บุษกร ภู่แส

          ผ่านมาครึ่งทางของปี 2565 วงการอสังหาริมทรัพย์ เรียกได้ว่าผ่าน "จุดต่ำสุด" มาแล้ว หลายค่ายเหยียบ "คันเร่ง" ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่หลังจาก ที่อั้นมา 2 ปี!

          ข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าในไตรมาสที่ 1 ปี 2565 พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนรวมทั้งสิ้น 200,278 ยูนิต มูลค่า 947,604 ล้านบาท โดยมีจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 3,189 ยูนิต เมื่อเทียบกับจากช่วงครึ่งหลังปี 2564 แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 116,941 ยูนิต มูลค่ารวม 603,539 ล้านบาท และคอนโด 83,337 ยูนิต มูลค่ารวม 344,065 ล้านบาท

          แม้ว่าสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย แต่การฟื้นตัวไม่ได้ หวือหวาเหมือนที่คาดการณ์ เป็นผลมาจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ เกิดขึ้น ได้กระทบต่อเศรษฐกิจไทยเมื่อราคาน้ำมันและพลังงานทั่วโลกทะยานขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้เงินเฟ้อและต้นทุนสินค้าบริการเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ประเทศไทยเกิดภาวะเงินเฟ้อสูงสุดในรอบ 14 ปี!! ซึ่งมีสาเหตุที่มาจากต้นทุนที่แพงขึ้นที่เรียกว่า "Cost-push Inflation" ซึ่งเป็นเงินเฟ้อที่ไม่ได้เกิดจากกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น หรือ Demand-pull Inflation

          ผลกระทบที่เกิดขึ้นคือ ผู้บริโภคจ่ายเงินเท่าเดิมได้สินค้า "ลดลง" หรือสินค้าจำนวนเท่าเดิม แต่คนซื้อต้องจ่ายแพงขึ้น แนวทางการ แก้ปัญหาของภาครัฐ คือการขึ้นดอกเบี้ยเพื่อ "ชะลอ" เงินเฟ้อ ถือเป็นกลไกทางการเงินที่ออกมาชะลอความร้อนแรงของภาวะ เงินเฟ้อ แต่สิ่งที่ตามมาหากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ผู้บริโภค ชะลอการใช้จ่ายส่งผลต่อราคาสินค้าและบริการตามหลักดีมานด์ซัพพลาย

          และภายหลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งสัญญาณดอกเบี้ยขาขึ้น เห็นว่าสถาบันการเงินปรับลดผลิตภัณฑ์ที่เสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ (fixed rate) เช่นเดิมที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก ก็ทยอยหายไป เหลือเสนอดอกเบี้ยคงที่ไม่เกิน 6-12 เดือน หรือพิจารณาเป็นรายกรณี ย่อมส่งผลกระทบต่อดีมานด์อสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลัง ถือเป็นฤดูขายที่สำคัญ ปัจจัยเหล่านี้จะฉุดกำลังซื้อบ้านและคอนโด ครึ่งปีหลังทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องพิจารณาปรับเปลี่ยนแผนรับมือกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลง

          ยกตัวอย่าง ค่ายเสนาฯ ใช้วิธีให้ลูกค้าผ่อนต่อเดือนต่ำเพื่อช่วยลดภาระจากปกติผ่อนล้านละ 5,000 บาท ลดลงเหลือ 2,000 บาท เพื่อให้ลูกค้าเหลือเงิน 3,000 บาท ไปทำอย่างอื่นได้สิ่งที่ทำได้คือทำให้แพ็กเกจราคาลดลง เพื่อช่วยให้ลูกค้าสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น อาทิ การเปิดโปรแกรมเช่าซื้อออกมา เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอสังหาฯ ครึ่งปีหลังยังมีโอกาสฟื้นตัว แบบค่อยเป็นค่อยไป หากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาช่วย เพิ่มความสามารถในการซื้อหรือปลุกความเชื่อมั่นผู้บริโภคจะช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยให้ฟื้นตัวขึ้น ล่าสุด นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้เตรียมหารือร่วมกับธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อขยายเวลามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ

          ทั้งมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และมาตรการการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการแอลทีวี) ที่กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% ที่จะสิ้นสุดมาตรการปลายปี 2565 ออกไปอย่างน้อย 1 ปี

          ถือเป็นข่าวดีท่ามกลางข่าวร้าย ที่ต้องรอลุ้นกันว่าจะสามารถ ต่อเวลาออกไปได้หรือไม่

          แนวโน้มอสังหาฯ ครึ่งปีหลังยังมีโอกาสฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป หากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาช่วยปลุกความเชื่อมั่นผู้บริโภคจะช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยให้ฟื้นตัวขึ้น