บุษกร ภู่แส

          หมดเวลาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเดิมๆ ภายใต้โลกยุคใหม่เคลื่อนที่อย่างรวดเร็วจากแรงขับของเทคโนโลยีล้ำสมัยเข้ามามีบทบาทต่อการใช้ชีวิตของผู้คนในทุกอณู! ขณะที่ "แลนด์สเคป" ตลาดที่อยู่อาศัย มูลค่ากว่า 800,000-900,000 ล้านบาทต่อปี ถูก "ดิสรัป" ครั้งใหญ่จากโรคระบาดโควิด-19 ชนิดไม่ทันตั้งตัว เมื่อ 2 ปีก่อน! ผู้เล่นรายใหญ่ รายเล็กต่างได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้า เช่นเดียวกับผู้บริโภคที่ต้องปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการใช้ชีวิตไม่น้อยจากไวรัสร้ายป่วนโลก!

          การแพร่ระบาดของโควิตก่อเกิดความกังวลด้านสุขภาพและความปลอดภัย ทำให้ผู้คนต้อง "เว้นระยะห่างทางสังคม" รวมทั้งจาก มาตการ "ล็อกดาวน์" ที่ผ่านมา ทำให้คนอยู่บ้านมากขึ้น ทำงานที่บ้านมากขึ้น (Work From Home) อีกทั้งสร้างอาชีพ เสริม หรือมีอาชีพใหม่ เช่น ขายของออนไลน์ การใช้บ้านเป็นสำนักงานมากขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป ทั้งเรื่องขนาด ดีไซน์ ฟังก์ชั่น การใช้งาน เพื่อรองรับกิจวัตรและกิจกรรมประจำวันที่ต้องใช้ เวลาอยู่บ้าน คอนโดมิเนียม มากขึ้น และต้องการพื้นที่ส่วนกลาง แบบมีพื้นที่ส่วนตัว ส่งผลต่อเทรนด์ "บ้านแนวราบ" ได้รับความนิยมมากขึ้น หากพิจารณาการเปิดการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 พบว่า สัดส่วนบ้าน จัดสรรพุ่งสูงขึ้นถึง 55% มากกว่าคอนโดมิเนียมที่ลดลงเหลือ 45% เป็น ครั้งแรกในรอบ 6 ปีจากปี 2562 บ้านจัดสรรมีสัดส่วนอยู่ที่ 44.3% คอนโดมิเนียม 55.7%

          รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ฉายภาพตลาดที่อยู่อาศัยปีเสือ มี 3 เทรนด์หลัก ที่ต้องจับตา เริ่มจาก "เทรนด์แรก" ดีเวลลอปเปอร์ยังคงต้องพึ่งพากำลังซื้อจากเรียลดีมานด์ชาวคนไทย หลังจากผู้ซื้อชาวต่างชาติยังไม่สามารถเข้ามาได้เต็มที่ ขณะที่กลุ่มซื้อเก็งกำไร และลงทุนปล่อยเช่าหายไป ส่งผลให้ตลาดคอนโดมีเนียมมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับโครงการแนวราบที่ยังคงได้รับความนิยมพุ่งขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน เพราะสามารถตอบโจทย์ในแง่ของพื้นที่ใช้สอยและมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าคอนโดมิเนียม

          "เทรนด์ที่สอง" โครงการที่พัฒนาขึ้นเพื่อลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (Nich Market) ยังไปได้ดี ยกตัวอย่างโครงการที่ทำเลที่ตั้งใกล้สถาบันการศึกษา ไม่ว่าจะเป็น โรงเรียน มหาวิทยาลัย เพราะตอบโจทย์ในแง่การซื้อให้ลูกหลานอยู่อาศัยระหว่าง เรียน และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการสร้างรายได้ประจำใหม่ เข้ามาเสริมมากขึ้น และมองหาโครงการที่มีเครือโรงแรมมาบริหาร (Branded Residence) ซึ่งมีกลุ่มลูกค้าให้ความสนใจ ทั้งไทยและต่างชาติ

          รวมถึง "ที่พักตากอากาศ" ในแหล่งท่องเที่ยวยังคงติดลมบน แม้แต่กลุ่มคนไทย สนใจซื้ออยู่แต่เงื่อนไข "ราคา" ต้องเหมาะสม และ "คุ้มค่า

          ดีเวลลอปเปอร์ต้องหากลุ่มเป้าหมายให้เจอว่าอยู่ตรงไหน เพื่อพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า

          "เทรนด์ที่สาม" สถานะการเงินของผู้ซื้อในยุคนี้ยังคงมีความเปราะบาง จากวิกฤติโควิดฉุดอำนาจซื้อผู้บริโภคหายไป! คนจำนวนไม่น้อยรายได้ลดลง บางคนตกงานไม่เว้นแม้กระทั่งเศรษฐีที่ธุรกิจการค้าได้รับผลกระทบ ส่งผลต่อความมั่งคั่งลดลง ผู้พัฒนาโครงการจึงมองหากลุ่มเป้าหมายในทำเลใหม่ โดยเฉพาะ "นอกซีบีดี" เพื่อเปิด โครงการใหม่ในราคาขายที่ผู้ซื้อยอมรับได้

          อย่างไรก็ดี เมกะเทรนด์สำคัญของ โอกาสธุรกิจสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเกาะติดไปกับการพัฒนา "โครงสร้างพื้นฐานและเส้นทางขนส่งมวลชน" ที่ขยายออกสู่รอบนอก เพิ่มการเข้าถึงพื้นที่ที่ห่างไกลจากตัวเมืองมากขึ้น ก่อเกิดการขยายตัวของเมืองและสังคมเมือง หรือ Urbanization เป็นขุมทรัพย์สำหรับสินค้า และบริการต่าง ๆ

          ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสตอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ในเครือ แอล.พี.เอ็น. ประเมินว่า ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ยังเป็นที่ต้องการของตลาดสูง โดยเฉพาะทำเลที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าทั้งสายใหม่ สายเก่า โดยเฉพาะทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีแดง และสายสีเหลือง เช่น ย่านรังสิต-นวนคร, ศรีนครินทร์-สุวรรณภูมิ, อ่อนนุช-บางนา,ดอนเมือง-พหลโยธิน เป็นต้น

          คาดการณ์ว่า ปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 78,000-90,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 305,000-318,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15-20% เทียบปี 2564 เนื่องจากผู้ประกอบการเริ่มมีความมั่นใจต่อตลาดที่ขยับตัวดีขึ้น ทำให้ทยอยเปิดตัวโครงการที่ถูกเลื่อนการเปิดตัวในปี 2564 และยังมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในปี 2565

          สำหรับบ้านพักอาศัยประเภท บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ยังคงเป็นกลุ่มสินค้าที่จะมีการเปิดตัวมากในปี 2565 เพิ่มขึ้น 40-50% จากปี 2564 เพื่อตอบรับกับความต้องการบ้านพักอาศัยที่เพิ่มขึ้นจากลักษณะการทำงาน "work from home" ที่ปรับเปลี่ยน พฤติกรรมผู้อยู่อาศัย

          ประเมินว่าหน่วยเปิดตัวบ้านพักอาศัยจะอยู่ที่ 46,800-54,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 183,000-190,800 ล้านบาท ขณะที่การเปิดตัวคอนโดมิเนียม เพิ่มขึ้น 10-15% เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการต่างชะลอแผนการเปิดตัวและเร่งขายคอนโดมิเนียมคงค้างอยู่ออกมาเป็นจำนวนมาก ทำให้มีจำนวนหน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมในตลาดลดลง ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 หน่วย เหลือขายคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มี 83,914 หน่วย ลดลง 7.6% จาก ณ สิ้นปี 2563 ที่มีหน่วยเหลือขายในตลาดอยู่ที่ 90,841 หน่วย

          อย่างไรก็ตาม พร้อมกับการฟื้นตัวของตลาดจากการขยายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นของบรรดาผู้ประกอบการ "เมกะเทรนด์ การอยู่อาศัย" หลังยุคโควิดนี้ "ดิจิทัล เทคโนโลยี" จะเข้ามาเป็นองค์ประกอบหลัก อยู่ในทุกพื้นที่ของที่อยู่อาศัยเพิ่มความสะดวกสบายใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยี loT (Internet of Things) เชื่อมต่ออุปกรณ์และการใช้งานผ่านสมาร์ทโฟนง่ายๆ ทำให้ "Smart"

          ขณะเดียวกัน ฟากผู้ประกอบการยังมีเครื่องมือ นวัตกรรมใหม่ นอกเหนือจากในเชิง โครงสร้าง วัสดุ อุปกรณ์ แล้ว ยังรวมไปถึงการทำตลาด การเข้าถึงลูกค้า และการขับเคลื่อนธุรกิจด้วยแพลตฟอร์มใหม่ๆ อย่างเช่นการสร้างโลกเสมือน เมทาเวิร์ส (Metaverse) ให้ลูกค้าได้เข้ามามีประสบการณ์ร่วม เชื่อมโยงการซื้อ การขาย เยี่ยมชมโครงการแบบทัวร์เสมือนจริง (Virtual Tour)

          การเปลี่ยนแปลงเข้าสู่ยุคดิจิทัล (Digital Trans formation) ยังพัฒนาอย่างกว้างขวางโดยเฉพาะโลกการเงินยุคใหม่ ผู้ถือสกุลเงินดิจิทัล (Cryptocurrency) นักลงทุนรุ่นใหม่ เป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ทรานส์ฟอร์มตัวเองทั้งธุรกิจและแพลตฟอร์มการเงินรูปแบบใหม่ซื้อบ้าน คอนโด ได้ด้วยเงินดิจิทัล และเป็นอีกช่องทางระดมทุน และลงทุนใหม่ ของกลุ่มพร็อพเพอร์ตี้

          อีกวาระสำคัญในเมกะเทรนด์โลก นั่นคือ การมุ่งสู่สังคมคาร์บอนต่ำตามข้อตกลงนานาชาติที่ประชุม "COP26" ดีเวลลอปเปอร์ มุ่งพัฒนาฟังก์ชั่นประหยัดพลังงาน การใช้พลังงานทางเลือกต่างๆ เช่น การติดตั้ง Solar Rooftop ที่ได้รับความนิยมมากขึ้น บ้านระบบระบายความร้อน เครื่องใช้ไฟฟ้าประหยัดพลังงาน รองรับการใช้ชีวิตแบบ "รักษ์โลก" ทั้งที่ทำงานและอยู่อาศัย

          รวมไปถึงเมกะเทรนด์ "รถยนต์ไฟฟ้า"ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ต้องติดตั้งจุดบริการชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าเป็นอีกหนึ่งฟังก์ชั่นจำเป็นมากขึ้นนับจากนี้