เบรก ลงทุนเก็งกำไร

          แบงก์ชาติ เบรก มาตรการ LTV ทุบตลาดอสังหาฯ ทรุดปี 66 สมาคมอสังหาฯ - ดีเวลลอปเปอร์ โอด ยังไม่ทันฟื้นตัว สต๊อกคอนโดหลังสองซื้อลงทุน -ตลาดบ้านมือสองอ่วม หาเงินก้อนโตวางดาวน์

          การประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์ การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เปิดโอกาสให้บ้านหลังที่สองกู้สินเชื่อสถาบันการเงิน 100%  ซึ่งจะหมดอายุลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 และปีหน้า (ปี2566) ให้กลับไปใช้เกณฑ์เดิมตามปกติ โดยให้เหตุผลว่าอุตสหกรรมด้านนี้กลับมาฟื้นตัวดีขึ้น

          หลายฝ่ายมองว่าเป็นคำสั่งออกมาแบบกระทันหัน มีเวลาตั้งตัวไม่เกิน 2เดือน อาจส่งผลให้กลุ่มผู้ยื่นขอสินเชื่อบ้านหลังที่สองหลังที่สาม ได้รับการอนุมัติไม่ทัน ลุกลามอุตสาหกรรมอสังหาฯ ทั้งระบบที่ติดเครื่องยนต์ รอทะยานไปข้างหน้า  มีอันต้องสะดุดลง เพราะถูกเบรกจากนโยบายดังกล่าว ประเมินว่า ปีหน้ากลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจะเป็นคอนโดมิเนียมรอขาย  เพราะนักลงทุนส่วนใหญ่เริ่มมองเห็นความไม่คุ้มทุน วนกลับมาที่เดิม  เช่นเดียวกันกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน สถานศึกษาเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับบุตรหลาน เป็นบ้านหลังที่สอง  ต้องควักกระเป๋าเพิ่ม 10-20% เพื่อวางดาวน์ เพราะสถาบันการเงินปล่อยกู้ 80-90%

          สต๊อกที่อยู่อาศัยทะลัก

          ส่งผลให้ความหวังการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยชะลอตัว รวมถึงการเปิดโครงการใหม่สมทบเข้าสู่ตลาด ที่ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือAREA คาดการณ์ว่า ปี 2565 ช่วง 9 เดือนแรกมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 77,398 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียม 40,473 หน่วยคิดเป็น 52% คาดการณ์ทั้งปี 105,648 หน่วย มูลค่า 451,520 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2564 เกือบเท่าตัว ปี 2566 แนวโน้มมีโครงการเปิดใหม่ 130,000 หน่วย มีสต๊อกเพิ่มขึ้น 250,000 หน่วย สะท้อนสัญญาณอันตราย หากไม่มีตัวช่วยที่มาจากมาตรการของรัฐบาล ประกอบกับความผันผวนของต้นทุนน้ำมัน เงินเฟ้อ ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ล้วนเป็นปัจจัยเสี่ยงที่เข้ามาซ้ำเติม

          มุมกลับ การยกเลิกมาตรการ LTV อาจเป็นตัวเร่งการตัดสินใจซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม พร้อมอยู่สำหรับกลุ่มเศรษฐีเงินเย็น นักลงทุน ในขณะนี้ก็เป็นได้ ซึ่งปัจจุบันเป็นช่วงไฮชีชั่นของตลาดอสังหาฯที่ดีเวลลอปเปอร์ต่างออกแคมเปญ กระตุ้นยอดขายระบายสต๊อกในช่วงโค้งท้ายปี 2565 พอดี

          นายกฯอสังหาชี้กระทบแน่ นาย มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าการยกเลิกมาตรการ LTV มีผลกระทบแน่ต่อตลาดอสังหาฯ ในปีหน้า ในแง่จิตวิทยา อารมณ์ความรู้สึก การตัดสินใจ ซื้ออาจชะงัก รวมถึงการเติบโตแนวโน้มลดลง และกลับสู่วังวนช่วงยังไม่ผ่อนเกณฑ์ LTV ส่วนการตัดสินใจซื้อช่วงเวลาที่เหลือมองว่าไม่มากนัก ขณะมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง คาดว่าน่าจะมีต่อเนื่อง

          สอดคล้องกับ นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ประเมินว่าตลาดอสังหาฯกระทบเป็นวงกว้างโดยปีหน้า การเติบโตหยุดชะงัก ยอดการซื้อที่อยู่อาศัย การขอสินเชื่อลดลงเหมือนปี 2562 ที่มาตรการดังกล่าวประกาศใช้ ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียม หลังที่สอง หนักใจที่สุด

          อย่างไรก็ตามแม้ว่ากลุ่มบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท บ้านหลังแรก ในสัญญาแรก ไม่กระทบเพราะกู้ได้ 100% แต่มีปัญหาปฏิเสธสินเชื่อ กว่า 30% โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนบ้านเกิน 10 ล้านบาท สัญญาแรก วางดาวน์ 10% สัญญา 2 20% ยอมรับว่าคนกลุ่มนี้ไม่กระทบมาก เนื่องจาก บริษัทอสังหาฯ มักกำหนดให้วางดาวน์ 30% สัดส่วนสูงกว่าธปท.กำหนด สำหรับช่วงโค้งสุดท้ายเหลือเวลาเกือบสองเดือนหากผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ ประวัติการผ่อนชำระดี ต้องการซื้อบ้านหลังสอง พร้อมอยู่หรือลงทุน ธนาคารจะใช้เวลาพิจารณาสินเชื่อไม่เกิน 7 วัน ทันก่อนมาตรการสิ้นสุดลง

          ทั้งนี้ การประกาศไม่ต่ออายุมาตรการLTV มีความกะทันหัน ควรขยายอายุต่อไปอีกระยะเพราะอสังหาฯยังไม่ฟื้นตัวอย่างแท้จริง

          คอนโดแพงสะเทือน

          ด้าน นายสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พาร์คลักชัวรี่ จำกัด เผยว่า รู้สึกผิดหวัง และกังวลถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2566 จากการที่ ธปท.ประกาศ เตรียมกลับมาใช้มาตรการ LTV เดิม กำหนดอัตราเงินดาวน์ สำหรับกลุ่มอสังหาฯที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาท ขึ้นไป และสัญญาการซื้อหลัง ที่ 2 ขึ้นไป เนื่องจาก 1.เป็นการประกาศแบบไม่ทันตั้งตัว โดยผู้ประกอบการ และผู้บริโภคมีเวลาปรับตัว เพียง 60 วันเท่านั้น 2.คาดจะกระทบต่อตลาดใหญ่ คอนโดมิเนียม เซ็กเม้นท์ลักชัวรีในทำเลกลางเมือง ราคา 7-20 ล้านบาท ที่เพิ่งกลับมามีทิศทางสดใส จากกลุ่มคนที่กำลังมองหาบ้านหลังที่ 2 และซื้ออสังหาฯ ไว้เพื่อเป็นสินทรัพย์ หรือไว้ให้ลูกหลาน หรือปล่อยเช่า เพราะปัจจุบัน สามารถกู้ขอสินเชื่อได้เต็ม 100% จากที่ธปท.เคยผ่อนคลายให้ช่วงโควิด19 ทั้งนี้ การที่ต้องกลับมาวางเงินดาวน์ อาจทำให้กลุ่มดังกล่าว ชะลอการตัดสินใจซื้อหรือลงทุนเพิ่มได้

          บิ๊กอสังหาฯคอนโด ยังระบุว่า สิ่งที่ธปท.แสดงความกังวลออกมา ว่า การฟื้นตัวแรงของอสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลัง 2565 ภายใต้การเปิดช่องให้กู้ได้เต็ม 100% ในทุกกลุ่มนั้น อาจนำมาซึ่งการกลับมาเก็งกำไร,ฟองสบู่แตก หรือซ้ำเติมหนี้ครัวเรือนนั้น อยากชี้แจงว่า ขณะนี้ ยังไม่เห็นสัญญาณดังกล่าว ในอสังหาฯไทย ในลักษณะที่คล้ายกับอสังหาฯในสหรัฐฯ หรือ อังกฤษ เพราะในช่วงโควิด19 ราคาอสังหาฯไทยลดลงมามาก และถึงแม้กลับมาเติบโต แต่ก็ไม่ได้หวือหวาจนน่ากังวล

          ขณะเดียวกัน น่าเสียดาย หากมาตรการ LTV เดิม จะทำให้ภาคอสังหาฯหดตัว เนื่องจากอสังหาฯกำลังเป็นแรงขับเคลื่อนที่สำคัญในธุรกิจเกี่ยวเนื่องจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัว เช่น วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สะท้อนว่า ช่วงปี 2562 เมื่อมี LTV บังคับใช้ยอดซื้อขายอสังหาฯและสินเชื่อทรุดตัวอย่างน่าตกใจ และปี 2566 เช่นกันเมื่อมาตรการผ่อนคลายถูกยกเลิกไป ตลาดคอนโดมิเนียม ได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะซื้อเพื่อเก็งกำไร ลงทุนระยะยาว รวมถึงตลาดบ้านมือสอง (ไม่มีการวางดาวน์) ทำให้ต้องหาเงินก้อนใหญ่มาโปะช่วงโอนกรรมสิทธิ์

          "ไม่เห็นด้วยกับธปท.ไม่ต่ออายุมาตรการ LTV ในช่วงที่อสังหาฯกำลังฟื้นตัวหลังโควิดคลี่คลาย เหมือนกับนกที่กำลังจะทะยานขึ้นฟ้า แต่ถูกเชือกกระตุกขาไว้ และยิ่งรัดแน่นขึ้น"