เทรนด์ปี 2566 สถานการณ์โควิดคลี่คลาย ทั่วโลกมีการเปิดประเทศ รวมถึงไทย ล่าสุด จีนเปิดประเทศเร็วขึ้น ส่งสัญญาณบวกให้กับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

          คอนโดฯเด้งรับจีนเปิดประเทศ

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพ เพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จีนเปิดประเทศเร็วขึ้นจากเดิม จะเปลี่ยนโมเมนตัมตลาดคอนโดฯให้ฟี้นตัวเร็วขึ้น 2 ไตรมาสสำหรับยอดขายลูกค้าต่างชาติ

          ทั้งนี้ ยอดขายคอนโดฯในเขตกรุงเทพฯ- ปริมณฑลปี 2565 คาดว่าจบที่ 1.4 แสน ล้านบาท เมื่อได้ปัจจัยบวกจากจีนเปิด ประเทศ และลูกค้าต่างชาติอื่น ๆ คาดว่า จะทำให้ยอดขายคอนโดฯเพิ่มเป็น 2-2.1 แสนล้านบาท

          ข้อเสนอแนะรัฐบาลควรออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติซึ่งมีโควตาซื้อ 49% อยู่แล้ว โดยเสนอแจก "มิดเทอมวีซ่า" อายุ 2-5 ปีให้กับลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯในเมืองไทย

          "ลูกค้าต่างชาติเคยซื้อพีกถึง 8-9 หมื่นล้านบาท ยุคโควิดยอดขายตกต่ำเหลือ 5,000 ล้านบาท กรณีจีนเปิดประเทศจะเป็นตัวช่วย คาดว่าปี'66 ยอดขายลูกค้าต่างชาติจะเพิ่มเป็น 3-4 หมื่นล้านบาทได้"

          บริษัทใดที่มีแลนด์แบงก์ในมือจะเป็นจังหวะเปิดขายคอนโดฯได้แล้ว แต่ให้ระมัดระวังอย่าลงทุนเกินตัว โดยเป้าเจาะลูกค้าจีนไม่ควรเกิน 15%

          ปี'66 ฟี้นตัวเท่ายุคก่อนโควิด

          สำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ตนมีมุมมองเป็นบวกว่าน่าจะกลับไปสู่จุดเดิมที่เคยเติบโตในปี 2562 หรือกลับสู่ยุคก่อนโควิด ซึ่งเร็วขึ้น 1 ปีเมื่อเทียบกับแนวทางการประเมินของสำนักวิจัยอสังหาฯ ทั่วไปที่ประเมินว่าตลาดกลับมาฟี้นตัวในปี 2567

          "หากใช้ฐานในปี 2562 ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2565 ยังดรอปลง 20% แต่ก็มีปัจจัยหนุนจากการเปิดประเทศที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้น ทันที รายได้จากการท่องเที่ยวของไทยฟี้นตัว และมีสัดส่วนถึง 20% ของ จีดีพี ว่าปีนี้จีดีพีจะขยายตัวได้ถึง 5%"

          ปัจจัยบวก-ปัจจัยลบก้ำกึ่ง

          ส่วนปัจจัยลบยังคงเป็นเรื่องราคาที่ดิน ที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินบนทำเล สำหรับพัฒนาบ้านแนวราบ จะพบว่าในช่วงโควิด (2563-2565) มีการปรับราคาขึ้นไป ค่อนข้างมาก ส่วนที่ดินสำหรับพัฒนา คอนโดฯยังอยู่ในระดับทรงตัว แต่การขึ้นราคาก็ไม่แรงมากนัก รวมถึงค่าก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น ผนวกกับค่าแรงขั้นต่ำอัตราใหม่ เงินเฟ้อสูง และดอกเบี้ยขาขึ้น

          ในฝั่งผู้ประกอบการ แม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะปรับขึ้นไปเป็น 2% แต่ก็เชื่อมั่นว่ายังบริหารจัดการได้ เช่น บมจ. บริทาเนีย ในกลุ่มออริจิ้นฯ มีการบริหารจัดการต้นทุนผ่านการออกแบบบ้านโดย Lean วัสดุและพื้นที่ที่ไม่จำเป็น ทำให้ขายในราคาเท่าเดิมได้

          ในด้านดอกเบี้ยขาขึ้นซึ่งมีผลกระทบในมุมของลูกค้า อาจมีปัญหายื่นขอสินเชื่อ ซื้อบ้านจากธนาคาร ทำให้ต้องเลือกบ้าน ในราคาที่ถูกลง แต่การมีงานทำที่มั่นคง และเศรษฐกิจที่เติบโตในระดับ 4-5% เชื่อว่าผู้ซื้อจะเอาชนะดอกเบี้ยได้

          ทั้งนี้ สินเชื่อบ้านเป็นคอมฟอร์ตโซนของธนาคาร ทำให้มีการแข่งขันลดดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรก หรือที่เรียกว่า ดอกเบี้ยโปรโมชั่น เช่น แพ็กเกจสินเชื่อ ดอกเบี้ยคงที่ 3% 3 ปีแรก ขณะที่สินเชื่อซื้อบ้านเป็นการผ่อนระยะยาว 20-30 ปี การขึ้นดอกเบี้ยจะไม่กระทบกับการตัดสินใจ

          บ้านจัดสรรห่วงยอดปฏิเสธสินเชื่อ

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มตลาด อสังหาฯในปี 2566 น่าจะไม่ถึงกับติดลบ และหากเติบโตได้ก็คงไม่เกิน 5% เนื่องจากปัจจัยลบเพิ่มขึ้น ขณะที่ปัจจัยบวกยังคงเดิม เริ่มตั้งแต่ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น มีผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่

          ทำให้ราคาบ้านปรับสูงขึ้นเกือบ 10% ขึ้นอยู่กับว่าผู้ประกอบการแต่ละรายจะบริหารจัดการต้นทุนได้ดีแค่ไหน

          แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นมองว่าไม่มีผลกระทบมากนัก ขึ้นอยู่กับแต่ละบริษัทว่าจะขอกู้มากกู้น้อย และกู้โดยใช้เครื่องมือทางการเงินแบบไหน โดยเฉพาะบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯมีทางเลือกในการกู้เงินที่หลากหลาย การขึ้นดอกเบี้ยก็แทบจะไม่กระทบกับต้นทุน

          "ดอกเบี้ยขาขึ้น คนซื้อบ้านกระทบมากที่สุด เพราะทุก 1% ของดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น กระทบต่อกำลังซื้อลดลง 6% รวมทั้งมีผลกระทบเรื่องความสามารถในการขอสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านด้วย พิจารณาจากยอดปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารยังมีอัตราสูงอยู่ ซึ่งน่าห่วงมากกว่า

          จี้ทบทวน LTV-ซื้อบ้านหลังที่ 2

          ส่วนมาตรการรัฐ โดยเฉพาะ LTVloan to value ซึ่งแบงก์ชาติไม่ต่ออายุการผ่อนปรนหลังจากเปิดให้ใช้ LTV 100-110% จนถึง 31 ธันวาคม 2565 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรชี้แจงกับรัฐบาลไปแล้วว่า เศรษฐกิจยังไม่ได้ฟี้นตัวมากนัก ขอให้ต่ออายุผ่อนปรนออกไปอีก 1 ปี

          "ประเด็น LTV ผ่อนปรนคือขอสินเชื่อ ได้ 100-110% แต่ LTV ปกติมีเกณฑ์ที่เข้มงวดมาก ขอสินเชื่อได้เพียง 70-90% ดังนั้น อยากให้ต่ออายุมาตรการไปอีก 1 ปี เพื่อให้คนที่เพิ่งซื้อบ้านมีเวลาตั้งตัว"

          จุดโฟกัสสำคัญอีกเรื่องคือ แบงก์ชาติ ยังไม่มีมุมมองว่าการซื้อบ้านแนวราบหลังที่ 2 ถือเป็นเรื่องที่จำเป็นในยุค เพราะจากการสำรวจผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งล่าสุด พบว่า 30% เป็น กลุ่มคนที่มาเดินดูบ้านหลังที่ 2 ทั้งคนมีบ้านหลังแรกที่ต้องการซื้อหลังที่ 2 เป็นคอนโดฯ และมีคอนโดฯหลังแรกอยู่แล้วต้องการซื่อหลังที่ 2 เป็นบ้านแนวราบ

          "ความจำเป็นของการมีบ้านหลังที่ 2 ในยุคปัจจุบัน เช่น คนต่างจังหวัดเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ อยากซื้อคอนโดฯ ทดแทนการเช่า หรือคนกรุงเทพฯไปทำงานในอีอีซี อยากซื้อบ้านหลังที่ 2 ทดแทนการเช่าเช่นกัน เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร"

          ขยายเพดานลดค่าโอน 5 ล้าน

          ในส่วนมาตรการลดอัตราจัดเก็บภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (property tax) 15% สำหรับรอบปี 2566 นั้น ข้อเสนอสมาคมบ้านจัดสรรขอให้มีการเรียกเก็บภาษีแบบขั้นบันไดในช่วง 3 ปี โดยปี 2566 เสนอจัดเก็บ 50% ปี 2567 จัดเก็บ 75% และในปี 2568 จัดเก็บ 100% เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายทั้งในส่วน ผู้บริโภคและผู้ประกอบการ

          รวมทั้งการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน จาก 2% เหลือ 1% ค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% โดยคงเพดานเดิมให้สิทธิประโยชน์กลุ่มราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งสมาคมบ้านจัดสรรเสนอขอให้ขยายเพดานราคาบ้านจาก 3 ล้านเป็น 5 ล้านบาท เนื่องจากมีการให้สิทธิประโยชน์ บ้านราคา 3 ล้านบาทแล้วในช่วงโควิด ทำให้มีการดูดซับออกไปจำนวนมากแล้ว หากรัฐขยายเพดานเป็น 5 ล้านบาท จะช่วยระบายสต๊อก และกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าศักยภาพสูง สามารถซื้อและโอนได้ มียอดปฏิเสธสินเชื่อต่ำกว่ากลุ่มราคา 3 ล้านบาท

          "ปี 2566 รัฐบาลควรกระตุ้นคนที่มีความพร้อมทางการเงิน ให้ออกมาใช้เงิน"

          LTV 100% บ้านต่ำ 10 ล้าน

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าภาครัฐควรต่ออายุ LTV 100-110% ออกไปอีก 1 ปี ถึง 31 ธันวาคม 2566 ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ลงมา ซึ่งเป็นฐานตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดของกำลังซื้อผู้บริโภคคนไทย

          "ปี 2566 แทบจะหาปัจจัยบวกไม่ได้เลย หลายคนไปคาดหวังกับตัวเลขจำนวน นักท่องเที่ยวต่างชาติจะเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจอุตสาหกรรมท่องเที่ยว เป็น กลุ่มที่ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ยากที่สุด เพราะรายได้ไม่แน่นอน"

          เชียร์แก้เกณฑ์ "บ้านบีโอไอ"

          ประเด็นต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้นจากปัจจัยราคาพลังงานแพง ทางออกของผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์พัฒนาสินค้า เช่น กำลังซื้อบ้านเดี่ยวอาจต้องหันมาดูบ้านแฝดทดแทน อยากซื้อบ้านแฝดอาจต้องลดความต้องการไปซื้อทาวน์เฮาส์แทน ดีเวลอปเปอร์ต้องเข้าถึงความต้องการของผู้บริโภคให้ได้ เช่น ออกแบบบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ให้บรรยากาศการอยู่อาศัยคล้ายบ้านเดี่ยว

          ในขณะที่แนวโน้มบ้านบีโอไอที่มีปัญหาข้อกำหนดไม่สอดคล้องกับต้นทุน มีความหวังว่าในปี 2566 หากมีการปรับเกณฑ์ใหม่ทำให้ยืดหยุ่นในการขยับราคา จะดึงดูดผู้ประกอบการเข้ามาลงทุนสร้างบ้านบีโอไอขายมากขึ้น