ครึ่งปีหลังเจอ2เด้งต้นทุนก่อสร้าง+ค่าครองชีพสูง

          สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ คาดการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจไทย ปี 2565 ขยายตัว 3% ต่อปี ในส่วนของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้ประเมินความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ พบว่าดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ปี 2565 จะปรับตัวดีขึ้น แต่มีปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน โครงการเปิดใหม่ปรับราคาขึ้นตามต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดิน แบงก์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เพราะหนี้ครัวเรือนสูงถึง 90%

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในไตรมาส 1 ปี 2565 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยลบที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะผลกระทบจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งมีผลต่อค่าครองชีพ และเพิ่มอัตราเงินเฟ้อ ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยพบว่า มีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ รวมทั้งสิ้น 31,477 หน่วย เพิ่มขึ้น 227.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 9,611 หน่วย

          อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาโดยภาพรวมพบว่าหน่วยเหลือขายในช่วงไตรมาสแรกปี 2565 นี้เพิ่มขึ้นจากยอดสะสมปี 2564 เล็กน้อย โดย ณ สิ้นปี 2564 มีหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น 164,951 หน่วย ต่อมาในไตรมาส 1 ปี 2565 มีหน่วยเหลือขายสะสมทั้งสิ้น 172,244 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 4.42% มีมูลค่าหน่วยเหลือขายไม่แตกต่างกันนัก โดยปี 2564 มีมูลค่าหน่วยเหลือขาย 798,600 ล้านบาท ขณะที่ในไตรมาสแรก ปี 2565 มีมูลค่าหน่วยเหลือขาย 820,781 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.77%

          "ในปี 2565 คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งประเภทโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด จะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 โดยอาคารชุดมีสัดส่วนที่สูง เนื่องจาก Stock ที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น บ้านแนวราบยังคงได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อบ้านมาก แต่ทาวเฮาส์จะยังคงมีเหลือสะสมในตลาดมาก ส่วนอาคารชุดเริ่มฟื้นตัว จากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการซื้อเพื่อการลงทุนมากขึ้น โครงการที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นใหม่อาจปรับลดโปรโมชั่นลงบ้างเพื่อรักษาราคาประกาศขายให้อยู่ใกล้เคียงโครงการในปัจจุบัน" ดร.วิชัย กล่าวสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 นี้ แต่ละเดือนมีการโอนต่ำกว่าช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลจากการระบาดของไวรัส COVID-19 และสงครามรัสเซียและยูเครน ซึ่งทำให้เกิดภาวะน้ำมันแพงขึ้นและค่าครองชีพสูงขึ้น แต่คาดภาพรวมทั้งปีจะมีการขยายตัวของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 2% โดยหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จะมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในไตรมาส 2-4 โดยเฉพาะไตรมาส 4 จะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์เนื่อง จากจะสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ โดยหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคา 2-3 ล้านบาทมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด หรือประมาณ 23.4% รองลงมา คือ ไม่เกิน 1 ล้านบาท ประมาณ 19.4% และราคา 3-5 ล้านบาท ประมาณ 18.1% แต่ในภาพรวมที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการโอนกรรมสิทธิ์มากสุดถึง 66.7% ซึ่งเป็นระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ และเป็นระดับราคาที่ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

          ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า ในปี 2565 นี้มีปัจจัยเสี่ยง ซึ่งสิ่งที่ต้องระมัดระวัง  คือ 1.อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2.การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ยังคงมีผลในการฉุดรั้งการขยายตัวทางเศรษฐกิจอยู่ แม้ว่าความรุน แรงจะลดลง 3.สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนในภาคการท่องเที่ยวและภาคบริการยังคงอยู่ในภาวะการฟื้นตัวช้า 4.ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของ GDP ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในกลุ่มอาชีพอิสระเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก 5.ภาวะการเพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ และ 6.ต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง

          นอกจากนี้ ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจมีการปรับราคาขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศที่เป็นกำลังซื้ออาคารชุดยังคงเข้ามาในประเทศน้อย จากผลกระทบของ COVID-19 และสงครามระหว่างยูเครนและรัสเซียทำให้ความต้องการซื้ออาคารชุดในภาพรวมฟื้นตัวช้า ดร.วิชัย กล่าวในที่สุด