อสังหาริมทรัพย์

          ท่ามกลางภาวะกดดันจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจและเงินเฟ้อ ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อกาลังซื้อของผู้บริโภคและส่งผลต่อความกังวลด้านรายได้ รวมถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของ คนไทยในปัจจุบัน ปัจจัยดังกล่าวมีผลต่อมุมมองในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็ก ที่มีสภาพคล่องทางการเงินจากัด ส่งผลให้ตั้งแต่ ต้นปี 2565 ที่ผ่านมามีหลายๆ บริษัทยังชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ และพยายามระบายสต๊อกสินค้าในมือออกไป

          ปัจจัยดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าความเชื่อมั่น ต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ของผู้ประกอบการ ขนาดกลางและเล็กส่วนใหญ่ยังไม่มั่นใจต่อการฟืนตัวของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ แม้ว่าหน่วยงานรัฐและเอกชน รวมไปถึงศูนย์วิจัยของสถาบันการเงินที่คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ จะฟืนตัวในช่วงปลายปีนี้ ทั้งนี้ ความเชื่อมั่นของบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็ก สะท้อนให้เห็นว่าความระมัดระวังในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ยังอยู่ในระดับสูง

          ขณะที่มุมมองของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ซึ่งมีข้อได้เปรียบบริษัทด้านแหล่งเงินกู้ที่มีต้นทุนต่ำกว่า มีสภาพคล่องการเงิน ที่ดีกว่าบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลับมีมุมมองที่แตกต่างกัน โดยบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ มองว่าตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันฟืนตัวและเริ่มกลับมาขยายตัวบ้างแล้ว ทำให้บริษัทขนาดใหญ่ มีความเชื่อมั่นต่อตลาดที่มากกว่ารายเล็ก ทำให้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่มีการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา

          ทั้งนี้ แนวโน้มความเชื่อมั่นของบริษัทอสังหาฯ ที่มีต่อตลาดในปีนี้ เริ่มขยับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้า แม้จะอยู่ท่ามกลางปัจจัยลบรอบด้าน โดยดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 3 ปี 2565 ซึ่งจัดทำโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ เริ่มมีความเชื่อมั่นเพิ่มสูงขึ้น เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2565 ซึ่งเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาส 2 ปี 2565 เกือบทุกด้าน แต่กระนั้นก็ยังพบว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับต้นทุนการประกอบธุรกิจที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

          โดยในไตรมาสที่ 3/2565 นี้ ค่าดัชนีความเชื่อมั่นของบริษัทอสังหาฯ ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 51.8 (ค่ากลางเท่ากับ 50) เพิ่มขึ้นจาก 49.8 ในไตรมาส 2/2565 และเพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มีค่าดัชนี 47.1 การปรับตัวสูงขึ้นของดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาส 3/2565 สะท้อนให้เห็นว่าความเชื่อมั่นต่อธุรกิจอสังหาฯ ของบริษัท อสังหาฯ มีทิศทางดีขึ้นต่อเนื่องมา 2 ไตรมาสแล้ว หลังจากที่ปรับในไตรมาส 1/2565 ค่าดัชนีปรับตัวลดลงค่อนข้างแรง จากความกังวลผลกระทบจากสงครามระหว่างประเทศรัสเซียกับยูเครน

          ทั้งนี้ ความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันของทั้งกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Listed) และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาด หลักทรัพย์ฯ (Non-listed Companies) มีการ ปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 3 นี้เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2565 โดยพบว่ากลุ่ม Listed Companies มีระดับความเชื่อมั่นที่สูงและปรับตัวในระดับที่สูงกว่ากลุ่ม Nonlisted Companies อย่างชัดเจน โดยพบว่ากลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีปรับขึ้น 3.1 จุด จาก 54.9 เป็น 58.0 ขณะที่กลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีฯ ปรับขึ้นเพียง 0.4 จุด จาก 42.2 เป็น 42.6 และอยู่ที่ระดับ 42.2 ซึ่งยังคงต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 และเป็นการต่ำกว่าระดับ 50.0 ต่อเนื่องกันมา 14 ไตรมาสแล้ว ซึ่งให้เห็นว่ากลุ่ม Non-listed Companies ยังคงมีความกังวลในการดำเนินธุรกิจมากกว่ากลุ่ม Listed Companies

          สังเกตได้จากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ ของบริษัทอสังหาฯ กลุ่ม Listed Companies ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส ที่ 2/2565 ที่ผ่านมา ซึ่งปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นนี้ สะท้อนให้เห็นว่า ณ ปัจจุบัน การขยายตัวหรือฟืนตัวของตลาดในปีนี้มีกลุ่มบริษัท Listed Companies เป็นผู้ขับเคลื่อนหลัก ในขณะที่กลุ่มบริษัท Non -Listed Companies ยังชะลอการลงทุนโครงการใหม่ เพราะต้องระมัดระวังเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน แต่กลับเน้นการระบายสต๊อกเก่า ส่วนบริษัทที่มีการลงทุนก็จะเน้นการเปิดโครงการแนวราบขนาดเล็ก ซึ่งมีรอบการขายสั้นและสามารถปิดการขายโครงการได้เร็ว

          การปรับตัวดีขึ้นของดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาส 3/2565 นี้ มีปัจจัยมาจากภาวะของการฟืนตัวของเศรษฐกิจ จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 และมาตรการสนับสนุนเพื่อช่วยกระตุ้นการท่องเที่ยวในประเทศของรัฐบาล ซึ่งทำให้นักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญต่อธุรกิจอสังหาฯ และทำให้ผู้ประกอบการเชื่อว่าน่าจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้เกิดกำลังซื้อใหม่ๆ เพิ่มขึ้นจากภาคธุรกิจบริการที่ ฟืนตัวจากมาตรการดังกล่าว

          สำหรับมาตรการส่งเสริมการท่องเที่ยว ซึ่งที่ประชุมคณะกรรมการบริหารสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 มีมติเห็นชอบให้ขยายระยะเวลาการพำนักของผู้เดินทางเข้าราชอาณาจักร เพื่อกระตุ้นให้เกิดการเดินทาง และเพิ่มค่าใช้จ่ายของนักท่องเที่ยว ดังนี้ 1. ขยายระยะเวลาพำนักสำหรับผู้ได้รับการยกเว้นการตรวจลงตราในการเข้าประเทศ (ผ.30) ทั้งที่ไทยให้แต่ฝ่ายเดียว และที่มีความตกลงระหว่างกัน จากไม่เกิน 30 วัน เป็นไม่เกิน 45 วัน (ผ. 45) 2. ขยายระยะเวลาพำนักสำหรับผู้ได้รับ Visa on Arrival จากไม่เกิน 15 วัน เป็นไม่เกิน 30 วัน โดยให้มีผลตั้งแต่ 1 ตุลาคม 2565-31 มีนาคม 2566

          มาตรการดังกล่าวส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยในปี 2565 นี้ ณ ปัจจุบัน มีตัวเลขกว่า 9 ล้านคนแล้ว ซึ่งตัวเลขดังกล่าวนับเป็นสัญญาณเชิงบวกที่สะท้อนการฟืนตัวอย่างต่อเนื่อง ของภาคการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจไทย ซึ่งถือว่าเป็นผลสืบเนื่องจากการผ่อนคลายมาตรการเดินทางเข้าประเทศอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าวเริ่มส่งผลบวกมากขึ้นต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในช่วงที่ค่าเงินบาทอ่อนตัว ซึ่งมีผลให้นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดในช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้เดินทางเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ตามกำหนด สังเกตได้จากก่อนปิดไตรมาสที่ 3/2565 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นจากปีก่อนอย่างชัดเจน

          อย่างไรก็ตาม ในไตรมาส 3 /2565 ที่ผ่านมา ภาคธุรกิจอสังหาฯ ยังต้องเผชิญกับปัจจัยลบที่สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการ เช่น สถานการณ์ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ภาวะเงินเฟ้อ และทิศทางการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งสะท้อนให้เห็นชัดเจนในผู้ประกอบการ ทั้งกลุ่ม Listed Companies และ Non-listed Companies มีความกังวลต่อต้นทุนประกอบการที่อยู่ในระดับเพียง 28.6 ทั้งนี้ กลุ่ม Non-listed Companies ยังมีความเชื่อมั่นต่ำเพิ่มเติมในด้านผลประกอบการ ยอดขาย การเปิดโครงการใหม่ และการจ้างงาน

          สำหรับทิศทางการปรับตัวขึ้นของต้นทุนการ ก่อสร้างอสังหาฯ นั้น มีสัญญาณที่ชัดเจนตั้งแต่ปลายปี 2564 และทวีความรุนแรงมากขึ้นในช่วงไตรมาส 2/2565 ซึ่งจากรายงานค่าดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านในไตรมาส 3/2565 พบว่า ราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานไตรมาส 3/2565 ปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง สังเกตได้จากการผลักต้นทุนการก่อสร้างบ้านของบริษัทอสังหาฯ ไปใส่ไว้ในราคาบ้านต้นทุนบ้านใหม่

          โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ภาพรวมของราคาค่าก่อสร้างบ้านในปี 2565 ยังปรับขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1/2565 ถึงไตรมาส 3/2565 โดยดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน ไตรมาส 3 ปี 2565 ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 132.2 จุด สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน 6.2% เป็นอัตราการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 19 ไตรมาส ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ที่เป็นทั้งต้นทุนการผลิต และต้นทุนในการขนส่ง ทำให้แนวโน้มราคาค่าก่อสร้างบ้านยังปรับขึ้นแบบชะลอตัวลง ซึ่งการที่ทิศทางการ ปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างลดลง สืบเนื่องจากอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาก่อสร้างเมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2565 ลดลงมาอย่างต่อเนื่องโดยขยับลงมา 0.8% ในไตรมาส 3 จาก 3.9% และ 1.1% ในไตรมาส 1 และ 2 ที่ผ่านมา

          ทั้งนี้ หากวิเคราะห์ถึงองค์ประกอบที่สำคัญของการปรับเพิ่มของดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน ในไตรมาส 3 ปี 65 พบว่า มีการปรับราคาค่าก่อสร้างในเกือบทุกหมวดเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยในหมวดงานออกแบบก่อสร้างและงานระบบมีการปรับเพิ่มในงานวิศวกรรมโครงสร้างจากปีก่อนสูงถึง 8.0% ส่วนหมวดวัสดุก่อสร้างมีการปรับเพิ่มจากปีก่อนมากสุดใน หมวดย่อยสุขภัณฑ์ 13.2% เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก 11.5% และไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ 9.5% นอกจากนี้ ยังมีการปรับขึ้นค่าก่อสร้างบ้านในหมวดแรงงานจาก ปีก่อนอีก 5.6% ทั้งนี้ พบว่ามีเฉพาะราคาของกระเบื้อง ที่มีการลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนเล็กน้อยที่ 3.2%

          จากการวิเคราะห์ถึงองค์ประกอบที่ทำให้ราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานเพิ่มขึ้นยังคงมีปัจจัยสำคัญจากการที่ราคาวัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่มีทิศทางคงที่หรือปรับลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ในไตรมาส 4/65 ยังคงมีความเสี่ยงจากราคาน้ำมันที่อาจปรับตัวสูงขึ้นจากสงคราม และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่จะส่งผลต่อต้นทุนการดำเนินการของผู้ผลิตและผู้รับเหมาก่อสร้าง

          อย่างไรก็ตาม เมื่อกล่าวถึงระดับความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วง 6 เดือนข้างหน้า พบว่าระดับความเชื่อมั่นของบริษัทอสังหาฯ ที่มีต่อตลาดรวมอสังหาฯ มีการปรับตัวเพิ่มจากไตรมาส 2/2565 ประมาณ 1.3 จุด ซึ่งขยับขึ้นมาอยู่ที่ 57.9 โดยมีความเชื่อมั่นสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 ในเกือบทุกด้าน ยกเว้นเรื่องต้นทุนการประกอบการในการดำเนินธุรกิจในช่วงเวลา 6 เดือนข้างหน้า

          โดยบริษัทอสังหาฯ ในกลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 61.8 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 0.2 จุด จากไตรมาส ได้สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทอสังหาฯ มีความเชื่อมั่นในการ ดำเนินธุรกิจที่อยู่อาศัยค่อนข้างดี และเป็นบวกอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 52.1 ซึ่งกลับมาสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 และเพิ่มสูงกว่าไตรมาส 2/2565 ซึ่งอยู่ที่ระดับ 49.1 สะท้อนให้เห็นว่าในช่วงไตรมาส 1-2/2566 แนวโน้มที่บริษัทอสังหาฯ กลุ่ม Non-listed Companies จะเริ่มกลับมาขยายการลงทุนจะมีความชัดเจนมากขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณที่สะท้อนได้เป็นอย่างดีว่าในปี 2566 ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาฟืนตัว และขยายตัวในช่วงปลายไตรมาส 1 ต่อเนื่องไตรมาส 2/2566

          "แม้ว่าทั้งสองกลุ่มยังคงกังวลปัญหาต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สูงขึ้น ทำให้ความเชื่อมั่นยังอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ซึ่งมีปัจจัยมาจากภาวะทิศทางดอกเบี้ย ขาขึ้น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และ ค่าโสหุ้ยในการประกอบธุรกิจที่ยังคงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในอีก 6 เดือนข้างหน้าก็ตาม แต่ทิศทางความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการโดยรวมก็ยังปรับตัวดีขึ้น"

          อนึ่ง ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ รายเล็กที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ทำให้การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในกลุ่มบริษัท Non-listed Companies มีจำนวนน้อยลง ขณะที่กลุ่มบริษัท listed Companies มีการขยายการลงทุนมาตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ยิ่งเป็นการตอกย้ำว่าจากนี้ไปการขับเคลื่อนตลาดจะมาจากบริษัท listed Companies เป็นหลัก ซึ่งนั่นจะทำให้ส่วนแบ่งการตลาดของบริษัทอสังหาฯ รายกลาง-เล็ก ลดน้อยลงไปเรื่อยๆ ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับตลาดอสังหาฯ โลก โดยปัจจุบันบริษัทอสังหาฯรายใหญ่กินแชร์ตลาดอยู่ 70-80% หากสถานการณ์ยังเป็นเช่นนี้ คาดว่าในอนาคตอันใกล้นี้ บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลาง-เล็ก Non-listed Companies จะมีส่วนแบ่งการตลาด น้อยกว่า 20% ในระยะอันใกล้นี้