ราคาที่ดินสายสีม่วงเริ่มกลับมาร้อนแรงไตรมาส 3 ปรับขึ้นสูงสุด อสังหาฯปรับทำเลเลือกชานเมือง ผุดบ้าน 10 ลบ.
วันที่ : 10 พฤศจิกายน 2565
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภาพรวมค่าดัชนีปรับตัวดีขึ้นแม้ว่ายังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 (ปี 2558-2562) โดยจะเห็นได้จากค่าดัชนีมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากเริ่มปรับขึ้นมาอยู่ในระดับใกล้เคียงการเพิ่มขึ้นของค่าเฉลี่ย 5 ปีเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
อสังหาริมทรัพย์
ราคาที่ดิน เป็นหนึ่งในปัจจัยทางด้านต้นทุนที่สำคัญ ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งในช่วงที่ ผ่านมา วิกฤตใหญ่จากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลกระทบถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างหนัก ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เตรียมที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการโดยเฉพาะโปรดักต์คอนโดมิเนียม ต่างเบรกชะลอการขึ้นโครงการ เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ขณะที่ช่วงที่เริ่มมีประกาศ ใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หลายฝ่ายประเมินว่า เจ้าของที่ดิน และกลุ่มแลนด์ลอร์ด จะมีการระบายที่ดินเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดินฯ แต่ไม่เป็นอย่างที่คาดคิด 'ราคาที่ดิน' ยังไม่ได้ปรับลง เพียงแต่ชะลอการขึ้นราคาเท่านั้น!
โดยเฉพาะที่ดินชานเมือง ที่อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ราคาที่ดินปรับมีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการหันไปกว้านซื้อที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการแนวราบ ซึ่งสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ที่ได้รับความนิยม เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อ ต้องการบ้านที่มีพื้นที่รองรับการทำกิจกรรมของครอบครัว หรือ มีสเปซสำหรับการทำงาน ซึ่งวิถีใหม่เกี่ยวกับการทำงาน รูปแบบการทำงานที่สามารถทำจากที่บ้านได้
REIC ชี้ดัชนีราคาที่ดินปรับตัวใกล้ค่าเฉลี่ย 5 ปี
ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้นำผลสำรวจด้าน "ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2565" รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมค่าดัชนีปรับตัวดีขึ้นแม้ว่ายังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 (ปี 2558-2562) โดยจะเห็นได้จากค่าดัชนีมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากเริ่มปรับขึ้นมาอยู่ในระดับใกล้เคียงการเพิ่มขึ้นของค่าเฉลี่ย 5 ปีเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 368.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ขณะที่ค่าเฉลี่ย 5 ปี เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 ส่วนภาพรวมเปรียบเทียบรายปีอัตราการขยายตัวของดัชนีมีทิศทางดีขึ้นเช่นกัน
ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 368.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อน การพัฒนายังคงมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็น การปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อน เกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558-2562) โดยมีค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 จากไตรมาสก่อนหน้า โดยเป็นการปรับตัวดีขึ้น ตามปัจจัยประกอบสำคัญ คือ ความคืบหน้าด้านการก่อสร้างรถไฟฟาสายต่างๆ และการที่ผู้ประกอบการ เริ่มกลับมาประกาศแผนการพัฒนาโครงการใหม่อย่าง ต่อเนื่อง
ดีเวลลอปเปอร์ ชะลอตุนที่ดินขึ้นโครงการ ห่วง ศก.ยังไม่ฟืน-กังวลจ่ายภาษีที่ดินฯ
ดร.วิชัย กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่า มีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปกติต่อเนื่องตั้งแต่ ปี 2564 เป็นต้นมา ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่รัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา โดยไม่ได้รับส่วนลดร้อยละ 90 เหมือนเช่นในปี 2562-2563 ทำให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาการซื้อที่ดินสะสมลดลง เพื่อควบคุมภาระภาษีที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการ รวมถึงในช่วงก่อนหน้า ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อรอการฟืนตัวของเศรษฐกิจ และการกลับมาของกำลังซื้อของผู้บริโภค
รวมถึงในปี 2565 ยังได้รับผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซีย และยูเครน ที่อาจจะทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทั้งหมดนี้ มีผลให้อัตราขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ - ปริมณฑลยังไม่กลับมาใกล้เส้นค่าเฉลี่ย 5 ปี แม้จะดีขึ้นในรายไตรมาสก็ตาม
บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงสูง
โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3 ปี 2565 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ยังคงเป็นที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล เนื่องจากมีความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย แนวราบ และราคาที่ดินยังอยู่ในระดับไม่สูง ทำให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ในขณะที่ราคาที่ดินในเขตชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีการปรับตัวขึ้นบ้าง แต่ก็ทำให้ไม่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงที่สูงดังเช่นในพื้นที่ชานเมือง ประกอบด้วย
อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อบางเสาธงมีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึงร้อยละ 55.7
อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองนนทบุรี- ปากเกร็ด มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 42.8
อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานีลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 28.1
อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะบางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 26.4
อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนพระโขนง-บางนาสวนหลวง-ประเวศ มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 11.6 (ดูตารางที่ 2)
ที่ดินสายสีม่วง เริ่มกลับมาร้อนแรง อันดับ 1 เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 9
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟาผ่านในไตรมาสนี้ พบว่า เส้นทางรถไฟฟา 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีแผนจะพัฒนาโครงการรถไฟฟาในอนาคต โดยมีรายละเอียดดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 2 ได้แก่ สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 92.82 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) เขตหลักสี่ และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 3 ได้แก่ สาย BTS สายสุขุมวิท ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ ในเขตจตุจักร บางนา พญาไท และพระโขนง เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 4 ได้แก่ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 96.79 ราคาที่ดินปรับ เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของ ปีก่อน (YoY) เขตบางพลี ประเวศ และเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
และ อันดับ 5 ได้แก่ สายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และเขตหลักสี่ เป็นบริเวณที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก
อสังหาฯ เฟ้นหาทำเลผุดแนวราบ เชื่อมเดินทางเข้าเมืองหลวง
ด้าน นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ (LALIN) กล่าวถึงกลยุทธ์และการเฟ้นหาดีมานด์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการโครงการแนวราบว่า บริษัทฯ ให้ความสำคัญอย่างมากในการคัดสรรทำเล เพื่อการพัฒนาโครงการ ซึ่งบ้านเดี่ยวแบรนด์แลนซีโอ คริป ทั้ง 2 โครงการใหม่ล่าสุดนี้ สามารถตอบโจทย์แนวคิดดังกล่าวได้อย่างมาก เพราะเป็นทำเลที่เหมาะอย่างยิ่งต่อการอยู่อาศัย มีความสะดวกสบายจากปัจจุบันสู่อนาคต ไม่ว่าจะเป็นทั้งเรื่องระบบเครือข่ายคมนาคม เส้นทางการเดินทางจากรอบนอกสู่ใจกลางกรุงเทพฯ อีกทั้งทำเลยังตั้งอยู่ในย่านเศรษฐกิจและชุมชนคุณภาพ ให้ลูกค้าได้ใช้ชีวิตในวันทำงานและวันหยุดได้อย่างสมบูรณ์แบบตามที่ต้องการ
ลลิลฯ เน้นพัฒนาโครงการจากพื้นฐานความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มลูกค้า จึงได้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่มาในคอนเซ็ปต์ "Perfection of Living ความสมบูรณ์แบบ ที่ตอบสนองทุกไลฟ์สไตล์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง = เพื่อสื่อถึงการให้อิสระด้านการใช้ชีวิตที่ต้องจัดสรรในแต่ละวันให้คุ้มค่า"
โดย 2 โครงการใหม่ ภายใต้แบรนด์ แลนซีโอ คริป จาก ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ มีมูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยวแลนซีโอ คริป 2 อยู่โซน สุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ 90 ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 25 ไร่ มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท ระดับราคา 4-6 ล้านบาท อยู่บนทำเลใจกลางประชาอุทิศ ใกล้ทางด่วน 3 สาย สามารถเข้า-ออก เมืองได้ด้วยรถไฟฟาสายสีม่วงใต้ (เตาปูนราษฎร์บูรณะ) และสายสีเขียว (ในอนาคต)
และโครงการบ้านเดี่ยวแลนซีโอ คริป รัตนาธิเบศร์เวสต์เกต ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 47 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท ระดับราคา 4-6 ล้านบาท ใกล้ทางพิเศษสาย ศรีรัช-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ใกล้รถไฟฟาสาย สีม่วง (สถานีตลาดบางใหญ่)
ปรับทำเล เปิดตลาดบ้าน 10 ลบ.ขึ้น เลือกโลเกชันชานเมือง ราคาไม่แพง
นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านขึ้นไปในครึ่งหลังปี 2565 คาดว่าจะมีทิศทางที่เป็นบวก สืบเนื่องจากกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่เน้นอยู่อาศัยจริง ในช่วงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการยังคงเน้นจับตลาดบ้านกลุ่มนี้ และยังเปิดตัวโครงการใหม่ขึ้นมาเรื่อยๆ เพราะยังมั่นใจในดีมานด์ของตลาดกลุ่มนี้ โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดนี้ยังไปต่อได้ คือ สภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยและให้ความสะดวกในการดำเนินชีวิต ซึ่งจะเห็นว่า กลุ่มบ้านในระดับราคานี้ ได้ขยายตัวออกไปในพื้นที่ส่วนต่อขยายของกรุงเทพฯ (EBD) และยังได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อ สะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมในการอยู่อาศัย และการซื้อที่อยู่อาศัยของคนเมืองที่เปลี่ยนไป อันเนื่องมาจากโครงการบ้านในเมืองที่มีราคาที่สูง กลุ่มผู้ซื้อ จึงมองหาบ้านหรูในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากศูนย์กลางธุรกิจ แต่ยังคงสามารถเข้าเมืองได้สะดวกจากเส้นทางคมนาคมที่เกิดขึ้นใหม่ ทำให้โครงการที่อยู่ในย่านชานเมือง หรือส่วนต่อขยายได้รับความสนใจค่อนข้างมาก
ราคาที่ดิน เป็นหนึ่งในปัจจัยทางด้านต้นทุนที่สำคัญ ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งในช่วงที่ ผ่านมา วิกฤตใหญ่จากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลกระทบถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างหนัก ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เตรียมที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการโดยเฉพาะโปรดักต์คอนโดมิเนียม ต่างเบรกชะลอการขึ้นโครงการ เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ขณะที่ช่วงที่เริ่มมีประกาศ ใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หลายฝ่ายประเมินว่า เจ้าของที่ดิน และกลุ่มแลนด์ลอร์ด จะมีการระบายที่ดินเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดินฯ แต่ไม่เป็นอย่างที่คาดคิด 'ราคาที่ดิน' ยังไม่ได้ปรับลง เพียงแต่ชะลอการขึ้นราคาเท่านั้น!
โดยเฉพาะที่ดินชานเมือง ที่อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ราคาที่ดินปรับมีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการหันไปกว้านซื้อที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการแนวราบ ซึ่งสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ที่ได้รับความนิยม เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อ ต้องการบ้านที่มีพื้นที่รองรับการทำกิจกรรมของครอบครัว หรือ มีสเปซสำหรับการทำงาน ซึ่งวิถีใหม่เกี่ยวกับการทำงาน รูปแบบการทำงานที่สามารถทำจากที่บ้านได้
REIC ชี้ดัชนีราคาที่ดินปรับตัวใกล้ค่าเฉลี่ย 5 ปี
ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้นำผลสำรวจด้าน "ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2565" รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมค่าดัชนีปรับตัวดีขึ้นแม้ว่ายังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 (ปี 2558-2562) โดยจะเห็นได้จากค่าดัชนีมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากเริ่มปรับขึ้นมาอยู่ในระดับใกล้เคียงการเพิ่มขึ้นของค่าเฉลี่ย 5 ปีเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 368.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ขณะที่ค่าเฉลี่ย 5 ปี เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 ส่วนภาพรวมเปรียบเทียบรายปีอัตราการขยายตัวของดัชนีมีทิศทางดีขึ้นเช่นกัน
ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 368.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อน การพัฒนายังคงมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็น การปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อน เกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558-2562) โดยมีค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 จากไตรมาสก่อนหน้า โดยเป็นการปรับตัวดีขึ้น ตามปัจจัยประกอบสำคัญ คือ ความคืบหน้าด้านการก่อสร้างรถไฟฟาสายต่างๆ และการที่ผู้ประกอบการ เริ่มกลับมาประกาศแผนการพัฒนาโครงการใหม่อย่าง ต่อเนื่อง
ดีเวลลอปเปอร์ ชะลอตุนที่ดินขึ้นโครงการ ห่วง ศก.ยังไม่ฟืน-กังวลจ่ายภาษีที่ดินฯ
ดร.วิชัย กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่า มีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปกติต่อเนื่องตั้งแต่ ปี 2564 เป็นต้นมา ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่รัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา โดยไม่ได้รับส่วนลดร้อยละ 90 เหมือนเช่นในปี 2562-2563 ทำให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาการซื้อที่ดินสะสมลดลง เพื่อควบคุมภาระภาษีที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการ รวมถึงในช่วงก่อนหน้า ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อรอการฟืนตัวของเศรษฐกิจ และการกลับมาของกำลังซื้อของผู้บริโภค
รวมถึงในปี 2565 ยังได้รับผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซีย และยูเครน ที่อาจจะทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทั้งหมดนี้ มีผลให้อัตราขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ - ปริมณฑลยังไม่กลับมาใกล้เส้นค่าเฉลี่ย 5 ปี แม้จะดีขึ้นในรายไตรมาสก็ตาม
บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงสูง
โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3 ปี 2565 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ยังคงเป็นที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล เนื่องจากมีความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย แนวราบ และราคาที่ดินยังอยู่ในระดับไม่สูง ทำให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ในขณะที่ราคาที่ดินในเขตชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีการปรับตัวขึ้นบ้าง แต่ก็ทำให้ไม่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงที่สูงดังเช่นในพื้นที่ชานเมือง ประกอบด้วย
อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อบางเสาธงมีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึงร้อยละ 55.7
อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองนนทบุรี- ปากเกร็ด มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 42.8
อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานีลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 28.1
อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะบางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 26.4
อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนพระโขนง-บางนาสวนหลวง-ประเวศ มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 11.6 (ดูตารางที่ 2)
ที่ดินสายสีม่วง เริ่มกลับมาร้อนแรง อันดับ 1 เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 9
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟาผ่านในไตรมาสนี้ พบว่า เส้นทางรถไฟฟา 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีแผนจะพัฒนาโครงการรถไฟฟาในอนาคต โดยมีรายละเอียดดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 2 ได้แก่ สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 92.82 ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) เขตหลักสี่ และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 3 ได้แก่ สาย BTS สายสุขุมวิท ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ ในเขตจตุจักร บางนา พญาไท และพระโขนง เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 4 ได้แก่ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วกว่าร้อยละ 96.79 ราคาที่ดินปรับ เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของ ปีก่อน (YoY) เขตบางพลี ประเวศ และเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
และ อันดับ 5 ได้แก่ สายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และเขตหลักสี่ เป็นบริเวณที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก
อสังหาฯ เฟ้นหาทำเลผุดแนวราบ เชื่อมเดินทางเข้าเมืองหลวง
ด้าน นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ (LALIN) กล่าวถึงกลยุทธ์และการเฟ้นหาดีมานด์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการโครงการแนวราบว่า บริษัทฯ ให้ความสำคัญอย่างมากในการคัดสรรทำเล เพื่อการพัฒนาโครงการ ซึ่งบ้านเดี่ยวแบรนด์แลนซีโอ คริป ทั้ง 2 โครงการใหม่ล่าสุดนี้ สามารถตอบโจทย์แนวคิดดังกล่าวได้อย่างมาก เพราะเป็นทำเลที่เหมาะอย่างยิ่งต่อการอยู่อาศัย มีความสะดวกสบายจากปัจจุบันสู่อนาคต ไม่ว่าจะเป็นทั้งเรื่องระบบเครือข่ายคมนาคม เส้นทางการเดินทางจากรอบนอกสู่ใจกลางกรุงเทพฯ อีกทั้งทำเลยังตั้งอยู่ในย่านเศรษฐกิจและชุมชนคุณภาพ ให้ลูกค้าได้ใช้ชีวิตในวันทำงานและวันหยุดได้อย่างสมบูรณ์แบบตามที่ต้องการ
ลลิลฯ เน้นพัฒนาโครงการจากพื้นฐานความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มลูกค้า จึงได้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่มาในคอนเซ็ปต์ "Perfection of Living ความสมบูรณ์แบบ ที่ตอบสนองทุกไลฟ์สไตล์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง = เพื่อสื่อถึงการให้อิสระด้านการใช้ชีวิตที่ต้องจัดสรรในแต่ละวันให้คุ้มค่า"
โดย 2 โครงการใหม่ ภายใต้แบรนด์ แลนซีโอ คริป จาก ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ มีมูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยวแลนซีโอ คริป 2 อยู่โซน สุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ 90 ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 25 ไร่ มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท ระดับราคา 4-6 ล้านบาท อยู่บนทำเลใจกลางประชาอุทิศ ใกล้ทางด่วน 3 สาย สามารถเข้า-ออก เมืองได้ด้วยรถไฟฟาสายสีม่วงใต้ (เตาปูนราษฎร์บูรณะ) และสายสีเขียว (ในอนาคต)
และโครงการบ้านเดี่ยวแลนซีโอ คริป รัตนาธิเบศร์เวสต์เกต ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 47 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท ระดับราคา 4-6 ล้านบาท ใกล้ทางพิเศษสาย ศรีรัช-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ใกล้รถไฟฟาสาย สีม่วง (สถานีตลาดบางใหญ่)
ปรับทำเล เปิดตลาดบ้าน 10 ลบ.ขึ้น เลือกโลเกชันชานเมือง ราคาไม่แพง
นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านขึ้นไปในครึ่งหลังปี 2565 คาดว่าจะมีทิศทางที่เป็นบวก สืบเนื่องจากกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่เน้นอยู่อาศัยจริง ในช่วงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการยังคงเน้นจับตลาดบ้านกลุ่มนี้ และยังเปิดตัวโครงการใหม่ขึ้นมาเรื่อยๆ เพราะยังมั่นใจในดีมานด์ของตลาดกลุ่มนี้ โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดนี้ยังไปต่อได้ คือ สภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยและให้ความสะดวกในการดำเนินชีวิต ซึ่งจะเห็นว่า กลุ่มบ้านในระดับราคานี้ ได้ขยายตัวออกไปในพื้นที่ส่วนต่อขยายของกรุงเทพฯ (EBD) และยังได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อ สะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมในการอยู่อาศัย และการซื้อที่อยู่อาศัยของคนเมืองที่เปลี่ยนไป อันเนื่องมาจากโครงการบ้านในเมืองที่มีราคาที่สูง กลุ่มผู้ซื้อ จึงมองหาบ้านหรูในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากศูนย์กลางธุรกิจ แต่ยังคงสามารถเข้าเมืองได้สะดวกจากเส้นทางคมนาคมที่เกิดขึ้นใหม่ ทำให้โครงการที่อยู่ในย่านชานเมือง หรือส่วนต่อขยายได้รับความสนใจค่อนข้างมาก
ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ