ตลาดหุ้นกู้ภาคอสังหาฯ ไทยผันผวน เมื่อบริษัทขนาดกลางและเล็กขาดสภาพคล่องจนต้องเลื่อนชำระหนี้ กระทบความเชื่อมั่นนักลงทุน แม้รายใหญ่ยังแกร่งแต่การระดมทุนปี 2568 ยากขึ้นอย่างชัดเจน

   สถานการณ์ในตลาดหุ้นกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะผันผวนอย่างหนัก โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 พร้อมกับแรงกดดันมหาศาลจากหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนต่อเนื่อง ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กยังคงเป็นกลุ่มเสี่ยงหลักที่เผชิญภาวะระดมทุนฝืด สวนทางกับความเชื่อมั่นนักลงทุนที่ยังไม่กลับมาเต็มที่ ทำให้การบริหารสภาพคล่องกลายเป็นความท้าทายแห่งปี

   สถานการณ์ตลาดหุ้นกู้ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังเป็นประเด็นที่น่าจับตาและส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กที่กำลังเผชิญกับ วิกฤตสภาพคล่อง ในระดับที่น่ากังวล ข้อมูลจาก สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้ให้เห็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องรับมือกับหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระก้อนใหญ่รวมมูลค่าหลายแสนล้านบาทในช่วงปี 2568-2569 ซึ่งเป็นแรงกดดันที่ถาโถมเข้ามาซ้ำเติมจากภาวะตลาดที่ซบเซา

   สาเหตุหลักที่ทำให้สถานการณ์ของหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ ยิ่งเปราะบาง คือ กำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว อย่างเต็มที่จากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามเป้าที่วางไว้ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่สถาบันการเงินมีการตั้งการ์ดสูงในการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากความกังวลต่อหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ทำให้มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงถึง 60-70% ในบางช่วง ผู้ประกอบการจึงประสบปัญหาในการเปลี่ยนสต๊อกคงค้างให้เป็นกระแสเงินสดตามที่คาดหวัง

   เมื่อกระแสเงินสดจากการขายลดลง การระดมทุนเพื่อนำมาหมุนเวียนหรือชำระคืนหนี้หุ้นกู้ชุดเดิม (Roll Over) ก็ทำได้ยากขึ้น ความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบจากกรณีการผิดนัดชำระหรือการขอขยายเวลาชำระหนี้ของผู้ประกอบการบางรายในช่วงที่ผ่านมา ได้ทำให้การเสนอขายหุ้นกู้ใหม่ในปัจจุบันต้องใช้ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น เพื่อจูงใจนักลงทุน หรือต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกันเพิ่มเติม ซึ่งเป็นการเพิ่มต้นทุนทางการเงินให้กับผู้ประกอบการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

   ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องส่วนใหญ่ยังคงจำกัดอยู่ในกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่มีอันดับเครดิตต่ำ (Non-Investment Grade หรือ High Yield Bond) ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนไม่มากนักของมูลค่าคงค้างรวมของตลาดตราสารหนี้ แต่ความเชื่อมั่นลดลงในตลาดได้แพร่กระจายไปกระทบถึงภาพรวม ทำให้การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้โดยรวมมีความ "ฝืดเคือง" แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่งและสามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด ก็อาจได้รับผลกระทบทางอ้อมจากต้นทุนการระดมทุนที่เพิ่มขึ้นตามภาวะตลาด

   แนวโน้มปี 2569 จึงเป็นปีที่น่าจับตาถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จำเป็นต้องยกระดับการบริหารความเสี่ยงด้านสภาพคล่องให้อยู่ในระดับสูงสุด ไม่ว่าจะเป็นการเร่งระบายสต๊อกโครงการพร้อมอยู่ด้วยการใช้กลยุทธ์ด้านราคา การขายที่ดินหรือโครงการออกไปเพื่อเพิ่มกระแสเงินสดในมือ รวมถึงการพิจารณาชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ หรือการลดขนาดโครงการที่ไม่จำเป็นลง และการจัดทำแผนสำรองเพื่อรองรับการชำระหนี้หุ้นกู้ที่กำลังจะมาถึงให้ได้มากที่สุด พร้อมกันกับการเรียกร้องให้ภาครัฐพิจารณามาตรการกระตุ้นตลาดและลดภาระผู้ประกอบการเพิ่มเติมเช่นเดียวกัน