อุมาภรณ์ ขวัญเมือง

          ภาพการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ที่มีสัญญาณชัดเจนตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2565 ต่อเนื่อง ไตรมาส 2 และ 3 ผ่านการกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนาอสังหารมทรัพย์ต่างๆ ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล อย่างคึกคัก

          ขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง ก.ค.-ก.ย. สูงสุดในรอบ 10 ไตรมาส ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ และการปล่อยสินเชื่อใหม่ ที่สะท้อนถึง 'กำลังซื้อ' และ ความต้องการของผู้บริโภคทั่วประเทศนั้น ก็พบเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเช่นกัน จนทำให้คาดการณ์ว่า ทั้งปี 2565 ตลาดจะฟื้นตัวเกือบ 9% (ในแง่มูลค่า)

          อย่างไรก็ดี ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึงประมาณ 90% ของ GDP ทำให้แนวโน้ม ปี 2566 อาจไม่ได้มีแรงผลักให้ตลาดนี้ฟื้นตัวได้ต่อ เมื่อ สถาบันการเงิน อาจยังคงพิจารณาให้สินเชื่อตามเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้น พร้อมๆกับ ทิศทางดอกเบี้ยที่ยังเป็นขาขึ้น ภายใต้การปรับขึ้นดอกเบี้ยของ ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) และ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

          แต่ตัวแปรสำคัญสูงสุด ที่ทำให้ภาพตลาดในปีหน้าผกผันและอาจชะลอตัวลงกว่า 14% นั้น คือ กรณีการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย หลักเกณฑ์การคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ของธปท. โดย นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ชี้ว่า เป็นการส่งสัญญาณลดความร้อนแรงของตลาดอย่างน่ากังวล ตั้งแต่แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ ที่จะกระทบลามไปถึงตลาดบ้านมือสองด้วย และเมื่อประกอบกับปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจหลายด้าน กำลังซื้อที่ยังเพิ่งทยอยฟื้นตัว ตลาด ปีหน้าอาจติดลบได้มากถึง 20% ด้วยซ้ำ

          'ฐานเศรษฐกิจ' เจาะมุมมองความเห็นเพิ่มเติม ของนายวิชัย หลังแสดงข้อห่วงใยหลายประการ และอาจนำไปสู่การเสนอให้รัฐทบทวนมาตรการ และขยายปรับปรุงมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย

          ตลาดอ่วม LTV เดิม

          REIC ประเมินว่า ก่อน ธปท.กลับไปใช้เกณฑ์ LTV เดิม ซึ่งจะกระทบตั้งแต่กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพราะเดิมมาตรการผ่อนคลายที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2564 ต่อเนื่องปี 2565 ก่อนจะสิ้นสุด 31 ธ.ค.นั้น เป็นปัจจัยสำคัญอย่างมาก ที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวได้เร็วในช่วง 'กำลังซื้อ' คนไทยอ่อนแอลงจากโควิด19 และ ผู้ซื้อตลาดต่างชาติ หายไปเป็นจำนวนมาก  เพราะช่วยให้คนที่ต้องการมีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 สำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อีกทั้ง 'ผู้ซื้อ' ยังมองเป็นโอกาสเหมาะสม จากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน ต้นทุนค่าโสหุ้ยต่าง ๆ ในการประกอบการเพิ่มตาม 'เงินเฟ้อ' แต่ 'ราคาที่อยู่อาศัย' ในช่วงที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวแรง เพราะผู้ประกอบการก็ต้องการระบายสต๊อก และคงเป็นการกระตุ้นให้ปลายปีนี้ เห็นการรีบซื้อ-รีบโอนฯ ก็ตาม

          แต่คาดการณ์แนวโน้มของผู้ซื้อปีหน้า มีความเสี่ยงจากการที่สถาบันการเงินคงปล่อยวงเงินกู้สินเชื่อที่น้อยลง การกู้ได้ไม่เต็ม 100% หรือได้เพิ่มเติมหลังแรก 110% เหมือนก่อน คงทำให้ผู้ซื้อจองโครงการไว้บางส่วน ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือขอยืดระยะเวลาออกไป ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของผู้ประกอบการในปี 2566 เนื่องจากยอดขายที่ควรจะรับรู้รายได้ได้ มีเม็ดเงินกลับมา อาจไม่เป็นตามคาด สต๊อกระบายได้ช้าลง

          "อยากส่งต่อข้อห่วงใยต่อ ธปท. ว่า LTV เดิมจะกระทบทั้งตลาด ย้อนข้อมูลตั้งแต่ 20 ต.ค.2564 ที่เริ่มมีมาตรการผ่อนปรน ทำให้คนซื้อบ้านหลังแรก ไม่ต้องวางเงินดาวน์ และกู้วงเงินเพิ่มเพื่อตกแต่งซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้อีก 10% เป็น 110% ช่วยผลักความต้องการ ขณะกลุ่มซื้อบ้านหลัง 2,3 ไม่ได้หมายรวมการลงทุนทั้งหมด ก็มีส่วนทำให้ตลาดฟื้นขึ้นมา"

          ลาม 'บ้านมือสอง' ติดลบ 20%

          นายวิชัย อธิบายเพิ่มเติม ว่า ปัจจัยลบ LTV ต่อทิศทางอสังหาฯปีหน้า จะเกิดขึ้นใน 2 ส่วนหลักๆ 1.จำนวนหน่วยโอนฯหดตัวลงราว 19% จากที่มีการคาดการณ์ว่า หากยังมีการผ่อนคลายมาตรการดังกล่าว ตลาดอาจมีการโอนฯเกิดขึ้น ได้มากถึง 392,057 หน่วย เพิ่มจากปี 2565 ที่ 5% 2.มูลค่าการโอนฯหดตัว 11.7% จากเดิมอาจเพิ่มขึ้นได้มากถึง 1,070,139 ล้านบาท เติบโตอีก 7.3% จาก 'กำลังซื้อ'ที่ไม่ถึงเกณฑ์ LTV โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ถึงปานกลาง ไม่มีเงินเก็บสะสม วางดาวน์ 10-20% หรือเงินสำรอง สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ ทำให้เลื่อนการตัดสินใจ

          ทั้งนี้หากนับรวมปัจจัยลบอื่นๆ เช่น การปรับอัตราดอกเบี้ย และกรณีรัฐไม่มีการยืดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ  (ลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และค่าจดจำนอง ซึ่งเดิมช่วยให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายน้อยลงมาก (หมดอายุ 31 ธ.ค.) อาจทำให้ตลาดปีหน้าติดลบได้ 10-20% จากฐานปีนี้ ขณะดัชนีอสังหาฯ จะไม่ขยายตัวหรือเติบโตได้แค่ 1.1% เท่านั้น เพราะมาตรการดังกล่าว ได้ช่วยเหลือครอบคลุมไปถึงบ้านมือสอง ซึ่งมีสัดส่วนสำคัญที่ 40% ของตลาด หรือร่วม 30,000 หน่วยต่อปี

          ชงขยายเพดานโอนถึง 5 ล.

          REIC ประเมินว่า ด้วยภาวะปัจจัยลบ ภายใต้ข้อห่วงใยว่า ปีหน้าเศรษฐกิจไทยอาจยังฟื้นตัวไม่เต็มที่และยังไม่แข็งแรง เพราะต้องพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวในการขยายตัว แต่ถ้ารายได้ดังกล่าว เข้ามาน้อยกว่าคาดการณ์ไว้ เศรษฐกิจจะฟื้นตัวได้ช้า ฉะนั้น เพื่อเป็นการสนับสนุนตลาดอสังหาฯ ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อน จีดีพีประเทศด้วยนั้น รัฐควรจะต่ออายุมาตรการลดค่าโอนฯ ออกไปอย่างต่ำใน ปี 2566 ไปอีก 1 ปี

          "ตลาดอสังหาฯ ยังไม่แข็งแรง ต้องรอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเป็นหลัก ดังนั้น การใส่ปัจจัยบวกใหม่เข้าไป หรือ คงไว้ซึ่งปัจจัยสนับสนุนเดิม จะทำให้ตลาดทยอยฟื้นตัวได้ดี มีเสถียรภาพระดับหนึ่ง ก่อนพิจารณาลดมาตรการต่างๆ ในปี 2567 หรือ ปี 2568 ก็ได้"

          โดยเสนอให้รัฐบาลพิจารณาขยายเพดานของผู้ที่มีสิทธิในมาตรการลดค่าโอนฯด้วย เพราะจากเดิมจำกัดแค่ผู้ที่ซื้อโอนฯบ้านมือ 1, มือ 2 ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น เป็นให้ครอบคลุมไปถึงบ้าน 5 ล้านบาท เพราะจะช่วยขยายตลาดได้อีกมาก เนื่องจากปัจจุบันมีบ้าน 3-5 ล้านบาท ในตลาดเป็นส่วนใหญ่ สัดส่วนผู้ซื้อมากถึง 20% ถ้าตอบรับกับข้อเสนอนี้ อสังหาฯจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ทะลุทะลวง อสังหาฯจะช่วยฉุดลากเศรษฐกิจภาพรวมได้

          ต่างชาติ แค่อาหารเสริม

          REIC ยังได้แสดงความเห็นเพิ่มเติม ต่อนโยบายสนับสนุนผู้ซื้อต่างชาติ ที่อยู่ระหว่างการนำกลับไปทบทวนโดยรัฐบาล ว่า วันนี้ตลาดในประเทศยังเป็นตลาดที่สำคัญ รัฐเองควรสนับสนุนกำลังซื้อส่วนนี้ก่อน ให้คนส่วนใหญ่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ แต่ตลาดต่างประเทศ เป็นอาหารเสริมได้ หากต้องการใช้อสังหาฯ หมุนเศรษฐกิจให้เร็วขึ้นอีก จึงจำเป็นต้องมีดีมานด์ใหม่ๆ ดังนั้น รัฐบาลจึงมีแนวคิดดังกล่าวออกมา อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังไม่มีความชัดเจนว่าจะไปต่อ หรือพอแค่นี้

          นายวิชัย สรุปภาพความเสี่ยงของอสังหาฯในปี 2566 ว่า ปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังสูงสุด คือ แนวโน้มเศรษฐกิจโลกถดถอย จากปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ที่จะกระทบเศรษฐกิจไทย และทำให้รายได้คนไทยลดน้อยลง ซึ่งจะกระทบต่อความเชื่อมั่นการซื้อที่อยู่อาศัย ผูกพันธ์หนี้ระยะยาว 30 ปี ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการก็เกิดความไม่มั่นใจ ว่าการเปิดโครงการใหม่ จะมียอดขายหรือไม่ รวมไปถึงความอ่อนไหวด้านราคาที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อในปีหน้าด้วย เนื่องจาก ปัจจุบันสต๊อกต้นทุนก่อสร้างเดิม ของผู้ประกอบการเริ่มหมด คาดราคาบ้านอาจสูงขึ้นราว 10% ทั้งหมด จะกลายเป็นภาวะอสังหาฯ 'ติดหล่ม' ซึ่งจะส่งผลต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยด้วย เพราะห่วงโซ่ธุรกิจใหญ่สะดุดนั่นเอง

          "เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาฯรัฐควรจะต่ออายุมาตรการลดค่าโอนฯออกไปอีก 1 ปี"