ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้อสังหาฯ ซึมยาวถึงปลายปีหน้า คาดสิ้นปี63 ยอดโอน วูบ 19% ประเมินสต็อกคงค้างปีนี้พุ่งแตะ 1.4 ล้านล้านบาท ต้องใช้เวลาระบายสต็อก นานกว่า 4 ปี ด้านยอดปล่อยสินเชื่อฯ คาดสิ้นปี หล่นวูบเหลือ 5.4 แสนล้าน

          ในการประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2563 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้รายงานแนวโน้มเศรษฐกิจ และปัจจัยที่กระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเผยผลสำรวจ ที่อยู่อาศัย สภาวะตลาดท่ามกลางการระบาด ของโควิด

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่า ณ สิ้นปี 2563 ภาพรวมการ เปิดตัวโครงการ จะลดลง 19.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน คิดเป็นจำนวน 79,408 ยูนิต แบ่งเป็นโครงการแนวราบ ลดลง 12.6% และคอนโดมิเนียม ลดลง 44.4% โดยภาพรวมถือว่าลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา (ปี2561-2562) อยู่ที่ 109,859 ยูนิต โดยในช่วงไตรมาส1 การเปิดตัวโครงการ ลดลง 11.9%, ไตรมาส 2 ลดลง 58.9%

          ขณะที่ ยอดขายใหม่ยังทรงตัว ทำให้ ในไตรมาสสองผู้ประกอบการจึงต้อง ลดราคา จัดโปรโมชั่น กระตุ้นกำลังซื้อ กลุ่มที่ต้องการอยู่จริง (เรียลดีมานด์) ในปี 2563 ผู้ประกอบการยังปรับตัว มาเปิดโครงการแนวราบ เนื่องจากคอนโด ยังมีสต็อกจำนวนมากจึงเปิดโครงการ ลดลง  โดยคาดว่ายอดขายจะปรับตัวดีขึ้น ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 หลังจาก เริ่มระบายสต็อก แต่การเปิดตัวถือว่า ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

          ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ ณ สิ้นปี 2563 คาดว่าจะอยู่ที่ 319,210 ยูนิต ลดลง 18.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 392,863 ยูนิต มูลค่า 723,213 ล้านบาท ลดลง 22.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 993,021 ล้านบาท คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2564 จำนวนเพิ่มขึ้น 2.2% มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 6.1%

          "แม้จะมียอดจองเพิ่มในไตรมาส 2 แต่การโอนคาดว่าจะลดลงในไตรมาส 3-4 ปีนี้ เนื่องจากแบงก์เข้มการปล่อยสินเชื่อหลังยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น หากมาตรการรัฐ ยังจำกัดการลดค่าธรรมเนียมการโอน 3 ล้านบาท และกำลังซื้อลดลง แนวโน้มการโอนจะเริ่มแผ่ว อีกทั้งยังมีซัพพลายโครงการสร้างเสร็จเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมาซ้อนทับ กับโครงการใหม่"

          ดูดซับต่ำดันสต็อกพุ่ง 1.5 ล้านล้าน สำหรับจำนวนหน่วย(ยูนิต)เหลือขายในครึ่งแรกของปี 2563 พบว่ามีจำนวน 293,319 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1.3 ล้านล้านบาท คาดว่าสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 319,528 ยูนิต คิดเป็นมีมูลค่าเหลือขาย 1.4 ล้านล้านบาท แม้จะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัย แต่คาดว่าสิ้นปี 2564 ยังมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 339,294 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 1.5 ล้านล้านบาท โดยค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 268,066 หน่วย

          ด้าน อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ในปี 2563 ลดลงชัดเจน โดยในครึ่งแรก ของปี 2563 อยู่ที่ 2.6% และครึ่งหลังของปี2564 อยู่ที่ 1.7% โดยจะเริ่มกลับมาดีขึ้นเล็กน้อยในปี2564 อยู่ที่ 2%

          ขณะที่ค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 3.5% แยกเป็นการดูดซับแนวราบครึ่งแรกของปี2563 อยู่ที่ 1.7% และจะดีขึ้นในครึ่งปีหลังของปี 2563 อยู่ที่ 2.3% โดยค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 3.5%

          สวนทางกับคอนโด อัตราการดูดซับมีทิศทางทรงตัว จากครึ่งแรกของปี2563 อยู่ที่ 2.4% เป็นผลมาจากการอัดแคมเปญกระตุ้นตลาด แต่หลังจากนั้นในช่วง ครึ่งหลังของปี 2563 อยู่ที่ 1.6% และปี2564 ดีขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 1.7% ค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 4.6%

          หวั่นแบกสต็อกยาว 52 เดือน

          ส่วนอัตราการดูดซับที่อยู่อาศัย ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง2ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 3.5% จำนวนหน่วยเหลือขาย ณ ครึ่งแรกของปี2563 จะต้องใช้เวลาระบาย 33 เดือน แต่เมื่อถึง สิ้นปี 2563 จะมีซัพพลายใหม่เข้ามาเติม ทำให้ต้องเพิ่มระยะเวลาระบายออกไปเป็น 52 เดือน หรือ 4 ปี 4 เดือน จนกระทั่งปี 2564 ซัพพลายใหม่จะค่อยๆ ลดลง มีการระบาย สินค้าในตลาดจนกระทั่งสิ้นปี2564 จะเหลือ ระยะเวลาการระบาย 41 (3 ปี 4 เดือน) หากแยกเป็นโครงการแนวราบ ณ ครึ่งแรกของปี2563 ใช้เวลาระบาย 31 เดือน แต่ถึงสิ้นปี2563 จะมีสต็อกเติมเข้ามาใหม่ ทำให้ใช้เวลาระบาย 50 เดือน

          คอนโดรอระบาย 4 ปี 9 เดือน

          ขณะที่ คอนโด ครึ่งแรกของปี 2563 ใช้เวลาระบาย 35 เดือน แต่เมื่อถึงสิ้นปี2563 มีสต็อกใหม่เข้ามาเติมจึงต้องเพิ่มระยะเวลารอการระบาย 57 เดือน หรือ 4 ปี 9 เดือน

          "จากสต็อกที่กำลังสร้างเสร็จ หลังจากเปิดตัวโครงการเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา และ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทมหาชน การขยายโครงการใหม่เพิ่มขึ้น ส่งผลทำให้จำนวนหน่วยเหลือขายใน ณ สิ้นปี2563 มีเข้ามาเติมมากขึ้น และต้องใช้เวลาระบายถึง 4 ปีกว่า ท่ามกลางอัตราการดูดซับที่ชะลอตัว"

          ยอดปล่อยสินเชื่อปิด 5.4 แสนล.

          ทั้งนี้ คาดการณ์การปล่อยสินเชื่อส่วนบุคคลปล่อยใหม่ ในสิ้นปี2563 หากมีโควิดรอบ 2 สถานการณ์จะเลวร้ายที่สุด (Worst Case) มียอดสินเชื่อติดลบ 22% มูลค่าการปล่อยสินเชื่อ 499,255 ล้านบาท กรณีระดับกลางที่เป็นไปได้ (Base Case) ลดลง 15.2% หรือ มูลค่า 542,636 ล้านบาท คาดว่าจะ ใช้เวลาถึง 5 ปี หรือในปี2568 สินเชื่อ จะกลับไปแตะ 7 แสนล้านบาท เช่นเดียวกันกับปี2561 ซึ่งเป็นฐานปีที่สูงที่สุด โดยในปี2568 กรณีที่ Worst Case อยู่ที่ 619,110 ล้านบาท และกรณี Base Case อยู่ที่ 700,664 ล้านบาท

          "สินเชื่ออสังหาฯ สินเชื่อ เมื่อเช็คจากทิศทาง การปล่อยสินเชื่อ ต่อให้ขายได้แต่หากมีการปฏิเสธสินเชื่อก็ยาก ซึ่งปีที่มีการปล่อยสินเชื่อดีที่ที่สุดคือปี 2561 ราว 7 แสนล้านบาท ซึ่งคาดว่าปีนี้จะตกมา อยู่ที่ 5.4 แสนล้านบาท ส่วนเลวร้ายที่สุดหากเกิดโควิดรอบ 2 คนตกงาน ขาดความเชื่อมั่นจะอยู่ที่ 4.9 แสนล้านบาท"

          ธปท.ห่วงสต็อกบวม-ผิดชำระหนี้

          ด้านนายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการ อาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค สายนโยบาย การเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รายงานถึงภาพรวมเศรษฐกิจไทยว่า  เศรษฐกิจโลกชะลอตัวจากโควิด ถือเป็นความรุนแรงในรอบเกือบ 100 ปี หลังจากมีวิกฤติเศรษฐกิจหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ในปีคศ.1941 ภาวะเศรษฐกิจไทย ณ ปัจจุบันคาดการณ์ทั้งปี2563 อัตราการเติบโต ทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ของไทยจะติดลบ 7.3-7.8%

          โดยสิ่งที่เป็นปัจจัยหลักในการพยุงเศรษฐกิจในปัจจุบันคือการลงทุนจาก ภาครัฐที่ยังมีอัตราการขยายตัว 8.6% และการอุปโภคจากภาครัฐ ขยายตัว 3.6% ขณะที่ปัจจัยอื่น ประกอบด้วย การลงทุนภาคเอกชน การบริโภคเอกชน และการ ส่งออกติดลบทุกตัว

          ขณะที่ ภาคอสังหาฯ ปัจจัยที่จะต้องจับตาคือ อุปทานคงค้างโดยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสต็อกคงค้างรอการระบายยาวนาน โดยเฉพาะคอนโด ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ หันมาแข่งขันตลาดในแนวราบ มากขึ้น รวมถึงเมื่อมาตรการพักชำระหนี้สิ้นสุดลงจะส่งผลต่อการผิดนัดชำระหนี้มากน้อยแค่ไหน