อาชวินท์ สุกสี  
          กรุงเทพธุรกิจ

          เรียกว่า "ดับฝัน" กันเลยทีเดียว หลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาย้ำว่า มาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ"แอลทีวี" ซึ่งบังคับใช้มาตั้งแต่เดือน เม.ย. 2562 ยังมีความจำเป็น ไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อ การขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าย่อมสร้างความผิดหวังให้กับบรรดาผู้ประกอบการที่ส่วนใหญ่อยากให้ยกเลิก พักใช้ชั่วคราว หรือ ผ่อนปรนมาตรการคุมเข้มลง เนื่องจากกำลังซื้อยังคงหดหาย ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาหนัก จากผลกระทบของโรคระบาดโควิด-19

          โดยในช่วงต้นเดือนที่ผ่านมา กลุ่มตัวแทน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ได้เข้าร่วมหารือกับนายกรัฐมนตรีที่ทำเนียบรัฐบาล พร้อมยื่นแนวทางข้อเสนอแนะในการฟื้นคืนชีพตลาดอสังหาฯ

          มาตรการที่ผู้ประกอบการต้องการมากที่สุด คือ การผ่อนปรนมาตรการแอลทีวีเพราะมองว่าเป็นอุปสรรคสำคัญในการ ยื่นกู้ซื้อบ้าน เนื่องจากแบงก์ต้องเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์เพิ่ม กลายเป็นปัจจัยถ่วงทำให้ตลาดซบเซาต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่ผ่านมา แต่ในมุมหน่วยงานกำกับดูแลกลับมองตรงกันข้าม โดย ธปท. ให้เหตุผลถึงความจำเป็น ที่จะต้องคงมาตรการแอลทีวีต่อไปว่า ได้มีการผ่อนเกณฑ์มาแล้วถึง 2 ครั้ง สำหรับ ผู้กู้ร่วมและกรณีบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้เต็มราคาบ้าน แถมยังเปิดให้กู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อนำไปใช้เป็นค่าตกแต่งเพิ่มเติม ส่วนบ้านหลังที่สองกู้ได้ถึง 90% ของราคาบ้าน  ที่สำคัญยอดสินเชื่อบ้านยังคงขยายตัว ต่อเนื่อง โดยสินเชื่อบ้านทั้งระบบในไตรมาส 2 ปี 2563 เติบโต 4.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แม้จะเกิดการระบาดของโควิด-19 จึงสะท้อน ให้เห็นว่ามาตรการแอลทีวีไม่ได้เป็นอุปสรรคสำหรับคนที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน

          แม้สัญญาณจาก ธปท. จะสร้าง ความผิดหวังให้กับตลาด แต่คงไม่ส่ง ผลกระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ และราคาหุ้นในกลุ่มไปมากกว่านี้ โดยปีนี้ ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับตัวลงมาแล้วเกือบ 30% มากกว่า SET Index ที่ลงไปเกือบ 20% ท่ามกลางปัจจัยลบที่โหมกระหน่ำ

          โควิด-19 เข้ามาซ้ำเติมกำลังซื้อที่อ่อนแออยู่แล้วทรุดลงไปอีก ส่งผลให้ยอดโอน ลดฮวบ หลายบริษัทตัดสินใจเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อน หันมาอัด โปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบาย สต็อกของเดิม หวังเติมเงินสดช่วย ประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอด จึงไม่แปลก ที่ผลประกอบการครึ่งปีแรกออกมา น่าผิดหวัง

          โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า มูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ครึ่งแรกปี 2563 อยู่ที่ 270,435 ล้านบาท ลดลง 5.22% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 285,348 ล้านบาท สอดคล้องกับยอด สินเชื่อบ้านที่ปล่อยใหม่ทั่วประเทศครึ่งปีแรก มีมูลค่ารวม 280,037 ล้านบาท ลดลง 10.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ 314,068 ล้านบาท

          ส่วนการเปิดขายโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ครึ่งแรกปี 2563 มี 126 โครงการ  ลดลง 40.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ 211 โครงการ หรือ คิดเป็นมูลค่ารวม 159,470 ล้านบาท ลดลง 23.2% จากระดับ 207,560 ล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าสถานการณ์ ในครึ่งปีหลังจะค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้น หลังโควิด-19 เริ่มคลี่คลาย ภาคธุรกิจกลับมาเดินเครื่องอีกครั้ง น่าจะได้เห็นยอดเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น แต่ละเจ้าคงต้องเร่งอัดโปรโมชั่นปั๊มยอดขายกันอย่างเต็มที่เพื่อปิดตัวเลขสิ้นปี

          หนุนผลการดำเนินงานไตรมาส 4 ทำจุดสูงสุดของปี เพราะโดยปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของธุรกิจอยู่แล้ว นอกจากนี้ คงต้องรอดูว่าจะมีมาตรการจากภาครัฐออกมาช่วยเหลือเพิ่มเติมหรือไม่ แม้แอลทีวียังไม่ยกเลิก แต่ก็มีอีกหลายมาตรการที่ยื่นเสนอไป

          เช่น ขยายการลดค่าโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% จากบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท, สิทธิพิเศษจากบีโอไอ จากบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท รวมไปถึงการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามา ซื้ออสังหาฯ ในไทย ถ้าสุดท้ายแล้วรัฐยื่นมือเข้ามาจะช่วยต่อลมหายใจให้กับธุรกิจ รอวันที่สถานการณ์กลับสู่ภาวะปกติ ด้านบล.เอเซีย พลัส ระบุว่า ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับตัวลงมามากแล้ว ทำให้เริ่มน่าสนใจ ประกอบกับมีจุดเด่นเงินปันผลสูงเฉลี่ยกว่า 5% ต่อปี แต่ควรเลือกลงทุนในหุ้นที่มีปัจจัยบวกเฉพาะตัว เช่น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีพอร์ตสินค้าทั้งแนวราบและคอนโด ครอบคลุมทุกระดับราคา และยอดขายรอโอนที่สูงถึง 4.6 หมื่นล้านบาท