อสังหาริมทรัพย์

    เมื่อมาโฟกัสในไตรมาส 2 ปี 68 นั้น ทาง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุชัดเจน การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่า ร้อยละ -7.4 และร้อยละ -8.4 ตามลำดับ แต่เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 ปี 68 เนื่องจากได้รับแรงหนุนของมาตรการรัฐ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภท ร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคาของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

    ในเชิงพื้นที่จังหวัดระยองยังคงโดดเด่น โดยเป็นจังหวัดเดียวที่การโอนกรรมสิทธิ์ขยายตัว สะท้อนแรงขับเคลื่อนจากภาคอุตสาหกรรมและความต้องการแรงงาน ขณะที่ด้านอุปทานทั้งใบอนุญาตจัดสรรที่ดินและพื้นที่ก่อสร้างโดยรวม ปรับตัวลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่หลักของตลาด อย่างไรก็ตามจังหวัดระยองยังคงมีการขยายตัวของพื้นที่ก่อสร้างอย่างมีนัยสำคัญตอกย้ำบทบาทของจังหวัดในฐานะแหล่งลงทุนและการจ้างงานที่สำคัญของภูมิภาคตะวันออก

    แต่ในด้านอุปทานใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน มีจำนวนโครงการลดลงร้อยละ -7.7 เทียบ YoY และมีจำนวนหน่วย 1,409 หน่วยลดลงร้อยละ -10.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

    สำหรับพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ -0.3 โดยเป็นการลดลงของพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดร้อยละ -23.7 แต่มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างแนวราบเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบ YoY

    ครึ่งปีแรกระยองโอนโตสวนภาวะตลาดซบเซา

    ในครึ่งแรกของปี 68 ภาพรวม อุปสงค์การโอนฯมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -6.8 และมูลค่าลดลงร้อยละ -8.3 เทียบ YOY แต่จังหวัดระยองเป็นเพียงจังหวัดเดียว จำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนฯ อยู่ร้อยละ 4.1 และร้อยละ 3.7 เพิ่มขึ้นตามลำดับ ส่งผลให้ระยองมีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.3 อาจสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานในพื้นที่นิคมฯ

    ส่วนใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน จำนวน 54 โครงการ 4,038 หน่วยจำนวนโครงการลดลงร้อยละ -22.9 และจำนวนหน่วย ลดลงร้อยละ -33.6 ตามลำดับเมื่อเทียบ YOY ซึ่งมีจำนวน 70 โครงการ 6,084 หน่วย

    ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุดจำนวน 1,624 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.2 ของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 1,606 หน่วยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 39.8 และบ้านแฝดจำนวน 758 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 18.8 ส่วนที่เหลือเป็นที่ดินจัดสรร ตามลำดับ แต่ไม่พบอาคารพาณิชย์

    และเมื่อแยกรายจังหวัด จะพบว่า

    อันดับ 1 จังหวัดระยองมีจำนวน 1,787 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.3 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีใบอนุญาตจัดสรร ลดลงร้อยละ -28.8 เป็นประเภทบ้านเดี่ยวมากที่สุด รองลงมา เป็นทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด แต่จำนวนหน่วยทั้งหมด ลดลง

    อันดับ 2 จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 1,706 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.2 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ -43.8 เมื่อเทียบกับ YoY โดยเป็นใบอนุญาตจัดสรรประเภททาวน์เฮาส์มากที่สุดจำนวน 733 หน่วย แต่ลดลงถึงร้อยละ -60.2

    อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 545 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 13.5 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 เมื่อเทียบกับ YoY ทาวน์เฮาส์มากที่สุดจำนวน 408 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.9 รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 99 หน่วย ลดลงร้อยละ -40.4 และเป็นบ้านแฝดจำนวน 38 หน่วย

    สำหรับครึ่งปีแรก มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน EEC ทั้งที่เป็นบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรรและอาคารชุดมีจำนวนประมาณ 1,539,903 ตารางเมตร (ตร.ม.) ลดลงร้อยละ -11.6 เมื่อเทียบกับ YOY โครงการแนวราบและคอนโดฯ ลดลง

    โอนฯบ้านมือสองมีสัดส่วนใกล้เคียงที่อยู่อาศัยใหม่

    เมื่อมาลงลึกในรายละเอียดของการโอนฯในไตรมาส 2 ปี ที่จะสะท้อนไปถึงตลาดในครึ่งหลังของปี 68 พบว่า ใน EEC มียอดโอนฯจำนวน 11,125 หน่วย มีมูลค่า 27,018 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -7.4 และร้อยละ -8.4 ตามลำดับ เป็นการโอนฯแนวราบมากที่สุดจำนวน 8,001 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 71.9 ลดลงร้อยละ -4.5 และมีมูลค่าการโอนฯ 19,983 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -5.5

    ส่วนอาคารชุด มีจำนวน 3,124 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.9 และมีมูลค่า 7,035 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -15.6

    สำหรับการโอนฯที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ มี 4,628 หน่วย และโอนฯที่อยู่อาศัยมือสองมี 6,497 หน่วย ทำให้ในไตรมาส 2 ปี 68 เท่ากับ 42 : 58 ขณะที่มูลค่าการโอนฯของที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ 13,671 ล้านบาท และที่อยู่อาศัยมือสอง มี 13,346 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเท่ากับ 51 : 49

    สำหรับครึ่งแรกปี 68 มีการโอนฯที่อยู่อาศัยใน EEC จำนวน 20,660 หน่วย มีมูลค่า 50,644 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -6.8 และร้อยละ -8.3 ตาม ลำดับ แนวราบโอนฯมากที่สุด จำนวน 14,124 หน่วย คิด เป็นสัดส่วนร้อยละ 68.4 แต่ลดลงร้อยละ -5.6 และมีมูลค่า ลดลงร้อยละ -7.6 หรือมีมูลค่า 35,306 ล้านบาท ส่วนอาคารชุด ลดลงทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่าร้อยละ -9.1 และร้อยละ -9.9 ตามลำดับ

    ทั้งนี้ จะพบว่าชลบุรี ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ มีจำนวนหน่วย การโอนฯ 13,840 หน่วย ลดลงร้อยละ -9.3 และมีมูลค่า 36,069 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -10.1 (YOY จำนวน 15,265 หน่วย และมีมูลค่า 40,136 ล้านบาท) โอนฯเฮาส์มากที่สุด จำนวน 3,326 หน่วย มีมูลค่า 6,029 ล้านบาท ส่วนอาคารชุด มีจำนวน 5,879 หน่วย มีมูลค่า 14,342 ล้านบาท

    อันดับ 2 จังหวัดระยอง มีจำนวน 5,129 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 และมีมูลค่า 10,944 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 3.7 เป็นการโอนฯที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 4,609 หน่วย มีมูลค่า 10,128 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นการโอนฯ บ้านเดี่ยว มากที่สุดจำนวน 2,201 หน่วย มีมูลค่า 5,686 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดมีการโอนฯจำนวน 520 หน่วย มีมูลค่า 816 ล้านบาท

    อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 1,691 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.9 และมีมูลค่า 3,631 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -20.1 โอนบ้านเดี่ยวมากที่สุด

    โอนฯบ้านมือสอง แซงหน้าบ้านสร้างใหม่

    สำหรับการโอนฯแนวราบ ครึ่งปีแรก บ้านสร้างใหม่ จำนวน 5,464 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 16,969 ล้านบาท และ โอนฯ บ้านมือสอง มีจำนวน 8,660 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 18,337 ล้านบาท ทำให้สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ต่อที่อยู่อาศัยมือสอง ครึ่งแรกปี 2568 เท่ากับ 39 : 61

    ขณะที่มูลค่าการโอนฯของบ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองมีสัดส่วน 48 : 52 และเมื่อจำแนกตามระดับราคา พบว่าส่วนใหญ่เป็นการโอนฯในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มากที่สุดมีจำนวน 4,512 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31.9 แบ่งเป็น โอนฯบ้านสร้างใหม่จำนวน 2,028 หน่วย บ้านมือสองจำนวน 2,484 หน่วย

    รองลงมา ราคา 1.51-2.00 ล้านบาท มีจำนวน 3,012 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.3 โดยแบ่งเป็นการโอนฯบ้านสร้างใหม่จำนวน 1,275 หน่วย บ้านมือสองจำนวน 1,737 หน่วย

    และราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวน 2,102 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14.9 โดยแบ่งเป็นการโอนฯบ้านสร้างใหม่จำนวน 1,214 หน่วย บ้านมือสองจำนวน 888 หน่วย ตามลำดับ

    และหากพิจารณาจากมูลค่าการโอนฯ พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการโอนฯในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มากที่สุดมีจำนวน 11,321 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 32.1 แบ่งเป็นมูลค่าโอนฯบ้านสร้างใหม่จำนวน 5,077 ล้านบาท บ้านมือสองจำนวน 6,244 ล้านบาท

    รองลงมา ราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวน 7,938 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.5 โดยแบ่งเป็นมูลค่าการโอนฯบ้านสร้างใหม่จำนวน 4,584 ล้านบาท บ้านมือสองจำนวน 3,355 ล้านบาท

    และเป็นระดับราคา 1.51-2.00 ล้านบาท มีจำนวน 5,364 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.2 โดยบ้านสร้างใหม่ มีหน่วยโอนฯจำนวน 2,279 ล้านบาท บ้านมือสองจำนวน 3,085 ล้านบาทตามลำดับ

    คอนโดฯมือสอง ทางเลือกของผู้บริโภค

    สำหรับการโอนฯอาคารชุด ครึ่งปีแรก อาคารชุดสร้างใหม่ จำนวน 2,995 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 8,289 ล้านบาท และอาคารชุดมือสอง มีจำนวน 3,541 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 7,049 ล้านบาท

    เมื่อจำแนกตามระดับราคา พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการโอนฯในระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท มากที่สุดจำนวน 1,474 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.6 โดยแบ่งเป็นการโอนฯอาคารชุดสร้างใหม่ มีจำนวน 503 หน่วย อาคารชุดมือสองจำนวน 971 หน่วย รองลงมาเป็นระดับราคา 1.51-2.00 ล้านบาท มีจำนวน 1,443 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.1 ของหน่วยการโอนฯอาคารชุดทั้งหมด

    โดยแบ่งเป็นการโอนฯอาคารชุดสร้างใหม่จำนวน 764 หน่วยอาคารชุดมือสองจำนวน 679 หน่วย และเป็นระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีจำนวน 1,412 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.6 โดยแบ่งเป็นการโอนฯอาคารชุดสร้างใหม่จำนวน 880 หน่วย อาคารชุดมือสองจำนวน 532 หน่วย ตามลำดับ

    และหากพิจารณาจากมูลค่าการโอนฯ พบว่า ส่วนใหญ่เป็นการโอนฯในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มากที่สุดมีจำนวน 3,421 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.3 ของมูลค่าการโอนฯอาคารชุดทั้งหมด

    โดยแบ่งเป็นมูลค่าการโอนฯอาคารชุดสร้างใหม่จำนวน 2,111 ล้านบาท อาคารชุดมือสองจำนวน 1,309 ล้านบาท รองลงมาเป็นระดับราคา 1.51-2.00 ล้านบาท มีจำนวน 2,524 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 16.5 โดยแบ่งเป็นมูลค่าการโอนฯอาคารชุดสร้างใหม่จำนวน 1,342 ล้านบาท อาคารชุดมือสองจำนวน 1,182 ล้านบาท และเป็นระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวน 2,327 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.2 โดยแบ่งเป็นมูลค่าการโอนฯอาคารชุดสร้างใหม่จำนวน 1,188 ล้านบาท อาคารชุด มือสองจำนวน 1,139 ล้านบาท ตามลำดับ .