จับตา 'บางนา-ตราด' ดงบ้านหรูเศรษฐีจีน

          อสังหาริมทรัพย์

          ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หนึ่งในเซกเตอร์ภาคธุรกิจที่มีความสาคัญต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจภายในประเทศ ห่วงโซ่ที่เกี่ยวโยงกับภาคอุตสาหกรรมต่างๆ สถาบันการเงิน ภาคแรงงาน รวมถึงธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม โดยธุรกิจอสังหาฯ มีสัดส่วน ต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ประมาณ 8-9% ดังนั้น การขยายตัวของภาคอสังหาฯจะเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนต่อภาพเศรษฐกิจในประเทศ

          อย่างไรก็ดี ผลจากการระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 ในระยะ 2 ปีที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ ธุรกิจต่างๆ ประชาชนภายในประเทศ ประสบปัญหาในเรื่องของรายได้ มีการนำ "เงินออม" มาใช้จ่ายเพื่อเลี้ยงครอบครัว แต่ขณะที่ในปี 2565 วิกฤตใหม่ที่เกิดขึ้นซ้อนเข้ามา คือ เรื่องของพลังงาน ราคาน้ำมัน และราคาสินค้าที่แพงขึ้น ได้ก่อผลกระทบต่อค่าครองชีพ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นทำให้ราคาสินค้าและค่าบริการต่างๆ ได้ปรับขึ้น และกลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัย ที่ "ธนาคาร" นำตัวแปรเรื่องความเสี่ยงดังกล่าว มาประเมินและคำนวณในการพิจารณาการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเข้ามาอีก กลายเป็นแรงกดดัน ที่มีต่อ "ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ" ในเรื่องยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ชะลอตัวลง ตามข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า หน่วยเหลือขายในไตรมาสแรกปี 65 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 172,244 หน่วย มูลค่าเหลือขายในตลาด ประมาณ 820,781 ล้านบาท (ปลายปี 64 อยู่ที่ 798,600 ล้านบาท)

          ดังนั้น ในระยะที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ผู้ประกอบการพยายามจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย ลด แลก แจกแถม เพื่อลดภาระให้กับผู้ซื้อ หรือ การนำกลยุทธ์ อยู่ฟรีสูงสุด 3 ปี, การผ่อนกับทางโครงการก่อนยื่นกู้กับสถาบันการเงิน ล้วนแล้วแต่เพิ่มกำลังซื้อให้กับลูกค้า สร้างเครดิตทางการเงินให้สถาบันการเงินมั่นใจ

          ในขณะนี้ สิ่งที่จะหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ได้ส่งผ่านไปสู่ราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ส่งผลให้การก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ จะต้องนำ ราคาในต้นทุนใหม่ คาดว่าจะปรับราคาขึ้นในครึ่งปีหลังประมาณ 5-8% ซึ่งขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของ ผู้ประกอบการ ความได้เปรียบในเรื่องของต้นทุนที่ดินเดิมในการพัฒนาโครงการ เป็นต้น และอีกประเด็นที่ต้องเฝ้าติดตาม คือ นโยบายการเงิน การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ก็มีทั้งผลบวกและลบตามมา อัตราดอกเบี้ย ที่ปรับขึ้น 1% จะมีผลต่อ "ค่างวด" ที่เพิ่มขึ้นประมาณ 8% ส่วนฟาก "เงินฝาก" ก็จะปรับขึ้นเป็นครั้งแรก

          คลัง-มท.ยาหอมอุ้มอสังหาฯ-ดึงต่างชาติลงทุน

          นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวผ่านในงานสัมมนา Property Inside 2022  "ทางรอดอสังหาฯ" หลังโควิด-ไฟสงคราม ว่า ทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่จะสูงขึ้น จะทำให้ Cooldown เศรษฐกิจลงบ้าง ขณะที่อัตราดอกเบี้ย ก็มีผลต่อเงินบาทบาทอ่อน ก็จะทำให้ต้นทุนแพงขึ้น รวมถึงต้องพิจารณาในเรื่องของทุนเคลื่อนย้ายด้วย

          "ตอนนี้ เครื่องยนต์ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย มีทั้งจากภาคการส่งออกที่เริ่มดีขึ้น เซกเตอร์นี้มีผลต่อจีดีพีถึงร้อยละ 60 ภาคการท่องเที่ยวแม้เดิมจะมีส่วนต่อจีพีดีถึงร้อยละ 12 แต่คาดว่าปีนี้คงไม่ถึง ซึ่งหลังโควิดคลี่คลาย คาดตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทยประมาณ 9 ล้านคน ส่วนการขับเคลื่อนภายในประเทศต้องพึ่งเรื่องการบริโภค ต้องดูเรื่องกำลังซื้อกลับมา หรือไม่ เพราะมีผลต่อสินค้าอุปโภคและบริโภค มีผลต่อสินค้าคงทน เช่น รถยนต์ และ อสังหาฯ ซึ่งอสังหาฯเป็นเซกเตอร์ที่มีผลต่อจีดีพีร้อยละ 8-9 ผมเชื่อว่า อสังหาฯมีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจแน่นอนอยู่แล้ว เมื่อส่งออก ท่องเที่ยวและอสังหาฯดีขึ้น ทั้ง 3 เครื่องยนต์มีสัดส่วนถึงร้อยละ 80 ของจีดีพี การขับเคลื่อนไปข้างหน้า ก็น่าจะดีกับเศรษฐกิจ"

          นอกจากนี้ นายอาคมยังได้กล่าวล่วงหน้าว่า ในปัจจุบันภาครัฐได้มีการสนับสนุนภาคอสังหาฯและดูแล ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย ผ่าน 2 มาตรการ ได้แก่ 1.มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% (ส่วนนี้เกี่ยวโยงกับกระทรวงมหาดไทย) และ 2.การผ่อนคลายมาตรการ LTV (เกี่ยวโยงกับธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท.) มาตรการทั้งสองจะคงใช้ต่อเนื่องไปถึงสิ้นปี 2565 โดยที่ทางการกระทรวงจะมีการหารือกับกระทรวงมหาดไทย และ ธปท. ในการขยายมาตรการดังกล่าว

          ในฟากของกระทรวงมหาดไทย โดย นายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย (รองหัวหน้าพรรคประชาธิปัตย์) ได้ใช้เวทีงานสัมมนา Property Inside 2022 ชี้แจงกับผู้ประกอบการในการส่งเสริม ภาคอสังหาฯ (ปัจจุบันรัฐบาลกำลังจัดสูตรการเลือกตั้ง) ว่ามีความชัดเจนในบางประเด็นและบางเรื่องต้องมีการหารือเริ่มจาก

          1. ในเร็วๆนี้ กระทรวงมหาดไทย จะเสนอคณะรัฐมนตรี(ครม.) เพื่อออกกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ในการให้ชาวต่างชาติ ที่มีศักยภาพสูง (ตามประกาศ มติครม.เมื่อวันที่ 14 ก.ย. 64) เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยได้ในเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่ (400 ตารางวา) โดยต้องนำเงินเข้ามาลงทุนรวมทุกอย่างมากกว่า 40 ล้านบาท เป็นเวลาอย่างน้อย 3 ปี ซึ่งจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใน จังหวัดหลักๆ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑล เช่น สมุทรปราการ ภูเก็ต เชียงใหม่ และ ชลบุรี เป็นต้น

          2.เรื่องการขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการ โอนฯ จะต้องมีการหารือกับทุกฝ่าย เพราะจะกระทบกับรายได้ของท้องถิ่น โดยมีแนวทางที่อาจจะเปลี่ยนเป็น "ใช้มาตรการลดค่าโอนฯสำหรับที่อยู่อาศัยใน 3 ล้านบาทแรก" ซึ่ง "ทุกคน" จะได้หมดโดยไปกำหนด เพดานว่า ที่เกินกว่า 3 ล้านบาท จะให้ถึงบ้านระดับ ราคาเท่าไหร่เช่น 20 ล้านบาท แต่คงไม่ถึง 100 ล้านบาท เราดูที่บ้านไปถึงกี่ล้านบาท จะได้รับประโยชน์จาก 3 ล้านบาทแรก เป็นต้น

          นายนิพนธ์ กล่าวถึงเรื่องการขยายเพดานการให้สิทธิ์ต่างชาติถือครองห้องชุดจาก 49% เป็น 75% นั้นว่า จากข้อมูลในพื้นที่ 10 จังหวัดที่มีต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯก็พบว่าตัวเลขเฉลี่ยมี สัดส่วน 7% หรือประมาณ 90,000 ยูนิต จากจำนวน ห้องชุดทั้งหมด 1.5 ล้านยูนิต แต่ก็มีบางเขตเต็ม 49%

          "เราพยายามเอาตัวเลขมาบริหารจัดการ แต่ถ้า แนวโน้ม มีการถือครองคอนโดฯสูงขึ้น ก็มาดูกันอีกที เนื่องจากในปัจจุบันยังมีห้องว่างอยู่ในตลาดเกือบ 1 แสนหน่วย มูลค่าทางเศรษฐกิจ 4 แสนล้านบาท"

          ธอส.แบ่งกำไรพันล.ตรึงดอกเบี้ยเงินกู้

          นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ผู้นำปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ระดับ 43.4% กล่าวว่า ธอส.ได้เตรียมรับมือดอกเบี้ยขาขึ้น แต่ในฐานะธนาคารรัฐ พร้อมบริหารภาวะอัตราดอกเบี้ยไม่ให้กระทบกับลูกค้า เช่น ไม่ ปรับขึ้นแรงเท่ากับดอกเบี้ยนโยบาย โดยจะกันกำไร ประมาณ 1,000 ล้านบาท มาตรึงอัตราดอกเบี้ยจนไปถึงเดือนตุลาคม และหากปลายปี ทางคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีการปรับอัตราดอกเบี้ยอีก ทาง ธอส.ยังไม่ปรับขึ้นดอกเบี้ยทันที แต่จะไปพิจารณาขึ้นในช่วงต้นปี 2566 แทน

          "ในสถานการณ์แบบนี้ ผู้ที่จะอยู่รอด ก็ต้องปรับตัว ถ้าเศรษฐกิจแบบนี้ บ้านใหม่ก็อาจชะลอตัว บ้านมือสองก็จะเป็นอีกทางเลือก หรือแม้แต่ผู้กู้ก็ต้องพิจารณาความสามารถของตนเองด้วย"

          "เศรษฐีจีน" แห่ซื้อบ้านหรู 100 ลบ. บนบางนา-ตราด

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นายกกิตติมศักดิ์ และที่ปรึกษา สมาคมอาคารชุดไทย ฟันธง วันนี้ตลาด อสังหาฯฟื้นแล้ว ตัวเลขพรีเซลในไตรมาสแรกปี 65 มีการฟื้นตัว 20% ตลาดคอนโดฯจากที่ลงไปสู่จุดต่ำสุด กลับมาฟื้นตัว 40% ความมั่นใจเกิดขึ้น

          "การโอนคอนโดฯต่างชาติต่อคอนโดฯในกลุ่มผู้ซื้อในประเทศมีสัดส่วนร้อยละ 10-14 ของมูลค่าตลาดรวม และในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา เราเห็นยอดโอนต่างชาติ ต่อเนื่อง ในฐานะที่อนันดาฯเป็นผู้เล่นหลักในตลาด ต่างชาติในไตรมาส 2 ที่เราปิดงบไป ยอดขายเราโต ประมาณร้อยละ 800 ขายไปพันกว่าล้านบาท แต่หน้าตาต่างชาติเปลี่ยนไปจากเดิมเป็นแมส (ราคา 3-5 ล้าน บาท) แต่ตอนนี้ ยอดขายในกลุ่มลักชัวรีมา ซูเปอร์ ลักชัวรีมากขึ้น ต้องการพื้นที่ใหญ่ขึ้น มองหาเพนต์เฮาส์ ให้จับตา บ้านหรูราคา 100 ล้านบาทในโซนบางนา-ตราดจะกลายเป็นดงที่อยู่ของคนจีนมากขึ้น เพราะใกล้สนามบินหรือต้องการห้องชุดในเมือง เช่น พื้นที่รัชดาฯและ พระราม 9 สิ่งที่อนันดาฯ ทำได้ คือ จะมีการรวมห้องให้มีพื้นที่ตรงดีมานด์ของลูกค้าต่างชาติ จะเห็นว่า ต่างชาติต้องการถือครองเงินบาทมากกว่าจะถือเงินสกุลอื่นในประเทศเพื่อนบ้าน อยากมีทรัพย์สินที่เป็นเงินบาทมากกว่าประเทศไทยมีบริการทางการแพทย์ที่ดี มีสถาบันการ ศึกษาที่รองรับบุตรหลานของคนต่างชาติเทียบเท่ากับ ประเทศอื่นๆ ทำให้หลังโควิดและไฟสงคราม อสังหาฯไทยจะมีมูลค่าและเป็นที่ต้องการ"นายประเสริฐกล่าว

          BAM ชี้บาทอ่อน หนุนต่างชาติ เร่งซื้อทรัพย์ใหญ่

          นายบัณฑิต อนันตมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวถึงกลยุทธ์ของการบริหารทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ให้พร้อมอยู่ว่า ทาง BAM ได้เซ็นสัญญาบันทึกข้อตกลง (เอ็มโอยู)กับ เอสซีจี เข้ามาช่วยออกแบบทรัพย์ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า เนื่องจากขณะนี้ บ้านมือสอง มีข้อได้เปรียบในเรื่องของราคาแม้ภาวะวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ซึ่งบ้านใหม่จะมีราคาแพงตามต้นทุน

          "เราได้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าออนไลน์ โดยร่วมกับ Shopee ในการทำขายทรัพย์ ร่วมกับ บริษัท ไปรษณีย์ไทย จำกัด ยกระดับการบริหารจัดการทรัพย์สินทั่วประเทศเปิดกว้างให้กับนักลงทุนรายย่อย เข้ามาซื้อบ้านและคอนโดฯสภาพเดิมไปปรับปรุงหรือขายต่อ ซึ่งมีนักลงทุนรายย่อยเข้ามาไม่ต่ำกว่า 1,000 ราย"

          นายบัณฑิต กล่าวถึงความเคลื่อนไหวของนักลงทุนรายใหญ่ว่า ในรอบ 2 เดือนที่ผ่านมา มีต่างชาติรายใหญ่ร่วมกับผู้ลงทุนในประเทศ เข้ามาซื้อทรัพย์รายการใหญ่ เช่น โรงแรม โรงงาน แต่กดราคาอยู่ แต่พอเงินบาท อ่อนเงินต่างประเทศแข็ง ก็จะยิ่งจูงใจให้เข้ามาซื้อทรัพย์มากขึ้น

          "เฟรเซอร์สฯ" แนะอสังหาฯไทย ย่อไซต์พัฒนาโครงการ

          นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด หนึ่งในสามกลุ่มธุรกิจของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทิศทางการปรับตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย นอกจากจะเห็นการแข่งขันของบ้านแนวราบที่สูงขึ้น โดยผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาจับกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อมากขึ้นแล้ว จะยังเห็นการเปลี่ยนแปลงด้านรูปแบบการทำธุรกิจของผู้พัฒนาอสังหาฯรายต่างๆที่ให้ความสนใจพื้นที่นอกกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมากกว่าเดิมและรุกเดินหน้าพัฒนาพื้นที่ต่างจังหวัดเพื่อขยายตลาดมากขึ้น เพราะที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีราคาปรับสูงขึ้นร้อยละ 20 ในทุกโซน และตลาดมีการแข่งขันสูง

          นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการถ้าจะซื้อที่ดิน อาจไม่ต้องคัดสรรที่ดินแปลงใหญ่ เพราะการทำโครงการ บนแปลงที่ดินที่เทิร์นอะราวนด์ได้เร็ว จะทำให้เรา คล่องตัว มองว่า การทำโครงการขนาด 50 ไร่ ก็ดี สร้าง บ้านเดี่ยวได้ไม่เกิน 200 หลัง แต่ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ก็ 500 หลัง ซึ่งตอนนี้โควิดดีขึ้น รัฐบาลผ่อนคลาย กิจกรรมต่างๆ เริ่มเกิดขึ้น โครงการที่เราเปิดขายที่โคราช สร้าง ยอดขายได้ถึง 300 ล้านบาท เราเห็นแล้ว กำลังซื้อยังมีอยู่ เพียงแต่กำลังซื้อระดับกลางถึงบน มีมากกว่ากลุ่มระดับล่าง เพราะกลุ่มนี้มีภาระหนี้สินครัวเรือนสูงมาก มีภาระการผ่อน เช่น บ้าน รถยนต์ ก็มีปัญหาเวลาเศรษฐกิจไม่ฟื้น เศรษฐกิจแบบนี้ ก็มีปัญหาเรื่องความไม่เพียงพอในการใช้จ่าย

          ...จากนี้ไป คงต้องจับตามอง ตลาดอสังหาฯที่มีมูลค่าในตลาดกว่า "ล้านล้านบาท" จะถูกแปรเปลี่ยนไปสู่ มูลค่าทางเศรษฐกิจได้หรือไม่ เพราะมูลค่าเหล่านี้ คือ เงินทุน หรือ แหล่งเงินกู้ หรือ เงินทุนจากการร่วมทุน (JV) นำเงินมาพัฒนาโครงการในประเทศไทย แต่เหนืออื่นใดแล้ว การส่งเสริม "ต่างชาติ" เข้ามาครอบครองหรือมีสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย จะต้องอยู่ภายใต้กรอบที่ไม่ล้ำสิทธิ์ของคนไทยในประเทศ!!

         "อสังหาฯเป็นเซกเตอร์ที่มีผลต่อจีดีพีร้อยละ 8-9 ผมเชื่อว่า อสังหาฯมีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจแน่นอนอยู่แล้ว" อาคม เติมพิทยาไพสิฐ
         "ถ้าแนวโน้มมีการถือครองคอนโดฯสูงขึ้น ก็มาดูกันอีกที เนื่องจากปัจจุบันยังมีห้องว่างอยู่ในตลาดเกือบ 1 แสนหน่วย" นิพนธ์ บุญญามณี
         "ในฐานะธนาคารรัฐ พร้อมบริหารภาวะอัตราดอกเบี้ยไม่ให้กระทบกับลูกค้า เช่น ไม่ปรับขึ้นแรงเท่ากับดอกเบี้ยนโยบาย" ฉัตรชัย ศิริไล
         "ต่างชาติต้องการถือครองเงินบาท มากกว่าจะถือเงินสกุลอื่นในประเทศเพื่อนบ้าน อยากมีทรัพย์สินที่เป็นเงินบาทมากกว่า" ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต