รายใหญ่รุกหนักอยุธยา-โลคอลลงตลาดล่างตั้งรับ

   อสังหาริมทรัพย์

   ขณะที่ทิศทางตลาดรวมที่อยู่อาศัยในปี 2568 ยังไม่สามารถฟืนตัวกลับมาได้ เนื่องจากยังมีปัจจัยกดดันตลาดรวม และกำลังซื้อของผู้บริโภคไม่ว่าจะเป็นปัจจัย จากปัญหาสงคราม ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ เงินเฟ้อ การปรับตัวของต้นทุนก่อสร้าง และราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งสวนทางกับ กำลังซื้อ ประกอบกับการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน ทำให้ภาพ รวมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีนี้ ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่านๆ มา

   อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดโดยรวมจะชะลอตัวในทุกเซกเมนต์ แต่ในบางทำเล บางเซกเมนต์ กลับสามารถขยายตัวได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบราคา 1.5-3 ล้านบาท ในทำเลใกล้นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากการย้ายฐานการผลิต เข้ามาในประเทศไทย ของกลุ่มทุนจากประเทศจีน และประเทศญี่ปุ่น และเกาหลี

   ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดงานสัมมนา ในหัวข้อ "พลิกกลยุทธ์ ฟื้นตลาดอสังหาฯ ภาคกลาง-ภาคตะวันตก ครึ่งหลังปี 68" โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เปิดเผยข้อมูลการจัดเก็บตัวเลขสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ภาคกลาง ในจังหวัดสระบุรี และจังหวัดพระนครศรีอยุธยา พบว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 จังหวัดสระบุรี มีจำนวนบ้านในโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย หรือบ้านสร้างใหม่ 2,720 หน่วย เพิ่มขึ้นจาก ช่วงเดียวกันของปี 2567 ที่มีหน่วยอยู่ระหว่างการขาย 2,444 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 11.3% ขณะที่มูลค่าของหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายอยู่ที่ 8,343 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.6 % เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปีก่อน ซึ่งมีมูลค่าการขายอยู่ที่ 7,092 ล้านบาท

   ขณะที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา พบว่าในไตรมาสแรกของปี 2568 มีโครงการอยู่ระหว่างการขายก่อสร้างใหม่จำนวน 9,172 หน่วยเพิ่มขึ้น 16.2% จากปี 2567 ที่มีจำนวน บ้านในโครงการระหว่างการขาย 7,894 หน่วย โดยในด้านของมูลค่าโครงการที่อยู่ระหว่างการขายของโครงการเปิดใหม่พบว่ามีมูลค่าอยู่ที่ 36,072 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.2% จาก ไตรมาสแรกของ ปี 2567 ซึ่งมีมูลค่าการขายอยู่ที่ 26,635 ล้านบาทจากสถานการณ์ตัวเลขมูลค่าและจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายของทั้ง 2 จังหวัด พบว่ามีทิศทางการขยายตัวเพิ่มขึ้น จากปีก่อนหน้า อย่างชัดเจนสะท้อนให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี ซึ่งเกิดจากอานิสงส์จากการย้ายฐานการผลิตเข้ามาตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมของทั้ง 2 จังหวัด

   นายธนานันต์ สุวรรณโพธิ์รุ่ง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนวรรธณ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ในจังหวัดพระนครศรีอยุธยา กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดรวมที่อยู่อาศัยในจังหวัดพระนครศรีอยุธยาว่า ปัจจุบันบริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้ขยายการลงทุนเข้ามาในพื้นที่เป็นจำนวนมาก ทำให้จังหวัดพระนครศรีอยุธยามีสัดส่วนการลงทุนโครงการ จากผู้ประกอบการ รายใหญ่มากถึง 30% ของโครงการทั้งหมดในพื้นที่

   การเข้ามาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ทำให้ผู้ประกอบการในพื้นที่ต้องมีการปรับตัวเพื่อรับการแข่งขันมากขึ้น เช่น การปรับแบบ ดีไซน์ บ้านและทาวน์เฮาส์ ปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาลงทุนในพื้นที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยามากขึ้น เนื่องจาก อยุธยา ยังมีอัตราการขยายตัวของ GDP ที่ดี โดยอยุธยามีตัวเครื่องจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลักๆ คือ อุตสาห กรรม และโลจิสติกส์ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 75% ของ GDP ภาคการท่องเที่ยว คิดเป็น 20% ของ GDP และอีก 5% เป็นกลุ่มการเกษตร เครื่องจักรขับเคลื่อนทั้ง 3 ตัวนี้ ทำให้ GDP ของจังหวัดพระนคร ศรีอยุธยายังสามารถขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง แม้ในภาวะของการแพร่ระบาดของโควิด-19

   อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมาแม้ว่าจะมีการย้ายฐานการผลิต ออกไปตั้งฐานการผลิตใหม่ของกลุ่มฮอนด้า และโรงงานลูกของฮอนด้า ซึ่งย้ายไปตั้งโรงงานในจังหวัดปราจีนบุรี ทำให้เกิดกระแสกังวลการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมในนิคมต่างๆ ของอยุธยา จะชะลอตัวลง แต่ผลกระทบจากการทำนโยบายภาษีตอบโต้ของสหรัฐอเมริกาก็ส่งผลดีให้ เกิดการย้ายฐานการผลิต การลงทุนเข้ามา ของกลุ่มอุตสาหกรรม จากต่างประเทศ โดยเฉพาะจีน และญี่ปุ่น ที่ย้ายเข้ามาลงทุนตั้งฐานในนิคมอุตสาหกรรมของอยุธยามากขึ้น

   โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมโรจนะ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาดีมานด์ความต้องการที่อยู่อาศัย กลับมาขยายตัวเพิ่มมากขึ้น ขณะเดียวกันราคาที่ดิน ในอยุธยาก็มีการปรับตัวขึ้นตามไปด้วย ซึ่งนี่อาจเป็นข้อเสียเพียงข้อเดียว ของธุรกิจอสังหาฯในอยุธยา เนื่องจากผู้ประกอบการจะมีต้นทุน การพัฒนาที่เพิ่มขึ้น จากแนวโน้ม ดังกล่าว ทำให้ตลาดอสังหาฯในอยุธยายังคงขยายตัวไปได้ด้วยดี

   ทั้งนี้ แม้ว่าภาคธุรกิจการท่องเที่ยว และการเกษตร จะดรอปลงในช่วงที่ผ่านมา แต่เนื่องจาก มีภาคอุตสาหกรรมเข้ามาเสริม จึงช่วยขับเคลื่อนให้ GDP ของจังหวัดอยุธยาขยายตัวได้ดี ส่งผลต่อรายได้ต่อหัวต่อประชากรของจังหวัดอยุธยาปรับตัวสูงขึ้นและมีผลต่อ ความต้องการ และกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดอยุธยาในทิศทางที่ดี

   สำหรับกลุ่มลูกค้าหลักตลาดอสังหาริมทรัพย์อยุธยา ยังคงเป็นกลุ่มพนักงานใน นิคมอุตฯ 4-5 แห่ง ซึ่งทำให้ดีมานด์ในอยุธยายังมีการขยายตัวได้ดี ประกอบกับ การเข้ามาตั้งโรงงานอุตสาห กรรม และซัปพลายเออร์ จากจีน ทำให้แนวโน้มดีมานด์ที่อยู่อาศัยขยายตัว เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะดีมานด์จากกลุ่มพนักงานชาวจีนที่ย้ายเข้ามาทำงานในโรงงาน

   นอกจากการเข้ามาตั้งโรงงานอุตสาหกรรมและซัปพลายเออร์ ของจีนในนิคมอุตสาหกรรม ในอยุธยาจะทำให้ดีมานด์ขยายตัวแล้ว การก่อสร้างถนนมอเตอร์เวย์ บางปะอิน-โคราช และการก่อสร้าง รถไฟความเร็วสูง อยุธยา-โคราช ยังเป็นตัวขับเคลื่อน การลงทุนและดีมานด์ ในตลาดที่อยู่อาศัยอยุธยาเพิ่มมากขึ้นด้วย ทั้งนี้การ ลงทุนพัฒนาโครงการ โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ และการขยายการลงทุนจาก ต่างชาติในนิคมอุตสาหกรรม ส่งผลให้ทำเลในย่านนิคมอุตสาหกรรมและแนว โครงการ โครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ได้รับความนิยมมากขึ้น เช่น ทำเลเรียบถนนโรจนะ- สุโขทัย ถนนสายเอเชียซึ่งเป็นถนนเส้นใหม่ ปัจจุบันราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น ทำเลเรียบถนนบางปะอินวงแหวน ทำเลด่าน ทางด่วนM6 และทำเลใกล้ศูนย์ โลจิสติกส์ ขณะที่การขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม ได้ส่งผลดีต่อความต้องการที่อยู่อาศัย ในรัศมีรอบ นิคมอุตฯ 10-20 กม. โดยเฉพาะทำเลรอบนิคมอุตสาหกรรมที่มีการขยายกำลังผลิต กลุ่มอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และยานยนต์

   จากการขยายตัวดังกล่าวทำให้ บริษัทอสังหาฯจากส่วนกลางเข้ามาลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการแนวราบ ทิศทางดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯอยุธยามีการปรับตัว เพื่อรองรับการแข่งขัน ทั้งในด้านการดีไซน์ และกลยุทธ์ เช่น การออกแคมเปญ ให้แมตช์กับความต้องการของคนในพื้นที่การปรับโปรดักต์ แนวราบโดยหันมาทำทาวน์เฮาส์ 2 ถึง 3 ห้องนอน อาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็น โปรดักต์ ที่คาดว่าจะได้รับความนิยมสูง ในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า เนื่องจากมีฟังก์ชันการอยู่อาศัยที่หลากหลาย ตอบโจทย์ ความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้ดี ในด้านการอยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็ยังแก้ปัญหาในเรื่อง ของการผ่อนจ่ายค่างวดของผู้ซื้อได้ในกรณีที่ผู้ซื้อ ผ่อนไม่ไหว ยังสามารถขายต่อหรือปล่อยเช่า อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการ จัดสรรเพียงอย่างเดียวอาจทำให้แข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ยาก

   ดังนั้น ทิศทางของการพัฒนา โครงการจึงมีการปรับรูปแบบใหม่ โดยปรับรูปแบบเป็นโครงการแบบมิกซ์ยูส โดยการผสมผสาน โปรดักต์ในรูปแบบต่างๆ ไว้ในโครงการ เช่น มีบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ อยู่ในโครงการเดียวกัน จะช่วยให้ผู้ประกอบการ ในพื้นที่สามารถแข่งขันได้ดียิ่งขึ้น

   ขณะที่บ้านเดี่ยว เป็นกลุ่มโปรดักต์ที่ อสังหาฯจากส่วนกลาง รุกเขามาทำตลาดหนักขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการท้องถิ่น ต้องหันไปเน้นจับเซกเมนต์อื่นเพื่อ เลี่ยงการแข่งขัน เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีต้นทุนที่ดินที่ถูกกว่า นอกจากนี้ผู้ประกอบการท้องถิ่นยังต้องมีการทำการตลาด ในโปรแกรมแบบเช่าซื้อ เข้ามาเสริม ขณะเดียวกัน การเสริม จุดแข็ง ด้วยระบบป้องกันน้ำท่วม และพลังงานยั่งยืน ขอเป็นเรื่องสำคัญ

   ด้าน นางสาวจิตติมา มานิตย์ กรรมการบริหาร บริษัท ดิอีโค จำกัด หนึ่งใน ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯอยุธยา กล่าวว่า ยอดขายและยอดโอนที่อยู่อาศัยในปีนี้ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ชั้นเดียวมีอัตราการขยายตัวที่ดีต่อเนื่อง ทิศทางดังกล่าวทำให้โอกาสการ ขยายตัวของที่อยู่อาศัย ปรับตัวดีมากขึ้น จากปีก่อน แม้ว่าในช่วงก่อนหน้านี้ โรงงานญี่ปุ่น มีการย้ายออกจากพื้นที่ไปบ้าง แต่เนื่องจากยังมีอุตสาหกรรม หลายประเภท ที่ยังมีการเซ็น MOU การขยายการ ลงทุนเพิ่ม ประกอบกับ มีการย้ายฐานผลิต ต่างชาติเข้ามาเพิ่ม โดยเฉพาะกลุ่มเกาหลี และกลุ่มจีน ทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยยัง สามารถขยายตัวต่อเนื่อง

   "การขยายตัวของอุตสาหกรรม ในอยุธยาทำให้เกิดการย้ายฐานที่อยู่อาศัยของประชาชน เข้ามามากขึ้น ทำเลใกล้ๆ เมืองได้รับ ความนิยมและได้รับความสนใจมากขึ้น แต่เนื่องจากระดับราคาที่ ค่อนข้างสูง เป็นตัวแปรสำคัญทำให้ ดีมานด์ เคลื่อนตัวมาอยู่ใกล้ นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีราคาย่อมเยาลง ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคก็ยอมลดขนาดบ้านให้เล็กลง เพื่อสอดรับกับกำลังซื้อของตน"

   นอกจากนี้เพื่อรองรับการแข่งขันกับผู้ประกอบการ รายใหญ่ที่เข้ามาในพื้นที่ ผู้ประกอบการในอยุธยาเอง จำเป็นต้องมีการปรับกลยุทธ์ในการรับมือการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้น เช่น มีการปรับโปร โมชัน ให้เหมาะกับความต้องการของลูกค้ามากขึ้น การปรับแบบ และฟังก์ชันในที่อยู่อาศัยให้สอดรับกับความต้องการลูกค้า และกำลังซื้อ ขณะเดียวกันในด้านการตลาด ก็จะเน้นให้ข้อมูลทางด้านดอกเบี้ย เพื่อให้ความรู้และตอบโจทย์กับลูกค้าได้ เนื่องจากลูกค้าบางราย มีเงินก้อนแต่ไม่ต้องการนำมาใช้ จึงเน้นในเรื่องของการขอเงินกู้จากสถาบันการเงิน ดังนั้น ข้อมูลด้านดอกเบี้ย จึงมีความจำเป็น อย่างมากกับกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ นอกจากการให้ข้อมูลด้านดอกเบี้ยแล้วยังมีการแนะนำสถาบัน การเงินที่เข้ามาปล่อยกู้ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งมีการจัดแคมเปญดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ ช่วยให้ การเข้าถึงสินเชื่อและได้รับอนุมัติสินเชื่อง่ายมากขึ้น

   "กลยุทธ์หลักสำคัญของบริษัทที่ช่วยให้สามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนในอยุธยา คือการพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ในเรื่องของราคาได้ดีกว่าผู้ประกอบการจากส่วนกลาง เนื่องจากบริษัทมีต้นทุนที่ดินที่ต่ำกว่าเป็นที่ดินเก่าที่ซื้อสะสมไว้นานแล้ว นอกจากนี้ความใกล้ชิด และภาพลักษณ์ของคนในพื้นที่ทำให้เกิดความไว้วางใจและได้รับการยอมรับในแบรนด์จาก ผู้บริโภคในพื้นที่ ข้อได้เปรียบในด้านโปรดักต์ที่มีขนาดเดียวกันแต่ราคาที่ต่ำกว่าทำให้เรายังสามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการจากศูนย์กลางได้ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคา 1.5 ล้านบาท"