"เหนื่อย" คำนิยามตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2566 ที่ดีเวลลอปเปอร์ต่างพรั่งพรูออกมา หลังพลิกดูสถานการณ์ในปีกระต่าย ไร้ซึ่งปัจจัยบวก จากที่คาดหวังฟ้าหลังโควิดคลี่คลายจะสดใส กลับกลายเป็นอีกปีที่ต้องสู้กับมรสุมที่ยังรุมเร้าไม่หยุดหย่อน

          แม้รัฐบาลจะมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ให้ครึ่งหนึ่งจาก 2% เหลือ 1% ค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านใหม่และมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2566 แถมลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้อีก 15% ก็ตาม

          แต่ในมุมมองของผู้ประกอบการสะท้อนไปในทางเดียวกัน ไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาด ในทางกลับกันกลับเพิ่มภาระผู้ซื้อและผู้ประกอบการที่ยังต้องการยาแรงฉีดกระตุ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยเป็นใจ กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวดี

          "อธิป พีชานนท์" นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การที่รัฐเปลี่ยนสูตรลดค่าโอนจากที่เคยให้ 0.01% ทุกปี แต่ปีหน้าเหลือ 1% เท่ากับผลักภาระให้ผู้ซื้อกับผู้ประกอบการ ทำให้ปี 2566 ตลาดอสังหาฯเหนื่อย ไม่ขยายตัว เพราะมีแต่ปัจจัยลบ ทุกอย่างอยู่ในภาวะขาขึ้นหมด เงินเฟ้อ น้ำมัน วัสดุก่อสร้าง ดอกเบี้ย ค่าไฟ ค่าแรง ราคาประเมินที่ดิน ส่งผลต่อตุ้นทุนการก่อสร้างและราคาบ้านปีหน้าปรับขึ้น 3-5% หลังปีนี้ปรับขึ้นแล้วกว่า 10%

          ยิ่งไม่มีมาตรการผ่อนคลายแอลทีวี กู้ได้ 100% ทำให้ผู้ซื้อบ้านกู้ได้ยากขึ้น เพราะต้องมีเงินดาวน์เพิ่ม และค่าผ่อนก็เพิ่มขึ้นจากดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการมีต้นทุนการเงินสูงขึ้น แบงก์เข้มงวดการปล่อยกู้สินเชื่อโครงการ ทำให้มีกำไรลดลง แต่จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการแต่ละบริษัท ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับตัว ลงทุนอย่างระมัดระวัง ทำในสิ่งที่มีตลาดและถนัด

          "รัฐลดค่าโอนและค่าจดจำนองให้ไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาด แม้เป็นมาตรการเดิมแต่ต้องจ่ายเพิ่ม เพราะเปลี่ยนสูตรให้ใหม่ และปีหน้าราคาประเมินใหม่ปรับขึ้น เป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายผู้บริโภคและผู้ประกอบการ อีกทั้งยังกระตุ้นผิดจุด เพราะตลาด 3 ล้าน เป็นกลุ่มเดิม กู้ไม่ผ่านก็เยอะ เราขอขยายลดค่าโอน 5 ล้านแรก ซึ่งได้ทุกกลุ่ม แต่รัฐไม่เอา ดังนั้น ปีหน้าตลาดอสังหาฯจะขยายตัวได้ถ้าจีนเปิดประเทศ" อธิปฟันธงสอดคล้องกับ "อาภา อรรถบูรณ์วงศ์" ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย ประเมินปี 2566 ตลาดอสังหาฯยังไม่เห็นปัจจัยบวกและไม่สามารถประเมินสถานการณ์อะไรยาวๆ ได้ ต้องดูกันเดือนต่อเดือน จากความไม่แน่ไม่นอนต่างๆ ส่วนการลงทุนต้องระมัดระวัง จากปี 2565 เน้นระบายสต๊อกและลงทุนใหม่บ้าง ส่วนปี 2566 ต้องประคับประคองตัว คงไม่มีใครผลีผลามลงทุนโครงการใหญ่

          "ถามว่าเหนื่อยไหมปีหน้า ก็เหนื่อย ใครจะไปปากแข็งว่าไม่เหนื่อย ต้นทุนเพิ่มตลอด ราคาวัสดุขึ้นแล้วไม่มีลง จากเงินเฟ้อ ราคาน้ำมัน ขณะที่ค่าแรงแพง แรงงานขาดยังมีต่อเนื่อง แม้จะเพิ่มโควต้าต่างด้าวก็ยังไม่พอ ยังมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2565 จ่าย 100% ดูเหมือนปีหน้าจ่ายน้อยลงหลังรัฐลดให้ 15% ก็ไม่ได้ช่วย เพราะราคาประเมินที่ดินขึ้น 8-10% นำมาหักลบก็เจ๊ากันพอดี ไม่มีอะไรดีขึ้น" อาภากล่าว

          พร้อมกับย้ำว่ายิ่งหมดมาตรการผ่อนคลายแอลทีวีจะกระทบตลาดมากพอสมควร จากเคยกู้ได้ 100% ต่อไปซื้อบ้านหลังที่ 2 กู้ได้ 90% บ้านหลังที่ 3 กู้ได้ 80% ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องหาเงินดาวน์มากขึ้น ส่วนการลดค่าโอนเหลือ 1% มีผลทางจิตวิทยาและเพิ่มภาระผู้ซื้อกับผู้ประกอบการ ซึ่งปัจจัยทั้งหมดนี้จะมีผลต่อราคาบ้านปีหน้าปรับขึ้นแน่นอน แต่จะมากหรือน้อยเท่านั้น บางรายปีนี้อั้นไว้ได้ แต่ปีหน้าคงอั้นไม่ไหวและคงเห็นการแข่งขันจัดโปรโมชั่นกันมากขึ้น

          นอกจากนี้ "อาภา" ยังสะท้อนถึงกำลังซื้อจากต่างชาติว่าเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ปีหน้ายังต้องลุ้น โดยเฉพาะลูกค้าจีน หลังเกิดโควิดระบาด ปิดประเทศ ทำให้ลูกค้าจีนที่ซื้อคอนโดมิเนียมไม่มาโอน ต้องลุ้นจีนเปิดประเทศแล้วกำลังซื้อลูกค้าจีนจะกลับมามากน้อยแค่ไหนในปีหน้า

          ด้าน "วสันต์ เคียงศิริ" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร หลังดูไส้ในมาตรการถึงกับออกปากว่า "ผิดหวัง" เพราะคิดว่ารัฐจะขยายมาตรการเดิมจะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคมนี้ให้อีก 1 ปี ตามที่สมาคมยื่นเสนอ ขณะที่มาตรการรัฐที่ออกมาสวนทางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดี อีกทั้งยังเพิ่มภาระผู้ซื้อและผู้ประกอบการ เนื่องจากปีหน้าราคาประเมินที่ดินใหม่ปรับขึ้น 8-10% ส่งผลต่อค่าโอนและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายแพงขึ้น ยิ่งทำให้ตลาดอสังหาฯแย่กว่าเดิม จากปีนี้พอประคองตัวไปได้ ในปีหน้าจะเป็นปีที่ยากและเหนื่อยขึ้น เพราะมาตรการแอลทีวีไม่มีแล้ว คนจะซื้อบ้านได้ยากขึ้น

          เป็นมุมมองไม่ต่างจาก "อิสระ บุญยัง" กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ระบุว่า มาตรการอสังหาฯล่าสุดไม่กระตุ้นตลาด เพราะปีหน้าปัจจัยลบยังคงอยู่ทั้งเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือน มาตรการแอลทีวี ราคาประเมินที่ดินปรับขึ้น 8-10% และภาษีที่ดินมีผลให้ปีหน้าราคาบ้านปรับขึ้น การลดค่าโอนเหลือ 1% เป็นการเพิ่มภาระผู้ซื้อ จากเคยเสียล้านละ 100 บาท เป็นล้านละ 10,000 บาท

          ขณะที่ "มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่ามาตรการอสังหาฯที่รัฐออกมาเป็นการปลอบใจผู้ประกอบการ หลังปีหน้าไม่มีการผ่อนคลายแอลทีวี แต่ไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดมากนัก ซึ่งปัจจัยสำคัญต่อตลาดอสังหาฯคือ การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีให้กู้ได้ 100% เมื่อไม่มีแล้วจะทำให้ตลาดชะลอตัว ขณะที่ผู้ประกอบการก็ต้องหาวิธีการรักษารายได้ อาจจะต้องยอมลดกำไร และจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต๊อก

          ท่ามกลางข่าวร้ายของตลาดอสังหาฯ มีการคาดการณ์จาก "วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ประเมินว่าปีหน้ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศลดลง โดยหน่วยโอนจากเดิมประเมินไม่มีแอลทีวี เทียบกับปี 2565 ซึ่งลดลง 14.2% เหลือ 320,227 หน่วย จะลดลด 15 ถึง 16% แย่สุดลดลง 22%

          ส่วนมูลค่าการโอนปีนี้ลดลง 4.4% อยู่ที่ 953,404 ล้านบาท ปีหน้าจะลดลงอีก 5-6% แย่สุดลดลง 13% ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯจากปีนี้ที่ทรงๆ เพราะตลาดเริ่มฟื้น แต่ด้วยปัจจัยลบมีมาก ทำให้ปีหน้าเข้าสู่โหมดระวังทรุดตัว เพราะไม่รู้ว่าแอลทีวีจะแผลงฤทธิ์แค่ไหน!!