ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบปี 2564 ยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ตกต่ำมาหลายปี และพิษโควิด-19 ที่แพร่ระบาดมาข้ามปี ส่งผลกำลังของผู้บริโภคอ่อนแอลงทุกวัน เพราะผู้บริโภคไม่อยากมีหนี้สินระยะยาวหลายปี

         ล็อกดาวน์พ่นพิษทุบอสังหาอ่วม

          เปิดโครงการต่ำสุดในรอบ 17 ปี

          นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก แม้ยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 40-50% ช่วงแรกผู้ประกอบการต่างคาดหวังว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดระลอก 3 จะไม่รุนแรง ทุกบริษัทน่าจะทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาในช่วงไตรมาส 3-4 แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์แพร่ระบาดรุนแรงในเดือน ก.ค. 64 ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบอารมณ์ซื้อ และกำลังซื้อ “หดตัว” หนักขึ้นกว่าเดิม ขณะที่มาตรการเข้มงวดต่างๆ ยังคงอยู่ ไม่ว่าจะการเว้นระยะห่างทางสังคม การจำกัดการเดินทางทั้งในและระหว่างประเทศ ทำให้ปี 2564 น่าจะเป็นปีที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี นับตั้งแต่ 2547 เป็นต้นมา น่าจะเหลือยอดไม่เกิน 40,000 ยูนิต ทั้งคอนโดและบ้านจัดสรร  ต้องยอมรับว่าปัจจัยลบจำนวนมากที่เข้ามากระทบตลาดอสังหาฯ

          ขณะเดียวกันตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบันมีโครงการคอนโดฯ หยุดแล้วกว่า 10,000 ยูนิต ส่งผลให้ซัพพลายในปี 2564 ต่ำสุดในรอบ 17 ปี ขณะเดียวกันยอดโอนรับรู้รายได้อาจจะลดลงไม่ถึง 50% เพราะมีการล็อกดาวน์ยอดโอนในเดือน ก.ค.-ส.ค. ลดลง คาดว่าภาพรวมทั้งปีลดลง 10-15% ต่ำกว่าปี 2563 แต่ยังถือว่าดีมากแล้ว ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ เพราะแนวโน้มสถานการณ์โควิดยังไม่รู้ว่าจะสิ้นสุดลงเมื่อไร และยังมีความโชคดีที่ยอดโอนในครึ่งปีแรกไม่แย่มากนักเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

          เอพีโตสวนกระแสวิกฤต

          เดินหน้าเปิดโครงการใหม่

          นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า เอพี (ไทยแลนด์) ก้าวสู่การดำเนินธุรกิจปีที่ 30 โดยมี EMPOWER LIVING เป็นเจตจำนงสำคัญในการดำรงอยู่ของเอพี (ไทยแลนด์) จากอดีต ปัจจุบัน และก้าวต่อๆ ไปในอนาคต ภายใต้บทบาทหน้าที่สำคัญยิ่งในการเป็นผู้สร้างและจัดหาสินค้าหรือบริการที่เกื้อหนุนให้ลูกค้าและผู้ที่เกี่ยวข้องกับเอพี สามารถเลือกที่จะใช้ชีวิตที่ดี ในแบบที่ต้องการด้วยตนเอง และวิสัยทัศน์ EMPOWER LIVING ได้กลายมาเป็นพื้นฐานสู่ความแข็งแกร่งของบริษัท โดยปี 2563 นับเป็นปีแห่งบทพิสูจน์ความเป็นตัวจริงในอุตสาหกรรมอสังหาฯ โดยเอพีมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดสูงสุดเกินจากคาดการณ์ ทั้งในมิติรายได้รวมจากสินค้าแนวราบ กลุ่มคอนโดมิเนียม (100% JV) และธุรกิจอื่นๆ ได้สูงถึง 46,130 ล้านบาท เติบโตกว่า 42% จากปีก่อนหน้า มีกำไรสุทธิ ณ สิ้นปี 2563 อยู่ที่ 4,225 ล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่า 38% ด้านสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ในระดับต่ำมากเพียง 0.71 เท่า ซึ่งทั้งหมดล้วนสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการภายในองค์กร ควบคู่ไปกับการบริหารพอร์ตสินค้า และการบริหารกระแสเงินสดที่รัดกุมและมีประสิทธิภาพท่ามกลางสภาวะวิกฤตที่เกิดขึ้น

        อสังหาปีนี้ทรุด

        ลุ้น 4 เดือนสุดท้ายกระเตื้อง

         นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรวิเคราะห์ว่า แม้การคลายล็อกดาวน์จะเป็นสัญญาณบวกของภาคธุรกิจ แต่มีปัจจัยลบจากการแพร่ระบาดของโควิดที่ยังมีความไม่แน่นอนว่าจะยุติลงอย่างไร กระทบต่อความมั่นใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย รวมทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว กำลังซื้อผู้บริโภคซบเซา ขณะที่สถาบันการเงินยังเข้มงวดในการให้สินเชื่อ มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง รวมถึง ตัวเลขลูกค้าเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ (Walk in) ก็ยังไม่ดีขึ้น แม้จะมีการใช้ดิจิทัลมาร์เก็ตติ้งมากขึ้นสามารถช่วยได้ระดับหนึ่ง ที่สำคัญลูกค้าที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดมิเนียมยังต้องการมาดูโครงการด้วยตนเอง ไม่ใช่ดูผ่านออนไลน์แล้วจะตัดสินใจซื้อ 100% ทันที สิ่งที่กังวลในขณะนี้ คือภาพรวมเศรษฐกิจยังไม่ดีและไม่มีความชัดเจนว่าจะดีขึ้น ทั้งในและต่างประเทศ ปัญหาโควิดยังไม่รู้ว่าจะไปอย่างไรต่อ จะวนกลับมาระลอก 5 ระลอก 6 หรือไม่ ไม่มีใครตอบได้ ส่งผลต่อความไม่เชื่อมั่นที่สะสมตัวอยู่ ทำให้คนกลัวไม่กล้าจับจ่ายเพราะไม่อยากสร้างหนี้ ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย รวมทั้งสินค้าต่าง ๆ ยิ่งความไม่สงบทางการเมือง คนรู้สึกไม่มั่นใจ ทำให้ชะลอการซื้อเพื่อลงทุน รอดูสถานการณ์ หากเป็นเช่นนี้ตลาดอสังหาฯ ซบเซา

          ปัจจุบันนี้มีความกังวลหลัก 3 ด้าน คือ เศรษฐกิจ โรคระบาด และการเมือง เป็นตัวแปรต่อการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในช่วง 4 เดือนสุดท้ายนี้ ทั้งการจัดโพรโมชัน พร้อมปรับแผนการลงทุนใหม่ ระมัดระวังการขยายธุรกิจ สังเกตได้ว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงจนถึงไม่มี ส่วนใหญ่เน้นระบายสต็อกเก่าหนทางที่ดีที่สุดในการแก้ปัญหาทุกภาคส่วนต้องพยายามทำให้ภาครวมของเศรษฐกิจดีขึ้น

          ธอส.รุกหนัก

           ปล่อยสินเชื่อใหม่ ปี 64 เกินเป้า

          นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส.สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ จำนวน 215,701 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายในปี 2564 ซึ่งตั้งไว้ที่ 215,641 ล้านบาทเรียบร้อยแล้ว แม้จะเกิดสถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2563 จนถึงปัจจุบัน แต่ ธอส. ในฐานะสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่มีพันธกิจ “ทำให้คนไทยมีบ้าน” ยังคงสามารถสนับสนุนนโยบายของรัฐบาล และกระทรวงการคลังในการช่วยเหลือประชาชน โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพื่อความสุขของคนไทย เพื่อการยกระดับคุณภาพชีวิต และความมั่นคงในด้านที่อยู่อาศัย ด้วยผลิตภัณฑ์สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าแต่ละกลุ่มรายได้ เช่นโครงการบ้าน ธอส. เพื่อคุณ ปี 2564 อัตราดอกเบี้ยปีแรกเพียง 2.75% ต่อปี มียอดอนุมัติสะสมสูงถึง 53,280 ล้านบาท โครงการบ้าน ธอส. เพื่อสานรัก ปี 2564 อัตราดอกเบี้ยปีแรก 2.50% ต่อปี มียอดอนุมัติสะสม 21,280 ล้านบาท

          โครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 2 อัตราดอกเบี้ยต่ำ 1.99% ต่อปี นาน 4 ปีแรก เงินงวดคงที่ 84 งวดแรก (7 ปี) ให้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ บ้านมือสอง และทรัพย์ NPA หรือเพื่อปลูกสร้าง ในระดับราคาซื้อ-ขายไม่เกิน 1,200,000 บาท ณ วันที่ 3 ธันวาคม 2564 เวลา 12.00 น. มีผู้ลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการ จำนวน 63,786 ราย คิดเป็นวงเงินสินเชื่อ 76,543.20 ล้านบาท ยื่นขอสินเชื่อแล้ว 5,575 ราย วงเงิน 4,840 ล้านบาท ได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้ว 4,764 ราย วงเงิน 4,010 ล้านบาทแม้สถานการณ์ COVID-19 จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ และรายได้ของประชาชน แต่ธนาคารยังสามารถปล่อยสินเชื่อได้สูงกว่าเป้าหมายตั้งแต่ต้นเดือนธันวาคม เร็วขึ้นกว่าปีที่ผ่านมาที่ปล่อยสินเชื่อเกินเป้าได้ในวันที่ 21 ธันวาคม 2563

         สิงห์ เอสเตทยืนหยัด

          ธุรกิจโรงแรมสู้โควิด

          นางฐิติมา รุ่งขวัญศิริโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท กล่าวว่าผลประกอบการที่น่าพอใจของพอร์ตโรงแรมในสหราชอาณาจักรนี้ เป็นเพียงจุดเริ่มต้นที่ยืนยันความแข็งแกร่งของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวเพื่อการพักผ่อน ยังเชื่อว่าผลประกอบการของธุรกิจโรงแรมจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยโรงแรมในโครงการ CROSSROADS สาธารณรัฐมัลดีฟส์ ซึ่งจะเข้าสู่ช่วง High Season ของธุรกิจ เรามีความมั่นใจว่า RevPAR ของโรงแรมในพอร์ตนี้จะสามารถปรับเพิ่มขึ้นไปดีกว่าช่วงก่อนโควิดได้ นอกจากนี้เราเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวในประเทศไทย และสาธารณรัฐมอริเชียสเช่นเดียวกัน

          สำหรับพอร์ตโรงแรมในโครงการ CROSSROADS เป็นโครงการแหล่งท่องเที่ยวและพักผ่อนครบวงจรแห่งแรกและแห่งเดียวในมัลดีฟส์ ซึ่งมีความหลากหลายในการต้อนรับลูกค้าหลายกลุ่ม เสริมด้วยจุดแข็งด้านที่ตั้งซึ่งอยู่ใกล้กับสนามบินนานาชาติหลัก ใช้เวลาเดินทางเพียง 15 นาทีทางเรือสปีดโบ๊ท โดยในไตรมาส 4 ปี 2564 เราคาดหวังการเพิ่มขึ้นของจำนวนนักท่องเที่ยวกลุ่ม High Spending เช่น สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และประเทศอื่นๆ ในยุโรปทำให้คาดการณ์ REVPAR เฉลี่ยต่อคืนในไตรมาส 4 ปี 2564 ว่าจะสามารถปรับเพิ่มขึ้นเท่ากับ หรือดีกว่าระดับ Pre-COVID19 ได้

          5 ทำเลรถไฟฟ้าราคาที่ดินพุ่ง

          ขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำรวจราคาที่ดินพบว่า อันดับ 1 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยเป็นที่ดินโซนตะวันตกของกรุงเทพมหานคร มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตหนองแขม และบางแค เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก โดยที่ดินในบริเวณนี้มีราคาเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันมา 3 ไตรมาสแล้ว ทั้งนี้ราคาที่ดินที่เปลี่ยนเปลงในพื้นที่ดังกล่าวเป็นผลต่อเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ที่เปิดให้บริการแล้ว

          อันดับ 2 ได้แก่ สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) และ สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ซึ่งเป็นโครงการรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วส่วน รวมถึง สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) เป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และ สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 4 โครงการมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่าราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางกอกใหญ่ คลองสาน พระนคร ห้วยขวาง และบางกะปิ เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ที่เพิ่งเปิดให้บริการไปเมื่อปลายปี 2563 มีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 2 ติดต่อกันมา 2 ไตรมาสแล้ว

          อันดับ 3 ได้แก่ MRT ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางซื่อ และจตุจักร เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง อันดับ 4 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง และ อันดับ 5 ได้แก่ BTS สายสุขุมวิท ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่าราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตคลองเตย บางนา และพระโขนง เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

         ศุภาลัยเดินเกมราคาขายต่ำกว่าตลาด

          เร่งลูกค้าตัดสินใจซื้อคอนโดพร้อมโอน

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ปี 2564 นับเป็นความท้าทายใหญ่ในการดำเนินธุรกิจ เนื่องจากผลกระทบรุนแรงจากสถานการณ์ระบาดของโควิด-19 หลายระลอกต่อเนื่อง ต้องดำเนินมาตรการด้านสุขอนามัยอย่างเคร่งครัด มีการเว้นระยะห่างทางสังคม ทำให้ลูกค้าไม่สะดวกเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ ขณะที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจ การทำตลาดค่อนข้างลำบาก งานก่อสร้างมีการหยุดชะงัก 1-2 เดือน น่าจะผ่านจุดต่ำสุดแล้ว ทำให้แนวโน้มจากนี้สถานการณ์น่าจะดีขึ้นเรื่อยๆ สะท้อนจากยอดการเยี่ยมชมโครงการและยอดขายเริ่มกลับมาในเดือนกันยายนที่ผ่านมา

          อีกทั้ง ปี 2564 บริษัทมีโครงการคอนโดพร้อมโอนจำนวน 4 โครงการ ได้แก่ ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 ราคาเฉลี่ย 136,636 บาท/ตร.ม. ศุภาลัย ริวา แกรนด์ ราคาเฉลี่ย 74,000 บาท/ตร.ม. ศุภาลัย พรีเมียร์ เจริญนคร ราคาเฉลี่ย 112,862 บาท/ตร.ม. ศุภาลัย เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ ราคาเฉลี่ย 64,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นโครงการที่มีต้นทุนเก่า จึงสามารถที่จะทำราคาขายตอบโจทย์กำลังซื้อของผู้บริโภคที่มีจำกัดและแข่งขันกับคู่แข่งในตลาด

          โครงการศุภาลัย ริวา แกรนด์ เป็นโครงการต้นทุนเก่าทำให้ได้เปรียบโครงใหม่ที่มีต้นทุนจากราคาเหล็กที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินไม่ลดลงทำให้ต้นทุนโครงการเพิ่มขึ้น ข้อดีของโครงการนี้คือเป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนทำให้ราคาขายเฉลี่ยโครงการไม่ถึง 80,000/ต่อตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่น่าสนใจมาก เพราะราคาเฉลี่ยคอนโดย่านพระราม 3 อยู่ที่ 103,750 บาท/ตร.ม. แต่ศุภาลัยขายต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด ขณะที่ขนาดห้องใหญ่กว่าซึ่งตอบโจทย์การใช้ชีวิตคนเปลี่ยนเป็นวิถีชีวิตใหม่ที่ต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้นและมองหาราคาที่คุ้มค่าสอดคล้องกับกำลังซื้อยุคเศรษฐกิจชะลอตัว สำหรับ 1 ห้องนอน ขนาด 53.5-62 ตร.ม. ราคา 4.7-6.6 ล้านบาท 2 ห้องนอน ขนาด 75.5-130 ตร.ม. ราคา 6.4-14.7ล้านบาท และ 3 ห้องนอน ขนาด 148.5 ตร.ม. ราคา 12.9-16.6 ล้านบาท ที่จอดรถ 130% จากยูนิตทั้งหมด ขณะเดียวกันราคาขายถูกกว่าราคาขายเฉลี่ยในทำเลใกล้เคียง อย่าง เจริญนคร ราคา 134,800 บาท/ตร.ม. นราธิวาสฯ 146,051 บาท/ตร.ม.และ สีลม-สาทร ราคา 238,105 บาท/ตร.ม.