อสังหาริมทรัพย์

          ภายหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด -19 ในยุโรป และสหรัฐอเมริกามีทิศทางที่ดีขึ้นจากการระดมฉีดวัคซีนอย่างรวดเร็ว ทำให้จำนวนผู้ได้รับวัคซีนมีจำนวนมากขึ้น ส่งผลให้เกิดภาวะภูมิคุ้มกันหมู่ ทำให้ประชาชนเริ่มกลับมาใช้ชีวิตปกติมากขึ้น และมีผลให้เศรษฐกิจในกลุ่มประเทศยุโรปและอเมริกาฟื้นตัว และสามารถกลับมาขยายตัวในช่วงปี 64 ที่ผ่านมาสถานการณ์ดังกล่าวทำให้ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ทำให้แนวโน้มดอกเบี้ยในตลาดโลกมีทิศทางขาขึ้นตามไปด้วย ขณะเดียวกันราคาน้ำมันที่เริ่มปรับตัวขึ้นตั้งแต่ปีที่ผ่านมาเริ่มส่งผลให้ราคาสินค้าต่างๆ ขยับสูงขึ้นแน่นอนว่าย่อมส่งผลให้เกิดปัญหาเงินเฟ้อตามด้วย

          "สถานการณ์อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยคาดว่าในปี 65 นี้จะเพิ่มขึ้นในอัตรา 1.7-1.9% ส่งผลกระทบต่อค่าครองชีพและความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม มองว่าไม่ได้ส่งผลกระทบต่อโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนที่จับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง จึงเป็นจังหวะเหมาะสมที่จะเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและลงทุนในระยะยาว เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตและสามารถเอาชนะอัตราเงินเฟ้อได้" นายศุภโชค ปัญจทรัพย์ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าว

          อนึ่ง ภาวะเงินเฟ้อที่เริ่มส่งสัญญาณให้เห็นตั้งแต่ปีที่ผ่านมามีผลให้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในเดือนธันวาคม 64 ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 115.2 เมื่อเทียบกับเดือนธันวาคม 63 หรือปรับตัวสูงขึ้น 8.9% ซึ่งสูงขึ้นในทุกหมวดสินค้า โดยมีสาเหตุหลักมาจากการสูงขึ้นของราคาต้นทุนวัตถุดิบ ได้แก่ เหล็ก อะลูมิเนียม ถ่านหิน และน้ำมัน เป็นต้น การปรับตัวสูงขึ้นของต้นทุนวัตถุดิบ มีผลให้ต้นทุนอุตสาหกรรมการผลิตวัสดุก่อสร้างในประเทศมาตั้งแต่ช่วงปี 64 ที่ผ่านมา

          ขณะที่ภาพรวมอุตสาหกรรมการก่อสร้างช่วงปลายปี 64 เริ่มมีแนวโน้มทิศทางที่ดีขึ้น จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่เริ่มคลี่คลายลง ประกอบกับโครงการก่อสร้างภาครัฐเริ่มดำเนินงานในปีงบประมาณใหม่ แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโอมิครอนในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 64 ได้สร้างความกังวลต่อผู้ประกอบการในภาคการก่อสร้าง ที่อาจจะได้รับผลกระทบต่อสภาวะเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมการก่อสร้างของประเทศในปี 65

          นายนำพล มลิชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสซีจี เซรามิกส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปรับตัวของราคาพลังงานเริ่มส่งผลต่อต้นทุนการผลิตของบริษัทตั้งแต่ช่วงกลางปี 64 โดยมีผลให้ต้นทุนการผลิตเพิ่มขึ้นถึง 10% แต่อย่างไรก็ตาม ในปี 65 นี้บริษัทยังไม่มีการปรับขึ้นราคาสินค้า เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัว ดังนั้นบริษัทจึงเน้นการลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพของเครื่องจักร เพื่อบรรเทาผลกระทบจากต้นทุนพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น และควบคุมปริมาณสินค้าคงคลังให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ด้วยการปรับสัดส่วนการขายสินค้าไปยังตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยทั้งในและต่างประเทศ ควบคู่ไปกับการปรับระดับการผลิตและการนำเข้าสินค้าให้สอดคล้องกับปริมาณความต้องการ

          ด้าน นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 65 นี้ มีปัจจัยที่มีผลต่อตลาด อสังหาฯ คือ เรื่องต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทั้งเหล็กปูน คอนกรีต น้ำมัน และราคาที่ดิน ส่งผลให้ต้นทุนในการสร้างบ้านเพิ่ม 3-4% โดยคาดว่าราคาบ้านที่สร้างใหม่ในอีก 6 เดือนข้างหน้า จะปรับขึ้น 2% ซึ่งเป็นไปตามต้นทุนใหม่

          อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันยังคงมีสินค้าคงคลังเหลืออยู่ ทั้งแนวราบและแนวสูง ที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันทีในราคาเท่าเดิม ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันยังคงอยู่ในระดับต่ำ รวมทั้งมีการผ่อนปรนมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือแอลทีวี ของธนาคารแห่งประเทศไทยและมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จึงเชื่อว่าครึ่งแรกของปี 65 จะเป็นช่วงนาทีทองของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง หรือเรียลดีมานด์

          ด้าน ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหารบริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าการแข่งขันที่รุนแรงทำให้ตลาดอสังหาฯ เกิดสงครามราคาตั้งแต่ปี 63 จนถึงปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่ ดุเดือดทำให้สต๊อกสินค้าเก่าในตลาดส่วนหนึ่งถูกระบายออกไปหมดแล้ว ส่วนที่กำลังขายใหม่ในปี 65 นี้ จะมีทั้งสต๊อกเก่าและใหม่ผสมกัน ราคาผสมกันแต่เมื่อสต๊อกเก่าหมดไปเรื่อยๆ เป็นสต๊อกใหม่ต้นทุนใหม่ราคาขายที่อยู่อาศัยจะต้องเพิ่มขึ้นแน่นอน ประกอบกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น จะส่งผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในปีนี้ต้องปรับเพิ่มขึ้น 3-5%

          "ต้องยอมรับว่าการเพิ่มขึ้นของต้นทุน ทำให้ต้องนำระบบบริหารจัดการมาช่วย ขณะเดียวกันก็ต้องลดค่าบริหารจัดการบางส่วนที่พอจะทำได้ เพื่อทดแทนค่าวัสดุที่เพิ่มขึ้น และต้องยอมรับความจริงว่า ต้องซื้อแพงและขายแพงขึ้น รวมทั้งค่าแรงงานก็เช่นกัน เพราะตั้งแต่เกิดโควิด-19 ในช่วงที่มีการระบาดหนักแรงงานต่างด้าว 90% กลับประเทศเมื่อการระบาดลดลง ยังไม่สามารถกลับมาได้ ทำให้เกิดภาวะขาดแคลนแรงงาน และส่งผลให้งานก่อสร้างทุกโครงการล่าช้า 10-20% ของแผนงานที่วางไว้และที่สำคัญต้นทุนค่าแรงงานแพงขึ้น ซึ่งมีผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในปีนี้ด้วย"

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะปรับตัวสูงขึ้น จากปัจจัยต้นทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ที่เพิ่มสูงขึ้น จากการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างและต้นทุนก่อสร้างใหม่ ขณะที่ราคาที่ดินในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้มีการปรับลดลงทำให้ผู้ประกอบการจะเริ่มตัดโปรโมชัน การลดราคา และแจกของแถมลง ดังนั้น ปี 65 ราคาอสังหาฯ จะขยับขึ้นแน่นอน

          ขณะที่ ถิรพร สุวรรณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานการตลาด บริษัท พีดี เฮ้าส์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด หรือ ศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์ กล่าวว่า ในภาคของธุรกิจรับสร้างบ้านในปี 65 นี้ ภาพรวมตลาดมีโอกาสขยายตัวเพิ่มขึ้น 5-7% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา แต่ตัวแปรสำคัญที่อาจส่งผลกระทบต่อการขยายตัวหรือฉุดรั้งกำลังซื้อผู้บริโภคให้ชะลอตัวลงก็คือ ความผันผวนของราคาวัสดุที่มีการปรับตัวสูงขึ้น โดยเมื่อช่วงไตรมาส 3 ปีก่อน พบว่าเหล็กโครงสร้างและเหล็กรูปพรรณราคาปรับตัวสูงขึ้นกว่า 30% และในปีนี้ราคาก็ยังไม่นิ่งหรือขยับสูงขึ้นอยู่เรื่อยๆ

          ขณะที่วัสดุก่อสร้างหลักๆ ก็มีการปรับราคาสูงขึ้นตามกันเฉลี่ย 3-5% โดยปีที่ผ่านมานั้นบริษัทมีนโยบายตรึงราคาขายบ้านและแบกรับต้นทุนบางส่วนไว้เอง เหตุก็เพราะกำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัว และธุรกิจรับสร้างบ้านมีการแข่งขันกันสูงมาก รวมทั้งเพื่อมิให้เป็น ภาระและกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคมากนัก

          อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ล่าสุด ผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างเกือบทุกชนิดมีการแจ้งปรับราคาขายใหม่ปี 65 เพิ่มขึ้นจากเดิมอีก 5-15% ส่งผลให้บริษัทต้องทบทวนนโยบายเพราะไม่อาจแบกรับต้นทุนที่สูงขึ้นต่อไปไหว โดยเตรียมปรับราคาขายบ้านครั้งแรกของปี 65 นี้เพิ่มขึ้นจากเดิมเฉลี่ย 2-5% ยอมรับว่าการปรับราคาบ้านในช่วงนี้ ย่อมกระทบต่อผู้บริโภคที่กำลังวางแผนจะสร้างบ้านกับบริษัทพอสมควร แต่ก็เชื่อว่าผู้บริโภคคงจะเข้าใจถึงที่มาและเหตุผลของการปรับราคา เพราะหากพิจารณาจากราคาบ้านที่ปรับขึ้นโดยเฉลี่ย จะพบว่ามิได้ผลักให้ ผู้บริโภครับภาระฝ่ายเดียว โดยบริษัทยังคงแบ่งเบาและแบกรับภาระต้นทุนใหม่เอาไว้เองบางส่วน อย่างไรก็ดี บริษัทยังมีความกังวลว่าราคาวัสดุจะมีความผันผวนหรือปรับตัวสูงขึ้นในช่วงกลางปีนี้ หากจำเป็นก็อาจจะต้องมีการปรับราคาบ้านอีกครั้งด้วยเช่นกัน

          "การปรับราคาของผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างสืบเนื่องจากต้นทุนวัตถุดิบหลักและราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลให้ต้นทุนการผลิตและขนส่งปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และผลดังกล่าวกระทบต่อผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะรายที่เน้นแข่งขันในเรื่องของราคาและทำสัญญาปลูกสร้างบ้านกับลูกค้าเอาไว้ตามต้นทุนวัสดุเดิม จำเป็นต้องแบกรับต้นทุนวัสดุที่ปรับตัวสูงขึ้นไว้เอง ดังนั้น หากผู้ประกอบการที่ขาดความเป็นมืออาชีพ และไม่มีจำนวนสั่งซื้อวัสดุที่มีปริมาณมากพอหรือไม่มีอำนาจ ต่อรองกับผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุ อาจประสบปัญหาและดำเนินธุรกิจต่อไปได้อย่างยากลำบาก"

          อนึ่ง จากแนวโน้มการปรับตัวของต้นทุนวัตถุดิบและราคาวัสดุก่อสร้างในปีนี้ ทำให้บริษัทอสังหาฯ และบริษัทรับสร้างบ้านอาจต้องปรับขึ้นราคาในช่วงกลางปีนี้ ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอย่างแน่นอน โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวซึ่งกลุ่มนี้อาจยืดการตัดสินใจซื้อออกไปอีก ระยะหนึ่งเพื่อรอให้รายได้ที่มากขึ้น ขณะที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงก็อาจจะเริ่มตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นเพื่อให้ได้บ้านใน ราคาต้นทุนเดิมก่อนที่บริษัทอสังหาฯ จะขึ้นราคาขายขึ้นเพราะทนแบกรับต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นไม่ไหว

          นายณัฏฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการ และหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 64 ที่ผ่านมานับเป็นปีที่ค่อนข้างหนักสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดฯ เมื่อเทียบกับ ปี 63 หลังจากได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ผู้ติดเชื้อจำนวนมาก และ รัฐบาลต้องประกาศล็อกดาวน์ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจทุกภาคส่วน

          อย่างไรก็ตาม แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในปี 65 นี้ เชื่อว่าตลาดคอนโดฯ จะทยอยกลับมาฟื้นตัวและมีความคึกคักมากขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีแผน เปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่อยู่เฉลี่ยประมาณ 10,000 หน่วย ในไตรมาสแรกของ ปี 65 อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่น่ากังวลคือการระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ "โอมิครอน" หากมีการแพร่ระบาดที่รุนแรงและส่งผลให้จำนวนผู้เสียชีวิตและผู้ป่วยหนักมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อาจส่งผลให้รัฐบาลต้องออกคำสั่งให้กลับเข้าสู่การล็อกดาวน์อีกครั้งอีกหนึ่งปัจจัยเสี่ยงคือ ภาวะเงินเฟ้อที่จะส่งผลต่อราคาสินค้าอุปโภคและบริโภค รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างให้เพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจยังชะลอตัว ทั้งนี้ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลได้มีมาตรการช่วยเหลือและกระตุ้นกำลังซื้อ อาทิ การลดค่าโอน-จำนองที่ยืดระยะเวลาออกไปเป็นมาตรการที่กระตุ้นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่ง คนกลุ่มนี้ยังเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้

          เมื่อพิจารณาถึงภาพรวมของราคาขายมีแนวโน้ม ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากต้นทุนในการพัฒนาของผู้ประกอบการเริ่มสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินรวมถึงราคาวัสดุก่อสร้าง อาจจะเริ่มเห็นหลายโครงการเปิดขายโครงการในราคาต่อราคาเมตรที่สูงขึ้นในปี 65 และหากโครงการอยู่ในทำเลที่ดี โอกาสในการต่อราคาของผู้ซื้อจะทำได้ยากขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้โครงการจะมีราคาขายที่สูงขึ้นหากแต่การพัฒนารูปแบบโครงการและอยู่ในทำเลที่เหมาะสมก็จะเป็นตัวกำหนดให้ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อได้เช่นกัน โดยแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 65 คาดว่าจะมีการออกแบบเพื่อรองรับความเป็นส่วนตัวและให้ความสำคัญในด้านสุขภาพรวมถึงการมีเทคโนโลยี ที่อำนวยความสะดวกต่อการดำเนินชีวิตให้ง่ายขึ้น

          คอนโดฯ ระดับราคาตั้งแต่ 0.9-3 ล้านบาท เป็นราคาที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มเรียลดีมานด์ ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้ ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการที่จะเร่งระบายสต๊อกออกไป โดยการทำโปรโมชันราคาเพื่อให้สอดรับกับมาตรการลดค่าโอน-จำนองของรัฐบาลเพื่อให้สามารถเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ ทั้งเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ระดับราคาคอนโดฯ ที่ กลุ่มเรียลดีมานด์ให้ความสนใจอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการที่จะทำโปรโมชันราคาเพื่อให้สอดรับกับมาตรการลดค่าโอนจำนองของรัฐบาลเพื่อเป็นการระบายสต๊อกที่ยังคงเหลืออยู่ออกไป