บุษกร ภู่แส

    กรุงเทพธุรกิจ

    แม้เศรษฐกิจไทยต้องเผชิญแรงกดดันหลายด้าน ทั้ง "บาทแข็ง" ค่าใช้จ่ายภาครัฐล่าช้า หนี้สาธารณะ แต่กลับมี "ดาวเด่น" ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ส่งสัญญาณ สดใส เช่น นิคมอุตสาหกรรม โรงแรมไลฟ์สไตล์และคอนโดมิเนียม นักลงทุนต่างชาติ ขณะที่อาคารสำนักงานเกรด A ต้องปรับเกมในสนามแข่งที่เข้มข้น

    แกเร็ธ ไมเคิล พาวเวลล์ ผู้จัดการประจำประเทศไทย บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า หลายสำนัก คาดการณ์ว่า GDP ไทย ปีนี้จะเติบโตในกรอบ 1.8-2.3% สะท้อนภาวะชะลอตัวที่หน่วงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ทั้งในกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ ที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม โรงแรม และค้าปลีก ที่ต้องเผชิญกับปัจจัยลบภายในประเทศ เช่น การใช้จ่าย ภาครัฐที่ล่าช้า หนี้สาธารณะพุ่ง และเงินบาทแข็งค่า ผนวกกับแรงกดดันภายนอกจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกที่ไม่แน่นอน

   "ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 คือการเดินทางผ่านเขตมรสุมทั้งภายในและภายนอกประเทศ แต่บางภาคธุรกิจสามารถปรับตัวได้ และกำลังกลายเป็นจุดหมายใหม่ใน ปี 2569"

   โรงแรมไลฟ์สไตล์ดึง Gen Z

   นรศักดิ์ ศุภกรธนกิจ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนและ การลงทุน คุชแมนฯ ระบุว่า แม้นักท่องเที่ยวจีนลดลงกว่า 35% แต่ในภาพรวมนักท่องเที่ยวต่างชาติ ณ วันที่ 21 ก.ย.2568 อยู่ที่ 23.45 ล้านคน ลดลง 7.44% จากปีก่อน การลดลงในกลุ่มจีนถูกชดเชยด้วยนักท่องเที่ยวกลุ่มอื่น ที่มองหาประสบการณ์ใหม่

   ดังนั้น โรงแรมแนวไลฟ์สไตล์ หรือ บูทีค จึงกลายเป็น "ดาวรุ่ง" เนื่องจากมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว และมอบประสบการณ์ที่โดดเด่นและแตกต่าง เพื่อดึงดูดกลุ่ม Gen Z และนักเดินทางรุ่นใหม่ ที่มองหา ความแตกต่าง ความยั่งยืน และดีไซน์ที่สะท้อนตัวตน การสร้างแบรนด์ที่มีเอกลักษณ์ จึงกลายเป็น กุญแจสำคัญในการขยายฐานลูกค้าใหม่

   ขณะที่ผู้ประกอบการศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์จะเน้นไปที่ไลฟ์สไตล์มากกว่าสถานที่ขายสินค้า แนวโน้มปี 2569 คาดว่า ธุรกิจโรงแรมและค้าปลีกยังเติบโตแต่ต้องปรับตัวเข้ากับเทรนด์ชีวิตที่เปลี่ยนเร็ว ทั้งเรื่องสุขภาพ การสร้างประสบการณ์ การใช้ดิจิทัล เข้ามาเพื่อเป็นดึงดูดการลงทุนและยกระดับเศรษฐกิจไทยไปด้วยกัน

   นิคมอุตสาหกรรมดาวรุ่ง

   พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมนฯ กล่าวว่า ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมรวมอยู่ที่ 221,458 ไร่ โดยอัตราว่างลดลงเหลือ 7.13% จาก 8.69% ในไตรมาสก่อน ราคาขายที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 8.04 ล้านบาท/ไร่ และยังมีที่ดินรอพัฒนาอีก 16,297 ไร่ เพื่อรองรับนักลงทุนหน้าใหม่

   ส่วนโรงงานสำเร็จรูป (RBF) มีพื้นที่รวม 3.42 ล้าน ตร.ม. อัตราว่างเหลือ 11.71% ขณะที่คลังสินค้า (RBW) รวม 5.99 ล้าน ตร.ม. อัตราว่างลดเหลือ 17.21% สะท้อนความต้องการใช้งานที่สูง โดยเฉพาะหลังมีเรื่องชัดเจนเกี่ยวกับภาษีนำเข้าสหรัฐฯ ซึ่งทำเลที่ตั้ง โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพการเชื่อมโยงกับท่าเรือ-โลจิสติกส์ยังเป็นแรงดึงดูดนักลงทุน

   "ครึ่งแรกของปี 2568 BOI อนุมัติโครงการต่างชาติ 1,063 โครงการ มูลค่ารวม 629,611 ล้านบาท โดยกลุ่ม อุตสาหกรรมที่ถูกจับตาสูง ได้แก่ ดิจิทัล, เครื่องใช้ไฟฟ้า & อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และดาต้าเซ็นเตอร์"

    ค้าปลีก-คอนโด เผชิญความท้าทาย

   สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมนฯ กล่าวว่า ตลาดค้าปลีกในกรุงเทพฯ ปี 2568 เปิดตัวใหม่เพียง 150,000 ตร.ม. ใน 3 ไตรมาสแรก และอีก 6,900 ตร.ม. ที่รอเปิดในไตรมาส 4 รวมสต็อกสะสมเกือบ 7.2 ล้าน ตร.ม. แม้ค่าเช่าปรับขึ้นเล็กน้อย 2.06% แต่มีแรงกดดันให้อัตราเช่าลดลง 1.3% เนื่องจากโครงการใหม่เปิดตัวมากโดยเฉพาะชานเมือง ขณะที่ ห้างใหญ่ใจกลางเมืองยังคงขยายแบรนด์พรีเมียมอย่างต่อเนื่อง

    อย่างไรก็ตาม จากแรงกดดันสำคัญมาจากภาวะกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดต่ำ และการเข้าถึงสินเชื่อที่เข้มงวด การเปิดตัวคอนโดใหม่ในไตรมาส 3 มี 6,618 ยูนิต หลายโครงการเลือกใช้วิธี "Soft Launch" เพื่อทดสอบตลาดก่อนเปิดเต็มรูปแบบ

   "แนวโน้มการขายช่วงนั้นดูเงียบกว่าที่คาด เดือนก.ค.-ส.ค. แทบไม่มีการเปิดตัวใหม่"

   ปัจจุบันราคาขายคอนโดใหม่ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 47% จากไตรมาสก่อนหน้า ทั้งๆ ที่หลายโครงการอยู่ลึกจากสถานีรถไฟฟ้า แต่ต้นทุนที่ดินโซนสุขุมวิท-เจริญกรุง ยังช่วยให้ราคายืนได้ ทว่าภาพรวมตลาดยังอยู่ในช่วง "ชะลอตัว" การตัดสินใจซื้อมีเงื่อนไขมากขึ้น และความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังไม่ฟื้นเต็มที่

   "หากเศรษฐกิจจีนฟื้นตัวและสถานการณ์โลก ดีขึ้น ปี 2569 อาจเห็นแรงซื้อกลับมา เพราะไทยยังเป็น หนึ่งในจุดหมายหลักของนักลงทุนต่างชาติ"

   สำนักงานแข่งขันรุนแรง

   อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมนฯ เปิดเผยว่า ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานรวม 8.93 ล้าน ตร.ม. เกือบครึ่ง อยู่ในโซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District) และมีโครงการใหม่ที่กำลังก่อสร้างอีก 650,000 ตร.ม. ที่จะทยอยเปิดถึงปี 2570

   แม้อัตราว่างลดลงเล็กน้อยเหลือ 26% แต่การแข่งขัน รุนแรง โดยเฉพาะเกรด A ทำให้ค่าเช่าเฉลี่ยในย่าน CBD ปรับลดเหลือ 937 บาท/ตร.ม./เดือน ผู้เช่าหลายองค์กรย้ายจากอาคารเก่าไปสู่ตึกใหม่ที่มีมาตรฐานสิ่งแวดล้อม ระบบประหยัดพลังงาน และระบบความปลอดภัยสูงขึ้น อาคารเก่าที่มีอายุ 20 ปีขึ้นไป จึงต้องเร่งปรับโฉม ยกระดับ คุณภาพให้สอดรับมาตรฐานใหม่ และรักษาความสามารถ การแข่งขันในตลาด

   แนวโน้มในปี 2569 ตลาดสำนักงาน ยังพึ่งพาการเช่าจากบริษัทข้ามชาติเข้าถึงมากกว่า และหากเศรษฐกิจโลกฟื้นตัว ความต้องการพื้นที่สำนักงานในไทยอาจขยับดีขึ้นทีละน้อย ขณะซัพพลายใหม่ที่จะเข้าตลาดก็ไม่ได้มีมากนัก