โอภาส  ถิรปัญญาเลิศ

          ผ่านไป 1 ไตรมาสของปี 2565 เร็วแค่กะพริบตาจริงๆ หลังสงกรานต์นี้ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล น่าจะเริ่มกลับมาคึกคักอีกรอบ ซึ่งปีนี้เราเห็นเป็นปกติของช่วงเทศกาลที่ตลาดมักจะเงียบๆ ยกเว้นที่ผ่านมา 2 ปีในช่วงล็อกดาวน์ 2563 และ 2564 ที่สงกรานต์ไปเที่ยวไหนกันลำบาก เลยกลายเป็นตลาดอสังหาฯ คึกคัก เพราะคนกลับมาเดินมองหาบ้าน-คอนโดฯ กัน

          เมื่อสัปดาห์ก่อน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC จัดทำรายงานที่น่าสนใจมาก คือการสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2564 ในพื้นที่กรุงเทพฯ - ปริมณฑล ปรากฏว่าภาพรวมพบว่าในช่วงครึ่งปีหลังที่ผ่านมาผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2563 ร้อยละ -6.5 โดยมีจำนวน 197,089 หน่วย มูลค่า 952,329 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.3 ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ก็ยังคงลดลงเช่นกัน

          โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 32,138 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.0 คิดเป็นมูลค่า 153,729 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.8 แต่มีสัญญาณที่ดีเพราะจำนวนหน่วยเหลือขายก็ลดลงด้วยเช่นกัน โดยมีจำนวนรวม 164,951 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.4 มูลค่ารวมกว่า 798,600 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -12.2 ส่งผลให้อัตราดูดซับทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 หรืออยู่ที่ร้อยละ 2.7

          แต่จากการประเมินทิศทางตลาดในปี 2565 คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2565 การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่โดยเฉพาะโครงการอาคารชุด จะกลับมาเคลื่อนไหวอีกครั้งหลังจากที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาถึง 2 ปี โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประเภทโครงการอาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 111.5 หรือจำนวน 44,519 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 184.7 หรือจำนวน 177,246 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.2 หรือจำนวน 39,089 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 หรือจำนวน 209,511 ล้านบาท  และคาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ก็จะเพิ่มขึ้นด้วย โดยโครงการอาคารชุดขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 หรือจำนวน 41,756 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.0 หรือจำนวน 165,544 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.4 หรือจำนวน 35,466 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4 หรือจำนวน 180,845 ล้านบาท

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังได้เปิดเผยถึงทำเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย ที่อยู่อาศัยเด่นๆ 5 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1.โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ อันดับ 2.โซนบางพลีบางบ่อ-บางเสาธง อันดับ 3.โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดงพระสมุทรเจดีย์ อันดับ 4.โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวยไทรน้อย และอันดับ 5.โซนหลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน

          ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 คาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน  83,608 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 62.2 มูลค่า 386,757 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 76.6 ในจำนวนดังกล่าวเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ประเภทโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 39,089 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.2 มูลค่า 209,511 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 เป็นประเภทโครงการอาคารชุดจำนวน 44,519 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 111.5 มูลค่า 177,246 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 184.7 ภาพโดยรวมทั้งหมดส่งผลให้การขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีอัตราดูดซับร้อยละ 3.5 โดยอัตราดูดซับโครงการบ้านจัดสรรจะอยู่ที่ร้อยละ 2.8 ขณะที่โครงการอาคารชุดมีอัตราดูดซับร้อยละ 4.4 ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่ดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งหลังปี 2563-2564

          ซึ่งจากการที่เราได้เห็นแผนงานประจำปีและประกาศเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายตั้งแต่ต้นปีแล้ว เชื่อว่าปีนี้เราจะได้เห็นการฟาดฟันกันทางตลาดที่จะสนุกและคึกคักกว่า 2 ปีที่ผ่านมาแน่นอน แต่ด้วยปัจจัยลบหลายๆ อย่างที่ยังรุมเร้า ทั้งน้ำมันขึ้นราคา วัสดุก่อสร้างราคาสูงขึ้น แรงงานหายากขึ้น แต่ตัวเลขเศรษฐกิจกลับยังไม่ค่อยดีขึ้นเท่าไร ปีนี้ไม่ว่าจะเป็นผู้แพ้ หรือผู้ชนะ ย่อมเลือดตาแทบกระเด็นทั้งนั้น