อสังหาริมทรัพย์

          จากสภาพการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วของปัจจัยลบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคาน้ำมัน ราคาสินค้าที่ปรับสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกที่อยู่ในช่วงขาขึ้น รวมถึงสถานการณ์รัสเซียและยูเครน ที่ลุกลามไปมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ จนส่งผลกระทบต่อราคาน้ำมันที่สวิงตัวในระดับราคาที่สูง และมีผลถึงห่วงโซ่ซัปพลาย หลังจากที่รัสเซียได้ใช้มาตรการคว่ำบาตรในการไม่ส่งออกสินค้า

          ขณะที่ภาพรวมของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในประเทศไทย ก็ยังต้องอาศัยเวลาและมาตรการจากภาครัฐ ซึ่งยังคงเป็น'เครื่องยนต์'ใหญ่ในการเข้าสนับสนุนให้เศรษฐกิจมีการขับเคลื่อนต่อไป เนื่องจากในขณะนี้ ธุรกิจมีการฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียมกัน อันเป็นผลสืบเนื่องจากบางธุรกิจได้รับประโยชน์และถูกกระทบผลจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ต่อเนื่องมาถึง 2 ปีและยังต้องรอเวลาในการกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง!

          และหากมาพิจารณาดาต้าเบสในเชิงลึกจากการวิเคราะห์ของ สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช. หรือ สภาพัฒน์) พอเห็นเค้าลาง "เศรษฐกิจไทย" ในปี 2565 ฟื้นตัวภายใต้เงื่อนไขที่ยังมีปัจจัยลบอยู่

          โดย นายวิชญายุทธ บุญชิต รองเลขาธิการสภาพัฒน์ กาง 5 ปัจจัยเสี่ยง ที่เข้ามากระทบต่อเศรษฐกิจไทย หลังจากที่สภาพัฒน์ เคยประเมินปัจจัยบวกก่อนเกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครน เริ่มจาก

          1.พัฒนาการของโควิด หลังการระบาดของ โอมิครอนว่าจะเป็นอย่างไร ต้องดูว่าจะกลายพันธุ์หรือไม่ ก็จะมีผลต่อเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยได้

          2.ความเสี่ยงความผันผวนของการเงินและเศรษฐกิจโลก ต้องติดตาม 3 เรื่องหลัก ได้แก่ 2.1 คือ น้ำมัน เงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยนโยบายและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรจะสูงกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ ก็มีผลต่อการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก เนื่องจากสภาพคล่องของสหรัฐฯอยู่ในเศรษฐกิจโลกเกินความจำเป็น  เราจะเห็นว่า นโยบาย ของสหรัฐฯปรับทิศทางอัตราดอกเบี้ย โดยจะดูดเงินในระบบ ซึ่งตรงกันข้ามกับการอัดฉีดเงิน (QE) ที่เคยทำมา

          "ผมไม่มั่นใจนโยบายของสหรัฐฯ ซึ่งธนาคารกลางสหรัฐฯ เคยมองพลาดมาแล้วในเรื่องอัตราเงินเฟ้อชั่วคราว รวมถึงช่วงที่ผ่านมา สหรัฐฯ เคยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย หลังจากปล่อยให้อยู่ในระดับต่ำกว่าที่ควรจะ เป็นมากๆมาแล้ว 7 ครั้ง โดย 5 ใน 7 ครั้ง ตามมาด้วยภาวะถดถอยหรือ Recession ของเศรษฐกิจสหรัฐฯ"

          2.2 ความเสี่ยงของเศรษฐกิจโลกที่จะต้องให้ความสนใจ คือ ปัญหาอสังหาริมทรัพย์และการชะลอตัวของเศรษฐกิจประเทศจีน

          2.3 เรื่องความขัดแย้งของภูมิศาสตร์ของแต่ละประเทศ เรื่องสงคราม ปัญหาจีนกับไต้หวัน ความขัดแย้งระหว่างประเทศอิสราเอลและอิหร่าน

          3.ปัญหาอุปสรรคในห่วงโซ่อุปทานโลก ที่อาจมีความยืดเยื้อและทำให้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยขยายตัวได้ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้

          4.ข้อจำกัดด้านฐานะทางการเงินของภาคครัวเรือน ภาคธุรกิจ และภาครัฐ โดยเฉพาะหนี้สินที่อยู่ในระดับสูง ที่จะเป็นปัจจัยเหนี่ยวรั้งการฟื้นตัวเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป

          และ 5.สุดท้ายต้องเป็นห่วง เรื่อง ราคาสินค้า เงินเฟ้อในประเทศ ที่มีความเสี่ยงที่จะปรับตัวขึ้นเร็วกว่าการคาดการณ์ ตามแรงกดดันของเงินเฟ้อของประเทศเศรษฐกิจหลัก และการอ่อนตัวของค่าเงินบาท

          "เรามาดูผลกระทบกันว่า ทางตรงต่อเศรษฐกิจไทยนั้น ในเรื่องของการส่งออกสินค้าไทย-รัสเซีย และไทยยูเครน มีการส่งออกไปสองประเทศดังกล่าวค่อนข้างน้อย แต่เราห่วงเรื่อง ภาคการท่องเที่ยว เนื่องจากจำนวน นักท่องเที่ยวที่มาจากยุโรปและรัสเซีย มีสัดส่วนสูงถึง ร้อยละ 60 ถ้าสถานการณ์สงครามรุนแรง ก็กระทบต่อนักท่องเที่ยวจากยุโรปได้ ในขณะที่นักท่องเที่ยวจากจีนยังไม่กลับมา ส่วนผลกระทบทางอ้อม ราคาพลังงานและน้ำมันที่เข้ามากระทบ ถ้าเฉลี่ยน้ำมันทั้งปีราคาอยู่ที่ 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล มีผลกระทบต่อจีดีพีลดลง ร้อยละ 0.5 สิ่งที่กังวลคือผลกระทบจะผ่านมาทาง เศรษฐกิจโลก ทั้งเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย ซึ่งยังเร็วเกินไปที่จะประเมินผลกระทบ"

          อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้าที่จะเกิดความขัดแย้งรัสเซีย-ยูเครน ทางสภาพัฒน์คาดการณ์เศรษฐกิจไทย ปี 2565 จะขยายตัว 3.5-4.5% อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 1.5-2.5% และตัวเลขเกินบัญชีเดินสะพัด 1.5%

          REIC  ลุ้นสงครามจบเร็ว-น้ำมันนิ่ง-เฟ้อไม่เกิน 4% อสังหาฯ ไปต่อ!

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึง ปัจจัยเสี่ยงที่มีต่อภาคอสังหาฯเพิ่มเติมในปีนี้ ว่า หากเกิดภาวะราคาน้ำมันในตลาดโลกเพิ่มสูงขึ้น เกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล เงินเฟ้อทั่วไปในประเทศเกิน 4% อัตราดอกเบี้ยนโยบาย (กนง.) ขึ้นมากกว่า 2 ครั้ง รวมถึงสถานการณ์สงครามรัสเซีย-ยูเครน ยังไม่ยุติ ก็จะมีผลกระทบ อาจทำให้ยอดเปิดตัวใหม่ลดลงได้แรงถึง 10% ของตัวเลขการเปิดตัวใหม่ที่มีการคาดการณ์ไว้ได้ รวมถึงอาจมีผลต่อประมาณการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ ในปี 65 เช่นกัน

          โดยในปี 2565 REIC คาดการณ์ว่า จะมีการเปิด ตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในครึ่งแรกปี 2565 จำนวน 36,002 หน่วย มูลค่า 166,311 ล้านบาท และครึ่งหลังปี 2565 อีกจำนวน 47,606 หน่วย มูลค่า 220,446 ล้านบาท รวมทั้งปี 83,608 หน่วย (เพิ่มขึ้น 62.2%) มูลค่า 386,757 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 76.6%)

          ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ จำนวน 77,222 หน่วย (เพิ่มขึ้น 24.7%) มูลค่า 346,389 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 16.1%)

          ขณะที่ทาง REIC ยังคงให้ความเป็นห่วงต่อหน่วยเหลือขาย ที่แม้ตัวเลขจะปรับลดลง โดยคาดว่าสิ้นปี 65 จะมีคงค้างอยู่ในตลาดจำนวน 160,472 หน่วย (ลดลง -2.7%) มูลค่า 762,810 ล้านบาท เมื่อเทียบกับตัวเลข สิ้นปี 64 ที่มีหน่วยเหลือขาย 164,951 หน่วย (ในจำนวนหน่วยเหลือ มีที่สร้างเสร็จและขายไม่ได้ประมาณ 50,000 หน่วยเกือบครึ่งเป็นสินค้าประเภทโครงการคอนโดมิเนียม) มูลค่าหน่วยเหลือขาย 798,600 บาท (ลดลง - 4.5%)

          "เดิมปี 65 ภาคอสังหาฯน่าจะดีขึ้น ภายใต้สมมติฐานที่ทางศูนย์ข้อมูลฯได้ประเมิน ซึ่งสะท้อนออกเป็นเปอร์เซ็นต์ที่เพิ่มขึ้น แต่ด้วยสถานการณ์ที่เกิดขึ้นมา ทำให้เราอย่าไปมองเปอร์เซ็นต์ที่ขยายตัว เพราะมีความไม่แน่นอน เรื่องสงคราม ราคาน้ำมัน ทั้งเรื่องเปิดขายใหม่ การขาย อัตราดูดซับ ดัชนีชี้วัดที่เปลี่ยนไป จะมีผลต่อการประเมินตลาด ซึ่งได้มีผลต่อตลาดในบางส่วน แล้วอาจส่งผลประมาณการการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ อาจไปไม่ถึงร้อยละ 14  อาจจะเติบโตได้ร้อยละ 8 เมื่อเทียบกับฐานที่ต่ำมาก โดยเรา ต้องมามอนิเตอร์ตลาดในครึ่งหลังของปี 65 อีกครั้งว่า ความยืดเยื้อของสงครามเป็นอย่างไร ผลกระทบจากเงินเฟ้อ และมาตรการของภาครัฐที่จะเข้ามาแทรกแซงภาวะเงินเฟ้อ จะส่งผลอย่างไรบ้าง"ดร.วิชัยกล่าวและแนะนำว่า ผู้ประกอบการควรเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน และอย่าการ์ดตก เนื่องจากมีความไม่แน่นอนสูง

          "เอเซียพลัสฯ" มองโครงการใหม่ ทำนิวไฮ 4.47 แสนล.

          นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัส จำกัด (ASPS) กล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมา บริษัทมหาชนรายใหญ่ในตลาดอสังหาฯที่มีความใหญ่และความพร้อมทางการเงิน สามารถปรับตัว (ยืดหยุ่น) ในการปรับโปรดักต์ได้ทันสถานการณ์ สังเกตได้จากในปี 2564 สัดส่วนของบ้านโอนระหว่างคอนโดฯกับโครงการแนวราบมีการเคลื่อนไป

          ในตลาดที่มีศักยภาพ มาอยู่ที่กลุ่มสินค้าแนวราบสัดส่วน 70% และอีก 30% เป็นคอนโดฯ ซึ่งการเปลี่ยนดังกล่าวเห็นมาต่อเนื่องตั้งแต่ปีเกิดการระบาดของโควิด-19 ที่มีสัดส่วนของสินค้าแนวราบมีการไต่ระดับของการโอนสูงกว่า 60%

          ขณะที่ประสิทธิภาพการทำกำไรของ 18 บริษัท (GPM) อยู่ระดับ 34% ต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2559-2562 ก่อนจะปรับลดลงมาเล็กน้อยอยู่ระดับ 31-32% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ส่วนกำไรสุทธิอยู่ในระดับที่น่าพอใจนิ่งพอสมควรประมาณ 12-15% ทั้งนี้ ตัวเลขทั้งอัตรากำไร (GPM) ช่วงที่ผ่านมาลดลง เป็นผลมาจากการย้ายไปทำโปรดักต์ในกลุ่มแนวราบ ซึ่งอัตราทำกำไรจะน้อยกว่าคอนโดฯอยู่แล้ว

          อย่างไรก็ดี หากมาพิจารณาไส้ในของโครงสร้างกำไรแล้ว จะเห็นได้ว่า ในปี 2562-2564 โชคดีมีส่วนแ บ่งกำไรจากบริษัทร่วม (โครงการร่วมทุนคอนโดฯ) เข้ามาบันทึกเป็นรายได้พอดี

          โดยประเด็นที่ต้องมองกันถึงผลในอนาคตนั้น ต้องมาพิจารณาเรื่องยอดขายรอบันทึกเป็นรายได้(แบ็กล็อก) ซึ่งแยกเป็นกลุ่มแนวราบ มูลค่าไม่ได้โตหวือหวา แต่ แบ็กล็อกของคอนโดฯทั้งที่เป็นของผู้ประกอบการลงทุนและที่ร่วมทุน (JV)ค่อนข้างสวิง ในตัวเลขเราจะเห็นจุดสูงสุดของแบ็กล็อกในไตรมาส 3 ปี 61 สูงถึง 355,936 ล้านบาท และค่อยๆปรับลดลงมาคงเหลือ ณ สิ้นปี 64 อยู่ที่ 203,206 ล้านบาท แบ็กล็อกหายไปประมาณ 1 แสนล้านบาท ตรงนี้แปลความได้ว่า ยอดขายใหม่น้อยและการเปิดคอนโดฯใหม่น้อยลง และการขายที่ผ่านมาส่วนใหญ่ เป็นสินค้าแนวราบและสต๊อกพร้อมอยู่ ทำให้สามารถขายและโอนฯในช่วงสั้นได้

          "สรุป ถ้ามองถึงตลาดอสังหาฯแล้ว กำลังซื้อยังมีอยู่ แต่เราจะประมาทของซัปพลายใหม่ที่เข้ามาไม่ได้ เนื่องจากในปีนี้ ข้อมูลที่รวบรวมแค่ 18 บริษัท มีแผนเปิด 342 โครงการใหม่ มูลค่าทำนิวไฮสูงถึง 4.47 แสนล้านบาท  แต่ถ้าพิจารณากำลังซื้อในปีนี้ ไม่ได้ขึ้นไปสูงสุดเมื่อเทียบกับปี 2561 ขณะที่ ยังพบตัวเลขโครงการระหว่างพัฒนาที่มีอยู่ในตลาด 5.56 แสนล้านบาท รวมแล้วจะมีโครงการอสังหาฯอยู่ในตลาดมูลค่ารวมสูงกว่า 1 ล้าน ล้านบาท แต่ตัวเลขพรีเซลที่ขายได้ในปีที่ผ่านมาประมาณ 3.54 แสน ลบ. ดูแล้วก็หนาวๆ แต่ดี ฐานะการเงินบริษัทมหาชนยังโอเค และที่เปิดตัวส่วนใหญ่ เป็นโครงการแนวราบ สามารถปรับหรือปิดโครงการได้ หากเกิดสถานการณ์ที่ไม่คาดคิด แบ่งเฟสการพัฒนาและปิดการขายได้รวดเร็ว ต่างกับรูปแบบพัฒนาโครงการคอนโดฯ" นายเทิดศักดิ์ กล่าว

          CBRE ชี้ ตลาดแนวราบ

          ยอดโอนแข็งแกร่ง

          นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ CBRE ประเทศไทย กล่าวถึงข้อเสียต่อภาคอสังหาฯในปีนี้ว่า มีอยู่ 4 ปัจจัยได้แก่ 1.โควิด 2.ภาครัฐฯจะเพิ่มแรงจูงใจมากระตุ้นตลาดอสังหาฯหรือไม่ 3.การท่องเที่ยวและการเดินทางเข้าออกประเทศ ซึ่งจะมีผลต่อภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง และ 4.ผู้บริโภคจะมีแรงจับจ่ายใช้สอยเพิ่มได้มากแค่ไหน หลังเจอโควิดมา 2 ปี

          โดยในมุมมองต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปี 65 คงเป็นเรื่องของเรียลดีมานด์ล้วนๆ หลังจากก่อนหน้าเราเน้นทำตลาดกับกลุ่มนักลงทุนและลูกค้าชาวจีน ซึ่งปัจจุบันตลาดกลุ่มนี้ยังไม่ได้กลับมา จะเห็นได้ว่า ผู้ประกอบการจะเน้นทำตลาดแนวราบเพื่อจับกลุ่มลูกค้าคนไทย

          "ปีที่ผ่านมา เป็นปีแรกที่เกิดการเว้นช่วงของการเปิดโครงการคอนโดฯใจกลางเมือง เกือบๆ 3 ไตรมาส ขณะที่กลุ่มบ้านแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์ เฮาส์ บ้านแฝด มีความแข็งแรงในการโอนมาก ซึ่งตลาดทาวน์เฮาส์จะมีจำนวนที่มากกว่าบ้านเดี่ยว ขณะที่คอนโดฯ จะเปลี่ยนตามสภาวะตลาดจากการกระตุ้นของนโยบายภาครัฐ"