ผู้ประกอบการอสังหาชี้ภาพรวมครึ่งปีหลัง ลูกค้าขาดความมั่นใจในการซื้อบ้าน เหตุกังวลไม่สามารถผ่อนชำระได้จนปิดหนี้ ย้ำดอกเบี้ยขาลงไม่กระตุ้นจิตวิทยาการซื้อโอนกรรมสิทธิ์ ผู้บริหาร SENA เผยยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง ต้องปรับตัวเปิดให้ลูกค้าผ่อนตรงกับบริษัท ด้าน ธอส.ห่วง NPL ยังคงเร่งตัวขึ้น ด้านโบรกแนะเลือกซื้อหุ้นใหญ่ที่ไปต่อได้ ชี้เป้า SC-AP-SIRI-SPALI เด่น P/E ต่ำ

    นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึง ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศ ว่าช่วงตั้งแต่ครึ่งหลังของปี (2H/67) ยังคง เผชิญความท้าทายจากทั้งในประเทศ-ต่างประเทศ โดยเฉพาะ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย และเศรษฐกิจโลก, ความ ผันผวนทางรัฐภูมิศาสตร์ในหลายพื้นที่ยังไร้ความชัดเจน, อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (Rejection Rate) ยังทรงตัวสูง, ความไม่มั่นใจของประชาชน ฯลฯ ส่งผลโดยตรงต่อยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการทั้งขนาดใหญ่-ขนาดเล็ก

    โดยปัจจัยสำคัญที่จะสนับสนุนการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ คือ ความเชื่อมั่นของประชาชน ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวได้อย่างทั่วถึง ดังนั้นในระยะสั้นแม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะเริ่มมีทิศทางเปลี่ยนเข้าสู่ ขาลง ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวขึ้นได้ในระยะสั้น แต่อาจพ้นจุดต่ำสุดและค่อยๆ ฟื้นตัวตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP) และกำลังซื้อของประชาชนระดับกลาง-ล่าง เบื้องต้นคาดว่าจะใช้เวลาราว 3-5 ปี

    รายใหญ่ไปต่อได้

    อย่างไรก็ดี เมื่อผู้ประกอบการไม่สามารถขายโครงการได้ ผู้ประกอบการ ขนาดกลาง-เล็กก็จะพิจารณาชะลอการ ลงทุนเปิดโครงการใหม่ออกไป ควบคู่พยายามระบายสต๊อกโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ดังนั้นผู้ประกอบการ ขนาดใหญ่ที่มีความพร้อมก็จะยังสามารถ พัฒนาโครงการใหม่ได้ตามแผนการดำเนินงานที่กำหนดไว้ ส่งผลให้มีสต๊อก โครงการทั้งแนวราบ-คอนโดมิเนียมในสัดส่วนที่เหมาะสมจึงยังสามารถขายโครงการได้ต่อเนื่องและมีกระแสเงินสดหมุนเวียนเพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ

     ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง

     ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดี เวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า การโอนกรรมสิทธิ์โครงการอสังหาริมทรัพย์อ่อนแอที่สุดในรอบ 6 ปี ในทุกเซ็กเมนต์ ทุกระดับราคา โดย ผลสำรวจพบว่าบ้านราคาสูงขึ้นราคาเกิน 10 ล้านบาท ขึ้นไปเจอปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นเช่นเดียวกัน แม้กลุ่มนี้จะไม่ใช่กลุ่มลูกค้าหลักของเสนาก็ตาม โดย ปัจจุบันพบยอดปฏิเสธเพิ่มขึ้นจาก 10-20% เป็น 20-30% แม้สัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อจะต่ำ หากเทียบกับราคาบ้าน ต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็ถือว่าเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งมองว่า ตลาดกลุ่มบนเป็นตลาดที่ค่อนข้างอ่อนไหว (Sensitive) และไม่สามารถวางกลยุทธ์พัฒนาโครงการที่มีระดับราคาให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำส่งผลให้เกิดสต๊อก (Over Supply) โครงการได้ทุกระดับราคา

    แม้ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการน้อยลงเพื่อชะลอผลกระทบก็ตาม ส่งผลให้ยอดอสังหาค้างสต๊อก มีจำนวนมากขึ้น บริษัทจึงได้ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้อง กับสถานการณ์ โดยการให้ลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง (Real Demand) ผู้กู้หันมา เช่าที่อยู่อาศัยกับ "เสนา" โดยตรง โดยเอาเงินค่าเช่ามาหักเงินต้น จนกว่ารายได้ผู้กู้จะเพิ่มขึ้น หรือเงินต้นลดลง และสามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ เพื่อแก้ปัญหาการเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัย และแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนให้ลดลงในอนาคต

     หวั่น NPL พุ่ง

     ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงภาพรวมหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของภาคอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งแรกของปี 2567 (1H/67) ว่าปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ราว 3.5% และยังคงมีแนวโน้มเร่งตัวขึ้นต่อเนื่อง โดยธนาคารพาณิชย์ของรัฐบาล อาทิ ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ ต่างแบกรับความเสี่ยง NPL ที่ยังอยู่ในภาวะขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้สถาบันการเงิน โดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ ยังคงเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออย่างเข้มข้น

     ในส่วนของธนาคารอาคารสงเคราะห์ เตรียมพิจารณาวงเงินสินเชื่อ 1 แสนล้านบาท จากทั้งการ ออกพันธบัตรธอส. และจากฐานเงินฝากของธนาคาร เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 นี้

      เลือกหุ้นมีปัจจัยเฉพาะตัว

      นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มผลการดำเนินงานช่วงครึ่งหลังของปี 2567 (2H/67) กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความท้าทายสูง ผู้ประกอบการมีแผนเพิ่มแรงจูงใจผ่านกลยุทธ์การตลาดทั้งการปรับลดราคา เพิ่มมูลค่าของแถม รวมถึง แบ่งเบาภาระค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง รวมถึงมาตรการการตลาดอื่นๆ ให้มากขึ้น เพื่อสร้างยอดขายขึ้นมาชดเคยยอดขาย-ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ที่ต่ำกว่าประมาณการ

     อย่างไรก็ตามความต้องการที่อยู่อาศัยยังเร่งตัวขึ้น อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นในระยะกลางผู้ประกอบการที่สามารถเปิดโครงการใหม่ได้ตามแผน จะมีสต๊อกสินค้า พร้อมขายให้กับลูกค้า จึงแนะนำลงทุนในหุ้นที่มีปัจจัย หนุนเฉพาะตัว เนื่องจากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจุบัน P/E ต่ำในระดับที่น่าลงทุน อาทิ SC ราคาเหมาะสมที่ 3 บาท, AP ราคาเหมาะสมที่ 10.90 บาท, SIRI ราคาเหมาะสม ที่ 2.06 บาท และ SPALI ราคาเหมาะสมที่ 19 บาท