อุมาภรณ์ ขวัญเมือง

          แห่ชิงเค้ก 'เศรษฐี' กำลังซื้อบ้านหรู

          จริงอยู่ ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของภาคอสังหา ริมทรัพย์ไทย ซึ่งจะเติบโตตามการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจ แต่อย่างไรก็ตาม ประเมิน ยังท้าทายอยู่มากในฝั่ง "ผู้ซื้อ" โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบาง อ่อนไหวทางการเงิน จากภาวะเงินเฟ้อทรงตัวระดับสูง คาดครั้งถัดไป คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะยังปรับขึ้นดอกเบี้ยต่อไปอีก (ปัจจุบัน 1.25%) ส่งผลให้ดอกเบี้ยกู้สินเชื่อบ้านสูงขึ้น

          "ผู้ซื้อ" ต้องส่งค่างวดสูงขึ้นกว่าเดิม หรือใช้เวลาผ่อนชำระนานมากขึ้น ผนวกกับธนาคารส่งสัญญาณยกเลิก หรือ ลดจำนวนปีของอัตราดอกเบี้ยคงที่ลง คาดจะยิ่งทำให้ผู้กู้ซื้อบ้าน ต้องมีสภาพคล่อง และวินัยทางการเงินที่พร้อม รวมถึงพิจารณาอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจเป็น "หนี้บ้าน" ระยะยาวอีกด้วย

          ภาพดังกล่าว ไม่เพียงแต่ทำให้กลุ่มผู้ซื้อระดับล่าง-กลาง ชะลอการตัดสินใจซื้อ "ที่อยู่อาศัย" เพราะไม่มั่นใจกำลังซื้อ แต่ยังทำให้ยอดปฎิเสธสินเชื่อของธนาคาร (รีเจ็กต์) ในตลาดกระโดดขึ้นอย่างน่าตกใจ เพราะธนาคารป้องกันความเสี่ยง โดยเฉพาะ โปรดักส์ที่เคยเฟื่องฟูในอดีตอย่าง "ทาวน์เฮ้าส์" ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดขนาดใหญ่ ของผู้ซื้อบ้านหลังแรก กลุ่มมีฐานะปานกลาง

          โดยมีข้อมูลเปิดเผยจากบางดีเวลลอปเปอร์ ว่า ในช่วงปีที่ผ่านมาแม้ภาพรวมอสังหาฯมีสัญญาณปรับตัวดีขึ้น แต่ไม่ใช่กับตลาดทาวน์เฮ้าส์ เพราะยอดรีเจ็กต์ พุ่งสูง 60-70% บางโครงการแตะ 80% เทียบขายบ้าน 100 หลัง ผ่านการอนุมัติสินเชื่อเพียง 20 หลังเท่านั้นกลายเป็นความเสี่ยงที่ผู้พัฒนาต่างพากันเข็ดหลาบต้นทุนจม กำไรหาย ซึ่งค่อนข้างแตกต่าง จากการเปิดขายโครงการระดับบน ให้กับกลุ่มคนที่ไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคาร หรือ ขอเพียงบางส่วน และไม่มีปัญหาเรื่อง "หนี้ครัวเรือน" โดย คนรวย ซื้อง่าย-จ่ายสด และโอนคล่อง ทำให้เกิดจุดเปลี่ยนชัดเจน ถึงแผนพัฒนาโครงการใหม่ ที่ทั้งปีที่แล้ว และปีนี้ ผู้พัฒนาฯจะขยายพอร์ตโปรดักส์ขึ้นสู่ตลาดของแพงมากขึ้น

          ห่วง "ทาวน์เฮ้าส์" รีเจ็กต์ยังสูง

          ข้อมูลดังกล่าว ถูกสะท้อน โดย นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) เจ้าใหญ่ในตลาดทาวน์เฮ้าส์ หรือ ทาวน์โฮม ภายใต้แบรนด์ "โกลเด้น ทาวน์" ซึ่งเผยว่า ปีนี้ บริษัทจะขยายพอร์ตโปรดักส์ ไปสู่ โครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี่ และระดับซูเปอร์ลักชัวรี่มากขึ้นอย่างเต็มตัว เพราะประเมิน ปีนี้ "หนี้ครัวเรือน" ยังเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ซื้อ ทำให้คนรากหญ้าเปราะบาง เงินเฟ้อส่งผลต่อราคาน้ำมัน และทำให้ "ต้นทุน" บ้านใหม่แพงขึ้น

          นายแสนผินระบุว่า ที่ผ่านมา ไม่มีผู้พัฒนารายไหน กล้าเผยว่า ยอดรีเจ็กต์สูงขนาดไหนในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ เพราะกลัวกระทบต่อภาพลักษณ์ แต่เป็นเรื่องจริง ที่ว่ามีรีเจ็กต์สูงถึง 70-80% แม้เป็นช่วงเวลาที่มีการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี (อัตราส่วนต่อสินเชื่อ) ช่วยเหลืออยู่ แต่ปีนี้ไม่มีแล้ว อัตราส่วนรีเจ็กต์จึงยิ่งน่ากังวลในโปรดักส์ระดับล่าง ต่างจากกลุ่มบ้านเดี่ยว ที่บริษัทสามารถเก็บยอด ซื้อ-ขาย แบบเงินสดได้มากถึง 67% (ข้อมูลเฉพาะบริษัท) เติบโตขึ้นมา 20% จากช่วงก่อนหน้า

          "ไม่เคยคิดว่าโควิดจะทำลายกลุ่มรากหญ้า ทุบตำแหน่งเบอร์ต้นของอสังหาฯ ที่ทำทาวน์เฮ้าส์ได้ ขณะที่บ้านเดี่ยวแข็งแกร่ง และนับจากนี้ คาดจะโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงราคา 20-40 ล้านบาท"

          สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น่าสนใจของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม นั้น เน้นระดับราคา 60-120 ล้านบาทใน 3 แบรนด์หลัก ได้แก่ The Royal Residence (เดอะ โรยัล เรสซิเดนซ์) ซึ่งเป็นแบรนด์ใหม่ รวมถึง Alpina (อัลพีน่า) และ The GRAND (เดอะ แกรนด์) เป็นต้น

          กำลังซื้อระดับบน "แข็งแกร่ง"

          สอดคล้องกับแผนพัฒนาของบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ปี 2566 ที่ระบุว่า จะเดินหน้าพัฒนาโครงการแนวราบระดับราคา 10-30 ล้านบาท เจาะลูกค้าระดับบน มากขึ้นทั้งในตลาดกทม.ปริมณฑล และ ต่างจังหวัดด้วย เนื่องจากยอดขายที่พุ่งทะยานขึ้นมา 35% สวนทางเศรษฐกิจ ของปี 2565 (3.24หมื่นล้านบาท) ตัวแปรสำคัญ คือ การขายได้เพิ่มขึ้นถึง 155% ของบ้านราคา 10-20 ล้านบาท โดยเฉพาะ กลุ่ม 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่เติบโตถึง 157%

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ ศุภาลัย เผยว่า แม้บริษัท ไม่ได้มียอดรีเจ็กต์จนน่ากังวล ในกลุ่มโปรดักส์ระดับล่างเหมือนบริษัทอื่น ๆ เพราะปีที่ผ่านมา ยอดรีเจ็กต์รวมอยู่ที่ราว 11 % เท่านั้น จาก 22 % ในปี 2564 แต่ก็ต้องยอมรับว่าต้องทำงานร่วมกับธนาคารอย่างหนักในการคัดกรอง และ เตรียมความพร้อมให้กับลูกค้า เพื่อไม่ให้กระทบกับการขาย

          ผู้บริหารศุภาลัยยังระบุว่า ปีนี้ ตลาดโครงการระดับบน จะมาแรงเพราะนอกจากผู้พัฒนาฯ หนี"รีเจ็กต์" แล้ว แรงบีบที่สำคัญ ยังมาจากแนวโน้ม ราคาวัสดุก่อสร้าง และ ราคาที่ดินในเมืองที่ยังแพงขึ้น ขณะความแข็งแกร่งของ กำลังซื้อระดับบน น่าสนใจมากกว่า

          "หลังเกิดวิกฤติ ไม่ว่าจะช่วงต้มยำกุ้ง และวิกฤติสินเชื่อซับไพร์ม ตลาดอสังหาฯที่กลับมาก่อน คือ ตลาดระดับบน"

          สำหรับแบรนด์เรือธงของ บมจ.ศุภาลัย ปีนี้ คือ "เอเลแกนซ์" บ้านเดี่ยวลักชัวรี ซึ่งจะเปิดใหม่ในทำเลพหลโยธิน 50 ในราคาเริ่มต้น 18 ล้านบาท รวมถึง "พรีมา วิลล่า" (กรุงเทพกรีฑา) และ ปลุกภูมิภาคในจังหวัดศักยภาพสูงอย่าง เชียงราย ผ่านโครงการ "ศุภาลัย ริเวอร์ร่า" บ้านแพง10 กว่าล้านบาทอีกด้วย

          อสังหาฯ แข่งกันหรู

          ปรากฎการณ์บ้านแพง ปีนี้ที่มีความเคลื่อนไหว ไม่ว่าจะเป็น บมจ.แลนด์แอนเฮ้าส์ เพิ่มเงินลงทุนซื้อที่ดิน แล ออกหุ้นกู้ใหม่กว่า 1.4 หมื่นล้านบาทพัฒนาบ้านหรูหลายช่วงราคา เช่น VIVE กรุงเทพกรีฑา มูลค่ากว่า 2 พันล้านบาท ราคาเฉลี่ย 42 ล้านบาท หรือ VIVE บางนา กม.1 กว่า 3.1 พันล้าน เฉลี่ยราคา 33 ล้านบาทต่อหลัง ขณะบมจ.สิงห์เอสเตท เตรียมเปิด บ้าน 'ศิรนินทร์ เรสซิเดนเซส' บนทำเลพัฒนาการ กับราคาเริ่มต้น 80-180 ล้านบาท  แสนสิริ โครงการ "เศรษฐสิริ ดอนเมือง"  ราคาเริ่มต้น 13 ล้านบาท เป็นต้น