อสังหาริมทรัพย์

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานผลการสารวจ ซัปพลายและดีมานด์โครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการขายครึ่งหลังปี 64 ในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งจากการสารวจที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง พบว่า ณ สินปี 64 ที่อยู่อาศัยเสนอขาย 1,087 โครงการ 71,831 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 238,253 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี63 กว่า -5.2% คิดเป็นมูลค่าลดลง-6.9%

          แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 48,898 หน่วย มูลค่า 138,271 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 22,933 หน่วยมูลค่า 99,981 ล้านบาท มีโครงการที่เปิดขายใหม่ใน ช่วงครึ่งปีหลังเพียง 7,588 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 5,124 หน่วย มูลค่า 16,051 ล้านบาท  อาคารชุด 2,464 หน่วย มูลค่า 6,472 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 60,480 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน-6.8% หรือ มีมูลค่าหน่วยเหลือขาย 203,892 ล้านบาท ลดลงจาก ปีก่อน -8.3%

          ทั้งนี้ การเคลื่อนไหวด้านการขาย พบว่ามีหน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี64 จำนวน 11,351 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.0% คิดเป็นมูลค่าขาย 34,361 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 8,348 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% มูลค่า 23,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% ในขณะที่โครงการอาคารชุดขายได้ใหม่จำนวน 3,003 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 มูลค่า 11,216 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -5.2 ส่งผลให้ภาพรวมมีอัตราดูดซับดีขึ้นเล็กน้อยโดยปรับขึ้นจากร้อยละ 2.4 ในช่วงปลายปี 2563 เพิ่มเป็นร้อยละ 2.6 ในช่วงปลายปี 64

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรีมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เนื่องจาก จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรอการขาย ณ ปี 64 มีจำนวน ทั้งสิ้น 43,393 หน่วย ลดลงถึง -12.0% คิดเป็นมูลค่า 161,747 ล้านบาท ลดลง-13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าขณะที่ที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดลดลงอย่างมากโดยมีจำนวน 3,271 หน่วย ลดลงถึง -48.8% มูลค่า 8,970 ล้านบาท ลดลง - 63.1 แม้จำนวนหน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่จะยังคงติดลบถึง-5.1% โดยมีหน่วยขายได้ใหม่เพียง 6,531 หน่วย มูลค่าการขายได้ใหม่ลดลงถึง - 7.9% คิดเป็นมูลค่า 21,410 ล้านบาท แต่ด้วยเหตุผลที่สินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลงอย่างมากส่งผลให้อัตราดูดซับขยับขึ้นมาอยู่ที่ 2.5%

          ทิศทางอสังหาฯ 3 จังหวัด EEC ปี 65

          สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 65 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัว ทั้งในด้านดีมานด์และซัปพลาย โดยในส่วนของดีมานด์คาดการณ์ว่าภาพรวมหน่วยขายได้ใหม่ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC จะปรับเพิ่มขึ้น 7.3% โดยเพิ่มจาก 20,192 หน่วย ในปี 2564 เป็น 21,675 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าการขายเพิ่มขึ้น 8.6% โดยเพิ่มจาก 60,562 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 65,774 ล้านบาท ในปี 2565

          ด้านซัปพลายคาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 51.9% โดยเพิ่มจาก 13,340 หน่วย ในปี 64 เป็น 20,270 หน่วยในปี65 ขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น2.0% โดยหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นจาก 60,480 หน่วย ในปี64 เป็น 61,719 หน่วย ในปี 65 มูลค่าลดลง - 4.4 โดยลดลงจาก 203,891 ล้านบาท ในปี 64 เป็น 195,017 ล้านบาท ในปี 65 ขณะที่อัตราดูดซับโดยภายรวมยังคงอยู่ในอัตรา 2.5%

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวว่าในปี 65 ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีจะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจนหลังจากตลาดเข้าสู่สภาวะซบเซาต่อเนื่องจากปี 62 และผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 64 โดยคาดการณ์ว่าในปี 65 จะมีหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 12,513 หน่วย เพิ่มขึ้น 99.9% คิดเป็นมูลค่า 44,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 181.2 % คาดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่ 13,916 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.8% คิดเป็นมูลค่า 46,494 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.4% ส่วนหน่วยเหลือขายเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นโดยเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 40,901 หน่วยเพิ่มขึ้น 11.0% คิดเป็นมูลค่า 142,436 ล้านบาท

          ส่วนจังหวัดระยอง และจังหวัดฉะเชิงเทรา คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยในพื้นที่จังหวัดระยองคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 6,097 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.3% คิดเป็นมูลค่า 14,679 ล้านบาท ลดลง -8.9% มีหน่วยขายได้ใหม่ 5,841 หน่วย ลดลง -7.0% คิดเป็นมูลค่า 13,989 ล้านบาท ลดลง -13.3% ขณะที่มีหน่วยเหลือขาย 15,370 หน่วยลดลง 12.6% มูลค่า 37,284 ล้านบาท ลดลง 18.4%

          ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทราคาดว่าจะมีโครงการ เปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,658 หน่วย ลดลง ร้อยละ -2.5 คิดเป็นมูลค่า 4,292 ล้านบาท ลดลง-11.6% มีหน่วยขายได้ใหม่ 1,918 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.2% คิดเป็นมูลค่า 5,294 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% ขณะที่มีหน่วย เหลือขาย 5,449 หน่วย ลดลง -9.6% มูลค่า 15,297 ล้านบาท ลดลง-14.4%

          ชี้แนวถนน EEC อุปสรรคพัฒนาเมือง ทุบราคาที่ดินรอนสิทธิเจ้าของที่

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในชลบุรีปรับตัวดีขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวจากการส่งออกที่ขยายตัวสูงมาก และยังมีแนวโน้มการ ส่งออกที่ดีต่อเนื่อง แต่อาจจะมีปัจจัยลบที่เข้ามากระทบซึ่งเป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้คือปัญหาสงครามซึ่งอาจ ส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง และที่อยู่อาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตามปัจจัยบวกที่น่าจะส่งผลดีต่อการส่งออก คือการอ่อนค่าของเงินบาท ซึ่งจะทำให้ส่งออกได้มากขึ้นและจะมีผลดีต่อการจ้างงาน และรายได้ของแรงานซึ่งเป็นลูกค้าอสังหาฯในอนาคต

          ก่อนหน้านี้ กลุ่มลูกค้าบ้านที่หายไปคือกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งซื้อทาวน์โฮม บ้านเดดี่ยว ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้ทยอยกลับมาแล้ว แต่มีลูกค้ากลุ่มที่มีความเข้มแข็งต่อเนื่องแม้อยู่ท่ามกลางการแพร่ระบาดโควิด-19 คือกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ซึ่งยังมีกำลังซื้อและได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ โควิด-19 น้อยมาก ซึ่งภาพดังกล่าวนี้ถือว่าเป็นภาพที่ดีขึ้นและหวังว่าจะดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนภาพด้านการ ท่องเที่ยวน่าจะยังคงมีปัญหาอยู่

          "อย่างไรก็ตามปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อตลาด อสังหาฯในพื้นที่จะดีขึ้นหรือไม่คือ ปัจจัยที่เกิดจาก ผู้ประกอบการเอง เช่นการพัฒนาสินค้า การกำหนดราคาขาย การเข้าถึงลูกค้า การลดต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพื่อให้ราคาขายสอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้า"

          สำหรับประเด็นที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของ ผู้ประกอบการที่จะเข้ามามีผลต่อการตลาดอสังหาฯคือ ข้อกำหนดกฎหมายต่างๆ จากภาครัฐ เนื่องจากพื้นที่ EEC นั้นถูกควบคุมด้วยผังเมือง EEC ซึ่งเป็นผังเมืองเฉพาะ ซึ่งจากการติดตามการจัดทำผังเมือง EEC โดยจะปรับเป็นผังเมืองอำเภอ ซึ่งต้องติดตามอย่างใกล้ชิดเพราะผังเมืองใหม่นี้ไม่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเมืองเท่าที่ควร แต่จะเอื้อต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมเป็นหลัก ซึ่งจากการติดตามของสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา สภาหอการค้า สภาอุตสาหกรรม เกี่ยวกับผังเมืองนั้น พบว่าผังเมืองใหม่จะมีผลต่อการขยายตัวของเมือง ชุมชนเมืองซึ่งจะมีผลกระทบต่อการขยายตัวเมืองชุมชน และการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งจะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาอสังหาฯในอนาคต

          อีกประเด็นที่น่าจะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาเมืองค่อนข้างรุนแรงคือการกำหนดแนวถนน EEC หรือถนนเสนอแนะ 354 สาย ซึ่งเดิมทีนั้นถนนเสนอแนะหากจะมีการกำหนดแนวสร้างถนนขึ้นมาและมีการสำรวจก่อนออกพระราชกฤษฎีกาเวนคืนที่ดินเพื่อนำมาสร้างถนน แต่ ถนน EEC นั้นมีรูปแบบต่างออกไป คือ มีการกำหนดแนวถนนขึ้นมาแบบภาคบังคับเพื่อล็อกที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในแนวถนนที่กำหนดไว้และออกกฎห้ามการก่อสร้างหรือทำการเกษตร โดยแนวถนนดังกล่าวมีกำหนดแนวเส้นทางพาดผ่านที่อยู่อาศัยในเมือง และพื้นที่ว่างเปล่า ทำให้แปลงที่ดินที่ดังกล่าวถูกล็อกไว้ไม่สามารถใช้ประโยชน์หรือพัฒนาโครงการอสังหาฯได้เลย โดยเฉพาะพื้นที่แปลงว่างซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในแผนการวางแนวการพัฒนาเป็น ที่อยู่อาศัยจำนวนมาก และเชื่อว่าแนวถนนกว่า 354 เส้นทางนี้ไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จได้ ซึ่งเรื่องนี้ทั้ง 3 สมาคมพยายามคัดค้าน และทำความเข้าใจกับ EEC เพราะการวางแนวถนนดังกล่าวถูกวางภายใต้บริบท อิสต์เทิร์นซีบอร์ด ซึ่งคาดว่าเมืองจะมีการขยายตัวได้เหมือนกับ 20-30 ปีก่อน

          นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดฉะเชิงเทรา กล่าวว่า สถานการณ์โควิด-19 ทำให้การตัดสินใจซื้อและการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงก่อนหน้าชะงักไปทำให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 64 ค่อนข้างต่ำ ประเด็นที่น่าสนใจของฉะเชิงเทราจากนี้ คือประเด็นเรื่องพื้นที่การอยู่อาศัยกับการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีผลให้การเกิดที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป จากเดิมที่นิยมซื้อบ้านอยู่ในเมือง ก็ขยับออกไปเกาะอยู่กับนิคมอุตสาหกรรมมากขึ้น โดยเฉพาะในเขตบางปะกงซึ่งมีการตั้งนิคมอุตฯ ทำให้มีโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวมากขึ้น

          การขยายตัวของนิคมอุตฯ และโครงการที่อยู่อาศัยประกอบกับการเกิดขึ้นของ โครงการ EEC มีผลให้ราคาที่ดินปรับตัวอย่างรวดเร็ว ประกอบกับต้นทุนวัสดุก่อสร้างในปัจจุบันที่ปรับตัวต่อเนื่อง ทำให้กังวลว่าในอนาคตราคาบ้านจะไม่เหมาะสมกับกำลังซื้อของลูกค้าหลัก และ โดยเฉพาะเมื่อผู้ประกอบการจาก กทม. และในพื้นที่โหมการลงทุนโครงการใหม่อย่างมากในขณะที่ดีมานด์ยังมีอยู่เท่าเดิมทำให้เริ่มเห็นแววโอเวอร์ซัปพลายแล้ว

          สำหรับปัญหา และอุปสรรคในการพัฒนาโครงการในพื้นที่คือ การวางแนวถนน EEC ซึ่งทั้ง 3 สมาคม ได้ศึกษาร่วมกันมาค่อนข้างนาน และได้มีการเสนอเรื่อง และปัญหาที่เกิดขึ้นต่อรัฐบาล และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่ระดับคณะกรรมการ EEC ระดับจังหวัด และ โยธาธิการและผังเมือง แต่ก็ไม่ได้รับการแก้ไข ซึ่งทำให้ที่ดินที่ถูกกำหนดให้เป็นแนวถนน EEC นั้นไม่สามารถพัฒนาหรือสร้างประโยชน์ได้ ที่สำคัญคือ แนวถนนที่กำหนดขึ้นดังกล่าวนั้น ไม่มีกำหนดระยะเวลาและแผนการพัฒนาที่แน่นอน เพียงแค่เป็นการออกข้อกำหนดวางแนวถนนไว้เท่านั้น

          "ขณะที่เจ้าของที่ดินที่ถูกกำหนดให้อยู่ในแนวถนนนั้น กลายเป็นผู้ที่ถูกรอนสิทธิเพราะที่ดินแปลงดังกล่าวนั้นไม่สามารถนำไปพัฒนาหรือขายต่อ หรือทำสวนทำเกษตรได้เลย เพราะในข้อกำหนดนั้นระบุชัดเจนแล้วว่าในพื้นที่แนวถนนดังกล่าวจะไม่สามารถสร้างอะไรได้ หรือแม้แต่ทำเกษตรกรรม ทำได้เพียงการสร้างถนน สาธารณูปโภคสาธารณูปการเท่านั้น ยิ่งไปกว่านั้นก็ยังไม่ทราบว่าเมื่อไหร่จะมีการก่อสร้างถนนเพราะไม่มีการกำหนดระยะเวลาการก่อสร้างที่ชัดเจน ทำให้เจ้าของที่ดินยังไม่ทราบว่าจะได้รับเงินชดเชยหรือค่าเวนคืนเมื่อไหร่ด้วย"

          ทั้งนี้ ทางสมาคมฯเคยเสนอภาครัฐไปว่าในระยะ5ปีนี้ รัฐมีกำลังและความสามารถในการก่อสร้างถนนมากเท่าไหร่ ให้รัฐบาลล็อกเส้นทางแนวถนนดังกล่าวที่จะก่อสร้างไว้แล้วส่วนที่เหลือให้ยกเลิกไป เพื่อให้ที่ดินที่มีอยู่สามารถพัฒนาและสร้างประโยชน์ได้ แต่ก็ไม่ได้รับการแก้ไขแต่อย่างใด

          นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหา ริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าว ภาพรวมตลาดอสังหาฯระยอง ปี 65 ว่า ตลาดดีขึ้นจาก 2 ปีก่อน โดยในช่วงโควิด-19 ระบาดนั้น นิคมอุตสาหกรรมที่ไม่ได้รับผลกระทบเลยคือนิคมมาบตาพุด เพราะเป็นนิคมฯปิโตรเคมีเป็นอุตสาหกรรมต้นน้ำ ทำให้ไม่มีการลดเงินเดือนลดการจ้างงานจึงไม่ได้รับผลกระทบเลย แต่นิคมอุตฯที่ได้รับผล กระทบหนัก อยู่ใน อ.ปลวกแดง ได้รับผลกระทบหนักมากเพราะเป็นอุตสาหกรรมเล็กๆ เมื่อเกิดการระบาดของโควิดก็ทำให้ชะงักไป แต่หลังการฉีดวัคซีนแล้วโรงงานกลับมาผลิตและส่งออกได้ดีขึ้นทำให้แรงงานในโซนนั้นกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้ภาพรวมระยองกลับมาคึกคักขึ้น ทั้งบ้าน ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ

          "หลังโควิด-19 เริ่มคลี่คลาย สิ่งที่กลายเป็นปัญหาใหม่คือ สงครามซึ่งส่งผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เยอะมากขึ้น เช่น ราคาเหล็กเพิ่มขึ้น100% ตั้งแต่ปี64 และยังคงขึ้นต่อในปีนี้ ตามด้วยปูนที่ปรับตัวขึ้น สายไฟ ทุกๆอย่างที่เกี่ยวกับเหล็กปรับขึ้นหมด ทำให้ต้นทุนรวมของบ้านปรับตัวขึ้นมา 10-20% กลายเป็นปัญหาน่าหนักใจของผู้ประกอบการ เพราะกำลังซื้อของลูกค้านั้นไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกับต้นทุนวัสดุก่อสร้าง"

          สถานการณ์ที่เกิดขึ้นทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องตรึงราคาแบกรับต้นทุนไว้ในช่วงนี้ แต่คาดว่าจะตรึงราคาได้ไม่นาน เพราะหากสถานการณ์ยังเป็นเช่นนี้อยู่ราคาบ้านในล็อตถัดไปจะปรับขึ้นมากอีกแน่นอน สิ่งที่ ผู้ประกอบการพอจะทำได้ในขณะนี้คือการควบคุมต้นทุนการผลิตและตัดลดต้นทุนบางส่วนลงเพื่อให้ทำราคารองรับกำลังซื้อที่แท้จริงได้ 

          อสังหาฯ ภาคเหนือปรับตัวสู้น้ำมัน-แรงงานพุ่ง แบ่งเฟสพัฒนา-ขายสต๊อกเดิมรักษาสภาพคล่อง

          นายสรนันท์ เศรษฐี นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ว่า น่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว โดยเริ่มเห็นความต้องการซื้อกลับมา ขณะเดียวกันผู้ประกอบการเริ่มมาเปิดตัวโครงการใหม่  (อุปทาน) แต่รูปแบบไม่ใช่โครงการขนาดเล็ก แต่จะเป็นขนาดกลางไปจนถึงใหญ่เพื่อรองรับกับซัปพลายที่ไม่มีการเปิดตัวมาหลายปี แต่การเปิดตัวคงไม่หวือหวามากนักเนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ปัญหาหลักที่ผู้ประกอบการในจังหวัดเชียงใหม่และรวมถึง ทุกภาคประสบอยู่ คือ ต้นทุนการพัฒนา ราคาที่ดินมีแต่ขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างปรับขึ้นแม้ในภาวะที่เกิดการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ราคาที่ดินไม่ได้ลดลง แต่ก็อาจจะมีบางโซนที่ราคาที่ดินลดลง 10-20% แต่ส่วนใหญ่ราคาที่ดินจะขึ้น

          "สิ่งที่เราที่เป็นอุสรรค ก็มีเรื่องของกฎหมายที่การวางผังเมืองยังไม่เอื้อต่อการอยู่อาศัยมากนัก ขณะที่การพัฒนาโครงการใหม่ในราคาต้นทุนใหม่ แต่ขายในราคาที่ลดลงก็อาจมีผลต่อความคุ้มค่าที่หายไป ประกอบกับราคาเหล็กปรับขึ้นเกือบเท่าตัว และค่าน้ำมันปิโตรเลียม ไลน์การผลิตวัสดุก่อสร้างปรับขึ้น ทำให้การประเมินของผู้ประกอบการก็ลำบาก การให้สินเชื่อกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารกำหนดสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อมีเงื่อนไขเรื่องของหนี้สินต่อทุน อาจปล่อยแค่ 1:1 ส่วนสินเชื่อรายย่อย แบงก์ก็เข้มงวด ปล่อยได้น้อย ขณะที่กำลังซื้อผู้บริโภค ก็ลดลงเช่นกัน กังวลเรื่องแรงงานเพราะไม่รู้ว่าจะตกลงหรือไม่ ทำให้ปี 64 เทียบกับปี 63 ภาพรวมตลาดอสังหาฯชะลอตัวลงทั้งปี"

          นายสรนันท์ กล่าวถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยว่า โควิด-19 ได้ทำให้เทรนด์การอยู่อาศัยเปลี่ยนไปอย่างแน่นอน แบบบ้านที่ได้รับความนิยม จะต้องมีห้องนอนอยู่ชั้นล่าง เพื่อรองรับการทำกิจกรรมของสมาชิกในครอบครัว การเรียนหนังสือ หรือการทำงาน เท่าที่สัมผัส บ้านแฝดระดับราคา 2.5 ล้านบาท พอขายได้ บ้านเดี่ยว หากต้องการราคา ก็ต้องมองหาที่อยู่อาศัยออกนอกเมืองไปบ้าง

          อย่างไรก็ตาม มีประเด็นที่น่าสนใจในตลาดบ้านมือสอง โดยในปี 64 มีการ ค้นหาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ มีเทรนด์ของการประกาศขายบ้านมือสอง ก็เริ่มมากขึ้น ซึ่งกลุ่มผู้เข้ามาชมอสังหาฯ หลักๆ อยู่ในจังหวัดเชียงใหม่ สัดส่วน 45% และจาก กรุงเทพฯ 36% ช่วงอายุที่เข้ามาชมอสังหาฯ มากสุดอายุ 25-34 รองลงมาช่วงอายุ 35-44 ซึ่งถ้ารวม 2 กลุ่ม จะมีสัดส่วนรวมถึง 80% ประเภทที่อยู่อาศัย (สัดส่วน 74% ชอบ บ้านเดี่ยว มีความโดดเด่นไปเลย เป็นกลุ่มอาศัยหลักของคนเชียงใหม่ ราคาต่ำกว่า 3 ลบ. มีความสนใจข้อมูลเยอะ ในขณะที่บ้านเดี่ยวราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป การค้นหาลดลงไปมาก)

          อสังหาฯ ท้องถิ่นเน้นบริหารสภาพคล่อง เร่งขาย 'บ้านสต๊อกเดิม'

          นายมงคล เหลี่ยมวัฒนกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดพิษณุโลก ฉายภาพตลาดอสังหาฯปี 65 โควิดยังคงต้องอยู่กับเราไปอีกสักพักใหญ่ แต่โดยรวมของตลาดอสังหาฯใน จ.พิษณุโลก ค่อยๆโตขึ้น กำลังม้วนขึ้น และด้วยการเป็นเมืองราชการเรื่อง ทุกอย่างก็เริ่มเข้าทีเข้าทางแล้ว แต่ก็ยอมรับว่า ด้วยปัจจัยเสี่ยงเรื่องโควิดและสภาพเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออยู่

          ทั้งนี้ แนวทางที่ผู้ประกอบการในท้องถิ่นต้องมอง คือ 1.การบริหารกระแสเงินสดบริหารสภาพคล่องให้ดี เพราะถ้าเกิดมีปัญหาจะกระทบเป็นวงกว้างต่อเจ้าของโครงการและต่อผู้ซื้อด้วย 2.การพัฒนาโครงการต้องขนาดไม่ใหญ่ เฟนหาโลเกชันให้ดี ที่จะสร้างความมั่นใจจะปิดการขายโครงการได้เร็ว หรือจบภายใน 3 ปีได้หรือไม่ ขณะที่สินค้า คงค้าง หรือ บ้านสต๊อกเดิม ที่ผู้ประกอบการอยู่ระหว่างการขาย น่าจะหนุนยอดขายได้เนื่องจากผู้บริโภคผู้ซื้อ เริ่มรับรู้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น

          "เรามองว่า ข้อดีจากการที่บริษัทอสังหาฯรายใหญ่เข้ามาในจังหวัดพิษณุโลก  ช่วยดึงให้ราคาบ้านที่มีราคาต่ำอยู่ปลายทาง ได้ปรับราคาสูงขึ้นตามมา หลังจากราคาวัสดุก่อสร้างปรับสูงขึ้น"

          อสังหาฯ ต่างจังหวัด หลบเลี่ยงจัดสรรอื้อ!

          นายชินะ สุทธาธนโชติ เลขานุการสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย กล่าวว่า ปี 65 อสังหาฯ จ.เชียงราย ยังถูกกดดันเรื่องสภาพเศรษฐกิจและโควิด คิดว่าภาพรวมการเติบโตคงไม่ต่างจากปี 64 เนื่องจากมีสถานการณ์เรื่องสงคราม และราคาน้ำมันเข้ามาเป็นตัวแปรใหม่ อัตราดูดซับอาจจะฟื้นตัวบ้างเล็กน้อย ขณะที่ โครงสร้างรายได้ของจังหวัด หลักๆ มาจากการเกษตรและภาคการท่องเที่ยว ดังนั้น ก่อนโควิด ในปี 2562-2563 ภาคอสังหาฯมีความโดดเด่นมาก มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและแนวราบมาก แต่มีสถานการณ์ระบาดของโควิด-19 และด้วยที่ดินใน จ.เชียงรายที่มีจำนวนมากมีผลให้พฤติกรรมของคนเปลี่ยน ทำให้การขายคอนโดมิเนียมอาจจะลำบาก แต่ในอนาคต คอนโดมิเนียม ก็ยังพอมีอนาคต ประมาณ 2-3 ปี ที่จะกลับมาได้ เพราะเป็นเมืองท่องเที่ยวและมีลูกค้าชาวจีนด้วย

          "ผู้เล่นในตลาดกว่าร้อยละ 50 มาจากบริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาด หลักทรัพย์ รายใหญ่มาหมด ขณะที่ การแข่งขันในตลาดมีความรุนแรง เนื่องจาก 1. ผู้เล่นรายใหญ่เข้ามา มีความพร้อม 2. บริษัทอสังหาฯในท้องถิ่น มีทั้งแบบที่อยู่ในกฎหมายจัดสรร และอยู่นอกจัดสรร (เลี่ยงกฎหมาย) แต่เมื่อเกิดการระบาดของโควิดเริ่มมีผู้ประกอบการนอกจัดสรร ที่ไม่เคยคุ้นเคยในการทำธุรกิจอสังหาฯ ก็เริ่มเข้ามาในพื้นที่ แต่เน้นทำโครงการขนาดเล็ก จบเร็ว ซึ่งในเรื่องนี้ ผู้ซื้อก็ต้องระวังเรื่องสาธารณูปโภคด้วย

          และที่เป็นกังวล คือ เรื่องของกำลังซื้อ จะเห็นว่า ผู้มีรายได้น้อย และผู้มีรายได้มาก มีช่องว่างเยอะขึ้น และผู้มีรายได้ระดับกลางเริ่มตกลงมาอยู่ระดับล่างมากขึ้น ตอนนี้ ผู้ประกอบการเริ่มแข่งขันเข้ามาเจาะตลาดผู้มีรายได้ระดับกลาง แข่งขันเรื่องระดับราคา ผู้มีรายได้น้อย เหนื่อย แบงก์เข้ม"

          สำหรับปัจจัยกดดันที่ผู้ประกอบการยังเจออยู่ คือ 1.เรื่องผังเมืองที่ยังเป็นกฎหมายเก่าตั้งแต่ปี 2550 ขณะนี้อยู่ระหว่างการร่างกฎหมายใหม่อยู่ 2.ผู้ประกอบการกังวลข้อกำหนดเรื่องการจัดสรรมากขึ้น เช่น ทางเชื่อมทางระบายน้ำที่จะมีขั้นตอนและรายละเอียดที่มาก เรื่องสงคราม โควิดยังไม่จบ น้ำมัน ก็กดดันพอสมควร ผู้ประกอบการชะลอ เรื่องการสร้าง ชะลอการเปิดตัว เพราะต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและแรงงานหายากและราคาแพงมากขึ้น

          ทางรอดอสังหาฯท้องถิ่น แบ่งเฟสพัฒนา หมุนสภาพคล่อง

          "เชียงราย มีเรียลดีมานด์สูง คนซื้อและคนขายไม่มีการเก็งกำไร ตลาดอสังหาฯค่อยๆ ฟื้น เนื่องด้วยสงคราม และราคาน้ำมัน จะกดดันต่อผู้ประกอบการท้องถิ่น ในการพัฒนาโครงการที่แบ่งเป็นเฟส เพราะผู้ประกอบการท้องถิ่นต้องกังวลเรื่องกระแสเงินสด ต่างกับรายใหญ่ที่เข้ามาสู่จังหวัดเชียงราย เป็นสมรภูมิที่ดุเดือด แต่เราก็เชื่อว่า อสังหาฯเชียงราย มีโอกาสไปต่อได้ ต้องรอท่องเที่ยวกลับมาอีกครั้ง ซึ่งคนอยากจะ ซื้อบ้าน ก็รอ เพราะสภาพเศรษฐกิจยังไม่แข็งแรง ทำให้ผู้ประกอบการต้องใส่ใจใน เรื่องบุคลากร และระบบการทำงาน ขณะที่ผู้ซื้อกล้าซื้อ เพื่อแสดงความเป็นตัวตนที่ค่อนข้างสูง"

          สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯในท้องถิ่น ต้องพยายามสู้ในสิ่งที่เรามี เช่น พื้นที่ การเป็นเจ้าถิ่น รู้จักพฤติกรรมของผู้บริโภค เราคุ้นเคยลูกค้าลูกบ้าน ตรงนี้ ผู้ประกอบการท้องถิ่นจะมีมากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้ามา เพราะทุกอย่างต้องใช้เวลา ตรงนี้ เราเจ้าถิ่นต้องรักษาตรงนี้ไว้ เช่น ให้ความสำคัญดูแลหลังการขาย