2 อารมณ์หลังรับทราบมติคณะรัฐมนตรี อังคาร 21 ธันวาคม 2564 ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จำนองที่อยู่อาศัยอีก 1 ปี สาระสำคัญให้สิทธิประโยชน์โอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ปิดโอกาสลุ้นที่อยากขอขยายเพดานเป็น 5 ล้านบาท

          "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษ 3 นายกสมาคมในวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย และ 1 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เพื่อเจาะลึกถึงจุดเด่น จุดด้อยของมาตรการกระตุ้นอสังหาฯเวอร์ชั่นปี 2565

          ล่าสุดมติ ครม.ฉบับต่ออายุมีการเปลี่ยนแปลง 2 เรื่องหลักด้วยกัน คือ 1.ต่ออายุอีก 1 ปีให้สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2565 2.ของเดิมได้รับส่วนลดค่าโอน-จำนองเฉพาะที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ในโครงการจัดสรร ของใหม่เพิ่มเติมการซื้อขายบ้านมือสองด้วย

            เพดาน 3 ล้าน ทำบ้านใหม่แป้ก

          "ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์" นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การต่ออายุอีก 1 ปี ก็ต้องขอบคุณภาครัฐที่ให้มา อย่างไรก็ตาม การคงเพดานราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นการให้ในกลุ่มลูกค้าเก่า จะคาดหวังให้เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจเซ็กเมนต์นี้อาจได้ผลน้อยเพราะใช้มา 2 ปีแล้ว

          "ตามกลยุทธ์ของไมเคิล อี. พอร์เตอร์ ตอนนี้ต้องหากลุ่มลูกค้าใหม่เพราะกลุ่มลูกค้าเดิมเราได้ทำมาต่อเนื่องระยะหนึ่ง และเป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงจนขอสินเชื่อไม่ผ่าน"

          ข้อเสนอในนาม 3 สมาคมขอให้ขยายเพดานจาก 3 ล้าน เป็น 5 ล้านบาท หรือไม่จำกัดราคา โดยให้ได้รับสิทธิประโยชน์เพียง 3 ล้านบาทแรก นั่นคือ เสนอให้มาตรการรัฐขยายกลุ่มลูกค้าใหม่ แต่ภาครัฐกลับให้กลุ่มเดิม

         เสนอลดค่าโอน-จำนองบ้านหลังแรก

         ถัดมา "วสันต์ เคียงศิริ" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า มาตรการต่ออายุปี 2565 คงเพดานราคา 3 ล้านบาทเหมือนเดิม ผลที่ออกมาก็อาจจะได้ลดลงเรื่อย ๆ เพราะคนที่ตัดสินใจซื้อก็ซื้อไปหมดแล้ว

          "หากรัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจในปีหน้า ต้องขยายเพดานราคาให้สูงกว่านี้"

          สิ่งที่ต้องการให้ช่วยอสังหาฯในระยะยาวอยากให้ภาครัฐส่งเสริม ให้คนมีบ้านเป็นของตัวเองให้ได้มากที่สุด เพราะฉะนั้น คนที่ซื้อบ้าน หลังแรกน่าจะยกเว้นค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% เป็นการถาวร ไม่ว่าจะซื้อราคาใดก็แล้วแต่ เพราะผู้ซื้อสามารถใช้สิทธินี้ได้แค่ครั้งเดียวในชีวิตอยู่แล้ว รวมทั้งเสนอให้นำโครงการบ้านดีมีดาวน์กลับมาใช้อีกครั้ง

        ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ช่วยต่างจังหวัด

        "มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ"  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยแจม มุมมองว่า ที่ผ่านมามาตรการลดค่าโอน-จดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้าน อสังหาฯต่างจังหวัดได้รับอานิสงส์ไม่มากนัก ช่วยยอดขายเพิ่มขึ้น 10% เป็นเซ็กเมนต์ที่มีปัญหาหนี้เสียหรือ NPL สูง เข้าถึงสินเชื่อยาก แนวโน้มปี 2565 ปัญหา NPL คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก ทำให้การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินยิ่งลำบากกว่าปีนี้

          "ผมคิดว่ามาตรการนี้และการผ่อนปรน LTV 100% ไม่ค่อย มีผล ตัวที่น่าจะมีผลคือการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ จาก 3.3% เหลือ 0.01% คำนวณราคาอสังหาฯ 1 ล้านบาท ลดไป 3 หมื่นบาท ถ้าบ้าน 3 ล้านบาท ก็ลดลง 1 แสนบาท ถามว่าจะได้รับอานิสงส์เฉพาะคนที่ทำธุรกิจเท่านั้นหรือไม่ คิดว่าได้ส่วนลดจากรัฐ เท่าไหร่ก็เทให้ลูกค้าหมดเลย แข่งกันเพื่อระบายสต๊อก"

          เพดาน 3 ล้านดันยอดโอนปี'65 โต 15%

          "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" รักษาการผู้อำนวยการ REIC กล่าวว่า มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นผลบวกต่ออสังหาริมทรัพย์ แต่อาจจะบวกไม่มากเพราะไม่ได้ครอบคลุมทุกราคา ให้เฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งมีสัดส่วน 50% ของตลาดรวม ทำให้มาตรการไม่ได้ส่งผลอย่างเต็มที่เพราะคนที่ซื้อบ้านราคาสูงกว่านี้ไม่ได้รับสิทธิประโยชน์

          ทั้งนี้ REIC มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาททั้งประเทศ ช่วง 9 เดือนแรกปี 2564 ติดลบ -58%, ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ติดลบ -37%, ไม่เกิน 2 ล้านบาท ติดลบ -23% และทั้งกลุ่ม (ราคาไม่เกิน 3 ล้าน) อาจติดลบ -30% เทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2563 นั่นคือการโอนราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่การโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ เยอะมาก

          ขณะที่ปี 2565 มีทั้งมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท การผ่อนปรน LTV 100% ทำให้กู้ได้เต็มจำนวน สิ่งสำคัญคือกำลังซื้อกำลังผ่อนยังมีอยู่หรือไม่ เพราะธนาคารพิจารณาปล่อยสินชื่อจากกำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระ ถ้าลูกค้ามีความเสี่ยง ธนาคารก็ไม่ปล่อยสินเชื่ออยู่ดี

          หากขยับเพดานเป็น 3-5 ล้านบาทจะช่วยยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากมีสัดส่วน 30-35% ของตลาด เป็นจุดหนึ่งที่ทำให้มีจำนวนคนกู้เงินมากขึ้น แต่รัฐไม่ได้มี incentive ให้

          บ้าน-คอนโดฯมือสอง เฮทั้งแผ่นดิน

          มติ ครม. 21 ธันวาคม 2564 ที่วิเคราะห์วิจารณ์กันว่าทำให้ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่แป้ก ขณะเดียวกัน ภาพคนละอารมณ์เป็นของตลาดมือสอง (ดูกราฟิกประกอบ)

          โดยสถิติยอดโอนกรรมสิทธิ์ 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2564) พบว่าภาพรวมมีหน่วยโอน 185,805 หน่วย เป็นยอดโอนบ้านใหม่ 95,485 หน่วย สัดส่วน 51.4% ยอดโอนบ้านมือสอง 90,320 หน่วย สัดส่วน 48.6%

          ในด้านมูลค่ามีการโอนรวมกัน 572,628 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดโอนบ้านใหม่ 366,941 ล้านบาท สัดส่วน 64.1% บ้านมือสอง 205,687 ล้านบาท สัดส่วน 35.9%

          จำนวนนี้เป็นการโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ดังนี้ บ้านใหม่ 55,484 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 58.15% มูลค่า 110,624 ล้านบาท สัดส่วน 30.15%

          บ้านมือสองโอน 75,120 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 83.19% มูลค่าการโอน 108,317 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 52.68%

          ดาต้าเบสจาก REIC บ่งชี้ว่า มาตรการลดค่าโอน-จำนอง ปี 2565 มี 2 อารมณ์จริง ๆ เพราะบ้านใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โอนจำนวนหน่วย 52.96% แต่มูลค่าโอนมีสัดส่วนเพียง 30.15% ฟันธงว่าบ้านใหม่แป้ก

          ขณะที่บ้านมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทก็รับโชคไป โอนจำนวนหน่วยถึง 83.19% ในด้านมูลค่าก็สูงถึง 52.68%

          บรรทัดสุดท้าย อาจสรุปได้ว่าปี 2565 เป็นปีทองของบ้านมือสอง คู่แข่งที่น่ากลัวของบ้านใหม่มือหนึ่ง