ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรือ “ภาคอีสาน” ส่งสัญญาณ Wait & See ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย รอคอยการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจกระตุ้นกำลังซื้อ

   กระแสการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรือ “ภาคอีสาน” ส่งสัญญาณการขยับตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ 5 จังหวัดหลักอย่าง ขอนแก่น นครราชสีมา (โคราช) อุบลราชธานี อุดรธานี และมหาสารคาม ซึ่งเป็นหัวใจของตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคนี้

   สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในภาคอีสานมีหน่วยขายรวม 14,515 หน่วย คิดเป็น 3.8% ของภาพรวมประเทศ “ขอนแก่น” ขึ้นแท่นเบอร์หนึ่ง ด้วยส่วนแบ่งตลาด 1.6% เพิ่มขึ้นจากปีก่อนอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ระหว่างการขายซึ่งขยายตัวถึง 40% ส่วน “โคราช” ที่เคยครองอันดับหนึ่งหลายปี กลับมีหน่วยขายลดลงถึง 16.9% เหลือเพียง 1.3% ของภาพรวมตลาด

    “ขอนแก่นกับโคราช ผลัดกันเป็นเบอร์หนึ่ง เบอร์สอง แต่ปีนี้ ขอนแก่นมาแรงกว่าในแง่จำนวนหน่วยขาย”

    ลำดับถัดมา “อุบลราชธานี” แซงหน้า “อุดรธานี” ขึ้นมาเป็นอันดับสาม ด้วยจำนวนหน่วยที่อยู่ระหว่างการขาย 1,420 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.6% ขณะที่ อุดรธานี มี 1,287 หน่วย เพิ่มขึ้น 11% ส่วน “มหาสารคาม” ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว มีหน่วยขายเพียง 498 หน่วย ลดลงถึง 19%

    “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสาน ภาพที่ปรากฏเวลานี้ คือ ความเงียบเชียบแบบ ‘ทรงตัว’ ท่ามกลางภาวะรอคอยการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ เม็ดเงินจากภาครัฐ แผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และรอกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว”

    ตลาด “บ้าน” ในโคราช และ อุดรธานี สองหัวเมืองเศรษฐกิจหลักของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ จึงสะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาฯ ต่างจังหวัดได้ชัดเจนที่สุด ณ เวลานี้

   โคราช บ้านแนวราบ“กลาง-บน”ยังไปไหว

   ณัฐพงษ์ ประสารศิวมัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา มองทิศทางดังกล่าว ประเมินว่า ตลาดยังไม่ฟื้น แต่พอไปได้! บ้านแนวราบระดับกลาง-บน ยังพอมีแรงซื้อ โดยเฉพาะโครงการระดับราคา 5-20 ล้านบาท ที่ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จากกรุงเทพฯเข้ามาทำตลาด พบยอดจองค่อนข้างดี สะท้อนดีมานด์ที่ยังมีอยู่จริง

   สาเหตุหลักที่กลุ่มนี้ยังเดินหน้าได้ เพราะผู้ซื้อระดับกลาง-บนในโคราชเริ่มฟื้นตัวจากผลกระทบเศรษฐกิจ โดยมีแรงหนุนสำคัญจากมาตรการภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง การผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV (Loan to Value) รวมถึงการลดอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ถึง 2 ครั้งติดต่อกัน ต่างจากบ้านแนวราบ และคอนโดมิเนียม ในโคราชยังไม่ขยับ เหตุเพราะซัพพลายจากปีก่อนยังเหลือค้างจำนวนมาก ทำให้โครงการใหม่แทบไม่มีการเปิดตัว

   ณัฐพงษ์ ชี้ว่า ดีเวลลอปเปอร์หลายราย โดยเฉพาะจากกรุงเทพฯ เลือกที่จะ “รอดูท่าที” มากกว่าจะรีบเปิดตัว เพราะต้องบริหารสต็อกเดิมให้หมดก่อน

   “ตอนนี้เป็นช่วง Wait & See ทุกฝ่าย ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เพราะโครงการใหญ่ในเชิงโครงสร้างพื้นฐานยังไม่เปิดให้บริการจริง แต่มีความหวังอยู่ที่ ปี 2569 ที่โครงการมอเตอร์เวย์ หรือรถไฟความเร็วสูงน่าจะแล้วเสร็จ ช่วยยกระดับเมืองและกำลังซื้อ”

    แนะรัฐ “อัดยาแรง-สานต่อนโยบายดี”

    สมาคมอสังหาริมทรัพย์โคราชและภูมิภาคอื่นๆ กำลังรวมพลังเสียงเพื่อยื่นข้อเสนอไปยัง ธปท. และกระทรวงการคลัง ถึงความจำเป็นในการเดินหน้ามาตรการกระตุ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่อไม่ให้สะดุดกลางคัน

    “มาตรการไหนที่ดี อยากให้ดำเนินต่อ โดยเฉพาะการลดดอกเบี้ย และวงเงินพิเศษจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์เครดิตบูโร จะช่วยให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นในช่วงปลายปีนี้”

    อสังหาฯ อุดรตลาดนิ่ง กำลังซื้อหาย

   สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอุดรธานี ไม่ต่างจากโคราชนัก หากแต่ “ความซบเซา” ดูจะหนักหนากว่า

   จตุรงค์ ธนะปุระ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานี กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี ยังไม่ฟื้นและอาจนิ่งไปจนถึงปีหน้า ยิ่งเมื่อพิจารณาปัจจัยรายได้ประชากรที่ลดลงจากภาคการเกษตรและท่องเที่ยว ซึ่งเป็นฐานเศรษฐกิจหลักของพื้นที่

    “รายได้ลด ความมั่นใจหาย คนไม่กล้าซื้อบ้าน ต่อให้มีมาตรการจากรัฐออกมาก็ไม่ได้ช่วยเต็มที่ เพราะไม่มีเงินซื้อ”

    นอกจากนี้ ยังต้องรับมือกับราคาที่ดินพุ่งสูงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้นตาม กดดันราคาขายให้เกินกำลังซื้อของประชาชน

    บ้านมือสองราคาถูกยังพอขายได้

   ในภาวะที่บ้านใหม่ราคาสูงเกินไป ทำให้ตลาดบ้านมือสองในอุดรธานี ได้รับความนิยม โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สอดคล้องกับรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า บ้านระดับราคานี้ยังพอมีกำลังซื้อ
 
  “บ้านมือสองที่ราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ขายดีมาก ส่วนบ้านใหม่ขายดี อยู่ในระดับไม่เกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป เพราะราคานี้ตอบโจทย์กำลังซื้อได้จริง”

   นอกจากนี้ยังมีดีเวลลอปเปอร์รายย่อยที่ไม่ใช่โครงการจัดสรรมาทำบ้านเอง เน้นบริหารต้นทุนต่ำ ปรากฏว่ากลับขายได้ดีกว่า เพราะสามารถตั้งราคาต่ำกว่าโครงการใหญ่ๆ ได้อย่างชัดเจน

    “รถไฟ-แผนเมืองใหม่” จุดเปลี่ยนที่ยังไม่มา

    อย่างไรก็ดี โครงการรถไฟสายใหม่และวงแหวนรอบเมืองอุดรธานี เป็นความหวังหลักของเมืองในการเปลี่ยนโฉมเศรษฐกิจ แต่ขณะนี้ยังอยู่ในระหว่างการพัฒนา และไม่ส่งผลต่อกำลังซื้อในระยะสั้น

    “ถ้าโครงสร้างพื้นฐานมาเมื่อไหร่ เมืองเปลี่ยนแน่! และอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาคึกคัก แต่ตอนนี้ยังเป็นช่วงรอ”

    ที่ผ่านมาแม้ภาครัฐจะเริ่มทยอยปล่อยมาตรการออกมา แต่มองว่า ช้าเกินไป! และ ไม่เพียงพอ! เพราะในภาวะที่ประชาชนยังไม่มั่นใจ เศรษฐกิจไม่ฟื้นตัวอย่างเป็นรูปธรรม มาตรการที่ออกมาควร “เร็ว” และ “ตรงจุด” กว่านี้

    “ช่วยแค่กระตุ้นการท่องเที่ยวก็ยังดี เพราะจะช่วยสร้างมัลติพลายเออร์ให้รายได้ในท้องถิ่น และส่งผลกลับมาที่กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยตรง”

     ท่ามกลางเศรษฐกิจที่เปราะบาง อสังหาริมทรัพย์ภาคอีสานยังพอมีหวัง หากได้รับแรงส่งที่ถูกจังหวะ และมีความต่อเนื่องจากนโยบายภาครัฐ