ชี้ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังฉุดตลาด

          อสังหาริมทรัพย์

          ในขณะที่เศรษฐกิจไทยยังชะลอตัวเพราะผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน และโควิด-19 แม้ว่าหลังการเปิดประเทศจะทำให้สถานการณ์ตลาดท่องเที่ยวไทยเริ่มทยอยฟื้นตัวให้เห็นมากขึ้น แต่สิ่งสำคัญที่ทำให้คนไทยใช้เวลาในการพิจารณาหรือตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานมากขึ้น คือ กำลังซื้อที่หดตัวลงตามสถานการณ์เงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ภาวะเช่นนี้ ทำให้คนไทยที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ต้องกลับมาพิจารณากำลังซื้อและปรับแผนในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยใหม่

          ปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อจากผลกระทบเงินเฟ้อนั้น ทำให้หลายๆ คนปรับแผนการซื้อที่อยู่อาศัยเช่น ลดขนาดบ้านให้เล็กลง เพื่อให้บ้านที่จะซื้อนั้น มีราคาลดลงเหมาะกับกำลังซื้อของตนเอง หรือบางรายมีการขยับออกไปเลือกซื้อบ้านในทำเลที่อยู่ห่างจากเมืองออกไปเพื่อให้ได้บ้านในราคาที่ต่ำลงและเหมาะกับกำลังซื้อของตนเอง หรือบางรายที่ไม่อยากจะขยับออกไปอยู่นอกเมือง แต่อยากได้บ้านในราคาที่เหมาะกับกำลังซื้อจึงเปลี่ยนมาเลือกซื้อบ้านมือสอง ซึ่งมีราคาย่อมเยา แต่ทำเลยังอยู่ในเมือง

          เสน่ห์ของบ้านมือสองนั้นคือ มีทำเลที่อยู่ใกล้เมืองและมีราคาขายที่ย่อมเยากว่าบ้านใหม่ แต่อาจมีปัญหาสภาพบ้านที่เสื่อมโทรมตามเวลา อย่างไรก็ตาม ปัญหาการเสื่อมโทรมของบ้านมือสองหลายๆ หลังที่ประกาศขายอยู่ในตลาดนั้นถูกแก้ไขไปเมื่อเจ้าของบ้านยอมลงทุนปรับปรุงบ้านเพื่อขายต่อให้ได้ราคา แต่แม้ว่า บ้านมือสองจะมีการปรับปรุงแล้วทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้นแต่เมื่อเทียบกับบ้านใหม่ราคาขายก็ยังคงต่ำกว่า บ้านใหม่อยู่ดี โดยเฉพาะบ้านใหม่ในปัจจุบันที่มีต้นทุนปรับตัวสูงขึ้นจากอดีตอย่างมาก

          จากปัจจัยดังกล่าวทำให้ตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา สถานการณ์บ้านมือสองปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองให้เหลือ 0.01% ทำให้บ้านมือสองคึกคักมากขึ้นในช่วงปลายปี 2564 แต่อย่างไรก็ตาม แม้การออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐจะส่งผลดีต่อกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ยอดขายบ้านมือสองไม่ดีมากอย่างที่คิด คือการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินซึ่งถือเป็นอุปสรรคสำคัญของผู้บริโภคในยุค ที่กำลังซื้อหดตัว

          นายสมศักดิ์ ชุติศิลป์ กรรมการผู้จัดการบริษัทไอคิวไอ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่าภาพรวมตลาดบ้านมือสอง ณ ปัจจุบัน แบ่งออกได้กลุ่ม คือ ที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาท หรือ 3 ล้านบาทลงมา แม้จะได้รับอานิสงส์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง แต่จากข้อมูลพบว่า ธนาคารพาณิชย์ยังปล่อยกู้ยากมาก ส่งผลให้ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ปัจจัยที่ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพราะยังกังวลเกี่ยวกับความสามารถของคนซื้อบ้านมือสองในปัจจุบัน โดยเฉพาะในช่วงที่ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นและเงินเฟ้อปรับตัวสูง

          ตลาดบ้านมือสองยังมีสภาพเดียวกับบ้านใหม่ เพราะแบงก์พิจารณาจากภาวะเศรษฐกิจ และที่สำคัญการปล่อยสินเชื่อของบ้านมือสอง ตามหลักเกณฑ์ ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ให้สัดส่วนไม่เกิน 80% ขณะที่บ้านใหม่จะได้อนุมัติวงเงินร้อยละ 90-95 เป็นต้น"

          ในขณะที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดกับการบริหารสินเชื่อให้ลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัย บริษัทได้ปรับตัวทางการตลาดโดยบริษัทได้ทำตลาดในรูปแบบ Rent to own (เช่าก่อนแล้วมาเป็นเจ้าของ) รูปแบบ คือ ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ไม่สามารถขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้ ทางไอคิวไอจะเข้าไป ช่วยเหลือผ่านแหล่งเงินทุนที่บริษัท ไอคิวไอระดมทุนจากผู้ที่ต้องการลงทุน (บุคคลธรรมดา) มาแล้วเกือบ 50 ล้านบาท (มาร่วมลงทุนหน่วยละ 1 ล้านบาท) แล้วทางบริษัทจะเข้าไปสืบเสาะลูกค้าที่ซื้อโครงการของ บริษัทอสังหาฯ แต่ประสบปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อ โดยทางบริษัทได้ร่วมกับธนาคารยูโอบี จำกัด (มหาชน) ในการส่งรายชื่อผู้กู้เพื่อให้ทางยูโอบี ตรวจสอบคุณสมบัติโดยที่ลูกค้าไม่ได้กังวลเรื่องการตรวจเครดิตบูโร หรืออาจจะได้วงเงินสินเชื่อในวงเงินที่จำกัด ให้ลูกค้ารายนั้นเดินบัญชีกับทางไอคิวไอผ่านธนาคารยูโอบี จำนวน 24 งวด ปัจจุบันให้บริการลูกค้าไปแล้ว 3 หลัง

          "เมื่อผ่านมา 2 ปี ทางธนาคารจะรู้นิสัยและ เห็นวินัยของลูกค้ารายนั้น มีเงินก้อนเงินดาวน์ที่ส่งมา ส่วนนี้จะไปตัดเงินต้น ทำให้มีโอกาสขอสินเชื่อผ่านกับธนาคารได้ โดย 24 งวดที่ผ่อนกับเราคิดเป็นรูปแบบค่าเช่า เช่น ผ่อนเดือนละ 5,000 บาท ตัดบางส่วนออกมาร้อยละ 20 เป็นเงินดาวน์ ที่เหลือเป็นค่าเช่า ระบบ Rent to own อาจจะเหมาะกับอาชีพอิสระ และ แก้ปัญหากรณีวงเงินสินเชื่อได้ไม่เต็มราคาบ้าน อีกทั้งยังสามารถตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มคนได้ เช่น คนรุ่นใหม่ หากไม่ต้องการถือครองสินทรัพย์ ก็สามารถเข้าสู่ระบบ Rent to own ได้"

          รายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า จากการรวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ซึ่งประกาศขายผ่านเว็บไซต์ และข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐ บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐ และกรมบังคับคดี ฯลฯ ที่ประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง (www.taladnudbaan.com) พบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ในไตรมาส 1 ปี 2565 มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือน 137,957 หน่วย และมีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 937,992 ล้านบาท

          ทั้งนี้ จำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือนและมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนลดลง -5.3% เมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส 4 ปี 2564 ซึ่งมีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 145,753 หน่วยและมีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 990,224 ล้านบาท แต่มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น 20.2% ขณะที่มูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น 25.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2564 ซึ่งมีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 114,794 หน่วยและมีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 749,651 ล้านบาท

          โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าในไตรมาส 1 ปี 2565 สถานการณ์การประกาศขายบ้านมือสองในตลาดมีความเคลื่อนไหวในทิศทางการขยายตัวเพิ่มมากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเดือนที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่า ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายมากที่สุด ได้แก่ เดือนมีนาคมซึ่งมีจำนวน 155,027 หน่วย มูลค่า 1,027,953 ล้านบาท

          โดยประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย สะสมบนเว็บไซต์ในไตรมาส 1 ปี 2565 เรียงลำดับตามจำนวนหน่วยที่ประกาศขายสะสมเฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุด มีดังนี้  บ้านเดี่ยว มีจำนวนหน่วยเฉลี่ย ต่อเดือน 55,205 หน่วย หรือมีสัดส่วน 40.0% มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 499,671 ล้านบาท หรือมีสัดส่วน 53.3% ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม จำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 40,660 หน่วย หรือมีสัดส่วน 29.5% มี มูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 302,231 ล้านบาท หรือมีสัดส่วน 32.2% ส่วนทาวน์เฮาส์จำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 36,391 หน่วย หรือมีสัดส่วน 26.4% มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 110,753 ล้านบาท หรือมีสัดส่วน 11.8% อาคารพาณิชย์จำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 3,552 หน่วย หรือมีสัดส่วน  2.6% มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 18,150 ล้านบาท หรือมีสัดส่วน 1.9% และบ้านแฝดจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 2,149 หน่วย หรือมีสัดส่วน 1.6% มีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 7,186 ล้านบาท หรือมีสัดส่วน 0.8%

          นอกจากนี้ยังพบว่าจังหวัดที่มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายในไตรมาส 1 ปี 2565 กระจายอยู่ในกรุงเทพมหานครมากที่สุด มีจำนวนหน่วยเฉลี่ย ต่อเดือน 54,627 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 39.6% ของทั้งประเทศและมีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 581,059 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 61.9% ส่วนจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุด สำหรับลำดับที่ 2-10 ได้แก่ จังหวัดนนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี ชลบุรี เชียงใหม่ ระยอง ประจวบคีรีขันธ์ ภูเก็ต และนครราชสีมา ตามลำดับ ทั้งนี้ 10 จังหวัดดังกล่าว มีสัดส่วนจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือนรวมกัน เท่ากับ 75.5% ของทั้งประเทศ และมีสัดส่วนมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนรวมกัน 88.6%

          ทั้งนี้ ราคาที่อยู่อาศัยมือสองทุกประเภทที่มีการประกาศขายในไตรมาส 1 ปี 2565 มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุดในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 23,295 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ย 16.9% ส่วนระดับราคาที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนน้อยที่สุดคือ ระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนเฉลี่ยต่อเดือน 7,432 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ย 5.4%

          เมื่อพิจารณาภาพรวมของปี 2564 พบว่า มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนมากที่สุดในระดับ ราคามากกว่า 3.01-5.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนเฉลี่ยต่อเดือน 25,219 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 17.3% มูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 99,621 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 10.1% ส่วนระดับราคาที่มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนน้อยที่สุดคือ ระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 7,960 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 5.5% และมีมูลค่าเฉลี่ยต่อเดือน 69,509 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 7.0%

          สถานการณ์การประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองในช่วงต้นปี 2565 ที่กลับมาคึกคักอีกครั้งนี้สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ โดยรวมเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนแล้ว อย่างไรก็ตาม ภาพโดยรวมของกำลังซื้อผู้บริโภคในตลาดที่ยังถูกกดด้วยภาวะเงินเฟ้อที่มีผลต่อกำลังซื้อ แถมความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินยังมีอยู่ในระดับสูง คาดว่าจะส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองให้ฟื้นตัวได้ไม่มากอย่างที่หลายๆ คนหวังไว้ เนื่องจากแนวโน้มเงินเฟ้อยังมีทิศทางเพิ่มขึ้นไปอีก ซึ่งแน่นอนว่าย่อมมีผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภคทำให้โอกาสในการขอสินเชื่อน้อยลง