บุษกร ภู่แส

      กรุงเทพธุรกิจ

    ไม่กี่ปีที่ผ่านมา ชื่อของ "ภูเก็ต" ไม่ได้เป็น เพียงจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ยังกลายเป็น "สนามแข่ง" ของนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ที่หลั่งไหลเข้ามาพัฒนาโครงการ "วิลล่า" ในทำเลทองทั่วเกาะ! ด้วยแรงหนุนจากกำลังซื้อมหาศาลของ นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซียและจีน ตลาดวิลล่าภูเก็ตเคยอยู่ในภาวะร้อนแรง แบบ "ขายก่อนสร้าง" ราคาพุ่งต่อเนื่องแต่แล้วในปี 2568 ภาพฝันกลับเริ่มพร่าเลือน

    ข้อมูลล่าสุดจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยให้เห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนในตลาดวิลล่าภูเก็ต ครึ่งปีแรก 2568 มีหน่วยเปิดตัว ใหม่เพียง 298 ยูนิต ลดลงถึง 74.3% เมื่อเทียบกับ ปีก่อน ขณะที่ยอดขายใหม่ (New Sales) หดตัวลงกว่า 70% เหลือเพียง 231 ยูนิตเท่านั้น

    สิ่งที่น่ากังวล คือ หน่วยเหลือขาย (Remaining Supply) เพิ่มขึ้นสวนทางกับยอดขาย สูงถึง 1,908 ยูนิต รวมมูลค่ากว่า 73,730 ล้านบาท นั่นหมายความว่า อัตราดูดซับต่อเดือนลดฮวบจาก 5.5% เหลือเพียง 1.8% หรือถ้าไม่ขายเพิ่มอีกแม้แต่หลังเดียว ต้องใช้เวลากว่า 4 ปี ในการระบายสต็อกเหล่านี้!

    จุดเปลี่ยนของตลาด "จีนหาย"

    เมธาพงศ์ อุปัติศถุงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ภาวะชะลอตัวนี้ไม่ใช่แค่เรื่องการเมืองโลกหรือเศรษฐกิจจีนที่อ่อนแรง แต่สะท้อนถึง "ความไม่สมดุล" ที่เริ่มก่อตัวมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 เมื่อหลายโครงการเร่งเปิดตัวโดยเชื่อมั่นว่ากระแสการย้ายถิ่นฐานของเศรษฐีจะไม่มีวันสะดุด! โครงการใหม่จำนวนมากจึงเกิดขึ้นพร้อมกันในช่วงเวลาเดียว โดยเฉพาะวิลล่าระดับราคา 10-40 ล้านบาท ที่กลายเป็นกลุ่ม "โอเวอร์ซัพพลาย" ที่สุดของตลาด

    "ยอดจองช่วงต้นปีไปได้ดีตามจำนวนนักท่องเที่ยว แต่พอจีนหายไปกลางปี ทุกอย่างก็หยุด"

    4 ทำเลหลักจุดร้อนแรงหรือจุดเสี่ยง?

    ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังแจกแจง "ภาพลึก" ของตลาดในแต่ละทำเล โดยพบว่า โซนเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร เป็นทำเลที่มียอดขายมากที่สุดในครึ่งปีแรก 2568 แต่ก็มีหน่วยเหลือขายมากถึง 924 ยูนิต

    "วิลล่าระดับ 10-40 ล้านบาทในเทพกระษัตรีใช้เวลาเคลียร์สต็อก 61 เดือน หรือกว่า 5 ปี ในทางกลับกัน ทำเลกมลาที่เคยเป็นไฮเอนด์โซน กลับยังพอไปได้ โดยมีอัตราดูดซับสูงถึง 6.8% ใช้เวลาเพียง 9 เดือน ในการระบาย"
อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกพื้นที่ที่โชคดีเช่นนี้ ตัวอย่างเช่น บางเทา-สุรินทร์ ซึ่งเคยเป็น แม่เหล็กดูดเศรษฐีต่างชาติ วันนี้เจอกับภาวะ "วิลล่าหรูล้นตลาด" โดยเฉพาะกลุ่มราคา 40 ล้านบาทขึ้นไปที่มีหน่วยเหลือขายถึง 249 ยูนิต แต่ขายได้เพียง 20 ยูนิต ใช้เวลาระบายถึง 77 เดือน หรือเกือบ 6.5 ปี

    แต่ตัวอย่างที่ชัดที่สุดของ "ตลาดอืด" คือหาดราไวย์ ที่หน่วยเหลือขายระดับ 20-40 ล้านบาท ต้องใช้เวลาเคลียร์สินค้า ถึง 244 เดือน หรือกว่า 20 ปี หากยังคงอัตราดูดซับเท่าเดิม!

   มือสองพลิกเกมถูกกว่า ใหญ่กว่า ขายง่าย

    ขณะที่ ตลาดมือหนึ่งกำลังอิ่มตัวและ เจอภาวะชะลอตัวหนัก ตลาดมือสองกลับ "โฉบตัดหน้า" อย่างเงียบ ๆ

   "สินค้ามือสองครองตลาด 63% เพราะราคาถูกกว่ามือหนึ่งเกือบครึ่ง"

    ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นแบบบังเอิญ แต่มาจากกลยุทธ์ของผู้ลงทุนที่เคยซื้อเก็บไว้ปล่อยเช่า และตอนนี้หันมาปล่อยขายเพื่อทำกำไรหรือถอนทุน ตัวอย่างชัดเจน เช่น คอนโด ทำเลเดียวกัน มือหนึ่งราคาเฉลี่ย 121,000 บาท/ ตร.ม.มือสองราคาเพียง 68,000 บาท/ตร.ม. นอกจากจะราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าเกือบครึ่ง ยังได้ห้องขนาดใหญ่กว่าถึง 2 เท่า ทำให้ "ความคุ้มค่า" กลายเป็นจุดแข็งสำคัญที่ตลาดมือหนึ่งไม่อาจต่อกรได้

    "ปี 2568 ตลาดมือสองมาแรง ด้วยราคา ถูกกว่ามือหนึ่งเกือบครึ่ง และได้ห้องใหญ่กว่า 2 เท่า"

    วิลล่าหรูไม่ใช่จะขายไม่ได้เลย แต่ "จังหวะตลาด" และ "กลยุทธ์การตั้งราคา" คือสิ่งที่ต้องปรับอย่างเร่งด่วน บทเรียนสำคัญของภูเก็ตในปี 2568 คือการชะลอตัว ไม่ได้เกิดจาก เศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว แต่เป็นผลของ "ความเชื่อผิด ๆ ว่า อสังหาฯหรูไม่มีวันล้น"

    ผู้ประกอบการที่ยังพัฒนาโครงการใหม่ในวันนี้ จำเป็นต้องมองทะลุเทรนด์ และปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภค เจาะกลุ่มเป้าหมายใหม่ ที่ไม่ใช่แค่เศรษฐีต่างชาติ แต่รวมถึงผู้ซื้อไทยที่มองหาการลงทุนระยะยาว ใส่ใจราคาต่อ ตารางเมตรและขนาดยูนิต ให้สมเหตุสมผล

    "เราเคยคิดว่าเศรษฐีจะอยู่ตลอดไป แต่วันนี้ตลาดบอกว่าไม่ใช่"

    ภูเก็ตยังมีอนาคต แต่เกมเปลี่ยนแล้ว

    ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตไม่ได้พัง+ แต่เปลี่ยนเกม ที่เคยเป็นของโครงการใหม่กลายเป็นของ "มือสอง" ที่ฉวยโอกาสราคาถูกเข้ายึดตลาดขณะที่วิลล่าหรูยังคงมีมูลค่า แต่ต้องเลือกทำเล ให้ถูก ปรับราคาสู้กับตลาดมือสอง และที่สำคัญ คือ อย่าประมาท "พลังของการอิ่มตัว" ที่อาจกำลังคืบคลานเข้ามาอย่างเงียบๆ

   ธุรกิจอสังหาฯ ไม่ใช่การวิ่งเร็ว แต่คือการวิ่ง นาน และวันนี้ผู้ที่ "อดทน" คือ ผู้ชนะ