ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง โดยเฉพาะโครงการบ้าน-คอนโดฯ BOI เป็นหนึ่งในโครงการที่จะมาเป็น "พระเอก" ที่จะช่วยส่งเสริมให้กับผู้มีรายได้น้อยหรือบางกลุ่มที่ เปราะบาง สามารถได้มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากราคาที่ยังไม่แพง และกลุ่มนี้ยังพอมีความสามารถในการซื้อและผ่อนชำระ ในระดับที่ไม่ส่งผลกระทบมากนักกับค่าใช้จ่ายประจำวัน ประกอบกับเป็นกลุ่มที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย รวมทั้ง โครงการบ้าน-คอนโดฯ BOI ยังมีแหล่ง "สินเชื่อ" ที่มีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมสนับสนุน และขยายวงเงินเสนอต่อรัฐบาลได้ต่อเนื่อง

          โดย นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงการส่งเสริมและเปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้เข้าถึงที่อยู่อาศัยคุณภาพในเมืองหรือใกล้เมืองว่า หากในปี 2566 รัฐบาลสามารถปรับปรุงเงื่อนไขของ "บ้าน-คอนโดฯ BOI" (โครงการที่ได้รับการยกเว้นภาษีจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI) ที่ผู้พัฒนาจะได้รับสิทธิทางภาษี จากราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ไปสู่ 1.5 ล้านบาทได้ ก็จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตมากยิ่งขึ้น เพราะจะมีกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อ "บ้าน- คอนโดฯ BOI" เพื่อปล่อยเช่าให้กับกลุ่มระดับล่างที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ ซึ่งยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งที่ผ่านมาได้มีผู้ประกอบการหลายราย เริ่มซื้อที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคตแล้ว โดยมีการซื้อที่ดินขยับเข้ามาชั้นในเมืองมากขึ้น เช่น ทำเลพระโขนง, แจ้งวัฒนะ และบางแค เป็นต้น

          "ความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนระดับล่างมีเยอะมาก ซึ่งในสมุดปกขาวที่จะมีการเสนอรัฐบาลนั้น จะรวบรวมข้อมูลการส่งเสริมภาคอสังหาฯและอุปสรรคต่างๆ นั้น เพื่อเสนอถึงแนวนโยบายการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับคนกลุ่มระดับล่างด้วย จะสังเกตว่า คอนโดฯ BOI ที่ไปสร้างส่วนใหญ่จะอยู่ชานเมืองระยะไกล แต่จริงๆ ในเมืองชั้นใน ควรมีที่อยู่อาศัยรองรับคนระดับล่าง เพราะส่วนผสมของชุมชนเมืองมีคนหลายๆ ชั้น ทำให้คนระดับล่าง ถูกดีดออกไป ให้อาศัยอยู่ชานเมือง ซึ่งต้นทุนในการอยู่อาศัยและเวลาที่ใช้ในการเดินทางเยอะ และมีบางส่วนของคนระดับล่างที่อยู่ในเมือง ก็อยู่ตามซอย คุณภาพการอยู่อาศัยไม่ดี หากจะมองว่าต้นทุนที่ดินสูง ก็มาลดข้อกำหนดในการก่อสร้าง คอนโดฯ เช่น ไม่ต้องมีที่จอดรถ หรือ ภาษีเงินได้ ไม่ต้องเสีย กำไรไม่ต้องเสียก็ได้ เพื่อให้สิทธิ์ประโยชน์กับทางโครงการที่ทำเพื่อผู้อยู่อาศัยระดับล่าง และรัฐไม่ต้องอุดหนุนเหมือนโครงการที่เป็นอยู่"

          นอกจากนี้ หากไปมองประเทศต่างๆ คนระดับกลางลงล่าง อยู่บ้านโดยการเช่าไม่ได้ซื้อ แต่ถ้าเราไปซื้อบ้านและคอนโดฯ BOI ก็จะมีต้นทุนบนพื้นฐานของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งประมาณร้อยละ 6-7 แล้ว แต่ถ้าคนมีเงินทุน ไปซื้อคอนโดฯ BOT แล้วปล่อยเช่า เพราะเวลาปล่อยเช่า ก็อาจจะอิงให้สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก บวกเข้าไป 2-3 บาท ก็คุ้มแล้ว ซึ่งจริงแล้วๆ กลุ่มคนระดับล่าง การเข้าถึงสินเชื่อเป็นปัญหารุนแรงเพิ่มขึ้นมาตลอด

          "เราต้องเข้าใจว่า ปัญหาสำคัญในอนาคต คือ ความเหลื่อมล้ำทางสังคม คนรวยจะมีสัดส่วนมากยิ่งขึ้น ส่วนคนจนก็จะจนลงไปอีก รายได้ของคนในสังคมเริ่มแตกต่างกัน หากแบงก์สนับสนุนให้คนซื้อคอนโดฯ แล้วปล่อยเช่า เพื่อให้คนระดับล่างได้มีที่อยู่อาศัยคุณภาพดี โดยเฉพาะพื้นที่ชั้นในเมือง ก็จะช่วยสร้างระบบการหมุนเวียนเศรษฐกิจในประเทศได้"

          ล่าสุด ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ปัจจัยที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในไตรมาส 3 ชะลอลง เนื่องจากจะเกิดจากฝั่งของกำลังซื้อ(ดีมานด์) และตัวเลขหน่วยขาย (ซัปพลาย) ของคอนโดฯ จากที่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 65 เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว ยิ่งตัวเลขการหดตัวของยอดขายคอนโดฯ มีผลให้ตลาดรวมหดตัวลงอย่างมาก เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า คอนโดฯขายได้ ลดลงถึง 5,388 หน่วย มูลค่าลดลงมากถึง 21,533 ล้านบาท ต่างกับโครงการแนวราบที่ยังคงมีการเติบโตของตัวเลขการดูดซับ

          "มองว่า ปัจจัยลบเรื่องเศรษฐกิจ ที่จะกระทบต่อผู้ประกอบการในการดำเนินธุรกิจ ต้นทุนทางการตลาดที่สูงขึ้น ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงมีอยู่แล้ว สินค้าที่อยู่อาศัยในบางกลุ่มหรือบางโปรดักต์ ก็อาจจะเข้าสู่การชะลอตัวในไตรมาส 3 เนื่องจากช่วงตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา มีการโหมเปิดอย่างมาก ในกลุ่มราคาที่เจาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงมาก เช่น ราคา 1-1.5 ล้านบาท หรือ คอนโดฯ BOI อาจจะเริ่มมีปัญหา หรือไม่ เพราะมีตัวเลขอัตราดูดซับที่เริ่มต่ำลง" ดร.วิชัย กล่าวตั้งข้อสังเกตไว้