อสังหาริมทรัพย์

          เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ที่สำคัญตามแผนยุทธศาสตร์ของประเทศไทยที่จะขับเคลื่อนประเทศและ กระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยเติบโตในภูมิภาคเอเชีย เกิดการลงทุน และจ้างงานตามมา ซึ่งจะว่า ไปแล้ว โครงการ EEC ก็เหมือนภาคต่อจากการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ซึ่งเกิดจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 5 เพียงแต่ในส่วนของ EEC จะเป็น เรื่องส่งเสริมอุตสาหกรรมการบิน การเดินทาง โลจิสติกส์ และล่าสุดมีการ  เซ็นสัญญาสัมปทานในส่วนของการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 และการพัฒนาท่าเรือมาบตาพุด เฟส  3 ไป แล้ว เพียงแต่ว่า การขับเคลื่อนเมกะโปรเจกต์ ภาครัฐ 'ยังไม่เป็นรูปธรรม' มากนัก

          ขณะที่ ความคืบหน้าโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ รถไฟความเร็วสูง ที่ไม่เกิดเร็ว เนื่องจากสถานการณ์ โควิดช่วง 2 ปี ทำให้ภาคการบินประสบปัญหา ตัวเลขของผู้โดยสารเปลี่ยนไปมาก และเรื่องเงินลงทุนจากประเทศจีน แต่ข้อดีของโควิด ก็มีผลต่อการขยับ สัญญา ทั้งนี้ แม้โครงการรถไฟความเร็วสูง อาจจะช้า แต่เกิดแน่ เนื่องจากเริ่มเห็นแคมป์คนงานที่จะเข้ามาก่อสร้าง เช่น จุดที่อำเภอพานทอง บนเนื้อที่ 100 ไร่ และที่บางละมุง เป็นต้น

          ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ต้องถือว่า แม้จะได้รับผลกระทบจากเรื่องโควิด-19 แต่ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ยังคงมีการเติบโตอยู่ เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีโรงงานอุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม ธุรกิจต่างๆ ซึ่งเป็น "แหล่งงาน" ที่จะเป็นกำลังซื้อ ขณะที่ ด้วยนโยบายการเปิดประเทศอย่างต่อเนื่องหลังโควิด ส่งผลให้ "ภาคการท่องเที่ยว" ของประเทศไทย เริ่มกลับมามีความโดดเด่นอีกครั้ง ล่าสุด รัฐบาลได้ประกาศผลสำเร็จตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาเยือนประเทศไทยภายในสิ้นปี 2565 อยู่ที่ 10 ล้านคน และคาดว่าปี 2566 จะเพิ่มเป็น 28 ล้านคน

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าววิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย ภาคตะวันออก (EEC) จากผลสำรวจภาคสนาม (3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา)ว่า พื้นที่ EEC มีความเชื่อมโยงกับกรุงเทพฯ (กทม.) พอสมควร จะเห็นคลัสเตอร์ที่อยู่อาศัยตามแนวถนนสุขุมวิทต่อเนื่องไป และหากรวมพื้นที่ EEC กับ กรุงเทพฯแล้ว จะมีหน่วยรวมเท่ากับ 70-80% เทียบกับหน่วยขายทั้งประเทศ สะท้อนให้เห็นความสำคัญของพื้นที่ EEC

          ในส่วนของซัปพลายที่มีการเสนอขาย พบว่า ในไตรมาส 3 มีหน่วยเสนอขายอาคารชุดบวกแนวราบ มีจำนวนหน่วยค่อนข้างเยอะกว่า 50,000 หน่วย ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการและหน่วยขายคอนโดฯจะกระจุกตัวอยู่ที่ จ.ชลบุรี ประมาณ 90% จ.ระยองมีจำนวน ไม่มาก 1,000 หน่วย จ.ฉะเชิงเทราแทบจะไม่มีเสนอขาย

          โครงการบ้านจัดสรร ตลาดบ้านเดี่ยวมีส่วนสำคัญ จ.ระยอง มีถึง 4,400 หน่วย จ.ชลบุรี ใกล้เคียงกับ จ.ระยอง 4,100 หน่วย ตลาดบ้านแฝด จ.ชลบุรี มีหน่วยเสนขาย 3,200 หน่วย จ.ระยอง 2,700 หน่วย และ จ.ฉะเชิงเทรา 1,600 หน่วย

          ทาวน์เฮาส์มีหน่วยขายมากสุดถึง 17,000 หน่วย อยู่ใน จ.ชลบุรี 8,500 หน่วยกว่าครึ่งแล้ว ที่เหลืออยู่ในอีก 2 จังหวัด เราจะเห็นการกระจายตัวของที่อยู่อาศัยในหลายทำเล

          ซัปพลายใหม่ลดลงทุกโปรดักต์

          การสำรวจพบว่า ในไตรมาส 3 มีโครงการ คอนโดฯและแนวราบ เสนอขาย 33,000 หน่วย แยกเป็น คอนโดฯ 16,000 หน่วย บ้านจัดสรร 16,000 หน่วย แยกเป็นบ้านเดี่ยว 4,000 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 8,500 หน่วย บ้านแฝด 3,000 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 400 หน่วย

          ข้อสังเกตพบว่า ซัปพลายที่เสนอขายอยู่ใน จ.ชลบุรี เริ่มลดลงตั้งแต่สิ้นปี 2564 ต่อเนื่องผ่านมา 2 ไตรมาสของปี 2565 ทั้งนี้ภาพรวมของซัปพลาย อสังหาฯในไตรมาส 3 ลดลงทุกประเภท

          การเปิดตัวใหม่ จ.ชลบุรี ประมาณ 2,268 หน่วย มูลค่าเปิดตัวใหม่ 5,700 ล้านบาท (อาคารชุด 1,200 หน่วย จัดสรร 1,000 หน่วยน้อยลงเมื่อเทียบกับ 2 ไตรมาสแรก) พื้นที่นิคมฯอมตะนคร เปิดตัวใหม่มากที่สุด 778 หน่วย หลักๆ 63% จะเปิดในกลุ่มคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ ส่วนบ้านแฝด บ้านเดี่ยว ยังน้อยอยู่ สะท้อนให้เห็นว่า การเปิดโครงการใหม่ จะอยู่ใกล้แหล่งงาน รองลงมาจะเป็นบางแสน และหนองมน ที่มีการเปิดคอนโดฯถึง 100% และสุดท้ายจะเป็น โซนนิคมอุตฯสหพัฒน์ หลักๆเป็นทาวน์เฮาส์ และโซนสัตหีบ จะเปิดคอนโดฯกว่า200หน่วย เป็นต้น

          และหากมาตรวจสอบในเรื่องระดับราคา โซน นิคมฯอมตะ เปิดไม่เกิน 1.5 ล้านบาทประมาณ 49% และส่วนที่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 2 ล้านบาท มีประมาณ 150 หน่วย และทาวน์เฮาส์ประมาณ 30%

          ถัดมา บางแสน และหนองมน จะเป็นคอนโดฯราคา 2-3 ล้านบาท นิคมฯสหพัฒน์ เปิดเป็นทาวน์เฮาส์ 100% ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่า ช่วง Q3 ตลาดที่เปิดเพิ่มขึ้นมาใหม่ จะเปิด บ้านราคาไม่แพง สะท้อนให้เห็นว่า การเปิดโครงการรวมในไตรมาส 3 น้อยกว่าที่ควรจะเป็น

          และที่น่าสนใจในเรื่องของยอดขายนั้น สามารถขายได้ถึง 3,700 หน่วย มูลค่า 12,600 ล้านบาท ต่างกับตัวเลขเปิดใหม่ที่น้อยลง ส่งผลให้การระบายสต๊อกเดิมที่มีอยู่ในตลาดถูกระบายออกไป สะท้อนให้เห็น การขายที่ดีขึ้น แต่ถ้าเทียบ 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา ก็ยังน้อยลงที่ทำได้ 4,400-4,500 หน่วย มูลค่า 14,000-15,000 ล้านบาท

          "ตัวเลขหน่วยขายและมูลค่าลดลงในชลบุรี สะท้อนให้เห็นถึงตลาดที่ชะลอตัวลงมา น่าแปลกใจ บ้านจัดสรรไตรมาส 3 ลดลงจาก 3,100 หน่วย เหลือ 2,200 หน่วย ตลาดแนวราบทั้งเซกเมนต์ชะลอตัวลงหมด เป็นข้อสังเกตอาจไม่ดีอย่างที่ผ่านมา และถ้าเกิดการใช้ LTV เข้าไปอีก จะทำให้คนตัดสินใจซื้อน้อยลงไปอีก "พื้นที่มีการขายที่ดี (พรีเซล) โซนนิคมอุตฯอมตะขายได้ดี (เป็นพื้นที่เปิดขายใหม่มากเช่นกัน) มูลค่าขาย 1,300 ล้านบาท เป็นคอนโดฯและบ้านจัดสรร ทำเล นิคมฯจะขายบ้านราคาถูก คอนโดฯบีโอไอไม่เกิน 1.5 ล้านบาท สัดส่วน 40% บ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จะขายได้ประมาณ 110 หน่วย และเกิน 2 ล้านบาทไปถึง 3 ล้านบาท มีสัดส่วนการขายอีก 20%

          กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ก็มีการเติบโตเช่น ที่เป็นทั้งบ้านแฝด บ้านเดี่ยว

          หาดจอมเทียน ขายได้ใหม่มากขึ้น ในกลุ่ม คอนโดฯ 3-5 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาทบ้าง แต่ยอดขายไม่ได้ดีกว่าอดีต แต่อยู่ในเกณฑ์ที่มียอดขายและอัตราดูดซับค่อยๆ ดีขึ้น

          กำลังซื้อหดตัว ฉุดอัตราดูดซับ จ.ชลบุรีร่วงลง

          ดร.วิชัย กล่าวถึงภาพรวมอัตราดูดซับใน จ.ชลบุรีในไตรมาส 3 พบว่า ผลการดำเนินงานตกลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 และไตรมาส 1 ของปี 65 ลดลงในส่วนของบ้านจัดสรร ส่วนคอนโดฯเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 แต่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับต้นปี 65 ทำให้เห็นว่า อัตราดูดซับในภาพรวมอยู่ในเกณฑ์ ที่ต่ำ ขณะที่ราคากราฟจะชี้ลงทุกๆ ระดับในไตรมาสนี้

          และแยกเป็นทำเล พบว่า อาคารชุด โซนนาจอมเทียน ดูดซับอยู่ที่ 2.2 นิคมฯอมตะ ดูดซับดีขึ้น 200 กว่าหน่วย เหตุหน่วยคงเหลือในตลาดไม่มาก บางแสน หนองมน ดูดซับ 4.4 มากกว่านาจอมเทียน บ้านจัดสรรในโซนนิคมฯอมตะ ดูดซับ 4.9 ผลการดำเนินงานดีกว่าภาพรวมที่มีอัตราดูดซับ 4.7

          หน่วยเหลือขายในชลบุรี ทยอยลดลงเช่นกัน ทั้งคอนโดฯลดลงจาก 17,000 หน่วย เหลือประมาณ 15,000 หน่วย และโครงการแนวราบลดลงเช่นกัน โดยคอนโดฯ เหลือขายที่สร้างเสร็จและยังขายไม่ได้ประมาณ 4,000 หน่วย แต่ที่ต้องระมัดระวังคือ หน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 9,000 หน่วย ขณะที่ บ้านจัดสรร แม้จะอยู่ระหว่างการก่อสร้าง 7,000 หน่วย แต่ก็มีการขายที่ดี ทำให้ไม่น่ากังวลมาก

          โซนนิคมฯใน จ.ระยอง กลุ่มหลักยอดขายดีขึ้น

          จังหวัดระยอง เปิดตัวใหม่ พบว่าเปิดน้อยเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ จะเปิดโซนนิคมฯอมตะซิตี้ เป็น ทาวน์เฮาส์ทั้งหมด ราคา 1.5-2 ล้านบาท เป็นกลุ่มหลัก ถัดมา จะเป็นโซนบ้านฉาง เปิดบ้านแฝดขึ้นมาทั้งหมด 100 กว่าหน่วย 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท

          "โดยยอดขายชะลอเมื่อเทียบกับ 2 ไตรมาสแรก ดร็อปทั้งคอนโดฯและบ้านจัดสรร สิ่งต่างๆ เหล่านี้ สะท้อนให้เห็นว่า แม้หน่วยเปิดขายใหม่น้อย แต่สต๊อกที่มีอยู่ยังคงมีหน่วยขายได้ต่อเนื่อง โซนที่ขายได้ใหม่มากจะเป็นสินค้าแนวราบ จะอยู่ในโซนนิคมอุตฯเป็นหลัก"

          อัตราดูดซับ ต้องบอกว่า ในบ้านจัดสรร จ.ระยองค่อนข้างสม่ำเสมอ เนื่องจากยอดขายอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำกว่าที่ผ่านมา ขณะที่การเปิดใหม่ก็มีจำนวนไม่มาก มีผลให้หน่วยเหลือขายลดลง ภาพรวมไม่น่าเป็นห่วง ลดลงทุกระดับราคา โดยบ้านจัดสรรต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ก็ไม่มีนัยทำให้ซัปพลายเพิ่มขึ้น เนื่องจากหน่วย เปิดใหม่น้อยกว่าที่คาดไว้

          "เท่าที่ดู หน่วยเหลือขายที่ยังขายไม่ได้นั้น ทั้ง จ.ชลบุรี และ จ.ระยอง แม้จะมีตัวเลขระดับหนึ่ง แต่ไม่มาก และลดลงอย่างต่อเนื่อง"

          อสังหาฯรายใหญ่ รุกแชร์แนวราบใน จ.ฉะเชิงเทรา

          จังหวัดฉะเชิงเทรา การเปิดตัวใหม่มากกว่า 1,000 หน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ 3 ไตรมาสที่ผ่านมา บ้านจัดสรรที่เป็นบ้านเดี่ยวเปิดมากกว่า 400 หน่วย บ้านแฝด 140 หน่วย สิ่งที่น่าสนใจ คือ สินค้าในกลุ่มบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ จะมีผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาพัฒนาโครงการ และมี ส่วนแบ่งตลาดในแต่ละสินค้าเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการจากส่วนกลาง ได้ไหลเข้าไปมาทำโครงการใน จ.ฉะเชิงเทรา เพิ่มขึ้น

          ทั้งนี้ กล่าวสรุปผลการสำรวจภาคสนามที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออก คาดว่า ในปี 65 จะมีหน่วยขายได้ใหม่ (รวมจัดสรรและอาคารชุด) เกือบ 24,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.6% (ปี 64 ประมาณ-11.6%) เปิดตัวใหม่ ประมาณ 13,157 หน่วย ลดลง-1% อัตราดูดซับประมาณ 5.5% หน่วยเหลือขายปี 65 ปรับตัวลดลงดีขึ้น เหลือประมาณ 46,126 หน่วย (ปี 64 ประมาณ 60,480 หน่วย) ลดลง -23.7%

          มูลค่าหน่วยขายได้ใหม่ 76,627 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.5% มูลค่าเปิดตัวใหม่ประมาณ 47,198 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.8% แต่มูลค่าเปิดตัวใหม่ยังต่ำกว่าเมื่อเทียบกับปี 2562 (89,077 ล้านบาท เติบโต 33.3%เมื่อเทียบกับปี 61) และ มูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 167,731 ล้านบาท ปรับตัวดีขึ้นลดลง -17.7% (ปี 64 มูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 203,892 ล้านบาท)

          คาดปี 65 อสังหาฯ 'ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา' โอนฯ แตะ 6 หมื่น ลบ. ลุ้นปี 66!

          นายวัฒนพล ผลชีวิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของภาคตะวันออก ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาฯมาตั้งแต่ ปี 2546 กล่าวว่า ด้วยศักยภาพของ EEC ส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกๆ ปี โดยในจังหวัดชลบุรีและระยอง มีนิคมอุตฯประมาณ 26 นิคมอุตฯ มี 2 ท่าเรือ มี 1 สนามบิน มีประชากรแรงงานประมาณ 2.4 ล้านคน และประชากรจริงในพื้นที่อีก 4.3 ล้านคน ในขณะที่ข้อมูลผลการวิจัยของธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) (KKP) ระบุว่า พิจารณาใน 3 จังหวัด EEC  มีความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ในปีนี้ (65) 17,500 หน่วย มูลค่า 60,000 ล้านบาท เติบโตหลายเท่าตัว

          ในแง่ของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมด (มือ 1 และมือ 2) ประเมินในปี65 เฉพาะในจังหวัดชลบุรี เริ่มทิศทางที่ดีขึ้น จำนวนหน่วยโอนฯทั้งปี 30,661 หน่วย มูลค่า 76,766 ล้านบาท หลักๆ หน่วยโอนฯ มาจากโครงการแนวราบจำนวน 21,463 หน่วย และคอนโดฯอีก 9,198 หน่วย  .