อสังหาริมทรัพย์

    ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อ และโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทย เป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีความคึกคัก โดยเฉพาะหลังจากผ่านสถานการณ์โควิด-19 มา ดีมานด์การเข้ามาซื้อของต่างชาติพุ่งสูงมาก ยิ่งกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเป็นหนึ่งในเป้าหมายใหญ่ที่เข้ามาลงทุน เนื่องจากภาคการท่องเที่ยวของไทยเติบโตอย่างมาก เป็นจุดหมายใหญ่ ที่นักท่องเที่ยวทั่วโลกต้องการเดินทางเข้ามาพักผ่อน และมองหาโอกาสพักอาศัยระยะยาว

    ซึ่งจะว่าไปแล้ว ภาวะที่กำลังซื้อจากในประเทศที่ลดลง ตลาดต่างประเทศ เข้ามาเสริมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ มียอดขาย และมูลค่า การโอนกรรมสิทธิ์ เข้ามาชดเชยและต่อยอดให้กับผลประกอบการของ บริษัทอสังหาฯ ที่มีพอร์ตโควตา มีผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น

    ล่าสุด ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง "สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568" พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน แต่สัดส่วนในตลาดรวมเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยกรุงเทพฯ และชลบุรีเป็นพื้นที่หลัก คิดเป็นสัดส่วนรวมกันกว่า 80% ของมูลค่าทั้งประเทศ

    ส่วนชาวจีนยังเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ขณะที่ผู้ซื้อจากสหราชอาณาจักร มีมูลค่าการโอนเฉลี่ยสูงสุด สะท้อนพฤติกรรมของกลุ่มกำลังซื้อสูงในตลาดต่างชาติ

    สถานการณ์การโอนฯในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีจำนวน 3,919 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 16,392 ล้านบาท และมีพื้นที่รวม 164,376 ตารางเมตร(ตร.ม.) เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่ามีแนวโน้มลดลงเล็กน้อย โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -0.5 มูลค่าลดลงร้อยละ -9.0 และพื้นที่ลดลง ร้อยละ -5.0 ซึ่งสะท้อนถึงความชะลอตัวของตลาดในช่วงต้นปี แม้ว่าจำนวนและมูลค่าการโอนจะลดลง

    แต่สัดส่วนของการโอนฯเมื่อเทียบกับตลาดรวมกลับเพิ่มขึ้น โดยในไตรมาสนี้คิดเป็นร้อยละ 18.0 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และร้อยละ 29.3 ของมูลค่ารวม เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่อยู่ที่ร้อยละ 16.7 และ ร้อยละ 28.6 ตามลำดับ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญในตลาดห้องชุดไทย เมื่อพิจารณาตามพื้นที่กรุงเทพฯ และชลบุรี ยังคงเป็นสองจังหวัดหลักที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อห้องชุด

    โดยกรุงเทพฯ มีสัดส่วนจำนวนหน่วยมากที่สุดที่ร้อยละ 43.3 รองลงมาคือชลบุรีที่ร้อยละ 33.4 รวมกันทั้งสองจังหวัดมีสัดส่วนสูงถึง ร้อยละ 76.7 ขณะที่มูลค่าการโอนของทั้งสองจังหวัดรวมกันคิดเป็น ร้อยละ 81.5 ของมูลค่าทั้งประเทศ ซึ่งกรุงเทพฯ มีมูลค่าสูงสุดที่ร้อยละ 58.3 และชลบุรีร้อยละ 23.2 ในด้านสัญชาติของผู้ซื้อ ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่ร้อยละ 37.8 และมูลค่าที่ร้อยละ 37.3 อย่างไรก็ตาม ทั้งจำนวนและมูลค่านี้ลดลงจากปีก่อน โดยหนึ่งในปัจจัยสำคัญ คือปัญหาภาพลักษณ์ด้านความปลอดภัยของประเทศไทยในสายตานักท่องเที่ยวจีน ส่งผลให้จำนวนการเดินทางและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนลดลง

    นอกจากชาวจีนแล้ว สัญชาติที่มีบทบาทในตลาด ได้แก่ พม่ามีสัดส่วนจำนวนหน่วยร้อยละ 11.2 และมูลค่าร้อยละ 9.7 ตามด้วยรัสเซียมีจำนวนหน่วยร้อยละ 7.3 และมูลค่าร้อยละ 6.0 สำหรับสัญชาติสหราชอาณาจักร แม้จะมีจำนวนหน่วยไม่สูง แต่มีมูลค่าการโอนเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุดที่ 5.7 ล้านบาท และขนาดห้องเฉลี่ยใหญ่ที่สุดที่ 60.1 ตารางเมตรสะท้อนถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง

    สำหรับภาพรวมสถานการณ์การโอนฯไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน 3,919 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.5 (YoY) มูลค่าการโอนฯทั่วประเทศ 16,392 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -9.0 (YoY) และพื้นที่โอนฯมีจำนวนรวม 164,376 ตร.ม.ลดลงร้อยละ -5.0 (YoY)

    มีสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนฯห้องชุดให้คนต่างชาติ ร้อยละ 18.0 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 16.7 และมูลค่าโอนฯ มีสัดส่วนร้อยละ 29.3 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 28.6 และพื้นที่ห้องชุดที่มีการโอนฯมีสัดส่วนร้อยละ 21.9 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 21.1

    ที่น่าสนใจ คือ สัดส่วนห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสอง ที่มีการโอนฯในไตรมาส ที่ 1 มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนฯ ต่อห้องชุดมือสอง มีอัตราส่วนประมาณ 53 : 47 และ 61 : 39 ตามลำดับ สัดส่วนพื้นที่การโอนฯประมาณร้อยละ 47 : 53 ซึ่งพบว่า สัดส่วนห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองของจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่การโอนฯลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

    โดยระดับราคาที่สนใจ จะอยู่ในช่วงไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีการโอนฯจำนวน 2,130 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 54.4 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และย้อนไปถึงปี 2562 ถึงปัจจุบัน รองลงมา คือ ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท จำนวน 895 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.8 ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท จำนวน 444 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.3 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 275 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.0 และระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท จำนวนน้อยที่สุด คือ 175 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.5

    และในด้านมูลค่า พบว่าที่มีการโอนฯมากที่สุด ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มูลค่า 5,059 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30.9 รองลงมา คือ ระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มูลค่า 3,585 ล้านบาท คิด เป็นสัดส่วนร้อยละ 21.9 ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มูลค่า 3,533 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.6 ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท มูลค่า 2,686 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 16.4 และระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท มูลค่าน้อยที่สุด คือ 1,528 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.3

    ขนาดพื้นที่ที่ต่างชาตินิยม คือ 31-60 ตร.ม. (1-2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 1,797 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 45.9 รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตร.ม.(ห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) จำนวน 1,579 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.3 ถัดมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61-100 ตร.ม.(2-3 ห้องนอน ขึ้นไป) จำนวน 384 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.8 และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตร.ม.(3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวนน้อยที่สุด คือ 159 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.1 และเมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2562 พบว่าห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. และขนาด 31-60 ตร.ม.เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์รวมกันสูงกว่าร้อยละ 80 ในแต่ละไตรมาส

    ด้านมูลค่า ขนาดที่นิยม 31-60 ตร.ม.มีจำนวนหน่วยที่โอนฯ มูลค่า 7,196 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.9 รองลงมา คือ พื้นที่ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตร.ม. มูลค่า 3,375 ล้านบาท คิดเป็น สัดส่วนร้อยละ 20.6 ถัดมา คือ พื้นที่ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61-100 ตร.ม.(2-3 ห้องนอน ขึ้นไป) มูลค่า 3,216 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 19.6 และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตร.ม.(3 ห้องนอน ขึ้นไป) มูลค่า 2,606 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 และหากนับตั้งแต่ ปี 2562 พบว่าห้องชุดขนาด 31-60 ตร.ม.เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด

    จีนยังมาแรง

    ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 จีนเป็นสัญชาติที่มีการโอนฯห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศ ทั้งหมด 1,481 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 37.8 ของหน่วยทั้งหมด และ 4 สัญชาติที่มีการโอนฯอันดับรองลงมา ได้แก่ ชาวพม่าจำนวน 439 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.2 ถัดมาคือรัสเซียจำนวน 288 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.3 ไต้หวัน จำนวน 197 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.0 อันดับ 5 คือ ฝรั่งเศส จำนวน 158 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.0 ตามลำดับ

    และจีนเป็นชาติที่มีมูลค่าการโอนฯสูงสุด จำนวน 6,117 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37.3 ของมูลค่าทั้งหมด ส่วน 4 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รองลงมา คือ พม่า จำนวน 1,587 ล้านบาท (ร้อยละ 9.7) รัสเซีย จำนวน 987 ล้านบาท (ร้อยละ 6) ไต้หวัน จำนวน 910 ล้านบาท (ร้อยละ 5.6) และสหรัฐฯ จำนวน 820 ล้านบาท (ร้อยละ 5)

    "แม้จีนจะเป็นผู้รับโอนฯมากที่สุด แต่มีประเด็นที่น่าสนใจว่า สัดส่วนการโอนฯห้องชุดในไตรมาสแรกปีนี้ ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน"

    ในไตรมาสที่ 1 ห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนฯ มีขนาดเฉลี่ย 41.9 ตร.ม. มูลค่าเฉลี่ย 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย หรือประมาณ ตร.ม.ละ 99,724 บาท ทั้งนี้ สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนฯสูงสุด 10 ลำดับแรก พบว่า สหราชอาณาจักร เป็นสัญชาติที่มีทั้งมูลค่าการโอนต่อหน่วย และขนาดห้องใหญ่ที่สุด โดยมูลค่าการโอนต่อหน่วยเฉลี่ย 5.7 ล้านบาทต่อหน่วย และขนาดห้องเฉลี่ย 60.1 ตร.ม. ส่วนชาวจีน เป็นสัญชาติที่มีสัดส่วน การโอนห้องชุดมากที่สุด มูลค่าเฉลี่ย 4.1 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 37.1 ตร.ม.

    ยังกระจุกตัวและหนาแน่นใน 5 จังหวัด

    ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 พบว่าจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, ชลบุรี, ภูเก็ต, เชียงใหม่ และสมุทรปราการ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพมหานคร จำนวน 1,695 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.3 และชลบุรี จำนวน 1,309 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33.4 โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึงร้อยละ 76.7 ของทั่วประเทศและจังหวัดที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, ชลบุรี ,ภูเก็ต, สมุทรปราการ และเชียงใหม่ โดยส่วนใหญ่อยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพมหานคร มูลค่า 9,550 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 58.3 และชลบุรี มูลค่า 3,803 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 23.2 โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนมูลค่ารวมกันสูงถึงร้อยละ 81.5 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ส่วนอันดับรองลงมาเป็นจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ ภูเก็ต, สมุทรปราการ และเชียงใหม่

    จากการประมวลภาพของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั้งหมด สะท้อนว่าในช่วง 3 เดือนแรก ของปี 2567 (มกราคม-มีนาคม) มีจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567

    ได้มาตรการรัฐ พยุงอสังหาฯปี68 หวั่นปัจจัยเสี่ยงกระทบที่อยู่อาศัย

    REIC ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์เรื่อง "ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของประเทศไทย ไตรมาสที่ 1 ปี 2568" พบว่าอยู่ที่ระดับ 71.1 จุด ลดลงร้อยละ -10.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งเป็นผลจากการชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานของตลาดที่อยู่อาศัย

    อย่างไรก็ตามสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ แนวโน้มปรับตัวดีขึ้นในระยะต่อไปจากแรงสนับสนุนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยคาดว่าสองมาตรการนี้จะมีส่วนช่วยให้ภาคอสังหาฯ ทยอยฟื้นตัวดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 เป็นต้นไป

    ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปี 2568 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์แนวโน้มอยู่ที่ระดับ 80.9 ลดลงจากปี 2567 ลดลงเล็กน้อยร้อยละ -1.0 โดยมีปัจจัยบวกสำคัญมาจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯของรัฐบาลในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภทละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทยสำหรับสินเชื่อในทุกระดับราคา ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

    อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องเผชิญกับความท้าทายจากหลายปัจจัยเสี่ยง ได้แก่ ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา ตลอดจนสถานการณ์ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ซึ่งล้วนส่งผลต่อภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศและทั่วโลกให้มีแนวโน้มชะลอตัว.