หลังคลังลุยเก็บภาษีที่ดินฯ 100% ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งระบายสต๊อกลดต้นทุนหนี

          อสังหาริมทรัพย์

          ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2563 นั้น ก่อนหน้านี้ก็สร้างความกังวลให้กับบุคคลและนิติบุคคลทั่วประเทศไทยกันพอสมควร เพราะว่าต้องเสียภาษีตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคิดตามราคาประเมินราชการ อีกทั้งยังเป็นภาษีที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในประเทศ ต้องเสียภาษีตัวนี้ แต่ก็อาจจะเป็นที่ดินของบางหน่วยงานที่ได้รับการยกเว้น หรือว่ามีที่ดินที่ได้รับการลดหย่อนไม่ได้เสียภาษีนี้แบบเต็มเม็ด เต็มหน่วยแต่ทันทีที่มีประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้ ก็มีการประกาศของกระทรวงมหาดไทยออกมา ในเรื่องของการลดหย่อนภาระภาษี เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 จึงมีประกาศลดหย่อนภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงอีก 90% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

          ล่าสุดกระทรวงการคลัง ออกมายืนยันว่าจะเดินหน้าจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 100% ในปี พ.ศ. 2565 นี้ หลังจากที่คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) เสนอให้กระทรวงการคลังขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ลง 90% ออกไปอีก 2 ปี เพื่อบรรเทาผลกระทบจากโควิด-19 แต่กระทรวงการคลังระบุว่าจะไม่มีการขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีกแล้ว เพราะหลังจากกระทรวงการคลังลดภาษีให้แล้ว 2 ปี ส่งผลท้องถิ่นสูญเสียรายได้ไปกว่า 60,000 ล้านบาท เนื่องจากการลดภาษีที่ดินฯ ในแต่ละปีทำให้รายได้ของท้องถิ่นหายไปถึง 30,000 ล้านบาททั้งนี้การจัดเก็บภาษีที่ดินฯ เป็นรายได้หลักที่นำเข้าสู่ท้องถิ่น ซึ่งตามหลักรัฐบาลต้องหาเงินไปชดเชยให้กับท้องถิ่น แต่ที่ผ่านมารัฐชดเชยให้ได้เพียง ปีแรกเท่านั้น

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิก พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ถึงแม้ว่ารัฐบาลจะไม่ต่ออายุการลดหย่อนภาษีออกไป และหันมาเดินหน้าการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในปีนี้ก็ไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยและประชาชนทั่วไป เพราะประชาชนโดยมากถือครองที่ดินจำนวนจำกัด และมูลค่าที่ดินก็ไม่สูง แต่กลุ่มที่จะได้รับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินฯในครั้งนี้ คือ กลุ่มเศรษฐีที่ถือครองที่ดินจำนวนมากมูลค่าสูงๆ และผู้มีที่ดินสะสมจำนวนมาก รวมถึงผู้ถือครองที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคาดว่าจะมีจำนวนไม่มาก เนื่องจากปัจจุบันบริษัทอสังหาฯ ไม่เน้นนโยบายการถือครองที่ดินรอการพัฒนาแต่จะเน้นซื้อที่ดินเข้ามาและพัฒนาโครงการในทันที

          อย่างไรก็ตาม บริษัทอสังหาฯ ที่มีการถือครองที่ดินสะสมในมือจำนวนมากๆ จะได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้นตามจำนวนที่ดินที่มีการถือครอง หากไม่สามารถนำที่ดินมาพัฒนาโครงการใหม่ภายใน 3 ปี เนื่องจากกฎหมายกำหนดว่าที่ดินที่ทิ้งรกร้างจะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้าซึ่งอัตราก้าวหน้านี้จะจัดเก็บในระยะเวลาทุกๆ 3 ปี และหากใน 3 ปีแรกยังไม่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงดังกล่าว ในอีก 3 ปีถัดไปก็จะมีการจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้าแบบขั้นบันได ซึ่งจะทำให้ผู้ถือครองที่ดินต้องจ่ายภาษีสูงขึ้น ตามมูลค่าของที่ดินที่ถือครองไว้

          ภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังจากการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้จึงยังไม่เคยมีผลบังคับใช้แบบที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติเลย แต่ในปี พ.ศ. 2565 กระทรวงการคลังประกาศออกมาว่าจะไม่มีการลดหย่อนภาระภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างอีกแล้ว ซึ่งเรื่องนี้อาจจะไม่ได้มีผลกระทบโดยตรงต่อคนทั่วไปที่มีบ้านราคาไม่ถึง 50 ล้านบาทหรือเกษตรกรที่มีที่ดินมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท เพราะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ในมุมของคนที่มีที่ดินจำนวนมาก แล้วยังไม่มีการพัฒนาใดๆ บนที่ดิน ก็จำเป็นต้องเริ่มคิดว่าจะทำอะไรบนที่ดินแล้ว เนื่องจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างระบุว่าที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการทำประโยชน์นั้นมีอัตราการจัดเก็บภาษีที่เป็นแบบขั้นบันได โดยในปีที่ 1-3 เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามอัตราที่ระบุไว้ซึ่งผันแปรกับมูลค่าที่ดิน แต่ถ้าผ่านไป 3 ปีแล้วยังไม่มีการพัฒนาบนที่ดินหรือมีกิจกรรมใดๆ ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดิน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงขึ้น 0.3% จากอัตราภาษีที่เสียอยู่แล้ว

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงในกรุงเทพมหานครมีการเตรียมการเพื่อรับมือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากช่วงเวลานี้อาจจะยังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการบนที่ดินของตนเองโดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ๆ ที่มีมูลค่าที่ดินสูงๆ เนื่องจากต้องการรอการเปลี่ยนแปลงผังเมืองกรุงเทพมหานคร ระหว่างนี้เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ที่เป็นผู้ประกอบการมีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์บนที่ดินมา เป็นเกษตรกรรมทั้งการปลูกพืช เช่น มะนาว มะม่วง มะพร้าว กล้วย เป็นต้น หรือบางแปลงมีการเลี้ยงสัตว์บนที่ดิน เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเสียสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการพัฒนาใดๆ บนที่ดินจะมีการจัดเก็บภาษีแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของที่ดิน โดยอัตราภาษีสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่ามูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไปมีอัตราภาษีที่ 0.70% แต่สำหรับ ที่ดินเกษตรกรรมที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคล ในมูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไปมีอัตราภาษีที่ 0.10% เจ้าของที่ดินหลายแปลงที่ไม่มีศักยภาพก็มีการบอกขายที่ดินกันมาก่อนหน้านี้แล้วโดยเฉพาะที่ดินมูลค่าสูงๆ

          ภาษีที่ดินฯ จึงเปรียบเสมือนตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลงบนที่ดินได้ในระดับหนึ่ง แต่อาจจะไม่มากนัก เพราะเจ้าของที่ดินอาจจะยอมจ่ายภาษีนี้ไปก่อนในช่วงแรกๆ เพราะต้องการรอให้ราคาที่ดินของตนเองปรับเพิ่มขึ้นเนื่องจากรอเส้นทางรถไฟฟ้าโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลและเอกชน เป็นต้นเพราะสุดท้ายเมื่อพวกเขาประกาศขายที่ดินออกไปก็รวมรายจ่ายทั้งหมดเข้าไปในราคาที่ดินที่ประกาศขายแน่นอน ที่ดินอีกประเภทที่อาจจะได้รับผล กระทบในส่วนนี้คือ ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม ทั้งอาคาร สำนักงาน โรงแรม โครงการค้าปลีกที่อาจจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่มากกว่าภาษีโรงเรือนที่พวกเขาเคยเสียอยู่และเลี่ยงหรือว่าหาช่องทางในการลดหย่อนได้ยากขึ้น เพราะอัตราภาษีพิจารณาจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

          สำหรับอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น หากเป็นที่ดินว่างเปล่า มูลค่าที่ดิน 0-50 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.30% ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 50-200ล้านบาทจะต้องเสียภาษีใน อัตรา 0.40% ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 200-1,000 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.50% ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท จะต้องจ่ายภาษีในอัตรา 0.70% ส่วนที่ดินว่างเปล่าที่มีมูลค่ามากกว่า 5,000 ล้านบาท จะต้องจ่ายภาษีในอัตรา 0.70% ทั้งนี้ที่ดินว่างเปล่านั้นหากไม่มีการใช้ประโยชน์และปล่อยให้รกร้างเป็นระยะเวลา 3 ปีขึ้นไป จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้าแบบขั้นบันไดในทุกๆ 3 ปีโดยอัตราจัดเก็บภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% และมีอัตราการจัดเก็บสูงสุดไม่เกิน 3%

          ส่วนที่ดินเกษตรกรรม (นิติบุคคล) สำหรับปลูกพืชและเลี้ยงสัตว์ จะมีอัตราการจัดเก็บภาษี ที่ต่างออกไป โดยที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 0-75 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.01% ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 75-100 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.03% ที่ดินเกษตรกรรม ที่มีมูลค่า 100-500 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.05% ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 500-1,000 ล้านบาทจะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.07% ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาท ขึ้นไป จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.10%

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวถึงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ว่าการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ เต็มรูปแบบในปีนี้ แน่นอนว่าจะส่งผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯเป็นหลัก ทำให้มีผู้ประกอบการออกมาเรียกร้องก่อนหน้านี้ ขณะที่ในภาคประชาชนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยนั้น ก็ไม่ได้รับผลกระทบ แต่จะมีส่วนที่ขัดแย้งกัน คือ เรื่องที่เราส่งเสริมให้มีการซื้อบ้านหลังที่สองและสามสามารถทำได้ โดยมีการผ่อนเกณฑ์มาตรการเรื่อง LTV (loan-to-value หรืออัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเทียบกับมูลค่าที่อยู่อาศัย) แต่หากเจ้าของทรัพย์หรือที่มีบ้านหลังที่สอง ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านตามระยะ ที่ระบุไว้ ก็จะไม่ได้ลดหย่อนและต้องเสียในส่วนของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็จะทำให้เรามีภาระภาษีต่อไป

          ทั้งนี้ ข้อมูลที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.ระบุถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี พ.ศ. 2565 ซึ่งเดิมคาดว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ที่ 85,911 หน่วย เติบโต ถึง 99.6% การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 324,22 หน่วย มูลค่า 879,886 ล้านบาท เติบโต 5.3% และพบว่า หน่วยเหลือขายใน 27 จังหวัด คงเหลือ 282,764 หน่วย มูลค่าประมาณ 1,250,479 ล้านบาท (ณ ครึ่งแรกปี 64) ซึ่งตัวเลขน่าจะปรับตัวลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการ และทำโปรโมชันกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์เต็มที่

          อนึ่ง นอกจากการเร่งระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยของบริษัทอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นแล้ว สิ่งที่จะมีให้เห็นมากขึ้นคือการเปลี่ยนที่ดินแปลงใหญ่ๆ ในแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ใกล้ๆ เมืองรวมถึงที่ดินในจังหวัดปริมณฑลที่มีศักยภาพในการพัฒนา ที่อยู่อาศัย ซึ่งมีมูลค่าสูงๆ และที่ดินในย่านใจกลางเมือง จะเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินมาเป็นที่ดินเกษตรกรรม ซึ่งใช้สำหรับปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ ซึ่งก่อนหน้านี้ได้มีให้เห็นกันบ้างแล้ว เช่น ที่แปลงใหญ่ติดสถานีรถไฟฟ้าบางหว้า ซึ่งมีการนำวัวมาเลี้ยงในที่ดินแปลงดังกล่าวแทนการ ปลูกพืช เพื่อแปลงสภาพที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ซึ่งจากการอิงตามประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม พ.ศ. 2563 ซึ่งกำหนดว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเลี้ยงสัตว์วัว 1 ตัวต่อที่ดิน 5 ไร่

          ทั้งนี้ เป็นที่ทราบกันดีว่าที่ดินแปลงใหญ่ๆ ที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้ายิ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้ายิ่งมี มูลค่าสูง ดังนั้น จึงไม่แปลกที่จากนี้ไปเราจะเห็นว่าที่ดินขนาดใหญ่ในเมืองจะถูกนำมาใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรมากขึ้น โดยเฉพาะแปลงที่ยังไม่สามารถขายออกได้ก่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบ 100% ในปีนี้