อสังหาริมทรัพย์

          ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ เลือกมีบ้านหลังที่สองในประเทศไทย โดยอสังหาริมทรัพย์ตามหัวเมืองท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็น กรุงเทพมหานคร, ภูเก็ต, กระบี่, เชียงใหม่ และหัวหิน เป็นจุดหมายที่ได้ความนิยมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือ การเช่าอยู่ระยะยาว เป็นต้น

          ขณะที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เริ่มประสานกับลูกค้าชาวต่างชาติที่เคยซื้อโครงการคอนโดมิเนียม มาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หลังจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ไม่สะดวกในการเดินทางมาทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ได้ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) แต่สัดส่วนลูกค้าต่างชาติอาจจะไม่ใช่พอร์ตใหญ่เมื่อเทียบกับกำลังซื้อในประเทศ

          นอกจากนี้ บริษัทที่มีพอร์ตใหญ่ในด้านโครงการคอนโดมิเนียม เริ่มกลับมาจับมือกับบริษัทตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ (เอเจนท์) เพื่อนำเสนอโครงการที่พักอาศัยระดับพรีเมียม เช่น บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมระดับแฟลกชิป 2 แห่ง คือ ย่านสุขุมวิท และย่านพหลโยธิน-สะพานควาย และโครงการพร้อมอยู่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ที่มีมูลค่ารวมถึง 34,000 ล้านบาท เจาะกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ โดยล่าสุด บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ฯ จับมือ เคเอ็มอี พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เจาะกลุ่มดีมานด์ระดับลักชัวรีในเมียนมา โดยวางเป้ายอดขายตลาด เมียนมาปี 2566 เติบโตเกิน 2 เท่าหรือกว่า 300 ล้านบาท

          REIC เผย 5 ปี ต่างชาติโอนฯห้องชุดสะสม 2.44 แสนลบ.

          ขณะที่ ดร.วิชัย  วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวอย่างชัดเจนว่า ตลาดอาคารชุดต่างชาติ กลับมาขยายตัวอีกครั้ง โดยสถานการณ์หน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดต่างชาติในปี 2565 มีจำนวน 11,561 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 41 มูลค่าการโอนฯห้องชุดสูงถึง 59,261 ล้านบาท (เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 8,199 หน่วย เป็นที่สังเกตว่า มูลค่าการโอนฯของปี 2565 สูงที่สุดเมื่อเทียบกับช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (ปี 2561-2564) แต่หากนับตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปี 2565 รวมเป็นเวลา 5 ปี มูลค่าสะสมโอนฯอาคารชุดคนต่างชาติมากถึง 244,589 ล้านบาท

          โดยตัวเลข 3 เดือนแรกของปี 2566 (ม.ค.-มี.ค.) มีจำนวนหน่วย 3,775 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 79.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 2,107 หน่วย   'แคปปิตอล วัน' ห่วงแบงก์เข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย

          นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (Capital One Real Estate) และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand หรือ KW) บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตัวแทนขายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มียอดขายสูงที่สุดในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีเครือข่ายจำนวนพนักงานสูงที่สุดทั่วโลก ที่ปัจจุบันมีพอร์ตในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม โรงแรม วิลล่า มูลค่าไม่น้อยกว่า 30,000-40,000 ล้านบาท เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ปรับตัว ดีขึ้น เริ่มฟื้นตัวทั้งตลาดในประเทศและต่างประเทศ จำนวนลูกค้า ต่างประเทศทั้งในโซนยุโรป และสหรัฐอเมริกา มากขึ้นในช่วงหลังที่ โควิดคลี่คลายแล้ว

          แต่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศ ปัญหาหลักๆที่เป็นอยู่ คือ เรื่องความสามารถในการซื้อ ความสามารถในการผ่อนชำระต่ำ มีรายได้ต่ำกว่ารายจ่ายเกินไป เนื่องจากมีภาระหนี้สินที่ยังคงเป็นปัญหาอยู่ โดยตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มฐานระดับราคา 2-3 ล้านบาท ประสบปัญหาเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อ โดยพบว่า ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในอัตราสูง ซึ่งกลุ่มนี้มีส่วนแบ่งตลาด(Market Share) ถึงร้อยละ 40 ของทั้งตลาดรวมทั้งประเทศ

          ประกอบกับ ในปี 2565 ที่ผ่านมา การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย มีผลต่อค่างวดในการผ่อนเงินกู้สูงขึ้น จะกลายเป็นเรื่องที่ยากขึ้นไปอีกในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งกลไกเรื่องอัตราดอกเบี้ยไม่มีการปรับเปลี่ยน เป็นเทรนด์ขาขึ้นแต่เริ่มดีขึ้น ขณะที่ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ประมาณกลางปี 2565 ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงมาบ้างประมาณร้อยละ 10 เนื่องจากผู้ประกอบการเร่งระบายสินค้าคงค้าง(สต๊อก)เพื่อสร้างกระแสเงินสดเข้ามา โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-5 ล้านบาท แม้ราคาลดลงแต่ช่วยไม่มาก เพราะความสามารถในการซื้อมีจำกัด เนื่องจากตัวเลขหนี้ภาคครัวเรือนอยู่ในระดับสูง (ปัจจุบันตัวเลขหนี้ครัวเรือนอยู่ระดับร้อยละ 80 โดยหนี้ครัวเรือนไทยในปัจจุบัน มูลค่ากว่า 14.9 ล้านล้านบาท พบว่าสัดส่วน 2 ใน 3 เป็นหนี้ที่เกี่ยวข้องกับการบริโภค ขณะที่ 1 ใน 3 เป็นหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งหนี้แบบหลังเป็นหนี้ที่มีประโยชน์และมีความจำเป็นมากกว่า)

          "จากกลุ่มลูกค้าของแคปปิตอล วัน ที่จับตลาดอยู่ประมาณกลุ่ม B+ และ A กลุ่มนี้ไม่มีปัญหา มีผลต่อตลาดเป็นส่วนน้อยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 ของทั้งตลาด แต่หากโฟกัสตลาดหลักๆ กลุ่มฐานใหญ่ราคา 2-5 ล้านบาท ที่ยังเป็นปัญหา มีเรื่องอัตราดอกเบี้ย และความสามารถในการผ่อนชำระอยู่"

          เจาะลึกไลฟ์สไตล์' จีน-เมียนมา-อินเดีย' เลือกไทยบ้านหลังที่ 2

          นายวิทย์ กล่าวถึงความเคลื่อนไหวของกลุ่มลูกค้าต่างชาติว่า กลับมาดีขึ้นก่อนเกิด โควิด-19 ตลาดที่โตมีทั้งจากประเทศฮ่องกง, เมียนมา และสหรัฐอเมริกา โดยมีความต้องการคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 4-5 ล้านบาท ซึ่งโซนสุขุมวิท เป็นทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมและชื่นชอบ และหากลงลึกถึงเซกเมนต์ของชาวต่างชาติแล้ว จะพบว่าทั้งชาวเมียนมา และจีนมีการมองหาห้องชุดราคาแพง ซึ่งก็สอดรับกับสินค้าที่บริษัทแคปปิตอล วัน บริหารโครงการอยู่ เช่น ลูกค้าชาวจีนมองหาห้องเพนต์เฮาส์ ประมาณเฉลี่ย 20-50 ล้านบาท หรือ เท่าที่ได้รับข้อมูลก็พบว่า ชาวจีน ก็มีความสนใจห้องชุดราคา 100 ล้านบาท แต่จากสภาพตลาดในประเทศของจีน คนชนชั้นกลางยังไม่สะดวกที่จะเดินทางออกนอกประเทศ คงมีเพียงกลุ่มคนจีนที่มีความร่ำรวยที่มีจำนวนไม่มาก ที่ช่วงต้นปี 2566 เดินทางออกมาอย่างต่อเนื่อง

          ขณะที่ผู้ซื้อสัญชาติเมียนมาจะมีไลฟ์สไตล์ที่ต่างกับชาวจีนที่นิยมอยู่กันเป็นกลุ่ม เนื่องจากชาวเมียนมา มีความคุ้นเคยกับประเทศไทยมากกว่าชาติอื่น และกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจมีกิจการอยู่ในประเทศเมียนมา โดยชาวเมียนมาต้องการมีบ้านหลังที่สองในประเทศไทย ซึ่งจะเลือกและพิจารณาซื้อคอนโดมิเนียมทำเลที่ใกล้โซนสถานีรถไฟฟ้า, สถานทูต, ห้างสรรพสินค้า และใกล้มหาวิทยาลัย เนื่องจากชาวเมียนมา มีการส่งบุตรหลานเข้ามาศึกษาในประเทศไทย โครงการคอนโดมิเนียมที่ขายให้กับชาวเมียนมา จะอยู่ในกลุ่มราคา 2-20 ล้านบาท สำหรับชาวอินเดีย เป็นอีกกลุ่มที่เข้ามาประเทศไทยค่อนข้างมาก หลังจากมีการเปิดประเทศ โดยมีกำลังซื้อดี และนิยมที่จะซื้อคอนโดมิเนียมที่เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี ซึ่งระดับราคาที่ซื้อขายยังมีสินค้าคงค้างคอนโดมิเนียมไม่เกิน 2-4 ล้านบาท

          ทุนซาอุฯ ดีลผ่าน KW จ่อซื้อโรงแรมภูเก็ต

          ตลาดในกลุ่มประเทศซาอุดีอาระเบียนั้น นายวิทย์ กล่าวว่า มีความน่าสนใจ โดยที่ทาง KW ได้มีการเข้าไปเปิดตลาดที่ซาอุดีอาระเบียมาได้ปีกว่า เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการขยายการลงทุน ที่มีทั้งแบบกองทุน และบุคลล เป็นต้น โดยไม่การกำหนดเพดานในเรื่องของงบลงทุน เน้นเรื่องอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน และจากประสบการณ์ที่ได้เจรจากับลูกค้าในประเทศซาอุดีอาระเบีย ส่วนใหญ่จะพิจารณาซื้อทั้งอาคารคอนโดมิเนียม ซื้อโรงแรม ตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และ พัทยา เป็นต้น

          "KW มีดีลในการซื้อโรงแรมอยู่ 3 โครงการจะอยู่ที่ ภูเก็ต มูลค่ารวมราว 6,000 ล้านบาท คาดว่ากลางปี 2566 จะจบดีลได้ 1 รายการ มูลค่าราว 3,000 ล้านบาท"

          มะกันคัมแบ็กสนใจ "ภูเก็ต-สมุย" ทุนสิงคโปร์ ชะลอมาไทย

          ขณะที่การลงทุนจากสหรัฐอเมริกามาประเทศไทย เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวที่มากขึ้น ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเข้าสู่ Over Priced ซึ่งนักลงทุนจะสนใจอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ต และสมุย ราคาราว 8 แสนดอลลาร์สหรัฐ ไปจนถึง 2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณราว 70 ล้านบาท

          สำหรับนักลงทุนที่มาจากสิงคโปร์นั้น เท่าที่ทราบการซื้อเริ่ม น้อยลง อาจจะเป็นเพราะว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ปรับตัวดีขึ้นมากหลังช่วงโควิด ทำให้นักลงทุนชาวสิงคโปร์สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ การเคลื่อนเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจจะลดน้อยลง

          วางเป้าสิ้นปีดันพอร์ตอสังหาฯแตะ 50,000 ลบ.

          สำหรับเปาหมายเรื่องธุรกิจปี 2566 นั้นจะมีแผนบริหารโครงการทั้งในประเทศและขยายฐานลูกค้าต่างชาติให้มากขึ้น โดยคาดว่าในปีนี้จะมีมูลค่าการบริหารโครงการสู่ระดับ 50,000 ล้านบาท จากปัจจุบันบริหารอยู่ 20 โครงการ มูลค่าประมาณ  30,000-40,000 ล้านบาท ซึ่งล่าสุด ได้เซ็นสัญญาการบริหารโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่มูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาทไปแล้ว และยังมีอีก 4-5 โครงการที่อยู่ระหว่างการเจรจา

          ทั้งนี้ โครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่บริหาร แยกเป็น โครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-30 ล้านบาท โครงการวิลล่า ราคา 7-20 ล้านบาท ซึ่งมั่นใจที่จะทำยอดขายจากการบริหารโครงการได้ตามเปา ที่ 10,000 ล้านบาท เติบโตขึ้นมาถึงร้อยละ 300 เมื่อเทียบกับช่วงที่เกิดโควิด-19

          ซีอีโอ Capital One กล่าวต่อว่า ในส่วนของตลาดต่างประเทศ ปีนี้ จะให้น้ำหนักและรุกหนักเจาะลูกค้าต่างชาติมากขึ้น โดยวางเปาที่จะเพิ่มรายรับจากต่างประเทศในปีนี้ให้สู่ระดับร้อยละ 50 ซึ่งเป็นเปาเติบโตที่สูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ที่มีรายรับจากตลาดต่างประเทศประมาณร้อยละ 40  และลดลงช่วงที่เกิดโควิด-19 มาอยู่ที่ร้อยละ 15 โดยกลยุทธ์ที่จะผลักดันไปสู่เปาหมาย คือ ในเรื่องการขยายสาขา โดยวางแผนอีก 2 เดือนข้างหน้าจะเปิดสาขาเพิ่มในประเทศฮ่องกง ทำตลาดที่ประเทศจีนมากขึ้น ขยายฐานลูกค้าในประเทศอินเดีย และเพิ่มฐานลูกค้าในประเทศซาอุดีอาระเบียให้มากขึ้น

          เร่งตั้งรัฐบาลบริหารประเทศ ฟื้นเชื่อมั่น

          นายวิทย์ กล่าวถึงทิศทางเศรษฐกิจของประเทศไทยว่า การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ก็มีส่วนสำคัญและมีผลกระทบค่อนข้างสูง เกี่ยวกับความมั่นใจในของผู้ที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย รวมทั้งชาวต่างชาติในการเข้ามาลงทุนค่อนข้างสูง เช่น การจะเลือกนายกรัฐมนตรีภายในระยะเวลา 60 วัน (หรือ สุญญากาศทางการเมือง) เป็นประเด็นเรื่องความไม่แน่นอน ก็จะมีความต่อเนื่องถึงนโยบายการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในช่วงรอการแต่งตั้งนายกรัฐมนตรี

          ทั้งนี้ เรื่องของการเมือง ไม่ว่าจะพรรคไหน (ขั้วการเมือง) ได้จัดตั้งรัฐบาล ขอให้มีความมีเสถียรภาพของรัฐบาลและการกำหนดแนวทางจะต้องชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับคนซื้อและต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม

          "ไม่ว่าขั้วไหนจะเป็นรัฐบาลก็ตาม ผมเชื่อว่าคงไม่มีผลกระทบเยอะมาก แต่ก็อาจจะมีผลกระทบจากที่หาเสียงไว้กระทบเล็กน้อย เช่น การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 450 บาท จริงๆแล้ว ผมมองว่าเป็นปัจจัยบวกมากกว่า เป็นการขยับขึ้นของรายได้ถึงร้อยละ 20  และแม้ Cost ที่เพิ่มขึ้น เช่น การก่อสร้าง 1 โครงการ สัดส่วนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นของผู้รับเหมาค่อนข้างน้อย อัตราเงินเฟอคงขึ้นบ้างแต่คงไม่ขึ้นถึงร้อยละ 5

          แต่สิ่งที่อยากฝาก ณ ปัจจุบัน ให้ดูต่อไป คือ อัตราดอกเบี้ย ตอนนี้ อัตราดอกเบี้ยในสหรัฐอเมริกากับไทย ห่างกันค่อนข้างเยอะ ซึ่งมีผลจากอัตราแลกเปลี่ยนในปัจจุบันและมีความเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนสูงมาก แต่ปัจจุบันเริ่มทรงๆ ปรับขึ้นและลงไม่มาก ระหว่าง 33-35 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ เพราะฉะนั้น อัตราดอกเบี้ย ก็มีผลต่อกำลังซื้อเหมือนกัน ทำอย่างไรที่จะ Balance และพยายามลดอัตราดอกเบี้ยลงมา ซึ่งเป็นเรื่องของภาคการเงิน ที่อยากฝากให้ดูด้วย จากในขณะนี้ รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองอยู่จนถึงสิ้นปี 2566 ซึ่งในแง่ถ้ารัฐบาลจะมีส่วนช่วยได้ในเวลานี้ ก็ยิ่งดี แต่อยากฝากไว้ว่า อย่าให้ผู้บริโภคเกิดความเคยชินในการให้นโยบายที่กระตุ้นตลาด ถ้ากระตุ้นแบบเดิมจะกลายเป็นความเคยชินไปแล้ว ยาก็ไม่ได้ผลแล้ว ถ้าอยากจะกระตุ้น คิดนโยบายใหม่ๆ" นายวิทย์ กล่าว

          ให้ระมัดระวังแหล่งเงินใช้โครงการ "บ้านตั้งตัว"

          สำหรับนโยบาย "บ้านตั้งตัว" ที่รัฐบาลจะช่วยค่าผ่อนบ้าน สำหรับผู้ซื้อบ้าน-ที่พักอาศัยใหม่เป็นหลังแรกในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เป็นนโยบายที่ดี ในบางประเทศได้ใช้แนวทางดังกล่าว แต่เรา ต้องพิจารณาและระมัดระวังเรื่องแหล่งที่มาของเงิน ที่จะนำมาใช้ในโครงการดังกล่าว ที่เชื่อว่าเป็นโครงการที่ดี คิดว่าคงทำการบ้านมาแล้ว และกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านการสนับสนุนให้กับผู้ซื้อในกลุ่มฐานล่างอย่างจริงจัง

          ในกลุ่มของลูกค้าต่างชาติ เรากังวลและอยากให้ระมัดระวังเรื่องความสัมพันธ์ระหว่างประเทศให้ดี การพาดพิงหรือไปโจมตีประเทศใด ประเทศหนึ่ง จะไม่เป็นผลดีต่อประเทศไทย ไม่ว่าจะอยู่ข้างไหน การจะ ไปสร้างความเกลียดชังหรือสร้างความแบ่งแยกกับสองประเทศมหา อำนาจ จะไม่ส่งผลดีต่อประเทศไทย ประกอบกับในเรื่องการค้าขายแล้ว ทั้งประเทศจีนและสหรัฐฯประเทศคู่ค้าที่สำคัญกับเศรษฐกิจประเทศไทย โดยไทยมีมูลค่าการส่งออกไปทั้งสองประเทศในสัดส่วนใกล้เคียงกัน ต่างกันในเรื่องของตัวเลขการนำเข้า ที่ประเทศไทยมีตัวเลขการนำเข้าในสัดส่วนที่น้อยกว่าการส่งออกไปประเทศสหรัฐฯ จึงอยากให้ระมัดระวังอาจจะมีผลต่อเรื่องการส่งออกของประเทศไทยได้ .

          "ชาวเมียนมาต้องการมีบ้านหลังที่สองในประเทศไทย ซึ่งจะเลือกและพิจารณาซื้อคอนโดมิเนียมทำเลที่ใกล้โซนสถานีรถไฟฟ้า,สถานทูต, ห้างสรรพสินค้า และใกล้มหาวิทยาลัย"