รมย์รัมภา เริ่มรู้

          กรุงเทพ

          ยุคข้าวของราคาแพงที่มาจาก "เงินเฟ้อพุ่ง" ทำให้ใครที่จ่ายเงินซื้อสินค้าอุปโภค-บริโภค ตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.2565 ต้องจ่ายเพิ่มมากขึ้นเพราะมีการปรับราคาขึ้น อย่างพร้อมเพรียงในหลายสินค้า และ ยังไม่มีทีท่าราคาจะชะลอเพราะ "ดอกเบี้ยขาขึ้น" ในไทยกำลังจะมาจึงทำให้ต้นทุนวัสดุพุ่งและดอกเบี้ยขึ้นเป็นศัตรูของ หุ้นอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจเฉพาะราคาสินค้าแพงในกลุ่มวัสดุก่อสร้าง และอุปกรณ์เฟอร์นิเจอร์มีการขึ้นราคา มาอย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2565 เทียบ ไตรมาส 4 ปี 2564 กลุ่ม ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ ราคาเพิ่มขึ้น 7.8% ผลิตภัณฑ์คอนกรีต เพิ่มขึ้น 2.9% ราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก เพิ่มขึ้น 18.2% อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา เพิ่มขึ้น 4.7% เป็นต้น

          ส่วนด้านดอกเบี้ยขาขึ้นหากไม่มี "เซอร์ไพรส์" จากคณะกรรมการกนง. ในการประชุมนัดพิเศษเพื่อสกัดเงินเฟ้อที่คาดว่าแตะ 8% หรือเลขสองหลัก ทำให้การประชุมกนง. ตามปกติเดือนส.ค.2565 ไม่ผิดคาดในการขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งแรก ในรอบกว่า 2 ปี ท่ามกลางนายแบงก์ ต่างขยับเร่งออกสินเชื่อบ้านแบบไม่คงที่เป็นแบบลอยตัวแทน

          ดังนั้นธุรกิจอสังหาฯ ที่ฝากความหวังในครึ่งปีหลัง 2565 จะฟื้นจากทั้งคนไทย และต่างชาติ หลังคลายความกังวลจาก โควิด-19 จะไม่ง่าย เนื่องจากปี 2565 ต้นทุนค่าก่อสร้างพุ่งเพิ่มขึ้นไม่ต่ำ 5-10% การขอสินเชื่อที่ยากสำหรับลูกค้าไม่ได้ ลดน้อยลง เพราะแบงก์ยังกังวลหนี้เสีย (NPL)

          สิ่งที่ธุรกิจอสังหาฯ ต้องดำเนินการคือการระบายสต็อก ปรับกลยุทธ์ด้านราคาขาย ลดขนาดพื้นฐาน ปรับฟังก์ชันของที่อยู่อาศัยลดลง หากจะขึ้นราคาขายต้องหาทำเล และมีโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นที่ต้องการ ของกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น

          ปัจจัยลบดังกล่าวยังมีปัจจัยบวก ที่ยังช่วยธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะมาตรการ กระตุ้นที่อยู่อาศัยซึ่งดำเนินการมาอย่าง ต่อเนื่องในช่วงโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นการ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% จาก 2% และ มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ให้ 100% สำหรับบ้านหลังแรกไปถึงปี สิ้นปี 2565

          โดยมีการหารือระหว่างกระทรวงการคลัง และแบงก์ชาติ ถึงประเด็นดังกล่าว เพื่อช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาฯ ไปถึงปี 2566 ประกอบไปด้วย 1.มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% 2.มาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV ที่กำหนดให้ เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100%

          รวมทั้งมาตรการ 3.เร่งผลักดันโครงการบ้านล้านหลังโดยต้องการให้เอกชน เข้ามาร่วมโครงการมากขึ้นในช่วงที่ภาวะ ดอกเบี้ยกำลังจะขาขึ้น ซึ่งครม.ได้ขยายสินเชื่อ จาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาท เพื่อดูแล ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง

          หากมาตรการดังกล่าวผลักดันและ ผ่านพิจารณาครม. จะทำให้เป็นปัจจัยหนุนเกิดการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยท่ามกลางปัจจัยกดดันได้เป็นอย่างดี บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ดีบีเอส วิคเคอร์ (ประเทศไทย) ให้เป็นปัจจัยบวกลุ่มอสังหาฯ ที่ได้ประโยชน์ ตามเกณฑ์คือ มีสินค้าบ้านหรือคอนโด ระดับไม่เกิน 3 ล้านบาท

          และได้ประโยชน์จากมาตรการรัฐ ที่ลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง จาก 2% และ 1% เหลือ รายการละ 0.01% ถึงธ.ค. 2565 และมีโอกาสสูงที่จะต่ออีก 1 ปี ขณะที่ราคาบ้านเข้าเกณฑ์ที่ 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียม ลดจากเกณฑ์เดิมคือ 9 หมื่นบาทจะลดเหลือเพียง 600 บาท ช่วยเพิ่มแรงจูงใจในการซื้อที่อยู่อาศัย คือ LPN, LALIN, PSH, PRIN และ SENA แต่หลักทรัพย์ แนะนำ ซื้อ คือ LALIN

          LALIN ปันผลสูง ได้ประโยชน์มาตรการรัฐ ราคาหุ้นลงทำให้คาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลปี 2565 และ 2566 สูงมากเป็น 7.2% และ 7.6% ตามลำดับ ให้ราคาพื้นฐานที่ 11 บาท