บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          แม้ที่ผ่านมาที่อยู่อาศัย "แนวราบ" จะเป็นดาวรุ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคโควิด-19  แต่หลังจากสถานการณ์ ตลาดเปลี่ยน! ที่สำคัญปัจจัยนโยบาย "ดอกเบี้ยขาขึ้น" และ มาตรการควบคุม สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (LTV : Loan to Value) ของธนาคาร แห่งประเทศไทย (ธปท.) กลายเป็นจุดเปลี่ยนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าแนวราบ ส่วนใหญ่เป็นการซื้อหลังที่สอง

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า ตลาดบ้านแนวราบช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะคนหันมาซื้อบ้านมากขึ้นทำให้ปริมาณซัพพลายบ้านเพิ่มขึ้น พอสมควร เนื่องจากผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการบ้านแนวราบมากขึ้น จึงต้องระมัดระวังเรื่องการเปิดตัวโครงการ การสต็อกที่ดิน อย่ามากจนเกินไป ซึ่งเป็นจุดที่ต้องเฝ้าระวัง ! ส่วนในมุมของผู้ซื้อมีการซื้อบ้านหลังที่สอง เป็นแนวราบ ดังนั้นการติดภาระผ่อนที่แรก เป็นเหตุผลที่เขาต้องจ่ายเพิ่มขึ้น จากมาตรการแอลทีวีที่ออกมา

          "ถ้าเขาซื้อบ้านหลังที่สองเกินกว่า 2 ปี ต้องหาเงินมาเพิ่มอีก 10% สมมติบ้านราคา 3 ล้านบาท 10% เท่ากับ 3 แสนบาท สามารถผ่อนได้ในระยะเวลา 10 เดือน เดือนละ 30,000 บาท ในความเป็นจริง อาจจะเป็นภาระที่มากขึ้น ทำให้คนชะลอการซื้อตรงนี้ ลงไปส่วนหนึ่ง แต่สิ่งที่น่ากังวล คือซัพพลายที่สูงสวนทางกับอัตราการดูดซับบ้านที่ลดลง"

          วิชัย ระบุว่า ยอดผ่อนจะเป็นอีกปัญหาหนึ่ง เพราะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งคาดการณ์ว่า ปีนี้น่าจะขึ้นไม่เกิน 1% เท่าที่พิจารณาสถานการณ์ในตลาด จะพบว่าอัตราดอกเบี้ยช่วงโปรโมชั่น ใน 3 ปีแรก ค่าเฉลี่ยต่ำสุด 3-4% จากตรงนี้ สะท้อนให้เห็นถึงอุปสรรคสำหรับ คนที่ต้องการซื้อบ้านเดี่ยว ซึ่งมีระดับราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป ยกตัวอย่าง ถ้าซื้อทาวน์เฮ้าส์ราคา 2 ล้านบาท สิ่งที่จะเกิดขึ้น ก็คือถ้าดอกเบี้ยขึ้น 1% งวดผ่อนจะเพิ่มขึ้น 1,100 บาท ต่อ1% ที่เพิ่มขึ้น จากราคาบ้าน 2 ล้านบาท จาก 8,400 บาท เป็น 9,500 บาท

          "สิ่งที่สำคัญที่หนักกว่านั้นก็คือ ถ้าเขายืนยันว่าผ่อนได้แค่ 8,400 บาท แต่ต้องการบ้าน 2 ล้านบาท ซึ่งตอนนี้ทำไม่ได้ เพราะถ้าดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1% วงเงิน 2 ล้านบาท ที่ต้องการขอกู้ ภายใต้ ค่าผ่อน 8,400 บาท บ้านจะลดราคาเหลือแค่ 1.8 ล้านบาท ฉะนั้นจะซื้อหลังที่ต้องการไม่ได้ เพราะราคาบ้านโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากต้นทุนใหม่ ส่งผลกระทบกับความสามารถในการกู้บ้านแนวราบมากขึ้น"

          สะท้อนให้เห็นว่า ปัจจัยของดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการแอลทีวี ส่งผลกระทบต่อคนที่จะกู้ซื้อบ้านแนวราบให้มีข้อจำกัดมากขึ้น ทำให้กู้ได้ยากขึ้นด้วย

          อัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้ง และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า มาตรการแอลทีวี มีผลต่อตลาดบ้าน แนวราบค่อนข้างมาก โดยเฉพาะตลาดต่างจังหวัด ดีมานด์ส่วนใหญ่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวราบ เกิดจากการเข้ามาทำงานในสาขาของพนักงานบริษัทขนาดใหญ่

          ดังนั้น มาตรการนี้ควรจะมีข้อยกเว้นให้กับคนกลุ่มนี้ได้มีโอกาสซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ยกตัวอย่าง คนทำงาน "ชลบุรี" ไม่ได้หมายความว่าเขาจะไม่มีบ้านในกรุงเทพฯ แต่ต้องการซื้อบ้านที่ชลบุรีเพื่ออยู่อาศัยด้วย  ซึ่งคนกลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบ จากมาตรการแอลทีวีมาก ทั้งที่เป็นกลุ่มคนที่มีความจำเป็นในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยไม่ใช่ซื้อเก็งกำไร อย่างที่ ธปท. วิตกกังวล

          "มาตรการแอลทีวี กระทบตลาดอสังหาฯ ในภูมิภาค ถือเป็นปัญหาใหญ่สำหรับดีเวลลอปเปอร์และคนที่อยากซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจด้วย เพราะที่ผ่านมาบ้านใน ต่างจังหวัดโดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวอย่างเชียงใหม่ ภูเก็ต และหลายจังหวัด ครึ่งหนึ่ง เป็นคนกรุงเทพฯ ที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง ที่สำคัญคนซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม คนทำงานบริการเกี่ยวกับการท่องเที่ยว สายการบิน ซึ่งธนาคารยังไม่ยอมปล่อยสินเชื่อกับกลุ่มคนที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ ที่มีความเสี่ยงกลายเป็นปัญหาซ้อนปัญหาเกิดขึ้นอีก"

          ทางด้าน ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการแอลทีวีครั้งนี้เข้ามาทุบตลาดบ้าน หลังที่สอง! ทำให้โอกาสที่มีบ้านเป็น ของตนเองไม่ได้  จากนโยบายการแก้ปัญหา เศรษฐกิจอาจนำไปสู่ปัญหาสังคมระยะยาว ที่เกิดจากมาตรการรัฐเข้ามาทำให้โอกาส ของการมีบ้านของคนไทยลดลง! คนไทยไม่สามารถมีบ้านเป็นของตนเอง เนื่องจากมองเศรษฐกิจ ไม่ได้มองแต่ มุมปัญหาสังคมที่จะตามมา

          "กำลังซื้อระดับรากหญ้าเปราะบางมากหลังจากเกิดวิกฤติโควิด-19 เงินออมถูกใช้ไปหมดแล้ว จนต้องกู้หนี้ยืมสิน มีหนี้สินพะรุงพะรังการที่จะให้ลืมตาอ้าปากมีบ้านเป็นของตนเองได้ รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องเข้ามาช่วย ส่งเสริมให้เขามีให้ได้ จะปล่อยให้เขาช่วยเหลือตัวเองตามธรรมชาติเป็นไม่ได้ หรอก เพราะคนไทยไม่มีเงินออม โดยเฉพาะชนชั้นกลาง ต้องยอมรับว่าต้องชักหน้าไม่ถึงหลังมานานแล้ว"

          แนวทางการแก้ปัญหาเศรษฐกิจโดยใช้หลักเศรษฐศาสตร์เพียงอย่างเดียวจะก่อให้เกิดปัญหาสังคมตามมาในอนาคต และกลายเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่หยั่งรากลึก ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำ คนไทยไม่มีบ้านเป็นของตนเองต้องเช่าอยู่ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ เพราะราคาที่อยู่อาศัยวิ่งสูงขึ้นสวนทางกับรายได้ที่ลดลง!

          ฉะนั้น ภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรส่งเสริมให้คนมีบ้าน เริ่มจากการ "ยกเลิกมาตรการแอลทีวี" ไปก่อนจนกว่าเศรษฐกิจฟื้นตัวดีขึ้นเพื่อให้สามารถกู้ซื้อบ้านได้ 100%