อสังหาริมทรัพย์

          แนวโน้มการปรับตัวของต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ส่งสัญญาณให้เห็นตั้งแต่ปี 2514 เช่นราคาเหล็ก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ระมัดระวังเกี่ยวกับการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่มากขึ้น โดยเฉพาะหลังช่วงเกิดสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ราคาเหล็กมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น พร้อมๆ กับต้นทุนเชื้อเพลิง รวมไปถึงปัญหาเงินเฟ้อที่ตามมา ยิ่งทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระมัดระวังมากยิ่งขึ้น เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นสวนทางกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเงินเฟ้อ

          ปัจจัยดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ประกาศแผนปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ถ้วนหน้า อย่างไรก็ตามความร้อนแรงของการปรับขึ้นราคาต้นทุนเชื้อเพลิง และราคาเหล็กเริ่มคลี่คลายลงและมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวลดลงทำให้หลายๆคน หวังว่าการปรับลดลงของต้นทุนเชื้อเพลิงและราคาเหล็กจะส่งผลให้วัสดุก่อสร้างตัวอื่นๆ ในปีนี้ ปรับตัวลดลงไปด้วย และแน่นอนว่าราคาบ้านที่ปรับขึ้นอาจจะไม่ร้อนแรงตามที่ผู้ประกอบการประกาศไปก่อนหน้านี้

          ล่าสุด นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า การประกาศคำสั่งล็อกดาวน์เมืองใหญ่ๆ ของประเทศจีน ช่วงโควิด-19 ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2563 -2564 และบางช่วงเวลาปีพ.ศ.2565 ตามนโยบายซีโร่โควิด (Zero Covid) สร้างปัญหาและมีผลกระทบไปเป็นวงกว้างไม่เพียงแต่ในประเทศจีนเท่านั้น เพราะการล็อกดาวน์เมืองใหญ่อย่างเซี่ยงไฮ้ซึ่งมีท่าเรือขอนส่งสินค้าขนาดใหญ่สร้างผลกระทบต่อการส่งออกสินค้าของบริษัทต่างๆ ในประเทศจีน รวมไปถึงการนำเข้าสินค้าจากต่างประเทศด้วย ช่วงเวลานั้นมีเรือบรรทุกสินค้าขนาดใหญ่จอดลอยลำอยู่ในทะเลเพื่อรอเทียบท่ามากมายส่งผลให้การขนส่งสินค้าระบบซัปพลายเชนของโลกมีปัญหา และมีผลต่อเนื่องไปถึงเรื่องของการขาดแคลนสินค้าหลายๆ อย่าง แม้ว่ารัฐบาลจีนจะผ่อนคลายนโยบายซีโรโควิด (Zero Covid) ซึ่งทำให้ระบบซัปพลายเชนของโลกเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้น การขาดแคลนสินค้าหลายๆ อย่างเริ่มมีปัญหาลดลง

          ปัญหาเรื่องของความขัดแย้งในยูเครนก็สร้างผลกระทบตามมาอีกโดยเฉพาะในเรื่องของราคาน้ำมัน ซึ่งมีผลต่อเนื่องไปยังราคาสินค้าที่ต้องปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนค่าน้ำมัน แม้ว่าช่วงเวลานี้จะเป็นช่วงเวลาที่เศรษฐกิจชะลอตัวความต้องการสินค้าต่างๆ จะไม่มากก็ตาม แต่ด้วยปัญหาต้นทุนน้ำมันทำให้ราคาสินค้าแพงขึ้นสวนทางกับความต้องการในตลาดที่อาจจะไม่ได้มากนัก ช่วง 1-2 อาทิตย์ที่ผ่านมาเป็นช่วงเวลาที่สถานการณ์ของราคาน้ำมันอยู่ในช่วงขาลงมีการปรับลดราคาลงมาต่อเนื่อง แม้ว่าจะยังไม่เทียบเท่ากับช่วงก่อนเกิดสถานการณ์ความขัดแย้งก็ตาม แต่ก็ดีกว่าช่วงที่ราคาน้ำมันขึ้นไปสูงสุด

          ราคาน้ำมันที่ปรับเพิ่มขึ้นไปต่อเนื่องมีผลต่อราคาสินค้าทุกประเภท ซึ่งเรื่องของราคาวัสดุก่อสร้างก็เป็นอีกกลุ่มสินค้าที่ได้รับผลกระทบต่อเนื่องมาตั้งแต่การปรับเพิ่มขึ้นของราคาเหล็กโดยราคา ณ เดือน เมษายน พ.ศ.2565 สูงกว่าเดือนเมษายน พ.ศ.2564 กว่า 20% และมากกว่าช่วงเวลาเดียวกันในปีพ.ศ.2562 ประมาณ 38% การที่ราคาเหล็กสูงขึ้นมาตั้งแต่ก่อสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มมีความคิดในการปรับเพิ่มราคาขายบ้านและคอนโดมิเนียมมากขึ้น เพราะราคาเหล็กที่เพิ่มขึ้นมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประกอบกับการปรับเพิ่มของราคาน้ำมัน และต้นทุนทางการเงินต่างๆ ที่เพิ่มขึ้นทั้งเรื่องของอัตราดอกเบี้ย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าแรง การขาดแคลนแรงงาน และอื่นๆ ผู้ประกอบการหลายรายจึงออกมาประสานเสียงกันว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาบ้านและคอนโดมิเนียมแน่นอนภายในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2565 แม้ว่าสถานการณ์ของราคาน้ำมันจะอยู่ในช่วงขาลงแล้วก็ตาม

          ราคาวัสดุก่อสร้างอื่นๆ อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของราคาไม่มากนัก ทั้งซีเมนต์ หรือวัสดุก่อสร้างอื่นๆ แต่เหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็กเห็นได้ชัดเจนว่าราคาปรับเพิ่มขึ้นมาต่อเนื่อง อาจจะลดลงบ้างในช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา แต่ก็ยังอยู่ในอัตราสูงอยู่ดี ซึ่งแน่นอนว่ายังคงมีผลต่อการตัดสินใจของผู้ประกอบการในการปรับเพิ่มของราคาขายบ้านและคอนโดมิเนียมหลังจากนี้ อาจจะเริ่มมีข่าวดีในเรื่องของเหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็กมากขึ้น เพราะมาตรการคว่ำบาตรรัสเซียของหลายประเทศในซีกโลกตะวันตกทำให้รัสเซียไม่สามารถส่งสินค้าหลายอย่างไปขายได้แบบก่อนหน้านี้ ซึ่งรวมทั้งเหล็ก ก็มีความเป็นไปได้ที่เหล็กจากรัสเซียซึ่งมีราคาไม่แพงจะเข้าสู่เอเชียมากขึ้น เพียงแต่จะเข้ามาถึงประเทศไทยหรือไม่ และมากน้อยเท่าใดยังคงต้องรอดูสถานการณ์ต่อไป เนื่องจากหลายประเทศเองก็ต้องการเหล็กมาเพื่ออุตสาหกรรมก่อสร้างภายในประเทศของตนเองทั้งนั้น รวมทั้งประเทศจีนด้วย ถ้าเหล็กราคาไม่แพงจากรัสเซียเข้ามาในเอเชียมากขึ้นก็มีความเป็นไปได้ที่จะกดดันให้ราคาเหล็กลดลง แต่ก็ต้องรอดูสถานการณ์ต่อไป เนื่องจากประเทศที่เป็นผู้ผลิตและส่งออกเหล็กรายใหญ่ของเอเชียอย่างไต้หวันอาจจะมีการประท้วงรวมไปถึงมีมาตรการบางอย่างออกมาเพื่อกดดันรัสเซียเรื่องนี้ แต่อย่างไรก็ตามมีความเป็นไปได้ที่ราคาเหล็กในเอเชียจะอยู่ในทิศทางที่ลดลงจากก่อนหน้านี้ ซึ่ง ณ เดือนกรกฎาคมอาจจะยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงใดๆ ต้องดูต่อเนื่องอีก 1-2 เดือนจากนี้  ผู้ประกอบการอาจจะไม่มีภาระเรื่องของค่าก่อสร้างที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาระต้นทุนที่ผันผวน เนื่องจากพวกเขาเซ็นสัญญาจ้างบริษัทรับเหมาก่อสร้างในการก่อสร้างโครงการ แต่โครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตบริษัทรับเหมาก่อสร้างต่างๆ ก็จำเป็นต้องมีการคิดเผื่อหรือพยายามเลี่ยงผลกระทบจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างมากกว่าที่ผ่านมาแน่นอน และต้องมีผลต่อเนื่องมายังต้นทุนในการก่อสร้างของผู้ประกอบการที่ต้องเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

          แม้ว่าแนวโน้มของราคาน้ำมัน และวัสดุก่อสร้างสำคัญอย่าง เหล็ก มีทิศทางที่จะปรับตัวลดลงแล้วก็ตาม แต่ดูแล้วผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในประเทศไทยจะยังคงเดินหน้าปรับเพิ่มราคาขายบ้านและคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2565 เนื่องจากว่า ต้นทุนหลายอย่างในฝั่งของผู้ประกอบการที่เพิ่มขึ้นชัดเจน จากการที่บริษัทรับเหมาก่อสร้างคิดค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น เพราะมีภาระมากขึ้นทั้งเรื่องของการขาดแคลนแรงงานก่อสร้างทำให้ต้องมีต้นทุนเรื่องของค่าแรง และการนำเข้าจากต่างประเทศ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายในด้านของแรงงานมากขึ้น ฝั่งของผู้ประกอบการเองก็มีเรื่องของดอกเบี้ยธนาคารที่ปรับเพิ่มขึ้นแน่นอนในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2565 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีผลต่อการถือครองที่ดินของผู้ประกอบการทำให้พวกเขามีภาระจากตรงนี้มากขึ้นในภาพรวม

           นอกจากนี้การที่จำเป็นต้องเร่งเปิดขายโครงการใหม่เพื่อชดเชยรายได้ที่อาจจะหดหายไปก่อนหน้านี้ และการเร่งการก่อสร้างโครงการที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2565 ก็อาจจะมีผลต่อต้นทุนของพวกเขา ราคาขายบ้านและคอนโดมิเนียมบนต้นทุนใหม่อาจจะสูงกว่าราคาบ้านก่อนหน้านี้ 5-10% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาในสัดส่วนที่ยังคงยอมรับได้ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงแบบมีนัยสำคัญ อีกทั้งฝั่งของผู้ประกอบการเองก็คงพยายามคงราคาขายหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงน้อยที่สุดในภาวะเศรษฐกิจแบบช่วงเวลานี้ อาจจะมีการปรับลดในเรื่องของคุณภาพวัสดุก่อสร้าง แบรนด์ของสิ่งต่างๆ ภายในโครงการที่อาจจะถูกลดเกรดลงมาจากโครงการในกลุ่มระดับราคาเดียวกัน เพื่อไม่ให้ราคาขายของโครงการที่จะเปิดขายใหม่สูงกว่าโครงการเดิมในทำเลเดียวกัน ซึ่งเรื่องแบบนี้ผู้ซื้ออาจจะไม่ทันสังเกต รวมไปถึงการขายแบบไม่มีสำนักงานขายหรือไม่มีส่วนกลางในโครงการของโครงการราคาไม่แพงของบางผู้ประกอบการเพื่อลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพื่อให้ราคาขายไม่สูงเกินไป

          ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานว่าค่าดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน ไตรมาส 2 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.2 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี2564 และเพิ่มขึ้น 1.1 % เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีปัจจัยที่ส่งผลให้ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมาจากค่าตอบแทนในหมวดงานออกแบบก่อสร้างและงานระบบที่เพิ่มขึ้นทุกรายการ โดยเพิ่มขึ้นมากที่สุดในหมวดงานวิศวกรรมโครงสร้าง12.4%

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า หมวดราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นมี 5 รายการ ได้แก่ เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก สุขภัณฑ์ ผลิตภัณฑ์คอนกรีต อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กยังคงเพิ่มขึ้นมากถึง 27.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และยังคงเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกลุ่มวัสดุก่อสร้าง 7.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็นผลมาจากราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่ง ผลกระทบต่อภาคการผลิต และภาคการขนส่งสินค้าโดยตรงทำให้ต้นทุนการผลิตและการขนส่งสินค้าทุกประเภทสูงขึ้นจึงเป็นสาเหตุทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างในรายการต่างๆ ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างใหม่ในช่วงเวลานี้มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างแน่นอนเนื่องจากต้นทุนต่าง ๆ สูงขึ้นส่วนหมวดแรงงานยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

          ทั้งนี้ จำแนกต้นทุนของงานก่อสร้างในแต่ละหมวด พบว่าหมวดงานออกแบบก่อสร้างและงานระบบ โดยงานวิศวกรรมโครงสร้าง มีอัตราค่าตอบแทนเพิ่มขึ้น 12.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 4.0% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีสัดส่วน 29.7% ของหมวดงานออกแบบและงานระบบ ด้านงานสถาปัตยกรรม มีอัตราค่าตอบแทนเพิ่มขึ้น 2.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน  แต่ลดลง -0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีสัดส่วน 63.7% ของหมวดงานออกแบบและงานระบบ ขณะที่ งานระบบสุขาภิบาล มีอัตราค่าตอบแทนเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีสัดส่วน 2.9% ของหมวดงานออกแบบและงานระบบ ส่วนงานระบบไฟฟ้าและระบบสื่อสาร มีอัตราค่าตอบแทนเพิ่มขึ้น 5.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และอัตราค่าตอบแทนไม่มีการเปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีสัดส่วน 3.7% ของหมวดงานออกแบบและงานระบบ

          สำหรับ ในหมวดวัสดุก่อสร้าง กลุ่มไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ ราคาเพิ่มขึ้น 8.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 กลุ่มผลิตภัณฑ์คอนกรีต ราคาเพิ่มขึ้น 6.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ขณะที่กลุ่มเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก ราคาเพิ่มขึ้น 27.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 7.0% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2564  ส่วนกลุ่มกระเบื้อง เป็นวัสดุก่อสร้างกลุ่มเดียวที่มีราคาลดลง -3.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลง เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 สำหรับกลุ่มสุขภัณฑ์ ราคาเพิ่มขึ้น 12.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ส่วนกลุ่มอุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา ราคาเพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ขณะที่วัสดุก่อสร้างอื่นๆ ราคาเพิ่มขึ้น 8.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2564

          ด้าน นายนำพล มลิชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสซีจี เซรามิกส์ จำกัด (มหาชน) หรือ COTTO ผู้ผลิตและจำหน่ายกระเบื้องภายใต้แบรนด์คอตโต้ (COTTO) โสสุโก้ (SOSUCO) และ คัมพานา (CAMPANA) กล่าวว่า การปรับตัวของต้นทุนด้านพลังงานทำให้กำไรของบริษัทลดลงบ้าง ขณะที่ด้านยอดขายนั้นยังมีอัตราการเติบโตที่ดี ทั้งนี้คาดว่าภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างและวัสดุก่อสร้างปี 2565 ยังคงขยายตัวได้ แม้ว่าจะมีต้นทุนที่สูงขึ้นและตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังจะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บน ยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและมีพฤติกรรมการเลือกซื้อเปลี่ยนไป คือ มีความต้องการบ้านแนวราบนอกเมืองที่มีบริเวณมากขึ้น

         นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าประเภทงานโครงการทั้งขนาดกลางและขนาดใหญ่ที่เป็นฐานลูกค้าสำคัญของบริษัทฯ ยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการทำธุรกิจ นอกเหนือจากราคาพลังงาน รวมถึงราคาวัตถุดิบต่างๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้นแล้ว ยังมีประเด็นท้าทายที่ธุรกิจต้องเผชิญในระยะอันใกล้ คือ เรื่องอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้นซึ่งเป็นแรงกดดันฉุดให้ผู้บริโภคตัดสินใจชะลอแผนซื้อที่อยู่อาศัยแม้ว่าจะยังมีความต้องการซื้อประกอบกับความผันผวนของค่าเงินและค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้นตามราคาพลังงาน ทำให้บริษัทต้องติดตามสถานการณ์มาอย่างใกล้ชิดและต่อเนื่อง เพื่อวางแผนการผลิตและบริหารพอร์ตสินค้าได้อย่างเหมาะสม เนื่องจากเป็นทั้งผู้นำเข้าสินค้ากระเบื้องเซรามิกและเป็นผู้ผลิตส่งออกลำดับต้นของประเทศ  "อย่างไรก็ตามในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ยังมีปัจจัยบวกที่จะเข้ามากระทบกับตลาดวัสดุก่อสร้าง ได้แก่ มาตรการเปิดประเทศซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคการท่องเที่ยวให้ทยอยฟื้นตัวได้ จึงทำให้บริษัทฯ เชื่อมั่นว่าในครึ่งปีหลังนี้จะยังสามารถเติบโตได้เมื่อเทียบกับปีก่อน"