คนเร่งซื้อก่อนหมดมาตรการ-ล็อกดอกเบี้ย

           ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินไตรมาส 4 ผลบวกก่อนหมดโปรฯ! มาตรการผ่อนคลาย LTV ลดค่าโอนฯและจดจำนอง แรงเสริมเศรษฐกิจ ฟื้นตัว บริษัทอสังหาฯ อัดโปรโมชันสุดแรง กระตุ้นให้คนมีความคิดเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย หลังดอกเบี้ยในปี 66 ปรับขึ้นอีก ตามนโยบายของ กนง. เผยตัวเลขอัตราดูดซับทั้งปีดีดมาอยู่ที่ร้อยละ 3.2 ดีกว่าช่วงโควิด แนวโน้มเปิดโครงการใหม่รวมทั้งปี 77,728 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 50.8 มูลค่าสูงกว่า 4 แสน ลบ. ผู้ประกอบการ เข็นขายห้องชุดมูลค่าเกิน 10 ลบ. ขับเคลื่อนยอดขายและรายได้รวมของบริษัท

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้มีการประเมินถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 อีกรอบว่า จากการแถลงตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) โดยสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ระบุชัดเจนถึงเศรษฐกิจไทยในไตรมาสที่สองของปี 2565 ที่มีการขยายตัวร้อยละ 2.5 ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องจากการขยายตัวร้อยละ 2.3ในไตรมาสก่อนหน้า (%YoY) รวมครึ่งแรกของปี 65 เศรษฐกิจไทยขยายตัวร้อยละ 2.4 ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศ ไทย (ธปท.) มีความเห็นในทิศทางที่สอดคล้องกัน คือ ในไตรมาสที่ 2 ปี 65 เศรษฐกิจไทยปรับดีขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาสก่อน โดยการบริโภคภาคเอกชนปรับเพิ่มขึ้นจากหมวดบริการเป็นสำคัญ ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาดของ COVID-19 และมาตรการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศ ส่งผลให้ภาคการค้าและภาคบริการฟืนตัว และการลงทุนภาคเอกชนปรับดีขึ้นตามการฟืนตัวของเศรษฐกิจ สอดคล้องกับการประเมินภาพรวมด้านการลงทุนในภาคพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่ากลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ทำงานในภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกฟืนตัวต่อเนื่องจากปี 2564 ทำให้เกิดกำลังซื้อใหม่ๆ ผู้ประกอบการยังคงมีการออกโปรโมชัน การลดราคาขาย การให้ของแถมต่างๆ ต่อเนื่อง รวมถึงการสร้างกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน

          ทั้งนี้ จากการสำรวจพบว่า อัตราดูดซับที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปีนี้ เริ่มดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 2.3 และคาดว่าทั้งปีอัตราดูดซับเฉลี่ยจะอยู่ที่ร้อยละ 3.2 ซึ่งในช่วงก่อนเกิดโควิด อัตราดูดซับเฉลี่ยจะอยู่ที่ร้อยละ 3.9

          อย่างไรก็ตาม ดร.วิชัย ยังคงให้น้ำหนักเรื่องปัจจัยเสี่ยง ในครึ่งหลังของปี 65 ว่า ต้องระมัดระวัง จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีหลัง สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนในภาคการท่องเที่ยวและภาคบริการ ยังคงอยู่ในภาวะการฟืนตัวช้า ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึงประมาณ 90% ของ GDP ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในกลุ่มอาชีพอิสระ จะเข้าถึงสินเชื่อได้ยากเช่นเดียวกับช่วงปีที่ผ่านมา ภาวะการเพิ่มขึ้นของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิด รายได้ (NPL) ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงิน ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อต่อไป และอาจจะหันมาเน้นเรื่องการรีไฟแนนซ์สินเชื่อกลุ่มที่อยู่อาศัย (Refinance) เพิ่มขึ้น เนื่องจากมีความปลอดภัยและมีการตรวจสอบในเรื่องเครดิตมาก่อนหน้านี้ และเรื่องของต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

          "เรามองว่า หากสถานการณ์เศรษฐกิจและเงินเฟ้อของไทย ยังไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก ก็ทำให้เชื่อได้ว่า การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. ที่จะมีการประชุมอีก 2 ครั้ง อาจจะพิจารณาปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายครั้งละร้อยละ 0.25 ทำให้ภาคอสังหาฯ ปรับตัวลงเล็กน้อยในไตรมาส 3 และปรับตัวดีขึ้นอย่างมากในไตรมาสสุดท้ายของปี 65 เนื่องจากอยู่ในช่วงของการผ่อนคลายมาตรการเรื่อง LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือรายการละร้อยละ 0.01 และหากเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น จะส่งผลให้คนมีความคิดจะเร่งซื้อที่อยู่อาศัย ก่อนที่จะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกเช่นกันในปี 2566 ต่อเนื่องจากในครึ่งหลังของปี 65" ดร.วิชัย กล่าว

          สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในปี 65 คาดการณ์จะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 โดยจะมีการเปิดใหม่ประมาณ 77,728 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 50.8 จากปี 64 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 35.8 ถึง 65.9 มูลค่าการเปิดตัวจะสูงถึง 401,360 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 83.3 จากปี 65 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 65.0 ถึง 101.6

          ทั้งนี้ บ้านแนวราบน่าจะได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ในขณะที่อาคารชุดจะค่อยๆ ฟืนตัว เนื่องจากสต๊อกที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น ทำให้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ โดยจะอยู่ในห้องชุดราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท และให้สังเกตกลุ่มโครงการคอนโดฯ ห้องชุดราคาเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนเกินกว่าร้อยละ 50 ของมูลค่าการเปิดคอนโดฯ ในไตรมาส 2 นั้น ผู้ประกอบการอาจจะใช้สินค้าในกลุ่มคอนโดฯราคาแพง เป็นตัวขับเคลื่อนยอดขายและสร้าง รายได้มากขึ้น

          ขณะที่ผู้ประกอบการฯ บ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชันส่วนลดและของแถม เพื่อจูงใจให้เกิดการจัดสินใจซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 เนื่องจากมีต้นทุนของการก่อสร้างที่สูงขึ้น ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ