ปลุกลงทุนคอนโดฯ ปล่อยเช่า

          อสังหาริมทรัพย์

          ตลาดคอนโดมิเนียมราคาไม่แพง (Affordable Segment) โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เริ่มตั้งแต่ยูนิตละประมาณ 1 ล้านบาทขึ้นไปถึงประมาณ 3 ล้านบาทต่อยูนิต จะกระจายอยู่ในทาเลกรุงเทพมหานครรอบนอก หรือทำเลที่ไกลออกไปจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่เปิดให้บริการแล้ว อาจจะมีความหนาแน่นในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ ณ ปัจจุบันมากเป็นพิเศษ ถ้าเป็นโครงการที่มีราคาขายอยู่ในช่วงไม่เกิน 2.5 ล้านบาทต่อยูนิต อาจจะกระจายออกไปในทำเลอื่นๆ ที่ไกลออกไปจากเส้นทางรถไฟฟ้า ทั้งที่กำลังก่อสร้างและเปิดให้บริการแล้ว เพราะราคาที่ดินที่ต่ำกว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงมากกว่าโครงการราคาสูงในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีจำนวนมากกว่า และพยายามหาทำเลที่มั่นใจได้ว่าจะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อแน่นอน อีกทั้งยังสามารถคาดการณ์ถึงกลุ่มผู้ซื้อได้ตั้งแต่ก่อนเปิดขาย

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวถึงทำเลที่มีศักยภาพในการรองรับการพัฒนาโครงการคอนโดฯว่า ทำเลที่มีกลุ่มผู้ซื้อชัดเจนและสามารถมองเห็นได้ตั้งแต่ก่อนที่จะลงทุนซื้อที่ดิน มีอยู่ 2 ทำเล คือ ทำเลรอบมหาวิทยาลัย และทำเลรอบนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งทั้ง 2 ทำเลนี้ สามารถคาดการณ์ถึงกำลังซื้อว่าเป็นใคร และมีความสามารถระดับไหนได้ทันที อาจจะลงพื้นที่สำรวจเพิ่มเติมไม่นาน แต่ในระยะยาวแล้ว อาจจะคาดหวังเรื่องของกำลังซื้อได้แตกต่างกัน เพราะทำเลรอบนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ทำเลที่มีการขยายตัวต่อเนื่อง ทั้งในอดีตที่ผ่านมา ต่อเนื่องถึงอนาคต อย่างเช่น โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รวมไปถึงจังหวัดที่มีพื้นที่ต่อเนื่อง เช่น จังหวัดสมุทรปราการ จะอย่างไรก็ตาม ก็ยังคงมีงาน มีการเดินทางเข้า-ออกของคนที่เข้าไปทำงานในพื้นที่ ความต้องการที่อยู่อาศัยมีต่อเนื่องอยู่แล้ว และมีหลายระดับด้วย ไม่เพียงแต่คอนโดมิเนียมราคาไม่แพงเท่านั้น แต่คอนโดมิเนียมราคาไม่แพงนั้นเข้าถึงกำลังซื้อได้ชัดเจนกว่า

          ทำเลยอดนิยมในช่วง 2-3 ปีนี้ คือ ทำเลรอบมหาวิทยาลัยต่างๆ ทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ เนื่องจากทำเลรอบมหาวิทยาลัยมีกลุ่มผู้ซื้อที่ชัดเจน และไม่เพียงแต่กลุ่มของนักศึกษาเท่านั้น แต่ยังมีกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นอาจารย์ บุคลากรในมหาวิทยาลัย และที่สำคัญ คือ กลุ่มของนักลงทุนที่เลือกลงทุนในการซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า ในระยะยาว ขณะที่มหาวิทยาลัย ยังเปิดรับนักศึกษาจากต่างประเทศ เช่น ชาวจีนที่มาเรียนในประเทศไทย ทำให้เกิด ดีมานด์ในกลุ่มต่างชาติที่มองหาที่พักในห้องชุดใกล้หรืออยู่รอบๆมหาวิทยาลัย เป็นต้น

          นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มของคนทำงานในพื้นที่ หรือกลุ่มคนวัยทำงานที่จบการศึกษาจากมหาวิทยาลัยนั้นๆ แล้วเลือกที่จะทำงานหรือพักอาศัยอยู่ในบริเวณที่มีความคุ้นเคย เพราะพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยทุกแห่งมีความเป็นชุมชน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับการใช้ชีวิตอยู่แล้ว นอกจากนี้ ยังสามารถเห็นศักยภาพต่างๆ ได้ ณ ปัจจุบัน ไม่ต้องรอหรือว่าใช้เวลาในการพิจารณานาน ทำเลรอบมหาวิทยาลัยที่เห็นได้ชัดเจนว่า มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของจำนวนคอนโดฯแบบชัดเจน มักจะเป็นทำเลรอบมหาวิทยาลัยที่อยู่นอกกรุงเทพฯ เช่น มหาวิทยาลัยในจังหวัดปทุมธานี สมุทรปราการ และนครปฐม เป็นต้น ทำเลรอบมหาวิทยาลัยในกรุงเทพฯ อาจจะมีทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่เกี่ยวข้องกับมหาวิทยาลัย และ คนทำงานทั่วไปที่ต้องการที่อยู่อาศัย

          ทำเลรอบมหาวิทยาลัย อาจจะคาดหวังเรื่องของกำลังซื้อในระยะยาวๆไม่ได้ เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยรอบๆ มหาวิทยาลัยนั้น ต้องสอดคล้องกับจำนวนนักศึกษา ซึ่งมีผลต่อเนื่องไปยังจำนวนบุคลากรของมหาวิทยาลัยนั้นๆ และมีผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรอบมหาวิทยาลัยด้วย แต่จำนวนนักศึกษาในหลายมหาวิทยาลัยมีทิศทางที่ลดลงต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนเช่นเดียวกับคอนโดฯรอบนิคมอุตสาหกรรม

          "ด้วยจำนวนนักศึกษาที่ลดลง ก็มีผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรอบเช่นกัน อีกทั้งในกลุ่มของนักลงทุนเอง ก็จะลดลงตามไปด้วย เมื่อคอนโดฯที่พวกเขาลงทุนไว้ก่อนหน้านี้ ได้รับผลตอบแทนลดลงแตกต่างจากช่วงที่โอนกรรมสิทธิ์แรกๆ แต่ว่าในช่วงนี้ ยังคงคาดหวัง "ผลตอบแทนจากคอนโดฯ" ในทำเลรอบมหาวิทยาลัยได้"

          *อสังหาฯเจาะเรียลดีมานด์ รอบนิคมอุตฯ

          สำหรับทำเลรอบนิคมอุตสาหกรรมนั้น ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจต่อเนื่องมาโดยตลอด โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรม ที่มีทิศทางในการขยายตัวจากผู้ประกอบการชัดเจน อีกทั้งอยู่ในแผนพัฒนาเศรษฐกิจของรัฐบาล เพราะการเกิดขึ้นของโรงงานอุตสาหกรรมในพื้นที่นั่น หมายความว่า ต้องมีคนเข้าไปทำงานเพิ่มขึ้นจากที่เคยมีมาแน่นอน ยิ่งมีโรงงานมาก ก็ยิ่งมีคนเข้าไปในพื้นที่มากขึ้นตามไปด้วย แม้ว่าหลายโรงงานอุตสาหกรรมในปัจจุบัน จะใช้ระบบสมาร์ทเทคโนโลยีที่ลดการใช้แรงงานคน แต่อย่างไรก็ตาม ก็ยังต้องมีคนงานอยู่ในระบบอยู่ดี ทำเลรอบนิคมอุตสาหกรรมจึงเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่อง ทั้งโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดฯ ไม่ใช่แค่โครงการคอนโดฯราคาไม่แพงเท่านั้น แต่โครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพง ก็อาจจะเป็นรูปแบบโครงการที่มีอยู่มาก แบบสังเกตได้ก็ไม่ได้มีในทุกนิคมอุตสาหกรรม เท่าที่เห็นจะเป็นนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดไม่ไกลจากกรุงเทพฯเท่านั้น เช่น จังหวัดสมุทรปราการ สมุทรสาคร ปทุมธานี เป็นต้น

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บริษัทอสังหาฯหลายแห่ง ได้มีการปรับกลยุทธ์ในการเจาะตลาดกลุ่มกำลังซื้อ บางค่าย ก็เลือกแนวทางการสร้างมูลค่าเพิ่ม ในการสร้างโครงการคอนโดฯใกล้ห้าง หรือบนแลนด์แบงก์ที่ติดกับห้างของเครือข่ายธุรกิจใหญ่ของตนเอง อย่างเช่น กลุ่มเซ็นทรัล ที่ชูจุดแข็งที่มีอยู่ในการเชื่อมต่อ Retail & Residential Integration เปิดโครงการที่อยู่อาศัยติดห้าง หรือ อยู่ใกล้ศูนย์การประชุมในตลาดต่างจังหวัด

          ขณะที่ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ส่งไฟติ้งแบรนด์ "เสนาคิทท์" บุกดีมานด์กลุ่มเริ่มต้นทำงาน (เฟิสต์ จ็อบ) ในนิคมอุตสาหกรรม เปลี่ยนพฤติกรรมจากกลุ่มเช่าอพาร์ตเมนต์หรือมาเป็นซื้อ ในกลุ่มที่มีอายุ 23- 45  ปี ประกอบกับสถานการณ์โควิดที่เริ่มคลี่คลาย และการกลับมาเดินเครื่องกำลังการผลิตในแต่ละนิคมฯ ล้วนแล้วแต่เป็น 'แรงกระตุ้น' ให้แรงงานต่างๆไหลกลับเข้ามาในพื้นที่นิคมฯหรือบริเวณใกล้เคียงอีกครั้ง

          เค้กก้อนโต "แคมปัสคอนโดฯ" มูลค่าทะลุ 1 แสนลบ.

          ตลาดคอนโดฯรอบมหาวิทยาลัยในจังหวัดปทุมธานี สมุทรปราการ และนครปฐม ที่มีมูลค่ารวมกันกว่า 40,000 ล้านบาท ซึ่งถ้ารวมทำเลรอบมหาวิทยาลัยในกรุงเทพมหานครเข้าไปด้วยก็มากกว่า 100,000 ล้านบาทแน่นอน จึงไม่แปลกใจ ที่ผู้ประกอบการหลายรายจะเข้ามาขอมีส่วนแบ่งด้วย เพียงแต่ทำเลรอบมหาวิทยาลัยอาจจะไม่สามารถคาดหวังได้ในระยะยาว เพราะจากสถิติที่ผ่านมา จำนวนของคนในวัยเรียนลดลง ต่อเนื่อง หลายสถาบันการศึกษาทุกระดับได้รับผลกระทบแบบชัดเจน มีจำนวนของนักเรียนลดลง จนไม่สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้ ต้องปิดการให้บริการ อีกทั้งระดับมหาวิทยาลัยก็มีทางเลือกในการศึกษาที่หลากหลายมากขึ้น การแข่งขันอาจจะไม่ได้เข้มข้นแบบในอดีต และมหาวิทยาลัยเอกชนเอง ก็ได้รับความสนใจจากคนที่ต้องการศึกษาต่อในระดับมหาวิทยาลัยไม่น้อยเช่นกัน ทำเลรอบมหาวิทยาลัยเอกชน จึงดูเหมือนคึกคักและได้รับความสนใจจากทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อต่อเนื่อง

          ทำเลรอบนิคมอุตสาหกรรม แม้ว่าจะมีกลุ่มผู้ซื้อที่ชัดเจน และมีทิศทางการขยายตัวที่ชัดเจนในระยะยาว แต่ก็ต้องไม่ลืมเรื่องของปัญหาการขอสินเชื่อธนาคารได้ลำบาก เพราะปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือน  ที่มีผลกระทบต่อการพิจารณาการขอสินเชื่อแน่นอน ซึ่งผู้ประกอบการหลายราย เจอปัญหานี้มาโดยตลอด เมื่อเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยรอบนิคมอุตสาหกรรม แต่สุดท้ายแล้วก็สามารถปิดการขายโครงการได้เสมอ เพราะกลุ่มของกำลังซื้อมีขนาดใหญ่ สามารถเข้ามาทดแทนส่วนที่ ไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ ยกเว้นโครงการที่มีขนาดใหญ่มากๆ ก็อาจจะต้องใช้เวลาในการขายที่ยาวนานมากขึ้น

          ซึ่งก็สอดคล้องกับการวิเคราะห์ของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุถึงภาพรวมอัตราดูดซับต่อเดือน ในไตรมาส 1 ปี 2565 มีจำนวนและมูลค่า "ขายได้ใหม่" สูงเกือบเท่ายอดขาย 6 เดือนสุดท้ายรวมกันของปี 2564 โดยขายได้ใหม่ทั้งสิ้น 30,098 หน่วย คิดเป็นมูลค่าสูงถึง 135,939 ล้านบาท อัตราดูดซับในที่อยู่อาศัยทุกประเภทต่อเดือนร้อยละ 5 เพิ่มขึ้นจากครึ่งหลังของปี 64 ที่ร้อยละ 2.7ต่อเดือน

          ทั้งนี้ ในมุมของ "กำลังในการซื้อ" ก็ยังไม่ได้ปรับตัวดีขึ้นมากนัก โดยเมื่อพิจารณาแยกตามระดับราคาที่อยู่อาศัยแล้ว จะเห็นว่าที่อยู่อาศัยในระดับราคา1.01-1.50 ล้านบาท มีอัตราดูดซับสูงที่สุดอยู่ที่ร้อยละ 13.6 โดยเป็นอุปสงค์ความต้องการซื้อ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนให้เช่า ซึ่งคอนโดฯได้รับความนิยมมากสุด

          *อสังหาฯยังคงปักหมุด ปั๊มโครงการจับกลุ่ม นศ. มั่นใจดีมานด์เช่าคอนโดฯโต-ขายต่อได้ราคา

          นายกรมเชษฐ์  วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) (ASW) กล่าวถึงเทรนด์การลงทุนคอนโดฯปล่อยเช่ายังให้ผลตอบแทนที่ดี (ยิลด์) โดยเฉพาะการเช่าคอนโดฯใกล้บริเวณสถานศึกษา (Campus Condo) มีดีมานด์เติบโตอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่เริ่มเปิดภาคเรียน ขณะเดียวกันสถาบันการศึกษามีการรับนักเรียนและนักศึกษาใหม่ทุกปี จึงสร้างรายได้มั่นคงและเป็นการ กระจายความเสี่ยงจากการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ เพื่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ และยังสร้างผลตอบแทนสูงกว่าการฝากเงินกับสถาบันการเงิน เพราะหากจะลงทุนในธุรกิจอื่นๆ ก็เสี่ยงต่อต้นทุนการผลิตและราคาวัตถุดิบที่เพิ่มขึ้น

          ทั้งนี้ ทำเลที่มีศักยภาพและเหมาะกับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า คอนโดฯสำหรับนักศึกษาในปัจจุบันมีหลากหลาย โดยที่ได้รับความนิยม ในปัจจุบัน ได้แก่ 1) ย่านรังสิต ซึ่งมีมหาวิทยาลัยรัฐและเอกชนชั้นนำหลายแห่ง เช่น ม.กรุงเทพ ม.รังสิต ม.ธรรมศาสตร์ เป็นต้น 2) บางเขน เช่น ม.เกษตรศาสตร์ ม.ศรีปทุม เป็นต้น และ 3) ศาลายา เช่น ม.ศิลปากร ม.มหิดล เป็นต้น

          ขณะที่ กลุ่มโรงแรมแม่น้ำเรสซิเดนท์ ได้เคลื่อนไหวในการลงทุนรอบใหม่ โดยเลือกที่ดิน 'ทำเล' ย่านศาลายา เปิดโครงการมิกซ์ยูส ภายใต้ชื่อโครงการ "ศาลายา วัน เรสซิเดนท์" คอนโดฯ พรีเมียม ซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 2,200 ล้านบาท โดยนายเดชโรจน์ ตั้งสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท มีนำ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า โปรเจกต์ในย่านศาลายา ใกล้ ม.มหิดล ถูกพัฒนาภายใต้แนวคิด "ยืนหนึ่งย่านศาลายา" พัฒนาในรูปแบบคอนโดฯ 3 อาคาร สูง 8 ชั้น จำนวน 471 ยูนิต และยังมีอีก 2 อาคารในส่วนของมิกซ์ยูส จะดำเนินการในส่วนของโรงแรมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หอหญิง และไลฟ์สไตล์มอลล์  ซึ่งเชื่อมั่นว่าจะสร้างความแตกต่างและ "ปลุกกระแส" ตลาดอสังหาฯให้พื้นที่กลับมาคึกคัก โดยบริษัทฯ จะผลักดันให้โครงการเป็นไอคอนนิค (Iconic) ศูนย์กลางที่อยู่อาศัยและไลฟ์สไตล์แห่งใหม่ของทำเลตะวันตก