เมื่อวันที่ 4 ธ.ค.65 รศ.ไตรรัตน์ จารุทัศน์ หัวหน้าภาควิชา คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นำเสนอมุมมองวิชาการผ่านเว็บไซต์ terrabkk ในหัวข้อ : โอกาสใหม่ หรือขายชาติ เมื่อชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย โดยระบุว่า ข้อเท็จจริงนั้น มีเกือบ 100 ประเทศทั่วโลกที่อนุญาตให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เริ่มจากการนำเสนอให้เห็นว่า ประเทศอื่นๆ เป็นอย่างไรบ้าง โดยแบ่งเป็น 1.ประเทศที่ไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สำหรับชาวต่างชาติ เช่น สเปน ฝรั่งเศส อิตาลี คอสตาริกา 2.ประเทศที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน เช่นโครเอเชีย ตุรกี และเกาหลีใต้ เปิดให้เฉพาะบางสัญชาติที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน อียิปต์อนุญาตสิทธิการเช่า 99 ปี

          ทั้งนี้ได้นำเสนอต่อไปให้เห็นถึงมาตรการเสริมของแต่ละประเทศเพื่อป้องกันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นหรือเพื่อเหตุผลความมั่นคง เช่น สวิตมีการจำกัดจำนวนชาวต่างชาติที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในแต่ละปี สหราชอาณาจักรมีการเก็บภาษีกำไรจากการขายที่สูงกว่ามากซึ่งเรียกเก็บจากกำไรที่ได้จากการขายบ้านในสหราชอาณาจักรโดยชาวต่างชาติ ส่วนออสเตรเลีย ปัจจุบันจำกัดเฉพาะประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นโครงการก่อสร้างใหม่เท่านั้น ผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมายสามารถถูกตัดสินจำคุกหรือปรับจำนวนมาก ศรีลังกาให้ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน แต่มีภาษีการโอน 100% สำหรับชาวต่างชาติในศรีลังกา ด้านประเทศแคนาดา จังหวัดชายฝั่งตะวันออกอื่นๆรวมถึงจังหวัดควิเบกออนแทรีโอ และบริติชโคลัมเบียไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของในต่างประเทศออสเตรเลีย ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในออสเตรเลียและบริษัทต่างๆ สามารถซื้อการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ถึง 50% และได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินใหม่เพื่อสร้างอาคารได้ตราบเท่าที่การก่อสร้างเริ่มขึ้นภายใน 12 เดือนนับจากวันที่ซื้อ สามารถซื้อทรัพย์สินที่เก่ากว่าได้โดยมีเงื่อนไขว่า อย่างน้อย 50% ของราคาซื้อจะใช้ในการปรับปรุง

          นอกจากนี้ ในรายงานของ รศ.ไตรรัตน์ ยังระบุถึงข้อจำกัดอื่นๆ ในการซื้อที่ดินของต่างชาติ ประมาณ 40% ของ195 ประเทศ มีข้อจำกัด ในการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เช่น 1.ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศ เช่น ปานามา ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศไม่เกิน 6 ไมล์ เม็กซิโก ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน 62 ไมล์จากชายแดนระหว่างประเทศหรือ 31 ไมล์จากชายฝั่งสเปน ที่ดินทางทหารและที่ดินใกล้พรมแดนระหว่างประเทศ 2.ทรัพย์สินริมน้ำบางแห่งนิวซีแลนด์ ที่ดิน"อ่อนไหว" รวมถึงเขตสงวน เกาะ ที่ระบุและที่ดินและทะเลสาบทางประวัติศาสตร์หรือมรดกปานามา การจำกัดที่ดินบนเกาะ ริมชายหาด

          สำหรับประเทศที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ในเอเชีย มีดังนี้ 1.มาเลเซีย เป็นที่เดียวที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ได้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อได้คือ "อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก"หรืออสังหาริมทรัพย์เก่าแก่ในยุคอาณานิคม ชาวต่างชาติสามารถขอที่พักอาศัยในมาเลเซียได้โดยการลงทุนผ่าน My Second Home Program (MM2H) ซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติได้รับวีซ่า 10 ปีโดยฝากเงินประมาณ 70,000 เหรียญสหรัฐฯ และเก็บไว้ในธนาคาร

          2.เกาหลีใต้ ไม่มีข้อจำกัดมากมายในการถือครองที่ดิน การเปิดกว้างสำหรับการลงทุนจากต่างประเทศนี้ค่อนข้างสมเหตุสมผลเมื่อพิจารณาถึงความเป็นสากลของเกาหลี ชาวต่างชาติเหล่านี้มักต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของตนเองสาธารณรัฐเกาหลีนั้นพิถีพิถันในการออกวีซ่าระยะยาว ยกเว้นที่ เกาะเชจู เกาะเล็ก ๆ แห่งนี้ตั้งอยู่นอกชายฝั่งทางตอนใต้ของคาบสมุทรเกาหลี เป็นเขตปกครองพิเศษที่อนุญาตให้ทุกคนเข้าชมได้โดยไม่ต้องมีวีซ่า ในทำนองเดียวกัน เชจูยังมีใบอนุญาตผู้พำนักสำหรับนักลงทุนสำหรับทุกคนที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 430,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ บนเกาะนี้ ใบอนุญาตผู้พำนักดังกล่าวสามารถนำไปสู่การถือสัญชาติเกาหลีได้

          3.ไต้หวันเป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศเพียงเล็กน้อย การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันไม่ได้ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติในการพักอาศัยที่นั่นโดยอัตโนมัติ ต่างจากประเทศมาเลเซีย,เกาหลีใต้ก่อนหน้านี้ซึ่งมีโปรแกรมการอยู่อาศัยสำหรับนักลงทุนบางรูปแบบสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติจะต้องผ่านช่องทางการย้ายถิ่นฐานปกติเพื่ออาศัยอยู่ในไต้หวันอย่างถาวร ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านหรือที่ดินที่ยังไม่พัฒนาในไต้หวันได้

          4.ญี่ปุ่น ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ โดยไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในชื่อตนเองได้ทั้งนี้ชาวต่างชาตินั้นจะต้องมีงานทำ หรือทำธุรกิจ หรือใช้วีซ่าประเภทใช้ชีวิตในญี่ปุ่นแบบเต็มเวลา

          5.สิงคโปร์ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโด บ้าน และที่ดินได้ตามกฎหมาย สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศที่ง่ายที่สุดในเอเชียในการซื้อคอนโด อย่างไรก็ตาม แม้ว่าชาวต่างชาติจะได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินในทางทฤษฎี แต่จริง ๆ แล้วการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อาจเป็นเรื่องยากและมีราคาแพงอย่างเหลือเชื่อในทางปฏิบัติ การจะถือครองที่ดินเป็นคนต่างด้าวนั้นต้องได้รับอนุญาตจากทางราชการเสียก่อน การอนุมัติดังกล่าวต้องมีการซื้อจำนวนมาก (คิดมูลค่าที่ดินมากกว่า 20 ล้านดอลลาร์) และพิสูจน์ว่าการซื้อดังกล่าว "เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของสิงคโปร์"

          ในรายงานยังได้นำเสนอความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้ให้สัมภาษณ์ว่าภาพรวมการถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในไทยยังไม่ถึง 49% ตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยเฉพาะยูนิตที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทมีไม่ถึง 10%ที่คนต่างชาติถือครองอยู่ ส่วนยูนิตที่ราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป มีชาวต่างชาติถือครองอยู่ 20% กลุ่มชาวต่างชาติ ประเภทที่ต้องการ Work from Thailand ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็น Skill Labor, High Technology เราสามารถกำหนดให้กลุ่มคนเหล่านี้อยู่ในพื้นที่ทางยุทธศาสตร์ต่างๆ เช่น EEC เพื่อขับเคลื่อนประเทศไปข้างหน้าได้เร็วกว่า ปัจจุบันต่างชาติมีการถือครองโดยนอมินีอยู่แล้ว ทำไมเราไม่ทำทุกอย่างให้อยู่บนโต๊ะ

          รศ. ไตรรัตน์ ได้สรุปและคำแนะนำว่า 1.คำพูดที่ว่า "ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้...เป็นการขายชาติ" นั้นถือเป็นการพูดที่ไม่ได้ศึกษารายละเอียดของเพื่อนบ้าน หรือ กรณีศึกษาที่ประเทศอื่นๆเขาทำกัน และเป็นแนวความคิดชาตินิยมยุคสงครามโลก (เก่ามาก) 2.การเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ภายใต้เงื่อนไขที่ประเทศนั้นๆ ได้ประโยชน์ไม่ว่าจะเป็นขอบเขตของพื้นที่ รูปแบบการถือครอง คุณสมบัติของคนที่มีสิทธิ์หรือแม้กระทั่งการผูกรวมกันกับนโยบายส่งเสริมการลงทุน/การทำงาน ถือเป็นสิ่งปกติที่ประเทศต่าง ๆทำกัน 3.เราต้องยอมรับว่า "ความสามารถในการแข่งขัน" ของประเทศไทย เริ่มน้อยลงไปเรื่อย ๆ การมีสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นจุดเด่นสำคัญประการหนึ่ง (สิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง สิทธิ์ซื้อขายแบบFreehold หรือ สิทธิการเช่าระยะยาว Leasehold 60,90 ปี)

          4.ประเทศไทยเข้าสู่ภาวะ "สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์" แล้ว (คือมีผู้สูงอายุ>20%) จะทำให้ขาดแคลนคนทำงานทุกระดับ เพราะอีกด้านหนึ่งของสังคมสูงวัยคือ วัยเด็ก วัยแรงงานลดลง การเชิญชวนให้ชาวต่างชาติที่มีความรู้ ความสามารถ มาทำงานถือเป็นนโยบายของประเทศที่ประสบปัญหา "สังคมสูงวัย"เขาทำกัน เช่น ประเทศญี่ปุ่น สิงคโปร์และกลุ่มประเทศยุโรป

          5.ผู้บริโภคในอนาคตคือผู้สูงอายุโดยเฉพาะผู้สูงอายุจากประเทศที่พัฒนาแล้ว การเปิดรับผู้สูงอายุมาเกษียณอายุที่ประเทศไทยแลกกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องคู่กัน(ปัจจุบันไทยมีวีซ่าระยะยาว 5+5 ปี แต่ต้องแจ้ง ตม.ทุก 90 วัน) ทั้ง ๆ ที่ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางของการเกษียณอายุ (Retire ment Destination)เพราะเรามีจุดเด่นเรื่อง การบริการทางการแพทย์ อาหารอากาศ ค่าครองชีพ มีจุดอ่อนที่สำคัญคือการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์หากเรามีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน เช่น พื้นที่เป้าหมาย รูปแบบและราคาของอสังหาริมทรัพย์ จะทำให้ประเทศไทยเป็นสวรรค์ของผู้สูงอายุที่เกษียณ แล้วจะนำมาสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ "สังคมสูงวัย" อีกมากมาย

          6.ธุรกิจ "สังคมสูงวัย" มีตั้งแต่การดูแลสุขภาพ อาหารการกิน การตกแต่งบ้าน การท่องเที่ยว การประกันชีวิต เทคโนโลยีในการดูแลผู้สูงอายุ ฯลฯ จะสามารถสร้างงาน สร้างโอกาสทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย

          7.เราสามารถตั้งกองทุน "การอุดหนุนระหว่างกลุ่ม (Cross Subsidy)" จากค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้สูงอายุต่างชาติมาเป็นกองทุนดูแลผู้สูงอายุในพื้นที่เหล่านั้นได้ เป็นมาตรการที่สามารถลดความเหลื่อมล้ำในระดับพื้นที่ได้เป็นอย่างดี 8.อย่างไรก็ตามการค่อยๆ เปิดทดลองทำในบางพื้นที่ และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นสิ่งที่ต้องตัดสินใจเริ่มทำทันที..ขอขอบคุณ และขอสนับสนุนสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ที่ศึกษามาอย่างดี และกล้านำเสนอเรื่องนี้ และขอให้กำลังใจทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องให้ดำเนินการให้สำเร็จโดยเร็ว (อย่างรอบครอบ) ก่อนที่ประเทศไทยจะอยู่ลำดับสุดท้ายการพัฒนา