3 จังหวัดในพื้นที่ "อีอีซี" ทั้งฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพและกำลังซื้อสูง ที่ธุรกิจ ต่างให้ความสำคัญรวมถึงตลาด ที่อยู่อาศัย แม้ว่าช่วงที่ผ่านมาจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ โควิด-19 ที่รุนแรงเช่นกัน

           วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าช่วง 2 ปีมีการแพร่ระบาดของ โควิด-19 ทำให้การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีเปลี่ยนแปลง อย่างมากทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทาน แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังปี 2564 สถานการณ์โดยรวมเริ่มฟื้นตัว เมื่อผู้ประกอบการลดการเติมอุปทานใหม่ ส่งผลให้อัตราดูดซับดีขึ้น โครงการเหลือขายลดจำนวนลง โดยเฉพาะชลบุรี ที่หน่วยเหลือขายลดลง 13.2% และมูลค่าลดลง 14.2%

          ขณะที่ฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่การเพิ่มขึ้นของหน่วยขายได้ใหม่มากที่สุดถึง 39.4% มูลค่าเพิ่มขึ้น 43% โดยเป็นการเพิ่มขึ้น ของการขายบ้านจัดสรรเป็นหลัก จากรายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายครึ่งหลังปี 2564 พบว่า ปี 2564 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขาย 1,087 โครงการ จำนวน 71,831 ยูนิต มูลค่า 238,253 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลง จากช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า 5.2% มูลค่าลดลง 6.9%

          แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 48,898 ยูนิต มูลค่า 138,271 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 22,933 ยูนิต  มูลค่า 99,981 ล้านบาท มีโครงการที่เปิดขายใหม่ช่วงครึ่งปีหลัง 7,588 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 5,124 ยูนิต มูลค่า 16,051 ล้านบาท อาคารชุด 2,464 ยูนิต มูลค่า 6,472 ล้านบาท ส่งผลให้ยูนิตเหลือขายลดลง 6.8% จากช่วงเดียวกันปีก่อน อยู่ที่ 60,480 ยูนิต มูลค่า 203,892 ล้านบาท ลดลง 8.3%

          ด้านการขาย มียูนิตที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2564 จำนวน 11,351 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4% มูลค่า 34,361 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4% แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 8,348 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4.4% มูลค่า 23,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% อาคารชุด 3,003 ยูนิต เพิ่มขึ้น 2.7% มูลค่า 11,216 ล้านบาท ลดลง 5.2% ส่งผลให้ภาพรวมมีอัตราดูดซับดีขึ้นเล็กน้อย จาก 2.4 %ในช่วงปลายปี 2563 เป็น 2.6% ในช่วงปลายปี 2564

          ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรีมีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากจำนวนหน่วยรอการขายปี 2564 ที่มี 43,393 ยูนิต ลดลงถึง 12% มูลค่า 161,747 ล้านบาท ลดลง 13.4% ขณะที่ที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดลดลงอย่างมาก มีจำนวน 3,271ยูนิตลดลง 48.8% มูลค่า 8,970 ล้านบาท ลดลง 63.1% แม้จำนวนหน่วยขายได้ใหม่จะยังคงติดลบ 5.1% คือ 6,531 ยูนิต มูลค่า 21,410 ล้านบาท ลดลง7.9% แต่การที่สินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดลดลงอย่างมาก ส่งผลให้อัตราดูดซับ ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 2.5%

          สำหรับทิศทางปี 2565 คาดการณ์ว่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยคาดการณ์หน่วยขายได้ใหม่จะปรับเพิ่มขึ้น 7.3% จาก 20,192 ยูนิต ในปี 2564 เป็น 21,675 ยูนิตมูลค่าการขาย เพิ่มขึ้น 8.6% จาก 60,562 ล้านบาท เป็น 65,774 ล้านบาท

          ด้านอุปทานคาดการณ์โครงการ เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 51.9% จาก 13,340 ยูนิต เป็น 20,270 ยูนิต

          จำนวนหน่วยเหลือขาย มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 2% จาก 60,480 ยูนิต เป็น 61,719 ยูนิต แต่มูลค่าลดลง -4.4% จาก 203,891 ล้านบาท เหลือ 195,017 ล้านบาท  ขณะที่อัตราดูดซับโดยรวมยังคงอยู่ 2.5%

          ชลบุรี จะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจนหลังจากซบเซาต่อเนื่องจากปี 2562 และผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2564 โดยคาดการณ์ว่า ในปี 2565 จะมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่จำนวน 12,513 ยูนิต เพิ่มขึ้น 99.9% มูลค่า 44,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 181.2%

          โดยคาดการณ์ว่าจะมียูนิตขายได้ใหม่ 13,916 ยูนิตเพิ่มขึ้น 14.8% คิดเป็นมูลค่า 46,494 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.4% ส่วนหน่วยเหลือขายเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้น 11% จากการเปิดตัวโครงการใหม่เป็น 40,901 ยูนิต มูลค่า 142,436 ล้านบาท

          ระยอง จะมีโครงการเปิดขายใหม่ 6,097 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.3% มูลค่า 14,679 ล้านบาท ลดลง 8.9% หน่วยขายได้ใหม่ 5,841 ยูนิต ลดลง 7% มูลค่า 13,989 ล้านบาท ลดลง 13.3% หน่วยเหลือขาย 15,370 ยูนิต ลดลง 12.6% มูลค่า 37,284 ล้านบาท ลดลง 18.4%

          ฉะเชิงเทรา จะมีโครงการเปิดขายใหม่ 1,658 ยูนิต ลดลง 2.5% มูลค่า 4,292 ล้านบาท ลดลง 11.6% หน่วยขายได้ใหม่ 1,918 ยูนิตเพิ่มขึ้น 7.2% มูลค่า 5,294 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% ยูนิตเหลือขาย 5,449 หน่วย ลดลง 9.6 มูลค่า 15,297 ล้านบาท ลดลง 14.4%

          มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯดีขึ้นหลังจากสถานการณ์ส่งออกสูงสุดเป็นประวัติการณ์ แต่ปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้คือความขัดแย้งระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ทีกระทบต่อการส่งออก และต้นทุนการผลิตสูงขึ้นในอนาคต หากยืดเยื้อบานปลาย และปัญหาสำคัญ ที่ควบคุมไม่ได้คือข้อกำหนดกฎหมาย ที่มีผลต่อพื้นที่อีอีซีที่อยู่ในเขตผังเมืองอีอีซี เป็นเรื่องที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดเพราะไม่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเมือง และเป็นอุปสรรคต่อการขยายธุรกิจ อสังหาฯ ในอนาคต

          เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยอง กล่าวว่า แม้โควิดเริ่มซา แต่สงครามรัสเซีย-ยูเครนทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะวัตถุดิบเท่าตัว ทำให้ต้นทุนบ้านเพิ่มขึ้น 10-20% จากปัจจุบันอยู่ที่ 6-7%  เป็นเรื่องที่หนักใจ เพราะกำลังซื้อไม่ได้เพิ่มขึ้นตามต้นทุน ดังนั้นแนวทางที่ต้องดำเนินการคือการควบคุมการผลิตเพื่อลดต้นทุน พร้อมกับพัฒนาแบบบ้านที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าเพิ่มขึ้น

          วัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดฉะเชิงเทรา กล่าวว่า โครงการอีอีซี ทำให้ต้นทุนค่าที่ดิน พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่อง กลายเป็นปัญหากับ ผู้ประกอบการอสังหาฯ  บวกกับต้นทุน ค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาบ้านที่สร้าง ขึ้นสูงเกินกำลังซื้อคนในพื้นที่ ประกอบ กับมีผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ เข้ามาทำให้ซัพพลายเยอะมากเมื่อเทียบกับดีมานด์

          "ปีนี้มีโครงการใหญ่จากผู้ประกอบการกรุงเทพฯเข้ามาทำตลาดจากบ้านเดี่ยวปรับมาเป็นทาวน์เฮาส์แล้ว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเริ่มโอเวอร์ซัพพลายแล้ว"

          ส่วนปัญหาแนวถนนอีอีซี เป็นปัญหามายาวนานตั้งแต่มี พรบ.ผังเมืองออกมา ซึ่งที่ผ่านมา 3 สมาคมฯอสังหาฯเป็นตัวแทนประชาชนชี้ให้ภาครัฐเห็นปัญหาและแก้ไขแต่ ถ้าภาครัฐไม่ดำเนินการ ต้องแจ้งให้ประชาชนได้รับผลกระทบดำเนินการผลักดัน ต่อไปซึ่งน่าจะส่งผลกระทบเป็นแสนครอบครัวที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาดังกล่าว และส่งผลผลกระทบในวงกว้างกับธุรกิจอสังหาฯในอนาคต