อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ

          กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

          เข้าสู่โค้งสุดท้ายของปี 2565 และเป็นช่วงไฮซีซั่นของการท่องเที่ยวด้วยเช่นกัน หลังจากที่การท่องเที่ยวทุกๆ ประเทศหยุดชะงักไปในช่วง โควิด-19ที่ผ่านมา ปีนี้ถือว่าการท่องเที่ยวกลับมาเข้าสู่บรรยากาศสุดคึกคักอีกครั้ง

          ประเทศไทยก็มีนโยบายกระตุ้นการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศ ด้วยประเทศไทยมีแหล่งท่องเที่ยวที่หลากหลาย มีการผสมผสานวัฒนธรรม ประเพณี ภูมิปัญญา และความเป็นไทยเกิดเป็นเอกลักษณ์ของแต่ภูมิภาค ซึ่งช่วยสร้างประสบการณ์ใหม่ให้กับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและ ต่างชาติได้เป็นอย่างดี

          อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจึงเป็นแรงกระตุ้นการสร้างรายได้ และส่งเสริมให้เศรษฐกิจประเทศไทยฟื้นตัวขึ้นอีกครั้ง

          จากสถิติการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) พบว่ามี นักท่องเที่ยวที่เข้ามาในช่วงปีนี้มีปริมาณเพิ่มขึ้นเป็น 3 เท่าตัวเมื่อ เทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันเมื่อปีที่แล้ว

          โดยมียอดนักท่องเที่ยวสูงถึง 135 ล้านคนเลยทีเดียว แม้ว่าสถิติจะไม่เท่ากับยอดก่อนเกิดโควิด-19 แต่ก็ถือว่าเป็นสัญญาณเริ่มต้นที่ดี  การมาของนักท่องเที่ยวนั้นส่งผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ของไทยในหลายๆ ด้าน รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพราะไม่เพียงแต่ นักท่องเที่ยวเหล่านี้จะต้องเข้าพักตามโรงแรมต่างๆ แล้ว ยังมีนักท่องเที่ยว บางส่วนที่อาจจะมาพักผ่อนเป็นระยะเวลานานหลายเดือน ก็อาจจะหันมาใช้วิธีเช่าบ้าน หรือคอนโดมิเนียมแทน  ซึ่งเหตุนี้เองก็เป็นส่วนกระตุ้นให้บ้านและคอนโดมิเนียมทั้งในกรุงเทพฯ และตามเมืองท่องเที่ยวสำคัญมีความคึกคัก โดยเฉพาะในพื้นที่ตากอากาศ อย่างเชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา หัวหิน-ชะอำ ที่ยังคงเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง  และยังมีอานิสงส์มาตรการรัฐหนุนกระแสท่องเที่ยวต่อเนื่องจากการลงทุนภาครัฐ ภาคเอกชน และการขยายอายุวีซ่าในไทย 10 ปี หรือ LTR Visa เปิดทางต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่มเข้ามา ได้แก่ กลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มคนวัยเกษียณอายุ กลุ่มที่ต้องการเข้ามาทำงาน และกลุ่มทักษะความเชี่ยวชาญ

          นับเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนให้คึกคักมากขึ้นทั้งในด้านการลงทุนและพำนักในไทยระยะยาว ล้วนแต่ส่งผลต่อดีต่อเศรษฐกิจ และการจ้างงาน จนทำให้โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีโอกาสเป็นแหล่งการลงทุน และสร้างรายได้อีกช่องทางหนึ่ง

          รวมถึง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้คาดการณ์ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็จะกลับมาฟื้นตัวด้วยเช่นเดียวกัน ด้วยปัจจัยที่การท่องเที่ยวกลับมาในช่วงนี้ รวมถึงมีปัจจัยอื่นที่เป็นบวก

          โดยปัจจุบันมีสัดส่วนที่อยู่อาศัยในตลาดที่เสนอขายอยู่ จำนวนมาก แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 119,483 หน่วย และโครงการอาคารชุด จำนวน 80,466 หน่วย และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีโครงการใหม่ๆ เปิดอีกอย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเร่งกระตุ้นการ ตัดสินใจซื้อด้วยการแข่งจัดโปรโมชันสุดคุ้ม ทั้งรับเงินคืน ฟรีเฟอร์นิเจอร์ทั้งหลัง ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนและค่าส่วนกลาง รวมทั้งตรึงราคาเดิม ให้นานที่สุดเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของภาวะเศรษฐกิจ ในช่วงนี้

          วันนี้เป็น Golden Period หรือจังหวะทองของการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีความพร้อม เนื่องจากมีแรงสนับสนุนหลายอย่างเมื่อผนวกกับ ปัจจัยบวกที่ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายมาตรการควบคุม สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value : LTV) ทำให้ผู้ซื้อบ้าน สามารถกู้ได้ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย รวมถึงมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนอง เหลือเพียง 0.01% โดยมาตรการนี้จะหมดอายุวันที่ 31 ธ.ค.นี้

          และปี 2566 คาดว่าโครงสร้างราคาจะปรับขึ้นแน่นอนอย่างน้อย 10% จากการปรับขึ้นของต้นทุนราคาวัสดุ การก่อสร้าง แรงงาน น้ำมัน รวมทั้งภาวะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการขยับขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาการโครงการต่าง ๆ ที่ยังมีบ้านที่อยู่ในสต็อกที่ยังไม่ปรับราคาขึ้น จึงถือเป็นโอกาสสุดท้ายของปีนี้ ที่เอื้อให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่ยังไม่แพงเกินไป

          นอกจากนี้ ทรัพย์สินรอการขาย (Non-Performing Assets: NPA) หรือ "ทรัพย์สินหลุดจำนอง" หรือ "ทรัพย์สินพร้อมขาย"เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสองประเภทหนึ่งที่น่าสนใจไม่แพ้กัน เนื่องจากราคาของทรัพย์สินรอการขายส่วนมากจะถูกกว่าการขายมือสองมากถึง 10-15%

          โดยข้อได้เปรียบของการซื้อทรัพย์สินรอการขาย คือ อาจได้พบกับอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทองหรือทำเลศักยภาพในราคาที่ถูกกว่าการซื้อแบบรีเซลล์ สามารถนำไปลงทุนต่อหรือทำการรีโนเวทได้เพื่อขายเก็งกำไร ตลอดจนใช้เวลาไม่นานก็สามารถที่จะเข้าไปใช้พื้นที่ได้ จึงทำให้หลายคนสนใจในทรัพย์สินประเภทนี้

          ดังนั้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะลงทุนทั้งแบบ เพื่ออยู่เองหรือเพื่อให้เช่า ทั้งในย่านเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ หรือในจังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญก็นับว่ามองเห็นโอกาสที่ดีในการลงทุนอยู่