ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเห็นสัญญาณกลับตัว หลังซัพพลายลดต่อเนื่องและดีมานด์จริงยังขยับ พร้อมแรงหนุนสินเชื่อ ธอส. และมาตรการรัฐ ดันความเชื่อมั่นฟื้นตัวปลายปีนี้สู่ปีหน้าแบบค่อยเป็นค่อยไป แม้ภาพเศรษฐกิจปี 2568 จะยังเคลื่อนตัวอย่างเชื่องช้า แต่ในรายละเอียดกลับเห็นร่องรอยการฟื้นตัวที่ค่อย ๆ ก่อตัวขึ้น โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเสมือน "เครื่องวัดชีพจรเศรษฐกิจ" ที่สะท้อนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและภาคการเงิน ผู้ประกอบการหลายรายต่างส่งสัญญาณถึงตลาดอาจผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ก็เปิดเผยข้อมูลล่าสุดออกมาในทิศทางเดียวกันว่าตลาดกำลัง "ตั้งฐานใหม่" หลังจากซัพพลายถูกจำกัดอย่างหนักเกือบทั้งปีจากการชะลอเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลาง

   นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้ให้ข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับสัญญาณการกลับทิศของตลาดในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา ระบุว่า ในไตรมาส 3/2568 ยืนยันการฟื้นตัวระยะสั้น ทั้งจำนวนหน่วยโอนที่เพิ่มขึ้น 9.1% และมูลค่าที่เติบโต 7.7% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่กลับมาเติบโต 14.8% สอดคล้องกับสัญญาณในภาคสนามที่พบว่าอุปสงค์เริ่มกระเตื้องขึ้นจากผู้ซื้อเพื่ออยู่จริงซึ่งยังคงมีกำลังซื้อ โดยมีแรงหนุนสำคัญจากมาตรการ "Quick Big Win" ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% และการผ่อนเกณฑ์ LTV ตามที่ปรากฏในเอกสารศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ

   ข้อมูลล่าสุดจาก REIC ระบุว่าไตรมาส 3/2568 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศกลับมาขยายตัว 9.1% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 7.7% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เติบโตโดดเด่นถึง 14.8% ปัจจัยสำคัญมาจากมาตรการ "Quick Big Win" ของรัฐบาลและการผ่อนเกณฑ์สินเชื่อ (LTV) ซึ่งช่วยปลดล็อกกำลังซื้อในตลาดระดับกลางไปจนถึงล่าง ซึ่งระบุชัดว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% สร้างผลเชิงบวกทันทีต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคทั่วประเทศ

   ด้านซัพพลายกลับสะท้อนอีกภาพหนึ่ง เพราะไม่ใช่เพียงความต้องการซื้อที่ค่อย ๆ กลับมา แต่ผู้ประกอบการเองก็ใช้ยุทธศาสตร์ "ถอยเพื่อตั้งหลัก" มาตลอดปี ทำให้ซัพพลายใหม่ลดลงต่อเนื่อง ปริมณฑลมีอุปทานลดลงทั้งไตรมาส 1 และ 3 กรุงเทพฯ ลดลงติดต่อกันสองไตรมาส ขณะที่คอนโดฯ ปริมณฑลทรุดลงพร้อมกันสองไตรมาส ส่งผลให้ "Remaining Supply" หดตัวเกือบ 1% โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทที่ลดลงเกือบ 10% สะท้อนว่าบ้านราคาจับต้องได้เริ่มขาดแคลน ขณะที่บ้านระดับ 20-40 ล้านบาทกลับมีอุปทานเพิ่มขึ้น และยังขายได้ดีในกลุ่มกำลังซื้อสูงที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากนัก

   นายกมลภพอธิบายว่า แม้กำลังซื้อในภาพรวมยังไม่กลับตัวเต็มที่ แต่ "ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง" ยังคงแข็งแรง โดยพบว่าผู้ซื้อในวันนี้เลือกบ้านขนาดเล็กลง เน้นฟังก์ชันที่จำเป็น ลดการซื้อเผื่อเหมือนยุคก่อน ส่งให้จำนวนยูนิตที่ขายได้เพิ่มขึ้น แต่มูลค่ารวมลดลงตามทิศทางกำลังซื้อ ขณะที่ตลาดบ้านมือสองเริ่มคึกคัก เหตุผลสำคัญคืออัตราค่าเช่าแพงกว่าค่างวดผ่อนบ้าน ทำให้ผู้เช่าจำนวนมากตัดสินใจย้ายกลับมาซื้อแทนการเช่า

   ทั้งนี้ บทบาทของ ธอส. ในปีนี้ยังคงอัดฉีดสินเชื่อใหม่เข้าสู่ระบบแล้วกว่า 200,000-225,000 ล้านบาท และตั้งเป้ารวมทั้งปีไว้ที่ 250,000 ล้านบาท ซึ่งผลักให้ส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อบ้านของธอส. พุ่งขึ้นแตะ 40-43% สูงสุดในรอบ 20 ปี ทั้งการเดินหน้า "โครงการโรงเรียนการเงิน" ที่มุ่งสร้างวินัยให้ผู้กู้ โดยลูกค้าที่ทำตามคาแนะนำครบ 12 เดือนจะได้รับการการันตีกู้ ซึ่งมีผู้สนใจเข้าร่วมแล้วมากกว่า 30,000 ราย กลไกนี้ช่วยลดความเสี่ยง NPL และทำให้โครงการระดับกลาง-ล่างยังทำกำไรได้ 7-8% แม้กำไรต่อยูนิตไม่สูง แต่ขายได้เร็วเพราะเจาะกลุ่มผู้ซื้อจริง

   ในส่วนผู้ประกอบการ นายกมลภพชี้ว่านักลงทุนยังเชื่อมั่นต่อภาคอสังหาฯ เห็นได้จากการออกหุ้นกู้ที่ยังขายได้เต็มวงเงิน แม้ก่อนหน้านี้มีความกังวลเรื่อง ผิดนัดชำระหนี้ในตลาดช่วงไตรมาส 2-3 แต่ในที่สุดก็ไม่เกิดขึ้นจริง ด้วยการบริหารต้นทุนอย่างเข้มงวดการล็อกราคาวัสดุระยะยาว และการกำหนดให้ลูกค้าผ่อนดาวน์เกินขั้นต่ำ ล้วนทำให้โครงการช่วงนี้มีคุณภาพและผ่านการอนุมัติสินเชื่อได้ดี

   อย่างไรก็ตาม สำหรับปี 2568-2569 REIC คาดว่ามูลค่าการโอนทั้งระบบจะทรงตัวหรือแกว่งไม่เกิน 1% ซึ่งถือว่าเป็นสัญญาณดีเมื่อเทียบกับปีก่อนที่ติดลบแรง ราคาบ้านมีแนวโน้มปรับขึ้นตามต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และอาจมีเทคโนโลยีก่อสร้างใหม่เข้ามาช่วยลดต้นทุนในอนาคตใกล้ ขณะที่การท่องเที่ยวและการลงทุนในจังหวัดศักยภาพ เช่น ภูเก็ต ระยอง และนครราชสีมา จะช่วยประคองตลาดบางเซ็กเมนต์ให้เติบโตได้เร็วกว่าพื้นที่อื่น