ศูนย์อสังหาริมทรัพย์ REIC คาดช่วงครึ่งหลังปี 2565 กนง. ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.25-0.5% สอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อที่ระดับ 5-6% มองทั้งปี 2565 เปิดโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าปีก่อน บ้านแนวราบ ได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ขณะที่อาคารชุดจะค่อยๆ ฟื้นตัวจากสต๊อกที่ลดลง สำหรับราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ประเมินว่า กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ทำงานในภาคอุตสาหกรรมและการส่งออก ทั้งปี 2565 ยังมีแนวโน้มการฟื้นตัวที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปี 2564 ทำให้เกิดกำลังซื้อใหม่ๆ ผู้ประกอบการยังคงมีการออกโปรโมชั่นต่างๆ ต่อเนื่อง รวมถึงการสร้างกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน

          แต่ก็ยังมีปัจจัยที่ต้องระมัดระวังจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีหลัง ที่ กนง. จะมีการประชุมอีก 2 ครั้งในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ซึ่งคาดการณ์ว่ามีโอกาสที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกประมาณ 0.25-0.50% และเชื่อว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องวางให้อยู่ในเกณฑ์ที่รับได้ และไม่เป็นภาระกับลูกค้าภาคเอกชนมากจนเกินไป ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อทั้งปี 2565 คาดจะอยู่ที่ระดับราว 5-6% ซึ่งสอดคล้องกับอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัว เพิ่มขึ้น

          ตลอดจนสภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนในภาคการท่องเที่ยวและภาคบริการยังคงอยู่ในภาวะการฟื้นตัวช้า ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึงประมาณ 90% ของ GDP ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในกลุ่มอาชีพอิสระจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยากเช่นเดียวกับช่วงปีที่ผ่านมา ภาวะการเพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อต่อไป ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

          แนวโน้มขยายตัว

          ด้วยองค์ประกอบและปัจจัยแวดล้อม ดังที่กล่าวมา REIC ได้จัดทำ "ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)" โดยใช้ข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และด้านอุปทานในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพื่อประเมินความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ พบว่าดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ในไตรมาส 2/2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 86.0 ปรับตัวลดลงเพียง -0.92% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าที่มีค่าดัชนี 86.8 แต่เพิ่มขึ้น 13.3% เมื่อเที่ยบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีค่าดัชนี 75.9

          โดย REIC คาดว่าปี 2565 จะมีดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) อยู่ที่ระดับเฉลี่ย 81.2 จุด เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ที่ระดับ 9.1% ในกรณีปรับตัวย่อลงเป็น Worst Case คาดว่าจะอยู่ที่ 77.0 จุด ขยายตัว 3.4% หรืออาจปรับตัวดีขึ้นกว่าที่คาดไว้เป็นกรณี Best Case จะอยู่ที่ 85.4 จุด ขยายตัว 14.7%

          "มองว่าทั้งปีนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าปีก่อน บ้านแนวราบน่าจะได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ในขณะที่อาคารชุดจะค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจากสต๊อกที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ ผู้ประกอบการบ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้เกิดการจัดสินใจซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 เพราะมีต้นทุนของการก่อสร้างที่สูงขึ้น ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ จะมีการขยายตัวขึ้นในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง แต่ยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวังประกอบด้วย อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง"ดร.วิชัย กล่าว

          แนวราบหนุนมูลค่าโอน

          นอกจากนี้คาดว่าสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์จะทรงๆ ตัว แต่ดีขึ้นกว่าปี 2564 เล็กน้อย เนื่องจากปัญหาเงินเฟ้อ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ประกอบกับมีบ้านที่ทยอยสร้างเสร็จเข้ามาสู่ตลาดเพิ่มขึ้น คาดว่าปี 2565 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 349,253 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ที่ 1.6% หรืออยู่ในช่วง -9.9% ถึง 10.5% แนวราบจะเพิ่มขึ้น 1.8% หรืออยู่ในช่วง -8.4% ถึง 12.0% อาคารชุดจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1 หรืออยู่ในช่วง -14.1% ถึง 6.1% เป็นต้น

          ด้านมูลค่าคาดว่าปี 2565 จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 948,471 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ที่ระดับเฉลี่ยประมาณ 0.4 หรืออยู่ในช่วง -10.4% ถึง 9.9% โดยแนวราบจะเพิ่มขึ้น 0.4% หรืออยู่ในช่วง -9.7% ถึง 10.4% ในขณะเดียวกันอาคารชุดจะเพิ่มขึ้นที่ระดับเฉลี่ยราว 0.6 หรืออยู่ในช่วง -12.5% ถึง 8.6