวบรวมและสร้างฐานข้อมูลทั้งด้านสถิติและการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อใช้รายงานสถานการณ์ในแต่ละด้าน และในช่วง 3 ปีหลังคือ ปี 2560-2562 ศขอ. ได้มุ่งเน้นการพัฒนาด้านการวิเคราะห์อย่างบูรณาการจากชุดข้อมูลต่างๆ และได้พัฒนาแบบจำลองเพื่อการคาดการณ์ทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัย

          "ต้องการยกระดับและบทบาทของ ศขอ.ให้เป็น "ศูนย์ อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ"  ซึ่งการที่จะมีบทบาทการเป็น "แห่งชาติ" นั้น ศขอ. จำเป็นต้องพัฒนาเพิ่มเติม ในด้านการสร้างความ เชื่อมโยงข้อมูลให้เป็น "บิ๊กดาต้า" ซึ่งจะเป็นข้อมูลที่สามารถนำมาใช้วิเคราะห์ได้หลากหลายมิติ และต้องทำหน้าที่เป็นหน่วยงาน ที่เป็น Benefits Center โดยต้องเอื้อประโยชน์ต่อทุกหน่วยงาน และประชาชนทั่วไปให้ได้รับประโยชน์จากข้อมูลและการวิเคราะห์ของ ศขอ." นายปริญญากล่าว

          นายปริญญา กล่าวต่อว่า การสร้างรายได้ไม่ใช่สิ่งสำคัญเท่ากับการทำให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องเห็นถึงความสำคัญของข้อมูล ที่ ศขอ.พัฒนาขึ้นมา ซึ่งถือว่าเป็นการแสดงถึงคุณภาพของ หน่วยงาน เพราะการมีผู้ใช้บริการข้อมูลเป็นจำนวนมาก ก็จะ เป็นเครื่องชี้วัดคุณภาพของข้อมูลและระดับการยอมรับจากหน่วยงานต่างๆ ว่ามีมากหรือน้อยเพียงใด และสิ่งนี้จะเป็น indicator สำคัญในการแสดงถึงการเป็น "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ" ได้อย่างเป็นรูปธรรม

          ทั้งนี้ข้อมูลที่พัฒนาต้องพร้อมใช้งานและเป็นที่ต้องการ ของหน่วยงานต่างๆ เช่น สภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม แห่งชาติ สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย ธนาคารแห่งประเทศไทย หน่วยงานอื่นๆ และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายคือการให้หน่วยงานที่กล่าวมานี้เข้ามาใช้ข้อมูลของ ศขอ. เป็นหลักในการดำเนินงานของหน่วยงานแต่ละแห่ง และสามารถนำเสนอข้อมูลและงานวิเคราะห์ที่เป็นประโยชน์ต่อหน่วยงานได้แบบ Beyond Expectation หรือเหนือความคาดหวัง อีกด้วย

          สำหรับบทบาทของ "ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ" เพื่อสร้างความยั่งยืนให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ศขอ.ต้องมีกระบวนการทำงานที่ Pro-active และ Beyond Expectation พร้อมที่จะสนับสนุนข้อมูลใน 3 ระดับ ประกอบด้วย ระดับการวางแผนและการตัดสินใจเชิงนโยบาย โดย ศขอ. จะต้องนำเสนอข้อมูลที่เป็นประโยชน์สำหรับใช้ในการวางแผนและการตัดสินใจในเชิงนโยบายสนับสนุนและส่งเสริมให้คนไทยทุกคนได้มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและยั่งยืน สนับสนุนการออกมาตรการและนโยบายทางการเงินและการคลังในการสนับสนุนและส่งเสริมให้เกิดการสร้างที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับความต้องการของประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านผู้มีรายได้น้อย และสนับสนุนให้เกิดการกระตุ้น กำลังซื้อของประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทุกระดับ ซึ่งจะเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมของประเทศให้มีการขยายตัวได้อย่างเหมาะสม

          ในระดับภาคอสังหาริมทรัพย์ ศขอ.จะต้องนำเสนอข้อมูล ที่เป็นประโยชน์ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายเล็ก รายกลาง รายใหญ่ อย่างเท่าเทียม เพื่อประโยชน์ในการวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม และไม่เกิดการลงทุนที่ผิดพลาด จนเกิดภาวะ Over-supply ซึ่งหมายความว่า ผู้ประกอบการฯ ทุกกลุ่มจะต้องรับทราบข้อมูล เช่น สถานการณ์การตลาดการก่อสร้าง และการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งในระดับภาพรวมและระดับย่าน เพื่อจะได้ใช้ตัดสินใจที่จะลงทุน

          ส่วนระดับสังคมและสาธารณะ ศขอ. จะต้องนำเสนอข้อมูลและบทวิเคราะห์ต่างๆ เพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องของสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนเข้าใจในสถานการณ์ที่แท้จริง และไม่ถูกทำให้เกิดความเข้าใจผิดจากข้อมูลและข่าวสารที่ไม่มีความน่าเชื่อถือ และทำให้เกิดความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคงและยั่งยืน

          ในช่วงที่ผ่านมา ศขอ.ได้นำข้อมูลที่ได้จัดทำขึ้นใช้เพื่อสนับ สนุนใน 3 ระดับอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นจากที่มาตรการต่างๆ ของรัฐบาลที่ได้ออกมาตรการในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2562 และให้ผลลัพธ์ที่ดีขึ้น ดังเช่น ยอดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ในปี 2562 สามารถปรับตัวจากการขยายตัวติดลบถึง-8.4% กลับมาเป็นบวกถึง +2.7% และในปี 2561 ที่ ศขอ. ได้นำเสนอข้อมูลสู่สังคมและสาธารณชน รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดความเข้าใจที่ถูกต้องว่า ยังไม่มีสถานการณ์ของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในขณะนั้นแต่อย่างใดและทิศทางในปี 2562 ก็จะไม่มีภาวะฟองสบู่เช่นกัน

          สำหรับปี 2563 นี้ ศขอ. จะยังทำหน้าที่ ในการให้ข้อมูลทั้ง  3 ระดับคือระดับนโยบายภาคอสังหาริมทรัพย์และสังคมอย่างต่อเนื่อง และการให้ข้อมูลและผลการวิเคราะห์จะตรงกับความต้องการของผู้ใช้ข้อมูลยิ่งขึ้น ในฐานะประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ขอเรียนยืนยันว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะเป็นหน่วยงานกลางสำคัญหลักด้านข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ และจะช่วยสร้างความมั่นคง และยั่งยืนของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องส่วนอื่นต่อไป

          "ได้มอบหมายให้ ศขอ. ไปทำการศึกษาแนวทางในการยกระดับเป็นศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติว่าจะต้องมีขั้นตอนอะไรบ้าง ต้องวางระบบในการจัดเก็บข้อมูลเจ้าหน้าที่ ตลอดจนงบประมาณในการดำเนินงาน แล้วนำมาเสนอคณะกรรมการเพื่อพิจารณาต่อไป ที่ผ่านมา ศขอ.เป็นเหมือน indicator ของภาคอสังหาริมทรัพย์ ช่วงก่อนหน้านี้จำนวนซัปพลายในตลาดมีอยู่จำนวนมาก เมื่อศูนย์ข้อมูลออกมาเตือนผู้ประกอบการก็ชะลอการลงทุน รัฐบาลออกมาตรการมาช่วยระบายสต๊อก ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยก็ผ่อน ปรนเกณฑ์ LTV ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดความสมดุลระหว่าง ดีมานด์และซัปพลาย" นายปริญญา กล่าว

          ศขอ-รับลูกเร่งศึกษาแนวทางยกระดับองค์กร

          ด้าน นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคาร สงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) กล่าวว่า การยกระดับเป็น "ศูนย์อสังหาริมทรัพย์ แห่งชาติ" จะต้องทำมากกว่าการเก็บรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเหมือนที่ผ่านมา แต่ต้องมีการจัดเก็บแบบบิ๊กดาต้า การวิเคราะห์แบบวิทยาศาสตร์ข้อมูล ซึ่งข้อมูลที่ใช้จะเป็นข้อมูลที่เกี่ยวพัน กับหน่วยงานอื่นๆ ซึ่งจะต้องจัดทำออกมาให้เป็นดาต้ากลางของประเทศให้ได้ ซึ่งทุกคนที่ต้องการใช้ข้อมูลจะต้องมาเอาจากศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ จะเกิดกิจกรรมใหม่ๆเกิดขึ้น ต้องมีการพัฒนาไปสู่ความเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และเชื่อมโยงกับหน่วยงาน องค์กรต่างๆ

          ขณะนี้ศูนย์ข้อมูลอยู่ระหว่างการจัดทำแผนการดำเนินงาน เพื่อยกระดับเป็นศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ โดย ศขอ.เตรียมเสนอแผนต่อที่ประชุมคณะกรรมการศูนย์ข้อมูลสัญจรในช่วงเดือนมิถุนายนนี้ เพื่อพิจารณาและให้ความเห็น พร้อมมอบ หลักการ หลังจากนั้น ศขอ.จะกลับมาดำเนินการทำงบประมาณและนำเสนอบอร์ดอีกครั้งในช่วงเดือนกันยายน และคาดว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จได้ในปี 64

          ทั้งนี้การจัดตั้งศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ จะต้องมีกฎหมายการจัดตั้งรองรับและเป็นข้อบังคับให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องมารองรับ ก็เชื่อว่าจะทำให้หน่วยงานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องจะส่งข้อมูลให้เพื่อนำข้อมูลต่างๆ มาจัดเก็บและทำการวิเคราะห์เพื่อให้เกิดประโยชน์ในระดับประเทศ เช่นเดียวกับบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) ที่มีข้อกำหนดให้สถาบันการเงินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องส่งข้อมูลให้ หากไม่ส่งข้อมูลให้ถือว่า มีความผิด อย่างไรก็ตามกฎหมายการจัดตั้งมีหลายระดับ เมื่อมีกฎหมายออกมารองรับการเรียกข้อมูลจากหน่วยงานอื่นหรือ การประสานงานจะง่ายขึ้น ต่างจากปัจจุบันที่ไม่สามารถเรียกข้อมูลจากหน่วยงานอื่นได้ ทำได้เพียงขอความร่วมมือหรือประสานงาน หากข้อมูลที่ได้มาไม่ครบถ้วน ครอบคลุม

          นอกจากนี้ในส่วนของเจ้าหน้าที่ในการทำงานเมื่อยก ระดับเป็นศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ จะต้องเพิ่มในส่วนของเจ้าหน้าที่บางส่วนที่ไม่เพียงพอ อาทิ เจ้าหน้าที่วิเคราะห์ข้อมูลเนื่องจากฐานข้อมูลใหญ่ขึ้น ทักษะในการวิเคราะห์ต้องพัฒนา มากขึ้น เพิ่มเจ้าหน้าที่ไอที ซึ่งปัจจุบัน ศขอ.ได้จับมือกับคณะวิศวกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในการวิเคราะห์และออกแบบโปรแกรมให้

          ส่วนค่าใช้จ่ายของ ศขอ.ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 80 ล้านบาทต่อปี ซึ่งหากยกระดับองค์กรแล้วจะต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าใดนั้นขณะนี้ยังไม่สามารถระบุได้แน่ชัดเนื่องจากต้องมีความชัดเจน ของสโคปงาน ขอบข่ายความรับผิดชอบ โครงสร้างองค์กรใหม่ จึงจะสามารถระบุจำนวนพนักงาน เจ้าหน้าที่ และค่าใช้จ่ายๆ ต่างๆ ได้

          "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นหน่วยงานที่อิสระ มีความน่าเชื่อถือ ไม่ถูกครอบงำจากหน่วยงานใดๆ เพื่อให้ข้อมูลที่ออกมามีความน่าเชื่อถือ และสามารถสะท้อนภาวะตลาดที่แท้จริงได้ และข้อมูลที่ได้ต้องทันสถานการณ์ สามารถเตือนผู้ประกอบการ รัฐบาล ผู้บริโภคหรือ หน่วยงานอื่นๆ ให้สามารถประเมินสถานการณ์และปรับตัวได้ทัน" นายวิชัย

          ยกระดับศูนย์อสังหาฯแห่งชาติไม่ใช่เรื่องง่าย

          การยกระดับศูนย์ข้อมูลให้เป็นองค์กรอิสระ เป็นองค์กรแห่งชาติ 1. ย่อมทำให้เกิดความน่าเชื่อถือ เป็นองค์กรที่เป็นกลาง ไม่ถูกครอบงำจากหน่วยงานต้นสังกัด ซึ่งที่ผ่านมาศขอ.ขึ้นตรงกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. ทำให้บางหน่วยงานหรือแม้แต่เอกชนไม่กล้าที่จะให้ความร่วมมือหรือส่งข้อมูลให้เพราะเกรงว่าข้อมูลจะรั่วไหลธอส.อาจนำข้อมูลไปใช้เอื้อประโยชน์แก่ธนาคาร

          2. การขึ้นตรงหรืออยู่ภายใต้สังกัดของ ธอส. ทำให้ถูกควบคุมด้วย พ.ร.บ.ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งมีข้อห้าม ข้อจำกัดในการดำเนินการอื่นๆ ที่นอกเหนือไปจาก พ.ร.บ. ธอส. กำหนดไว้ หากดำเนินการนอกเหนือออกไปจะต้องขออนุญาตคณะกรรมการของ ธอส. หากเป็นองค์กรใหม่มีกฎหมายรองรับเป็นของตนเองจะสามารถขยายขอบเขตของการทำงานรวมถึงความร่วมมือกับพันธมิตรในการพัฒนาขีดความสามารถ

          ส่วนข้อดีของการอยู่ภายใต้ ธอส. ไม่ต้องจัดสรรงบประมาณ ธอส.จะเป็นผู้จัดสรรงบประมาณในการดำเนินการให้ แต่หาก ช่วงไหนผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ไม่ให้การสนับสนุนจัดสรรงบประมาณน้อยก็ถือเป็นความโชคร้าย

          อย่างไรก็ตาม การยกระดับ ศขอ.ให้เป็น "ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ" ไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะมีความพยายามในการยกระดับ ศขอ.ให้เป็นองค์กรอิสระมาระยะหนึ่งแล้ว แต่ก็ยังไม่คืบหน้า ส่วนหนึ่งมาจากการเปลี่ยนรัฐบาลบ่อยครั้ง การดำเนินการจึงหยุดชะงักทำให้ไม่มีความคืบหน้า

          โครงสร้างองค์กรจะเป็นอย่างไร องค์กรในปัจจุบันรองรับได้หรือไม่ หรือต้องเพิ่มจำนวนเจ้าหน้าที่มากน้อยเพียงใด ที่ผ่านมา เจ้าหน้าที่ของ ศขอ.เป็นเพียงลูกจ้างชั่วคราวของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ทำให้ไม่มีความมั่นคงในการทำงาน งบประมาณในการดำเนินงาน การจัดสรรงบประมาณจะมาจากไหน ซึ่งก่อนหน้านี้ได้มีการเสนอให้จัดสรรเงินจากค่าโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปี เพียง 1% มาเป็นค่าใช้จ่ายของ ศขอ. แต่ปัจจุบัน ไม่สามารถนำมาใช้ได้แล้ว ดังนั้น เงินทุนของศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติจึงต้องมาจากเงินงบประมาณ .

          "ต้องการยกระดับและบทบาทของ ศขอ. ให้เป็นศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ  ซึ่งการที่จะมีบทบาทการเป็น "แห่งชาติ" นั้น ศขอ. จำเป็นต้องพัฒนาเพิ่มเติมในด้านการสร้างความเชื่อมโยงข้อมูลให้เป็น "บิ๊กดาต้า" ซึ่งจะเป็นข้อมูลที่สามารถนำมาใช้วิเคราะห์ได้หลากหลายมิติ และต้องทำหน้าที่เป็นหน่วยงานที่เป็น Benefits Center"

          "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นหน่วยงานที่อิสระ มีความน่าเชื่อถือไม่ถูกครอบงำจากหน่วยงานใดๆ เพื่อให้ข้อมูลที่ออกมามีความน่าเชื่อถือ สะท้อนภาวะตลาดที่แท้จริง ทุกฝ่ายสามารถปรับตัวได้ทันสถานการณ์"